1.今年是房地產變革之年。

房地產業作為一個產業也有其自身的規律。這個規律就是成長--發展---繁榮---變革----發展----繁榮，目前房地產行業的狀態並沒有跳出這個規律。而眼前的破產促銷只是它變革中的陣痛。這是必須要經歷的一個過程。

2.房地產業的現狀

之前拿地蓋了房子就能賣掉，甚至基本的資料分析都不需要，“只要是房子就不愁賣”。這樣的狀況持續了二十年左右，也造就了所謂的“黃金二十年”。現在想想，這顯然是極不正常的。二十年前的房子回過頭來看看，戶型設計怎麼樣？物業管理怎麼樣？房子質量怎麼樣？現在只要往老舊小區看看就能一目瞭然。戶型設計不合理，物業管理跟不上，有的甚至房子質量不過關。這些都是現實問題。這些問題，反而是從目前購房人群得來的。他們普遍對眼下的居住環境不滿意，改善一下反而是很大一部分人的選擇。當然，也有急需買首套房的，但是這種情況正在逐漸減少。

客戶改善的現實需要必然倒逼開發商進行變革！

3.政策決定房地產。

房地產行業是受政策影響特別明顯的行業。房地產的支柱產業地位也是政策支援下獲得的。而現在“房子是用來住的”。現在這是紅線，不能碰。再加上棚改貨幣化的逐步退出，銀行貸款向實體經濟傾斜等一些列政策都在逐漸脫離房地產業。

在失去政策的保護下，房地產眼前的困境反而顯得很正常。

4.房地產的未來

誰都有明天！房地產行業也有。

房地產行業已經存在千年，做為一個既古老又年輕的產業，它遇到這個轉折根本不是什麼事，只是對於我們這些大多數從業者是痛苦的。

未來，智慧城市必將誕生，城市都是智慧的了，房地產能不包含智慧因素嗎？所以我一直認為房地產此次轉折只是加速了科技的植入。

就像現在你拿著手機就能看我寫這些文字，以後你可以拿著手機買房賣房，以後技術成熟了，透過全息成像技術甚至不用去實地看房。因為房子已經有智慧了可以與你的智慧手機相連。

轉折需要過程，過程就像等車，等待的時候永遠感覺漫長，而在車上時就感覺時間飛快！

房地產一直都是政策市場。短期看政策，中期看土地，長期看人口。根據這幾點去判斷入市點。同時關注超發貨幣資金流向，及銀行貸款利率變動。目前2019年大趨勢銀行貸款利率下降，若是剛需，其實沒必要太糾結。投資客關注點更多一點。

我認為這個問題應該因地制宜的分析，不同城市房價趨勢不同，相同城市不同板塊房價變化也有差別，2019年中央的態度是維持調控不動搖，這就意味著大範圍的暴漲行情是不可能了，但是部分新一線城市和熱點新城市還是有投資價值，剛需買房還是要緊盯規劃，不能只圖便宜一觸而就，先選熱點城市，然後看地區規劃，別抱著買了暴漲的心態，要放長眼光看未來！

現在一些城市的房價，由於調控政策嚴厲，都在這憋著呢。想漲不能，想跌不行。等著政策松一點漲一點，再松一點再漲一點，慢慢來。

消費者會進入一個觀望期，政府會進入一個政策觀察期，總體上是交投清淡，有價無市的狀態，但也不會出現房價的大起大落，有些前期炒作過度的地區和城市房價會逐步迴歸理性。

話說回來，由於消費者需求層次的不同，追求的住房品質也各不相同，加上住房所處的區位差異，即使在同一個城市，住房單價相差一倍以上也很正常，不能籠統地談房價。

放心！房價終將與經濟規律相向而行。全球經濟蕭條面臨下行壓力，黃金的價格都會跌，中國的鋼筋水泥一直只漲不跌？奇談怪論不少見！而今支撐和拉動中國經濟的產業到底是什麼？到底是科技生產製造業還是房地產？鼓吹房產支撐中國經濟的說法將是長期在禍害中國經濟損傷人民幸福的大忽悠！中國房產空置已高達25%.人口增長率在逐年下降，中國的可耕地每年被浪費佔用多少？14億人口大國為什麼還在大量吃進口轉基因糧食？鼓勵讓農民都進城幹什麼買房嗎？為什麼總是要等到一個行業走一大段彎路產生巨大泡沫以後才有人覺醒？才有人開始講真話？而講真話那麼難嗎？國家培養的重量級的經濟專家去哪了？難道真的是專家多數手中房子很多或都在代言行業廣告嗎？中國未來需要什麼？不缺人才，不缺專家，未來需要偉大正確的思想家了。泡沫已經巨大了，該慢慢擠掉了，護的越很，破的越快，再炒房的一定會山頂上站崗的，不信就等著瞧！

