現在投資商鋪並不合適。

過去有句話常說：“一鋪養三代”，只要買了個商鋪，以後吃穿不愁，只需要收租就可以享受生活，但是這樣的時代已經結束了，商鋪正在變成一個個燙手的山芋，不但不能養三代，還會坑自己。

第一，房地產行業迎來劇變，商鋪受到的影響首當其衝，按照大眾買漲不買跌的心理，商鋪價格沒有上升空間了，購買商鋪的人就會越來越少，那麼其價格就更加沒有上行的動力，買了商鋪很可能就砸在自己手裡了，很難再賣出去。

第二，如果商鋪賣不出去，但是能有不錯的租金收入那還無妨，但是現在整體經濟增速放緩，再加上電商對實體店的衝擊，做實體店的都在相繼關門，很多商鋪價格高根本租不出去，而價格低了，租金回報率太低，拿商鋪的還不如到銀行理財的，

第三，經過這麼多年的發展，很多地段較好的商鋪早就賣出去了，這些商鋪屬於優質資產，但是已經買不到了。現在很多商鋪都是位置不好的，雖然賣房的會吹得天花亂墜，什麼未來商業圈的打造等等，但實際買了之後會發現，幾年過後也沒繁華起來。

因此，投資商鋪的黃金時代早已過去，現在投資商鋪並不是一個合適的時點，很多人買了商鋪後砸自己手裡悔不當初。

我認為當下買商鋪是非常不合適的。之前一鋪養三代的觀念早已過去。

第一在城市的哪個位置。第二週邊人流量。第三運營商的能力。

最近這幾年房地產的發展，過量的商鋪空置，商鋪的邏輯是收租 ，租售比達不到4%。就是虧本。

例如每年給你5%到8%，連續返3－5年等等。你要明白市面上的保本類理財產品能做到5%就已經頂天了。天上沒有免費的午餐，羊毛出在羊身上。就是因為目前商鋪太難賣太難租了，所以開發商想出這招，返不到3年就會斷，你回頭找開發商就會發現，你籤的是第三方合同，第三方宣告破產。這樣你就完美的接盤!難賣難租。

從金融屬性上講，只能抵押50%。

綜上所述，當下不合適買商鋪，能不買就不買。

如果這套商鋪除了未來啥也沒有，請您謹慎下手！鳳凰男可以，但起碼也要三觀正，學歷見識能力確實擔得起，否則損失了現在也未必有將來！

除了一手商鋪以外還有大量的其他商鋪，他們除了未來，現在已經有很好的人流量以及租金。有些鋪子，因為銷售渠道和方式不同，或者房東急售都會相對二手市場估值有很大的折讓。

現在這個時刻，商鋪估值偏低是國內各個城市普遍現象。連續近十年的經濟轉型，近兩年的國際貿易環境惡化，加上今年的疫情影響。大量的低價商鋪開始透過各種渠道拋售。如果你有挑選的能力，真的是很難的機會！天欲禍人,先以微福驕之;天欲福人,先以微禍儆之。

投資商鋪的黃金期已經過了，現在如果要投資商鋪，首先要考慮幾點:1.地段，是否臨街。2.投資回報率，現在因為有很多是開發商包租前幾年，以後期限一到就不管了，這個一定要了解清楚，如果自己租，一定要想清楚回報率，怎樣才能達到理財效果。3.一定要了解開發商的政策，已經周邊商業的覆蓋率及商業價值，做好這個3點才能讓自己利於不敗之地，最後說一點，就是千萬不要買臨街以外的商鋪以及二樓，三樓的商鋪，這種位置的商鋪以後你想變現都難，還不談賺錢

