1、購房人的合同解除權

1)、購房人如欲解除合同,應當先進行催告。

2)、經催告後過了三個月,開發商仍然沒有交房的,購房者取得合同解除權。就是說購房者解除合同的條件是第一開發商延遲交房;第二經過催告;第三催告後滿三個月仍未交房。

3)、購房者合同解除權的有效期是從催告日起三個月後開始,一年後結束,即解除權的有效期為一年。在此一年內都可以隨時通知開發商解除合同,超過一年期限,則永久性地喪失瞭解除權(當然以其它理由如嚴重質量問題而解除合同的除外)。並且,如果在購房者取得解除權後,開發商有催告購房者行使解除權的,則解除權的有效期縮短為三個月。

鑑於以上的規定,在開發商延遲交房時,不管購房者是不是真的準備解除合同,都應當在開發商延遲交房後立即發函催告,一是在開發商遲遲不能交付房屋時採取的一個應對舉措;二是催告後可解除合同對開發商也是一種壓力。催告最好以快遞等可保留憑證的方式進行。在沒有催告的情況下,開發商長期拖延,是否可以解除合同?依合同法和司法解釋的規定,應當是不可以的,催告是解除合同的前提條件。

法律沒有規定或者當事人沒有約定,經對方當事人催告後,解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的,解除權應當在解除權發生之日起一年內行使;延期不行使的,解除權消滅。

2、購房者要求支付違約金或者賠償損失

出賣人延期交付房屋的,應當支付違約金或者賠償損失。當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金,也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法的,可以按照延期交付使用房屋期間有關主管部門公佈或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。

合同既約定違約金又約定了賠償損失的,不能同時適用,可擇一較高者適用。違約金或賠償損失基本都是對違約造成一方損失的補償,解除合同後,一方仍然會存在損失,至少會發生購房款利息的損失,該損失應當補償,因此解除合同和違約賠償可以同時主張。

二、開發商逾期交房應理性對待

1、首先要確認開發商入住條件

入住是普通公眾常用的概念,通常理解為房屋具備能夠滿足居住和使用的條件,如水、電、媒氣等能夠正常提供。若是合同約定將入住作為交付條件,則入住就成為判斷交付條件是否具備的標準。

2、審查開發商是否辦理了綜合驗收備案證明

有部分開發商為避免承擔延期交房的違約責任,在房屋尚未達到入住條件時便通知購房者入住,俗稱強交房。那麼購房者應審查開發商是否辦理了綜合驗收備案證明(即竣工驗收備案表)等材料。因此,應當要求開發商出示商品房綜合驗收備案證明並提供《商品房質量保證書》、《商品房使用說明書》等材料。否則購房人有權拒絕收房,出現的後果應由開發商承擔。

3、不可抗力導致延期不能全免責

開發商因為不可抗力不能如期交房的,開發商無條件全部免責。如開發商延期交房確屬不可抗力事件造成,根據具體情況逾期交房責任部分或全部免除。

4、購房者需要保留的證據材料

購房者應從購房一開始就要收集和保留購房過程中形成和出現的認購書、購房合同、開發商書面通知、簡訊息、報紙公告、銷售廣告、照片、錄影、政府相關部門證明等證據材料,以備在維權需要時所用。

三、開發商逾期交房解決辦法

1、與開發商進行協商

這種業主可以聯合其他業主進行維權,與開發商進行協商。在協商過程中注意維權方式的合法性,不能採取過激行為,更不能採取圍堵等擾亂公共秩序的行為。

2、向法院起訴

若是和開發商協調不成,可以想法院提起訴訟,要求開發商賠償自己的損失。這裡需要提供購房合同和相關發票證明。

退房還得看合同約定，逾期交房有違約金，退房要看合同約定的退房條件，近期開發商估計會以疫情原因作為合理逾期理由的。

以我多年的職業經驗，建議向開發商提出催告交房通知書，保留好該證據，如果三個月後還是未交房，你可以提出解除合同。

1、兩書一表是交房必備條件

2、交房時間準確定義應為房屋的交付時間，這在買賣合同中有明確規定，而業主前往收房的時間是實際的房屋交付時間，也就是領取房屋鑰匙的時間。二者一般不一致，實際交付時間比約定交付時間一般要晚，而開發商只要在合同約定的交付時間前發出了交付通知，並具備合同約定的交付條件，即可視為開發商履行了房屋交付的義務

