民宿是現在正在慢慢興起，至於前景的話，你得實地進行考察。例如市場環境人文之類的，都是你該考慮的問題其次就是設計的問題，建議選擇一個專業的設計公司，比較放心靠譜。大理木堂設計不錯。

我是上海一家旅遊民宿的負責人，16年在迪士尼開了一家民宿，我用這幾年的經驗回答一下這個問題。

民宿，看上去很美，但確認投入這個行業前，一定要慎重，再慎重。很多事情，只有踏入了，才會真正體會到與想象的完全不一樣。下面說一下這個行業的現狀。

政策：各地標準不一，上海的情況是鼓勵有條件並具有一定實力的個人或者企業做鄉村民宿，地點是必須在規劃的保留村落裡面，但實際能辦下證件很難。建議投入前先了解一下當地的政策，有些地方按照規劃執行，還會有額外的獎勵，主管單位是《文化和旅遊局》，可以上當地的官方網站下載相應檔案。

市場分析：1.周邊景點5A，4A，3A；網紅打卡點等做好統計，周邊環境能否結合民宿自身，打造成網紅，使民宿自帶流量。2.周邊競爭環境分析，單獨一家是比較難以持續的，（除非當地市場前景很好）但太多趨於飽和了，後進入的就比較困難了，因為市場起來了，房租等硬性成本就上去了。

成本核算：房租能季付的就不年付，裝修免租期談的長一些，工人能外包的就絕不自己單獨請，特別是房間打掃（淡季的時候就知道這個有多重要了）。

最後最重要的，請一個好一點的設計師，這個錢別省。

錯誤的選房:我用的是自己親戚的閒置房，房租非常便宜，就算是直接長租出去轉手就能多兩萬元，這也是我下定決心開民宿的最重要的原因。但是問題來了，不想二次裝修投入成本，而作為居住用房的裝修並沒有特殊的風格，也沒有什麼特色，很多顧客在選擇上就會忽略過去。

錯誤的位置：一套是三室兩廳地理位置並不靠海，作為民宿的唯一優點就是可以在啤酒節房價高峰期住很多人，三個臥室加沙發床，我還多留了一個雙人床墊，十口人都不成問題，要不這個位置也挺難開民宿的。

一套是一室一廳的公寓直接面海，之前屬於萬達的公寓現在是融創，地理位置更加不靠近任何景區，只有喜歡城市遊的年輕人來定。

錯誤的安排：民宿的打掃分為兩種，一種就是自己打掃，一種就是僱人打掃，房源多的話必然是要僱人打掃的，但是隻有兩套的話就只能自己動手了。在有本職工作的情況下，高峰期需要每天去打掃衛生就會變得非常困難，沒辦法，有的時候只好這一批顧客和下一批顧客中間隔一天不接待，遇到把房間弄得很髒亂差的顧客，耗時就更長了。

密碼鎖的重要性：更換密碼鎖是作為民宿經營必須的花銷，讓我放棄的還有一個原因就是接待顧客的時間，很多顧客都會選擇紅眼航班到達，基本都是凌晨一兩點，我還要去送鑰匙接待入住，每晚都無法安睡真的是很痛苦的。

附圖我的收入支出表格，因為自家用的床墊之類的不捨得用於民宿，所以採買了一些傢俱，這個錢其實不能完全算做虧損，買的酒店式白色被罩床單浴巾等，最後一半的價格賣給了同行。最重要的是我一共就做了6個月的民宿，套一長租出去半年，套三閒置了餘下的半年，若是租出去的話正好就是填補了全部虧損。

但是，哪來那麼多如果呢？

投資民宿怎麼樣？我覺得這個問題得具體問題具體分析。

開民宿這個想法或者做法是沒有問題的，一方面開民宿既是一種生活的態度，對嚮往生活的追求；有些人厭倦了以往大城市快節奏的生活，找一個山青水秀的地方開一家民宿休身養性，順便接客增加收入。對待收入一定是要隨緣 ，不能過分強求，要不這樣既不能修身養性，還弄得自己心煩意亂。