現在除了買住房是比較熱門以外，還有買商鋪是很熱門的，導致大街小巷到處是各種商鋪，這也是經濟發展所帶動起來的。大家買商鋪都是為了賺錢的，總沒有人是想要買這商鋪看吧，商鋪要想賺錢的話，還要看你買的是什麼商鋪，家裡在買商鋪的時候，記住“遠離兩鋪”選擇方法，不然白花了十幾萬。 現在商鋪的價格是比較貴的，價格和住房也沒有相差很遠，有些商鋪還比住房要貴上很多，一個商鋪隨便就是十幾萬了，買商鋪花了十幾萬，當然大家都是想要把這個成本賺回來，甚至是賺更多的錢，這就需要你怎麼挑選商鋪的，商鋪購買主要是和地段相關量的，地段好，商鋪才會賺錢，有些人選擇的商鋪是可以賺到很多錢，但是有些人連成本都是賺不回來的，到頭來只能轉讓出租的，白花了十幾萬來購買商鋪，這種情況都是不想發生的，告訴大家一個挑選商鋪的方法，家裡買商鋪時，記住遠離兩鋪選擇方法，這樣就不會白花了十幾萬。

1.遠離非主幹道的商鋪家裡在買商鋪的時候，要看看商鋪是不是處於主幹道附近的位置，一般位於主幹道商鋪的生意是不會太差的，也是因為主幹道附近的人流量和車流量是很大的，如果遇上非主幹道的商鋪建議最好不要買了，非主幹道的商鋪都是不怎麼賺錢的，比如說小區內部的商鋪等等，到頭來只能白花十幾萬買商鋪了。

2.遠離樓上的商鋪家裡在買商鋪的時候，還要記住遠離樓上的商鋪，按照我們的購買習慣來看，人們是更加喜歡在街邊商鋪進行購買，樓上的商鋪是不會經常去的，除非是隻有樓上商鋪有你需要的商品，雖然說樓上商鋪價格便宜，並且租金也是比較便宜的，但是生意是不怎麼好的，想要轉讓出去是比較困難的，要遠離樓上的商鋪。

我在上一輪牛市的時候用盈利買了兩套商鋪，目前都是7%的回報率和一個以租抵貸的階段，並且我周圍還有許多買商鋪投資的朋友和親戚，所以可以給你一些建議！

目前買商鋪不是不可以，只不過現在好商鋪的門檻非常高，想要有不錯的地段又要有回報率滿足7%以上的合格商鋪少則幾百萬，多則上千萬，所以買商鋪得擦亮眼睛！！

1.必須能夠重餐飲，因為現在電商衝擊很大，但是餐飲和體驗類消費還是離不開實體，所以能夠重餐飲的鋪子將直接決定了你出租率和租金回報率的因素！

3.不要買包租形式的商鋪，裡面的貓膩太多！

4.買離自己家近的商鋪，這樣一來管理起來更方便，有問題也能第一時間到達！

5.儘量不要買商場類商鋪，如果一定要買記得買大品牌，有實力的！要不然很容易成為“鬼城”！

的確是，什麼是投資？如何理解什麼是投資！用簡單的一句話概括就是：別人還沒有意識到這個東西值錢，而以後會有很多人會覺得它值錢！而商鋪現在被電商衝擊非常厲害，引發了許多人不敢投，沒資格投，但是從未來的角度考慮，誰又能保證十年後實體不會捲土重來呢？？

再加上像日本這樣的發達國家也不是實體幹掉了電商！所以如果你有長遠的佈局打算，有足夠的資金門檻，甚至能夠找到跑贏通脹，有7%左右甚至以上的商鋪，我的建議是可以配置1-2套！因為從歷史的經驗來看都是一個先知先覺者吃肉，後者後覺者喝湯，不知不覺著買單的趨勢，中國的政策一直在變，誰也不會預想到下一秒哪個會火起來！

投資商鋪，主要看三點：1、自身需求；2、租金回報率；3、地段、位置。

很多投資者認為現在仍舊是投資商鋪的好時機，畢竟常有“一鋪養三代”的說法，再加上近些年來房產價格的飛漲，不僅僅有著租金回報，還有著價格上漲的差價回報。就算是未來房產價格下跌了，自己還有套房產在那裡。所以，很是青睞。

