作為商鋪投資15年經驗的老司機，在這個到處都是唱衰商鋪的今天，我想把商鋪投資的機會和風險和更多的朋友分享。從06年買第一套商鋪開始，至今在包括上海在內的4個城市有過類似投資，考察和競拍的商鋪超過10個以上的城市。涵蓋國內123線的城市。

由於時間的原因，題中的“現在”我只能等同於2020年的7月，一個新冠肆虐半年有餘的今天。人們開始顯著減少外出時間，避免出現在人流密集的區域。外貿深受負面影響，內需拉動乏力。網際網路進入下半場，線上線下的企業界限越來越模糊，蘇寧鏈家不是傳統所謂線下公司，阿里美團京東也越來越多的佈局線下資源。

當某類投資在風險不大的情況下，能穩定獲得超越貨幣成本的收益，那她就是一種好投資。在商鋪投資的領域，我們怎麼去跑贏10年期的貸款利率5%呢？

我們從商鋪投資中普遍能賺兩筆錢，租金收益和成長收益，前者在國內優質專案約在5%左右，後者通常能跑贏通脹水平。如果你操作得當，在刨除稅收和維護銷售成本外，獲得超越貸款利率的收益不是難事！

疫情為商鋪投資創造了階段性的低谷。中國未來10年或者更長的時間，農業進入規模化生產，工業進一步兩化融合（資訊化和工業化相互促進），被擠出的農業和工業生產的勞動力只能在服務業為代表的第三產業中尋找機會！加上內需擴張，都需要有足夠商鋪面積的支撐。線上流量的持續上漲，和線下流量成本逐步相當。使得對線下實物銷售衝擊較大的負面因素減弱，而生活服務類和餐飲隨著生活質量的追求在不斷提高。

今年的疫情將產生更多的壞賬和被拍抵押物。其中不乏優質廉價的商鋪。此時不進，更奈何時？

買商鋪，前5年人氣匯入期年收益率要達到5%以上才算達標！後續租金收益穩步上漲最好！

目前商鋪價格相對偏高，底層商鋪，基本按所在城市均價的3-4倍標準來賣的！

假定某市商品房均價1萬/平，其底層商鋪在4萬/平，買個40平左右的商鋪，保守投入都在160萬左右。這時候可以簡單的測算下商鋪的未來租金收益。

前5年按5%的年收益算的話，保本租金收益每年在8萬以上才明確可以“優先購買”

當然，目前商鋪空租現象明象，好多城市的商鋪投入前5年並不能保證收益率達5%以上；而且長遠來看，有些商鋪定位尷尬，未來竟爭激烈，影響未來租金收益。

另外，有一部分商鋪在售賣的過程中，會承諾“售後返租5年”，但商鋪單價會提價許多後，再象徵性的把5年租金從商鋪總價裡給購房者抵扣出來，這種商鋪購買時也需要小心。

商鋪投資需要簡單評估該商鋪未來的升值潛力以及租金保障。商鋪二手買賣的稅費遠比商品房要高許多，商鋪投資更多的是一個“中長期”投資，保守起見，需要從5-20年的時長角度來考慮，該項投資是否能達到購鋪者的收益率預期。

綜述，商鋪屬於非住宅類產品，轉手手續費高，契稅3%，增值稅5.6%，個稅1%，還有一些雜七雜八費用。總之，買商鋪在目前的高價位情況下，購買需謹慎，最好請專業人員陪同指導，做出相對有利購鋪者的決定。

這個問題顯得有些籠統，給不了準確的回答。

投資商鋪受很多因素限制，比如地理位置，人流量，未來發展趨勢，當地經濟形勢等。

每一個當年，都會對其價值產生很大的影響。如果單純的想投資，勸樓主一定要做好調查，在如今經濟形勢不樂觀，房地產新政頻出的情況下，坐等房地產增值顯然不是個很好的方法！

目前商業營銷模式和手段在重大變革期，投資商鋪確實需要謹慎。個人認為在投資商鋪上必考慮以下條件：一必須是一樓街鋪，必須是人流比較密集的相對成熟的商圈，當然價格比較高。二，瞭解周邊商鋪的租金情況，看看周圍商鋪清倉轉讓率是不是太高，如果轉讓率太高，說明此處生意難做。三、商鋪周圍是否有足夠的停車位，在汽車普及的年代，如果不方便停車生意遲早難做。四、如果條件允許，商鋪面積最好買大一點，比如60平米以上，或80平米等，這樣用途會廣一些，商鋪太小，只限於做點小商品，很難有跟更多的其他用途。五、一樓街鋪層高越高越好，比如層高5～6米的，可以隔成兩層使用。3米多的就太矮了，裝修下來覺得很壓抑。這些方面希望對你有些幫助！