另一方面開民宿也是投資的一種手段，投資民宿不能像投資酒店一樣，民宿我們一般都選擇在旅遊區或者風景美麗的鄉下，這種地方不像酒店選在人流較為集中且穩定的地方， 收入有可能會隨著淡旺季有較大的變化，像莫干山這種資本進入較多的民宿地 ，一旦飽和，那收入就會急轉直下。所以投資民宿一定不能跟風，一定需要慎重。

民宿不是暴利行業，所以投資民宿前一定需要想清楚。

之前確實看到了這個新聞，“90後女孩專當包租婆 租下4套公寓打造民宿 年入十幾萬”，這條的訊息是各大網站的熱門新聞，這個新聞也揭露了一個現象，民宿市場前景大、據說以每年60%——70%的幅度在增長！

圈圈覺得這也是時下一種靠譜而相對快捷、風險低的投資方式，比起變幻莫測、波橘雲詭、散戶只能不當炮灰的股市，和動輒捲款跑路的某些網際網路金融平臺，購買一套三五十平的公寓，出租自住兩相宜，回報穩定，是晚上可以安心睡覺的投資！

中國的城市中，只有上海和武漢敢在前面稱“大”！武漢在片區中，也只有光谷和後湖敢在前面稱“大”！十幾年前的後湖，道路滿是塵土，被媒體稱為“光灰城市”。

彼時入住後湖的年輕人，現在都已光榮晉升為一孩或二孩的父母了！當年分期付款開回來的。他們中的不少人，都是來自三四線城市的小鎮青年，白手起家在武漢打拼，現在他們已經成為這座城市的中堅力量。

未來的後湖，將擁有後湖大道站、興業路站、百步亭站三大換乘地鐵站、地鐵1號線、3號線、6號線、8號線已經開通），12號線、21號線、14號線正在建設、規劃中，未來共計7條軌道交通，成為名副其實的漢口次中心！

同時，透過武漢大道5分鐘上二環，作為城市快速通道，瞬間通達內環，5分鐘上三環可通達武漢三鎮，武漢大道連通漢口和武昌，3軌交匯，串聯百萬人流。交通的發達帶來人流的快速聚集，人流的增加帶來商業的繁榮，而商業又反推著交通和人流的更加齊聚。

一座城市只有一座市民之家，政府就在家門口，政務中心聚集地。佔地15萬方的長江傳媒大廈，則將建構文化傳媒精英圈層，催生各類文化中介服務業。

位於後湖的綠地漢口中心，本身坐擁18萬方的商業資源，3公里範圍內，更有中美國際大都會建設的迪士尼原班人馬打造的3萬方室內主題樂園，加上凱信廣場和碧桂園，專案周邊是逾百萬方的商業聚集地，將成為後湖最大的核心商圈！

綠地漢口中心的商業街區，由成功運營了花園道、人信匯的盈石資產打造，將營造24小時營業的城市不夜城。

24小時不夜城為城市新中產量身打造了專屬於他們的生活方式,引進了數十家新中產品牌:

購物：安德瑪、NIKE、Adidas

餐飲：星巴克、新元素、鬥牛士、麥當勞、 大茴香等

黑科技：Brookstone

集合店：鹿島普通生活、全棉時代 便利店：羅森

小吃：大鼓米線、谷田稻香、蔡林記、賽 百味、胡椒廚房

健身：康菲斯、鄭多燕

更有新中產男性、女性、兒童、老人的專屬消費和休閒品牌。

業內人士預測，綠地漢口中心公寓的房客們，將是地鐵3號線沿線漢口商務軸、建設大道商圈、二七濱江商務區、CBD中央商務區的白領和自由創業者們，同時也會囊括像羅淼這樣的北上廣深來漢出差的商務精英，和來武漢觀光的外地家庭、短租客。

為了提供完美的居住體驗，綠地漢口中心公寓還設定了配套層，配有公共廚房、洗衣房、咖啡吧、建設房、餐吧，以及行政酒廊。

這樣的城市民宿投資價值到底有多大呢？以33平米的主力戶型為例，單價15500元/平，目前周邊月租1800元，2年後，租金上浮20%，月租會在2160元，乘以12個月，再除以公寓總價51萬元，回報率為5%。