就個人的觀點而言，投資商鋪需要依據幾種情況，分情況看是否投資：

1、如果自身有需求，那麼可以投資。

很多人想投資商鋪，重要的原因是自己有做生意的需求。如果說是自己做生意，投資商鋪。就算是現在價格較高，未來有著價格下跌的可能，還是樂意去投資。為什麼？

給大家算一筆賬：

如果是租人家的店鋪，是需要將租金交給房東。然後每月做生意，賺取的是中間的差價，其中有一項成本則是支付給房東的房租。

但是，如果是自己認購的商鋪呢？每月需要支付的是房貸，交給銀行，實則還是在利用資金購買這一套房產。

兩種方式，一個是房東交租金，而另外一個則是給自己還房貸。

如果對比之下，個人認為自身有需求的情況下，投資店鋪更為合適。

並且，自己的店鋪，裝修更為合適，很多租賃的店鋪裝修以後，未來要是換地方，裝修費用會有一部分損失。就算是成功轉讓，也會讓價很多。

2、依據租金回報率，決定是否投資。

如果是投資性商鋪，那麼就需要考慮租金回報的實際情況。自2016年、2017年房產價格大幅上漲之後，商鋪的價格也是隨之上漲。

但是，商鋪的價格上漲，租金卻有著停滯。重要的原因在於店鋪的生意並不好做，一方面來自於電商的衝擊，一方面來自於移動網際網路的興起，還有一方面則是商圈化的發展。

所以，很多地區的商鋪租金回報率，往往低於3%。甚至一些郊區地方，能夠把商鋪租出去都算是成功的了。

在多重對比之下，如果商鋪的年租金回報率低於3%，那麼就沒有投資的必要性。為什麼？因為在這種情況下投資其他金融產品更為划算。比如銀行中低風險理財產品，年化收益率能夠達到3.5%-5.5%水平，能夠更好創收。

3、依據地段、位置，決定是否投資。

地段、位置，也是重要的參考因素。這個因素雖然說承擔著風險，但是如果投資成功，還是能夠“一鋪養三代”。怎麼講？

一條街、一個小區、一個商業商圈，如果說有200家商鋪，其實好的地段位置，不會超過20家。也就是說，好的地段位置，是稀缺。

如果說此基礎上，年租金回報率約在3%左右，也是能夠投資的，畢竟是好地段、好位置。未來就算是房產價格有著下跌風險，等到經濟回暖的時候，這樣位置的商鋪租金，也會有著上漲。

或者說風險是一時的，但不會是一世的，畢竟是好位置，帶來這豐富客流量、生意等，更是稀缺資源。

所以，現在買商鋪就需要綜合對比實際情況，如果是自己使用，那麼購買店鋪越早越好。但是要是投資所用呢？就需要綜合對比租金回報率。好的地段、位置，如果在3%左右租金回報率情況下，還是具有投資性的。

從目前的房地產大勢來說，現在投資商鋪不太合適，當然，房市與股市有很多相通的地方，股市即便大盤不好，也會有表現不錯的個股，房地產市場亦是如此，即便未來房價大機率會震盪下行，但是也會有一二線的房價比較堅挺，所以，現在是不是適合投資商鋪要因地而異，綜合來說，我們要考慮以下幾個因素：

房地產經過一二十年的迅猛發展，目前已經處在歷史高位，再想在房價上大賺的可能性比較小，未來的房價大機率會高位震盪下行，當然，短期大跌的可能性也不大，如果從風險與收益的對比來看，現在投資商鋪的時機不太合適，風險遠遠大於收益。所以，從大局來說，可以再緩一緩。

雖然目前房地產的大趨勢可能面臨下行壓力，但是也不排除個別一二線城市的商鋪還存在一定的投資價值，二者並不矛盾，說白了還是得看地段，既要看城市的位置和發展潛力，也要看商鋪的地段，不過，可能存在這樣的尷尬：好的地段沒有掛牌出售的商鋪，掛牌出售的商鋪又沒有投資價值。