其實你這問題確實很難讓人回答！

首先你自己分析分析你的票買什麼才能讓你可以保值甚至增值！現在中國除了做生意，有股票，銀行，國債，p2p ，區塊鏈跟房地產！

投資是有風險的， 這個你自己得去衡量！

我個人覺得目前中國的房地產還是挺靠譜的，在製造業沒有復興起來之前，過來太依賴土地收入了！ 所以房地產還會是未來10～20年的主要扶持的物件！

但2017～2018年這兩年，針對一二線熱點城市，有史以來最嚴厲的預兆“五限”政策，有的人會覺得房地產是不是要崩了！ 其實我個人感覺恰恰相反，因為不調控才會崩盤，調控越嚴，才更能說明國家怕出事。

所有的調控都是在擠泡沫，讓房地產更穩定。 目前投資房地產肯定不會像以前那樣讓你創造財富神話，但保值增值的潛力是毋庸置疑的！

房地產有幾個型別

住宅，寫字樓，酒店式公寓，商鋪！

以上僅代表個人建議，作為樓主參考。

太古

太古上半年內地購物中心的租金收入總額為9.5億元，較去年同期上升11%。

上半年，大悅城購物中心租金收入為12.39億元，增長6.6％；商戶銷售額84億元，上漲10％；客流達6600萬人次，上漲1％。

大悅城

華潤

隨著奢侈商業在華的復甦，華潤正經歷強勢反彈。旗下購物中心營收上半年30.7億元，同比增長23.8%，零售額達到214.1億元，同比增長30.1%。

恆隆

今年上半年內地物業租金收入19.48億元，漲幅2%。營業溢利上漲4%至13.01億元，平均邊際利潤率67%。

龍湖

龍湖上半年營業額為271.2億元，同比增長45.9％。上半年租金收入約16.8億元。截止今年上半年，龍湖已開業商場建築面積為258萬方。

新城

上半年，新城在建及擬建的吾悅廣場達到33座，可出租面積為235.93萬平方米。開業的吾悅廣場日均客流量達4.34 萬人/日，同比增長29%。新城26家吾悅廣場實現租金及管理費收入3.44 億元。

整體看來，2018年上半年 太古、大悅城、華潤、恆隆、龍湖、新城的租金增長趨勢明顯。商鋪投資回報率的指標逐步趨同，維持相對高位。

前幾年，受網際網路衝擊，商鋪價格一度走低，然而，中國消費者的需求卻在不斷變化。麥肯錫2017年全球消費者信心調查顯示，近六成中國消費者的消費行為在2016—2017年發生了顯著變化。

90後的崛起對存量商業地產的持續提升也提出了新要求，根據麥肯錫2017年中國消費者調查，近四成90後消費者希望獲得更好的購物環境、服務和產品，並不介意為此付出更高的價格。

於是近兩年各大商業地產開發商紛紛開始積極升級改造，從以上各大mall整體租金增長率可見，商鋪止跌回升，接下來，在商業市場積極轉型的背景下，商鋪市場長期租賃回報率仍有一定的上漲空間。

所以說，目前正是商業地產的轉折點，實體店逆襲，新的投資發展出路來臨！

住底商最好，畢竟住宅終須要住人，住人就有人氣，但想賺快錢急錢不行，必須要去“養”才行，用回報率來論述住底商的價值，有誤導性，住底商有40年，70年使用期，其實也不用考究使用年份，假如年份滿了，按現在的政策，就補點土地出讓金，出讓金不會多，貌似就1千幾百一個方，之後再續，鋪子還是你的。商鋪也是房產一種，現在住宅的環境大家不是不知道，在這不說了，鋪子可以自己經營，多分謀生的途徑，也可出租賺取租金。不說增值部分，最起碼為自己的資金保個值。什麼商場鋪，專業市場鋪，返祖鋪，一概不要去購買，陷阱多多，實實在在的，小區獨立門面底商最好，大型商住小區最好，一句話：房子建好了，總要住人。

現在投資商鋪，還以十年以前的觀點來分析，可能中套。

這些年來，房地產一直在漲，商鋪也跟著水漲高船高。

原來投資商鋪，說的是15年回本的，隨著商鋪價格的上漲，租金也上漲，結果10年就回本了，商鋪還漲價了，賺了租金還賺了本金，賺得笑開了花。

可是如果以後房地產價格下跌呢？

原來計算的15年回本，隨著生意不好做，商鋪價格的下跌，租金也下降，結果20年甚至20多年才能回本，商鋪還跌價了，賠了租金還賠了本金，虧成狗。這種情況會不會出現呢？15年回本的商鋪是不是還值得投資呢？