整體來看房地產2019下半年會有回溫趨勢。 不知道提問者是哪個城市，整體而言近期美聯儲加息，中國降準。意味著錢更不值錢，貶值和通貨膨脹伴隨著我們。 對於存銀行或者其他方式，剛需儘可能早買要好於晚買。 現在整個經濟走勢，包括1月份山東房子限購首先解綁，都是政策向房產傾斜的現象。 一般來說，每年6月會有各地方開會出新政策，預計19下半年還會上揚。 有需求可以儘快出手

1、房住不炒將是未來調控的綱領性原則

不管是政府、高級別工作會議、還是媒體；不管是在房地產業如何喊“活下去”、哭爹喊孃的時候，國家持續表態“房住不炒”，相信在未來幾年，這就是綱領性原則。

2、樓市“因城施策”指導性明顯，地方、區域性調整將成主基調

喊了多年的不要“一刀切”，如今在房地產領域正在逐漸實現，地方施政者也意識到了國家的態度，從而正在逐步適應。所以在2018年可以看到的是，各地有漲有跌。

未來，我認為，“因城施策、一城一策”將成主基調，同時因為房地產業的複雜性，即使一個城市，不同區域也呈現不同的“微氣候”，這將在未來更加考驗施政者的政治智慧。

3、“穩房價穩低價穩預期”是2019年的整體思路

不要考慮2019年出現大漲大跌大跌，你說大跌對你有啥好處？對國家有點信心吧啊。

年底的幾次中央經濟工作會議，這句話，是反覆提到的重點中的重點。他像“蝴蝶效應”一樣，牽扯到金融、國內外貿易等內政外交。所以，記住，2019年年底總結“年度詞彙”，“穩”將是必選詞彙。

4、支援剛需自住需求，是調控方向

當然了，支援自住的說法，住建部說了幾年了，難點在於如何“分別”，這是個千古難題，因為售樓處只認錢，造成的結果難免成為“富人遊戲”，為什麼全款就打折多？政策到了基層，就變了樣。反而保護了富人。

今年住建部，提出了市場供需雙向調節，我們拭目以待。

5、一二線城市與2018年相比，有望回暖

雖然說“回暖”，但不要以為又是井噴。一二線城市在人口和資源的強支撐下，持續上漲只是時間問題。

6、三四線城市相繼、區域性性、鬆綁，但在“一城一策”下，不排除部分三四線城市被套牢。

菏澤、衡陽、合肥在2018年底，都開啟了不同的試探鬆綁。反響比較大？那就再等等吧。19年後半年是個鬆綁的好時機。隨著首批2年社保限制的到期，不知道到時會否小範圍回潮。

但也一定會有一些城市，人口外流、產業無法支撐，只是跟上了17年的漲勢，那麼勢必會有人會被套牢。

因為至少到明年三四月，看空將是常態。

7、區域價值提升，房價或會“小衝”，但不會是常態

這裡說的區域價值，比如雄安新區區域、環京區域、粵港澳大灣區、海南島等區域價值，將在今年兩會後重點定義。

區域周邊房價或許會再次興奮“小衝”，但記住中國是“政策市”，敢明目張膽的漲價，就會迎來政令。

2019年現金貸管控即將再次升級，借款人被套路；

大型基礎設施建設叫停，地方財政負債居高不下；

昔日首富3個億中等意思也白搭，清資產，減少負債率，收縮戰線度寒冬；

房地產由去庫存，政策導向急轉為去槓桿，再次轉向去庫存；

規劃容積率再次降低，掛牌住宅用地大幅減少，文創、文旅、產業用地繼續掛羊頭賣狗肉；

合作開發，抱團取暖，發展商活著不易；

銀行錢荒，每年通貨膨脹2%鬼才信；

CPI或將創歷史新高；

嚴控通貨，貨幣不貶值，錢荒再加劇；

企業透支信用，透支消費，信用違約已不遠；