隨著電商的迅速發展，傳統的店面銷售正在日益萎縮，商業地產的投資風險也在日益加劇，過去“一鋪養三代”的觀念可能需要改變一下了，而且目前各個城市的新建商圈都已經嚴重飽和、過剩，真正有投資價值的核心商圈、成熟商圈非常稀缺，大多數新建的商圈都沒有什麼人氣，所以，在投資的時候一定要非常理性，不要想當然。

現在三年期以上的國債利率都在4%以上，有些城商行的大額存款的利率甚至更高，如果你投資商鋪的回報率比這些固定收益類的理財產品沒太大區別的話，再考慮到時間成本、機會成本以及未來房價下跌的風險，那我們還不如去做銀行有固定收益類的理財，一方面收益差別不大，而且不需要操心，另一方面具有很大的流動性，途中如果有其他的投資機會，可以去做，非常靈活。

上海市中心的商鋪，值得投資；5線城鎮郊區的商鋪，不值得投資。所以得看情況，看城市、政府規劃、地段、位置、流量、商業環境等，如果對商鋪有以上了解，並有一定把握的話，是值得投資的。。。未來5年內，大部分商鋪回報率持續偏低（優質商鋪除外）。

選擇商品主要是需要考慮以下幾個方面的問題，一是投資本金和每年的回報率，二是商鋪所處在的地段以及人流量多少，如果這兩個方面都不好，那麼一定不要投資商鋪。

在如今的高房價之下，商鋪的價格也十分高昂，商鋪一般處在一層的地位，少部分商鋪則是在二層或三層，不過數量比較少，主要還是集中在一層。

因為商品的數量比較稀缺而且地理位置好，很多地方的商鋪的每平方米的價格甚至比房價還高，背後則是因為商品有投資的功能，比房價更加“值錢”，商鋪每年可以帶來租金回報，只要沒有負債，完全可以靠著商鋪來生活。

房價虛高，商品的價格也需要，房地產市場帶來的火熱依舊沒有降溫，近幾年房價被政策打壓之下，部分地區的房價和商品價格也都在下降，未來的幾年，政策依然會持續進行，所以房價和商品的價格在未來的幾年一定會適當下降，現在投資商鋪有點操之過急了，需要等到商品價格下降之後再購買。

首先給大家說說商鋪有多賺錢吧！大家可能經常看到附近的小商店，店鋪，飯店等關門吧，但是無論怎麼關門，都是租客經營不下去了，而房東則是繼續收取租金費用，有一句話是這樣說的:“鐵打的房東，流水的租客”，無論你的經營情況怎麼樣，都是需要按時按照規定付給商鋪的所有者一定的租金費用。

很多城市的人因為早期投資了幾套的商鋪，如今靠著商品就可以過上別人無法媲美的生活，所以從這個角度來看，投資商鋪的確等於投資未來，不過如今的商品總價高昂，需要謹慎投資。

商鋪就是買末來，城市的許多富人都是靠早期投資商鋪，現在投資商鋪仍然是相對穩定的投資方案，投資商鋪要自已有資金，要有市場預測能力。

自有資金是第一位，商鋪我們這裡習慣叫臨街門面房，買門面是個長期投資，很可能開頭幾年，或者是中途市場疲軟，商鋪關門，租金暴跌，如果是借別人的錢，不能按期還款失去信益，房租包不住利息就會虧老本，等你虧損嚴重出售了商鋪，過了幾年商鋪升值，租金上升後悔當初。

買商鋪要選擇好位置，城市規劃很重要，已經形成的繁華商業區價很高，升值空間也小，要買有潛力的商業區，比如說在城市近郊新開的商鋪，主幹道沒有修通，公交車開不到商鋪附近，早期買商鋪價格低，租金也低，商鋪也可能租不出去，可是在三五年以後，城市的主幹道修通，公交車路過，周邊的新建居民區住人，臨街有機關，學校，醫院，超市，成了繁華商業街道，房租將會成倍的上漲。