如果把這種城市民宿掛到“途家”上出租，日租金200元，20％的物業耗損，得出投資回報率＝（200元×30天×12個月×0.8×0.8）÷510000＝9％。

5%+X的投資回報率，還沒有計算房屋的增值部分。

題主如果對投資民宿感興趣，可以考慮去看看這個專案。專案位於江岸區金橋大道與華泰路交匯處（武漢市民之家南門），有33-50㎡小公館，約3.6米層高設計，全配置廚衛，全裝修交付；約5㎡起超值附加空間，購房更超值；不限購，低總價，首付10萬起。

投資什麼都一樣，都是投入產出比的博弈。目前，投資民宿，就看你獲得資源的成本是否足夠低。比如，房子是自己的，那麼成功的機會機率就很大。如果你就是租來的房子，你再投入裝修、市場、人力、等等，那麼成功的機會就小了。做得好是給房東打工，做不好，被債務纏身是必須的。然後，再說說投入的資金，是自有資金還是借來的……結果也分別很大。總之，投資酒店業、旅遊業是勞動密集型、資本密集型的產業，回報率低，回報年限長。那為什麼還有很多人做呢……呵呵

如果選擇了好的地段是很有可能的，投資名宿來說，要考慮到很多方面，年回報率，後期的發展，人流量，以及出租的人群。年入十幾萬並不是很難，另外，房產本身的增值來帶了額外的收益，發展前景可觀，可以入手！

投資民宿需要非常有情懷的人去做，才會做出不一樣的作品出來。

投資民宿之前需要明確幾個問題。

1、從營收角度來看，民宿不是一個好專案。

民宿投資需要支付的幾塊比較大頭內容包括房租、裝修、裝置設施、人員。一次性投入以10間房為例，客單價在500-800之間，一般投入在250萬左右，日常經營需要4-6人左右，意味著一年的人力成本在25-35萬左右，而現在做的好的民宿，入住率一般才4-5成，也就是一年收入才80-100萬，大多數民宿的入住率在2-3成的樣子，也就是一年收入40-50萬之間，回報期更是遙遙無期。

2、經營民宿需耐得住寂寞

民宿經營受制於房少，相對偏遠，導致人少，可能會有比較長的時間見不到一個客人，這就需要你耐得住寂寞了。

3、單純民宿市場現在競爭非常激烈

早入局的民宿業主，農家樂升級為民宿，以及新入局的業主，構成了民宿的供應市場，以年均增速50%的速度增長，但是遊客數量或者願意入住民宿的遊客數量的增長遠遠達不到這個增速。

綜合得出，民宿不是一個好的投資專案，就目前來說。但是它又是鄉村旅遊這個市場的核心點。

看一個別人家民宿是怎麼做的。

我投了。在投資有家之前，自己做了一些調查，做了一些資料分析。發現有家提供的資料跟自己分析的差不多，好就好在不用ziji管了，但缺點是經營幾乎就沒有自主權了，完全委託他做了。

現在開民宿的情景是可觀的。

如果您想開民宿可以考慮日本民宿，民宿的客流量大部分來自於遊客，日本最新櫻花季旅遊資料統計，僅僅在櫻花旅遊季開始的20天時間裡，有超過6300萬的遊客加入到日本的賞櫻之旅，旅遊帶來的客流量會使酒店和民宿的客流量增加，通常來說，傳統酒店入住率超過80%，二這次日本櫻花旅遊旺季，日本酒店入住率常常超過95%，一些民宿網站上更是一房難求，民宿也是爆滿。（株式會社東寧）

近幾年，日本政府對旅遊業發展的推動從未停止腳步，發展速度也是越來越迅猛，急速增加的外來遊客讓日本現有的酒店應接不暇。在日本宣佈成功申辦2020年東京奧運會時，就曾有相關人士預計這將對目前日本的酒店住宿是一個前所未有的挑戰，對於這項國際備受矚目的奧運聖火，更是讓日本民宿酒店造成巨大的缺口，不得不說日本民宿投資的春天就要來了。