3、到了收房日期開發商如果不能提供兩書一表，一般情況下會採取兩種措施：1、延期交房，當然這要產生違約金，如果專案很大，那違約金還是筆不小的費用呢。2、強行交付，如果開發商足夠強勢，當地各方面關係都能擺平，那你就只有默默忍受了，國情如此，誰都沒辦法。

4、退房：

(一)先找開發商協商,協商不成再訴訟。如果滿足合同約定的退房條件，最好還是先與開發商進行協商，這樣可以省去訴訟費用。

(二)索要違約金及相關稅費。如果是開發商違約導致退房，雙方也在合同里約定了違約金，那麼開發商須按約定賠償。賠償金除了房屋全價款及相應的利息外，還包括業主前期已支出的一些費用，如印花稅、購房契稅、交易手續費、測繪費、登記費、利息損失、購房代理費及律師費等，這些都算入消費者實際損失範圍內，由開發商補償。

(三)首付、月供利息都可獲賠。在退房款方面，採用一次性付款的購房者可直接要求開發商退還自己所付款項及相應利息。但透過按揭貸款、公積金貸款買房的情況則要相對複雜些。實踐中，都是開發商將應退購房款分成兩部分，屬於買家首付款的部分直接退還給買家，屬於買家向銀行借款的部分直接交還給銀行，並視為買家已向銀行提前還款。銀行接收還款並終止與購房人的借款合同。

開發商支付購房人首付款利息，即從首付款交付日到開發商歸還日該筆首付款的利息收入。若購房人按揭貸款已進入月供階段，開發商同樣應歸還購房人月供及利息支出。

5、協商不成可以起訴

購房者退房的流程

第一步，買房人發出退房通知。買房人可透過掛號信、傳真或者電話的形式向開發商提出。因開發商責任導致退房，應由開發商承擔退房造成的損失，包括貸款利息、首付款的存款利息、購房的稅費等;如購房合同中約定了退房的賠償標準，按合同約定處理，合同約定的賠償標準不足彌補損失的，可另行要求賠償;因購房者貸款申請未批准，合同雙方對付款方式不能協商一致等原因導致退房的，開發商無需承擔賠償責任。

第二步，15天內辦好各種手續。買房人提出退房要求後15日內，開發商應當退還買房人已經支付的全部房款，並且負責辦理買房人與貸款銀行解除或者終止合同的全部手續，在所述手續或者檔案尚未簽訂前，開發商應當代替買房人向貸款銀行支付每月支付的本金與利息。

第三步，開發商退還房款。開發商應當在買房人發出退房通知後，將全部購房款返還給買房人，並且辦理完畢公積金管理機構或者貸款銀行的還款手續。如果無法辦理完成前述內容，自買房人發出退房通知後第16日至買房人取得全部房款之日，開發商應當每天向買房人支付相應的違約金。

一、合同法中關於開發商逾期交房的規定

1、購房人的合同解除權

1)、購房人如欲解除合同,應當先進行催告。

2)、經催告後過了三個月,開發商仍然沒有交房的,購房者取得合同解除權。就是說購房者解除合同的條件是第一開發商延遲交房;第二經過催告;第三催告後滿三個月仍未交房。

3)、購房者合同解除權的有效期是從催告日起三個月後開始,一年後結束,即解除權的有效期為一年。在此一年內都可以隨時通知開發商解除合同,超過一年期限,則永久性地喪失瞭解除權(當然以其它理由如嚴重質量問題而解除合同的除外)。並且,如果在購房者取得解除權後,開發商有催告購房者行使解除權的,則解除權的有效期縮短為三個月。

鑑於以上的規定,在開發商延遲交房時,不管購房者是不是真的準備解除合同,都應當在開發商延遲交房後立即發函催告,一是在開發商遲遲不能交付房屋時採取的一個應對舉措;二是催告後可解除合同對開發商也是一種壓力。催告最好以快遞等可保留憑證的方式進行。在沒有催告的情況下,開發商長期拖延,是否可以解除合同?依合同法和司法解釋的規定,應當是不可以的,催告是解除合同的前提條件。