買商鋪要分清商鋪的種類，商鋪有臨街門面房，有專業市場鋪面，有居民區樓下的門面房，有大型超市的平均分割面積，有單間獨立門店。

商鋪各有各的優勢，各有各的劣勢。比如臨街門面房經營自主權大，合法的生意什麼都可以幹。專業市場能形成合力，生意可以做大做強。小區內做生意，投資小，風險小。各種商鋪都有劣勢，比如臨街的需要自己啟動市場，房價也高。專業市場受城市發展的制約，城市規劃變了，專業市場就面臨搬遷，倒閉的風險。小區裡商鋪租金低，沒有升值空間等等。

總的來說，過去投資商鋪，現在投資商鋪都有風險，都有機遇，有賺錢的就有賠錢的，市場經濟競爭不會平均主義，要麼都賺錢，要麼都賠錢。電商會衝擊實體店，實體店也會轉軌經營重新迴歸，商鋪是房子，可以用來賣衣服，也可以開飯店，藥店，美容美髮，各種各樣的服務業，中介業，地理位置好的商鋪永遠有用途，商鋪千百年來的使用價值，不會被電商衝擊的消失，發迖國家的商鋪都在風光無限，我們是發展中國家，消費方式經歷一段跳躍，仍然有人觀街消費，上街購物永遠也不過時，商鋪永遠有使用價值，投資準了照樣可以養三代人。

過去：一鋪養三代；當下：一鋪不虧三代，也要虧一代。中國樓市經過20年的高速發展，住宅保有量已經很高，商鋪的保有量更高，並且價格已經到了階段性高點。移動電商的進一步普及，使得實體店在整個經濟體系的地位更進一步弱化，商鋪未來前景越來越差，現在不值得投資。

在很長一段時間，一鋪養三代這一宣傳口號深入人心，大家直觀印象是隻要買了商鋪，那就一定能賺到錢，並且是持續性的賺錢。

主要原因是買了商鋪，不僅可以每個月收到出租帶來的收入，而且過去二十年房價一直單邊上漲，讓投資商鋪的人賺到了很多。加上開發商的宣傳，更讓人們認為買商鋪是一門穩賺不賠的投資。

2016年開始國家出臺了多項針對房地產調控的政策，把十分狂熱的樓市限制住了，經歷了近三年的管控，現在樓市已經明顯穩定。2019年，國家仍然堅持房住不炒的指導方針，不讓樓市出現快速上漲的情況，以保證整體經濟的有效執行。

經過多年的發展和一系列政策調控，商鋪賺錢效應幾乎已經喪失，一些地方商鋪出現了轉讓難，出租難得局面。電商的發展，餓了嗎，大眾點，美團等外賣的發展，使得越來越少的人到實體店逛，也加劇了商鋪失去賺錢能力。

電商的發展是直接改變“一鋪養三代”格局最主要的原因，如今想要投商鋪，除了非常好的位置外，其他的均沒有投資價值，不建議投資商鋪。

本人之前做過商鋪銷售，專業市場、小區底商、沿街商鋪。專業市場、沿街商鋪一般都是投資，自用的很少。小區底商自用的還是多點。投資商鋪，最重要的是地段，地段，還是地段。位置好了，肯定不愁出租，不愁買賣。但位置不好，那就被坑了，而且是大坑。商鋪就是兩個極端，要麼更好，要麼更壞。所以投資商鋪要做好準備。投資有風險，入坑需謹慎。

現在投資商鋪風險很大，專業市場的商鋪，如建材市場、家居市場、汽車城，這類商鋪規模大、投資大、一般城市有好幾個，還有網上商城，所以衝擊力度還是蠻大的。

小區底商，面積小，投資小，相對於專業市場，風險相對於小，但就要考慮投資回報率了，以及變現的能力。

買商鋪就是買未來，“一鋪養三代”這個現在要打問號。商鋪不像住宅，過戶費高、土地年限少。

我這裡有商鋪買了高興的，有買了商鋪天天叫苦的。高興的是當時買了以後租給別人，承租人做了幾年特色食品銷售，生意很好，地段位置火了，房價漲了。突然有一天，房主感覺別人能做這個生意，自己為什麼不能做。後來商鋪就出租，自己做。二個月聯絡進貨方，招了3名店員，生意就風風火火的做起來了。另一個天天叫苦的，當時圖著房價便宜，想著位置成熟後，房價漲了以後出租，或者出售。但現在還在自己手裡壓著，年租金都不能覆蓋每年的貸款利息，想賣沒人買，自用沒人來，租金漲價沒人租，就說天天看著那商鋪頭疼，周邊很多商鋪都在生意轉讓。