現在做商鋪投資的最好是買那種地段要好最好還是在大拆遷的那種，因為拆遷商鋪的賠償是以三倍的價格來賠償，所以，其他的商鋪我就不介意了

滿大街的商鋪驗證了我幾年前預判過的一個觀點，就是主幹道的商鋪風險太大！未來因為停車以及便捷性等硬傷很少有人到主幹道商鋪去購物，另外主幹道商鋪也會被商業綜合體及小區底商等強行替代，如果考慮投資商鋪可以考慮小區底商！小區底商風險相對較少，客流量穩定，另外未來的人網購習慣會似得人的惰性越來越強，購物要麼就是便捷就近原則、要麼就是綜合體一站式購齊！個人觀點僅供參考！如果覺得有道理請給個贊！

投資商鋪存在諸多風險，其中的彎彎道道有很多，稍不留神有可能帶來財產損失。投資一定要獨具慧眼，目光最少要投放10年以外，需要具備比較專業的經營和管理能力，還需要一定的運氣。至於商鋪投資前景，只要能通盤考慮好商鋪所在位置、人流量、回報率、城市發展潛力、城市建設規劃、消費水平、商圈變遷、商業氛圍等因素，避開投資的“雷區”，商鋪仍然具有較好的投資前景。

商鋪投資的“雷區”在哪裡呢？

1、交通主幹道兩側。交通主幹道每天車輛川流不息，路邊不允許停車，道路中間又設定了隔離護欄，消費人流被阻斷；若店門前再設定停車位，會影響視線和行人通行，這樣的位置難以凝聚人氣；

2、店中店，俗稱格子鋪。商場尤為典型，就是將每個樓層分割成數量不等的單間對外出售。店中店受商場整體營銷環境影響，不具獨立經營優勢。由於目前商場數量太多，且新的商場不斷出現，造成消費人群被分散截流，難以保持長期優勢，一旦經營不善，一榮俱榮，一損俱損，想轉手很難；

3、託管型返租店。開發商會在出售前口頭承諾用一定的租金回報買斷未來幾年的經營權，回報率高達8～12%，然後統一招商和經營管理，但簽約方為第三方。看似利潤豐厚且坐等資金回籠，但與實際存在的市場回報率相比，由於承諾的租金虛高，大多數商家難以兌現，多數情況是簽約方毀約或跑路，投資者難以維權；

4、新區商鋪。剛建成的新區入住率較低，學校、醫院、菜場等配套設施不全，短期內難以形成人氣，商鋪的空置期造成資金回籠時間延長投資成本增加；若新區的周邊還有其他商圈或未來有建設規劃，在人流量不增加的情況下，租金一定會下降，商鋪會處於半死不活狀態；

5、帶階梯店鋪。俗話說，“人不走奧步”。即：進店購物需要拐彎抹角的情況。購物的人習慣店面前道路平坦，出入暢通。登梯讓人感覺很麻煩，老人孩子不小心還會絆倒，給購物帶來不便。如果店鋪有下降階梯則會給人以壓抑感。

那麼，哪些商鋪具有投資前景呢？

1、城市中心區域。投資商鋪除了位置還是位置，位置決定投資成敗，城市核心區域往往會匯聚大量的人流，有人流就會有消費。好的地段商鋪回報率最高，不愁租不出去，租期時間長資金回籠快，是投資的首選。因投資成本較高，適合預算大的投資者考慮；

2、小區周邊的臨街商鋪。投資預算較少的可以考慮。社群底商由於處在小區周邊而且大多臨街，就給居民購物消費提供便利。最好能選擇萬人以上的小區，充足的人流可以保證穩定的客源。可以經營一些貼近居民日常生活所需的商品或從事生活服務類專案，不用擔心受到網店衝擊。比如經營水果蔬菜、菸酒糧油、日用百貨、美容護膚、車輛維修等專案；

3、小區大門兩側的商鋪。同樣是那句話，人不走奧步。居民購物消費能節省時間就節省時間，能少走彎路儘量少走彎路。出小區門就能消費購物，很少有人捨近求遠；

4、回報率高的商鋪。投資商鋪主要考慮回報率。如果商鋪回本能在10～15年之間，回報率在7%以上，長期有穩定的租客，不是返租鋪的話，這樣的商鋪一定能夠跑贏通脹，可以毫不猶豫選擇入手；