法律沒有規定或者當事人沒有約定,經對方當事人催告後,解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的,解除權應當在解除權發生之日起一年內行使;延期不行使的,解除權消滅。

2、購房者要求支付違約金或者賠償損失

出賣人延期交付房屋的,應當支付違約金或者賠償損失。當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金,也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法的,可以按照延期交付使用房屋期間有關主管部門公佈或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。

合同既約定違約金又約定了賠償損失的,不能同時適用,可擇一較高者適用。違約金或賠償損失基本都是對違約造成一方損失的補償,解除合同後,一方仍然會存在損失,至少會發生購房款利息的損失,該損失應當補償,因此解除合同和違約賠償可以同時主張。

二、開發商逾期交房應理性對待

1、首先要確認開發商入住條件

入住是普通公眾常用的概念,通常理解為房屋具備能夠滿足居住和使用的條件,如水、電、媒氣等能夠正常提供。若是合同約定將入住作為交付條件,則入住就成為判斷交付條件是否具備的標準。

2、審查開發商是否辦理了綜合驗收備案證明

有部分開發商為避免承擔延期交房的違約責任,在房屋尚未達到入住條件時便通知購房者入住,俗稱強交房。那麼購房者應審查開發商是否辦理了綜合驗收備案證明(即竣工驗收備案表)等材料。因此,應當要求開發商出示商品房綜合驗收備案證明並提供《商品房質量保證書》、《商品房使用說明書》等材料。否則購房人有權拒絕收房,出現的後果應由開發商承擔。

3、不可抗力導致延期不能全免責

開發商因為不可抗力不能如期交房的,開發商無條件全部免責。如開發商延期交房確屬不可抗力事件造成,根據具體情況逾期交房責任部分或全部免除。

4、購房者需要保留的證據材料

購房者應從購房一開始就要收集和保留購房過程中形成和出現的認購書、購房合同、開發商書面通知、簡訊息、報紙公告、銷售廣告、照片、錄影、政府相關部門證明等證據材料,以備在維權需要時所用。

三、開發商逾期交房解決辦法

1、與開發商進行協商

這種業主可以聯合其他業主進行維權,與開發商進行協商。在協商過程中注意維權方式的合法性,不能採取過激行為,更不能採取圍堵等擾亂公共秩序的行為。

2、向法院起訴

若是和開發商協調不成,可以想法院提起訴訟,要求開發商賠償自己的損失。這裡需要提供購房合同和相關發票證明。

在開發商延遲交房時，不管購房者是不是真的準備解除合同，都應當在開發商延遲交房後立即發函催告，一是在開發商遲遲不能交付房屋時採取的一個應對舉措；二是催告後可解除合同對開發商也是一種壓力。

催告最好以快遞等可保留憑證的方式進行。在沒有催告的情況下，開發商長期拖延是否可以解除合同？依合同法和司法解釋的規定，應當是不可以的,催告是解除合同的前提條件。法律沒有規定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告後，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發生之日起一年內行使；延期不行使的解除權消滅。

出賣人延期交付房屋的，應當支付違約金或者賠償損失。當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金,也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法的,可以按照延期交付使用房屋期間有關主管部門公佈或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。

合同既約定違約金又約定了賠償損失的，不能同時適用，可擇一較高者適用。違約金或賠償損失基本都是對違約造成一方損失的補償，解除合同後，一方仍然會存在損失，至少會發生購房款利息的損失，該損失應當補償,因此解除合同和違約賠償可以同時主張。

1、與開發商進行協商

這種業主可以聯合其他業主進行維權,與開發商進行協商。在協商過程中注意維權方式的合法性,不能採取過激行為,更不能採取圍堵等擾亂公共秩序的行為。

2、向法院起訴

若是和開發商協調不成,可以想法院提起訴訟,要求開發商賠償自己的損失。這裡需要提供購房合同和相關發票證明。可以委託專業房產糾紛律師處理。