不是說商鋪不能買，買商鋪自己要想好是投資還是自用，建議買地段成熟、位置好、區域規劃、政策導向，個人建議回報率不能低於8%，低於8%就不要考慮了。錢少儘量不要考慮專業市場、商城，不會因為一間商鋪而改變營商環境，基本是一榮俱榮，一損俱損。

在中國這種大環境下，過去20年，很多人投資房產和店鋪都發了大財。因此，很多人就覺得在中國投資，只有商鋪和房產是穩的，並且是躺賺的。由此得出結論，買商鋪就是買未來。任何東西，只要投資的人多了，加上經濟週期到來，那就不好賺錢了。這幾年，由於實體店被電商衝擊，很多門面都租不出去。

我有一個朋友在廣州，好多年前買一一個五樓的商鋪，一百多萬，當初還可以租個三四千，今年六百元租金，都租不出去，每個月還交物業費四百多，一直閒置在哪裡。商鋪在好的地段還是可以值提投資，但是大多數地方，投資店鋪風險提高了。不像以前那樣，閉一隻眼買商鋪都賺得盆滿缽滿的。那種閉上眼都可以賺錢的時代過去了。

你想投資商鋪，你就好好去分析你所在的城市的地段，用長遠的眼光去分析，畢竟有一些地段還是可以值得投資的。賣商鋪的地產商，肯定是想辦法賣得出去，把牛都吹上天。因此，投資商鋪合不合適，看地段，看所在的城市。

我的建議是：不是很合適

1、因為現在實體店轉型慢；

2、實體店新轉型雛形已經出來“結合網際網路的體驗店”，也就是說體驗線上下，下單在線上，那有幾個店鋪是符合開體驗店的？

3、體驗店需求量少，大量的店鋪就會空置；

4、既然是體驗店自然選擇環境更好，客流量更高的購物中心為主，街鋪就只有空著曬太陽！當然也有一些適合街鋪的業態品類，但是這麼多店鋪開得過來嗎？真開不過來，租客少啊！

5、實體店市場疲軟，自然回報率就低！有人說以後會好，以後人是出來體驗的，散步逛街不買東西，只吃喝！

6、有人說可以做吃喝的，吃喝的社群底商不能做，環評過不了，居民投訴汙染等等，也難受的！

7、真要買，給以下建議：

第一：選小區大於2000戶居民的底商；

第二：建議買雙向2車道的街鋪，因為馬路適中，客流可以來回逛，太寬對面人走不過來；

第三：最好能符合做餐飲條件的無限制商鋪，因為這樣做什麼都能做，現在杭州居民樓底下做個早餐燒餅油條都不允許哦！

第四：面積最好在80平方米左右的，2間門面的店鋪，這樣有形象，面積大小也不會太拘束，多數品牌店也合適；

第五：不要買上下樓的100平方以內的，分割又不是，上下費樓梯面積，經營人工，租客情願一樓層高高點自己隔層做個；

第六：純二樓、三樓的不要買，小面積很難租，大面積除非一樓有獨立門廳專屬和獨立消防通道可以選擇考慮以外，其他情況不要買！因為樓下通道不好上，房東不好說話就長期按空置曬太陽了

以上幾點多深加考慮吧！[給你小心心]

商鋪投資目前任何時候都合適，主要選擇地段，還有考察好市場實際租金回報率，，選擇最好獨立臨街鋪位，空置率低，租金回報率起碼在五個百分點以上，使用率高，有一定的二次開發利用空間，這樣就可以考慮投資