5、能夠全款購買的商鋪。商鋪的經營權只有40年，決定了回本時間不能拉的太長。如果貸款購買，最多貸50%，最長期限10年，利率在6%以上，顯然貸款購買不划算，能全款購買最好。

一、專案與產品分析

（一）交通優勢利好

專案位於星沙大道與遠大一路的交匯處，距離市中心與星沙城中心距離近，空鐵雙引擎的交通配套，由住宅、酒店、配套商業和綜合商業體組成。

地理位置：星沙大道與遠大一路交匯處

商鋪可售面積：1272.6㎡

商鋪面積分佈： 65.93㎡、206.86㎡、103.43㎡、465.43㎡、86.19㎡、172.38㎡、172.38㎡

（二）功能配套

停車場:地下停車位、廣場停車位

政策扶持：東部雙引擎—臨空經濟區及高鐵會展新城

酒店配套：樂天樂怡酒店、鑫達貴都大酒店等

商業配套：智趣G98、匯一城商業、九大專業市場、自身社群底商

教育配套：湖南農業大學、湖南師範大學等九大高校

（三）大交通

專案位於芙蓉區與星沙板塊交界處，自帶五維立體交通——空港、高鐵、火車站、高速、公交構建五維立體交通網路，未來將為專案帶來龐大的消費人流。

（四）產品定位

面積區間跨度大，戶型結構較為平整，緊挨小區大門與專案廣場，臨近兩個大型綜合體之間。裙樓上邊有酒店，有紐帶和橋頭堡的商業價值。

適合購買人群：大宗不動產投資客、自購自營客戶、商企業客戶。

經營業態建議：銀行、餐飲、醫療、培訓及娛樂業態。

優勢：成熟小區，並有酒店入駐。位於兩個綜合之間，並自帶活動廣場，商業價值凸顯。酒店二樓展示性強。

現在很多商鋪基本上投資價值很小風險巨大但不能一概而論投資需要謹慎這點要牢記因為你說的太空泛所以沒有辦法具體說明

不建議，現在商鋪不像以前那樣容易租出去了，而且現在投資房產不是最好時機。

現在關於兒童遊樂專案和蹦床專案比較火，你可以瞭解一下。我們是廠家，有需要可以聯絡我們。

投資商鋪，10元精品店的前景非常好，

一、符合消費趨勢

在這個資訊時代，三四線城市和一二線城市在生活水平上的差距逐漸縮小。而在三四線城市開一家十元精品店能讓消費者實體挑選、付款就到手，這是網購所無法代替的，也正因如此，十元精品店才能在傳統實體經濟停滯不前的時候，逆流而上，依舊保持向上發展的趨勢，深受消費者的青睞。

二、消費需求大

隨著收入水平的提高，人們對精緻生活的追求和消費需求也增大了，十元精品店裡10-100元的平價實惠的商品，也是大多數消費者都能夠承擔的價格。同時新型十元精品店摒棄了傳統十元精品店髒亂差、商品質量參差不齊、購物環境差等缺點，在保證低價的同時又給顧客提供溫馨舒適的購物環境，給顧客一個良好的購物體驗。

三、投資成本小

開十元精品店相比於其他的投資專案，成本要少很多。主要是店鋪租金、裝修貨櫃、採購貨品。場地租金根據店鋪大小和所處地區、地段來決定。裝修貨櫃則要看店鋪的大小來決定。採購貨品也只需要根據客流量常規備貨，避免積貨。

四、盈利速度快

十元精品店的暴利收益也需要科學的經營和管理方法，只要找到好的貨源、採購合適的貨品，再加上科學的運營，前期開店成功，後期只需要進貨鋪貨、經營銷售即可，十元精品店可以說是最輕鬆簡單的投資專案了。

啥時候投資都行，主要看你的眼光

哥，我100多萬買了個店鋪，租2300，完了人家現在說生意不景氣，還得降，不然他不要了，熱鬧一點的店鋪200多萬一間，租3800，也得降，不然還租不出，如果買店鋪自己做生意用，那沒啥關係，拿來投資出租的話要三思

現在不贊成投資商鋪，都去做網際網路，投資小，利潤大

只要有錢，什麼時候都是可以投資的。商鋪建議投資社群底商，最好靠在小區門口的1-2間，穩定收益，適合開超市，菸酒店。

商場商業或者地鐵口，等都不建議。因為確實是經濟的下滑期。

地段！地段！！地段！！！

不要拿鬼城的商鋪和步行街的去比，你看看BAT最近的投資佈局，都在爭取下線流量，線下流量依然搶手。