企業+合作社+農戶模式是一種業務合作關係，這種合作關係有時是緊密的，有時是鬆散的。

從企業的角度講，企業要想發展，所需資源渠道可以是與公司之間的合作，也可以是與農業有關的各種主體部門合作，其中包括農業合作社。

很多企業目前與農業合作社合作，是一種發展趨勢，合作社生產的產品有統一的生產標準，統一的收穫標準。這樣批次為企業提供了大量的原材料，節省了大量人力物力。

一家企業不可能為加工某項產品而開展大而全的業務，如是一家加工辣椒醬的企業，企業不可能自己去種，自己去種只能延長自己的生產鏈，百害無一利。相反，只需告訴合作社理事長所購成品辣椒的採購標準，符合什麼樣的標準即可回收，回收時要透過什麼儀器檢測，合作社就會按標準生產管理。

合作社是村一級的主要生產單位，國家規定只要五戶農民統一，即可成立農民專業合作社。一般設理事長一名，副理事長一名或多名，有監事若干，有合作社的章程。隨著合作社的發展，為了適應市場的發展，有些合作社報團取暖成立了合作社聯社。

合作社的好處是種植或養殖的產品有一定的標準，符合市場雙向選擇的標準，可以有自己的品牌，有自己的商標。也可以為某個企業單獨從事生產某種農產品，單獨簽定回收定單合同。這樣做的好處是企業在原料資源上有了供應保障，合作社在發展種養殖上有了生產目標，不用為生產的產品銷售而發愁。可以說企業與合作社的合作關係是優勢互補的。

合作社與農戶的關係一般是直屬關係，農戶是合作社的成員，只要合作社的發展目標，經理事會三分之二票數透過，即可立項行動。

農戶與企業或企業與農戶直接合作的關係不大，因為農戶的規模滿足不了企業的生產需求，如滿足，也是有一定規模的群體在支撐供應保障。

企業與合作社的合作，根據自己的實際需要可以和一家合作社合作，也可同時與多家合作社合作。

在產品銷售上，不論是合作社生產的初級原料加工產品還是企業的深加工產品，都有了保障，特別是合作社和農戶更有保障。

國家提倡這種模式，一方面反哺農業，另一方面為農民提供了可靠的收入保障。

中央一號檔案全面貫徹黨的十九大精神, 以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導, 圍繞實施鄉村振興戰略講意義、定思路、定任務、定政策、提要求。 “檔案堅持問題導向, 突出統籌推進農村經濟建設、政治建設、文化建設、社會建設、生態文明建設和黨的建設, 加快推進鄉村治理體系和治理能力現代化, 加快推進農業農村現代化, 走中國特色社會主義鄉村振興道路, 是謀劃新時代鄉村振興。”

為了實現鄉村振興戰略, 一種新型模式———“企業+合作社+農民”的新型模式產生了, “企業+合作社+農戶”的生產模式有很多優越性。第一, 農戶加入合作社便於企業管理, 可以節約管理成本。第二, 有了合作社之後, 企業與農戶有了緩衝帶。企業和農戶都加入合作社分別入股, 這樣既可以使企業的先進技術運用於農業生產提高生產效率, 又可以減少企業與農戶之間的正面衝突保護各方利益。第三, 便於農業規模經營新形態和農業雙層經營新體制的形成, 即“統一經營, 分散在戶”的新型模式。綜上所述, 這種新型模式是將企業技術與銷售渠道、合作社經營、農戶生產有機結合便於各方利益調配, 增加農民收入提高農民生產積極性;拓寬企業發展平臺, 提高企業利潤分散風險。

二、新型模式現狀

(一) “企業+合作社+農戶”模式下的學術研究現狀

“企業+合作社+農戶”模式是指“統一經營, 分散在戶”的農業規模經營新形態和農業雙層經營新體制的有機結合。提出了產業化已經逐步成為中國農業發展的必然趨勢。 對“企業+合作社+農戶”模式進行了分析, 提出了許多農戶不願意參加合作社;不願意放棄土地承包權;對此模式觀念淡薄等問題。認為出現這些問題的主要原因是普遍出現合作社資金不足的問題, 因為社員不能獲得全部收益時, 往往不願意進行長期投資參股。而也認為資本導向和資金需求成為了合作社最大的挑戰之一。為了解決資金問題指出要堅持龍頭企業為導向增加資金鍊完整性。除此之外認為新模式下要“跳出農業抓農業”的理念引領, 要堅持工業化抓農業。以例項論證了這種模式提高了土地利用效率、增加了農民收入、緩和了人地矛盾的優勢。以及對此進行了補充說明, 進行了新模式後, 高質量的合作模式形成的高質量農產品被國家和市場廣泛接受。

(二) 土地價值評估方法研究現狀

收益還原法是以土地收益價格為理論依據, 認為資本化的收益價格即地租比為土地價格, 認為土地收益取決於土地價格的高低。“以租定價”的說法, 只是還未形成完整的理論體系。於是, 學者們普遍認為, 最早的收益還原地價的方式為中國土地收益還原法奠定了基礎。之後對馬克思進行了補充, 運用土地經濟學原理結合中國實際對土地利用與分配權屬以及地租進行了探究。之後提出土地估價中還原法中各引數不確定的問題會影響評估結果的準確性和可靠性。建立了C-D生產函式模型對土地年純收益進行了確定。而後建立了土地還原利率模型對土地的還原利率和年總費用進行了測定。用灰色系統理論構建農用地評估模型對農用土地評估結果進行了精確分檢驗。劉偉, 總結了前人的經驗, 用收益還原法與市場比較法、成本逼近法等優缺點進行了比較, 得出了收益還原法是農業評估中最適合的方法。

(三) 文獻評述

根據查閱的資料, 發現前人對於土地價值的研究起源已久, 在如今行業發展迅速的情況下, 前人運用了收益還原法、市場比較法、成本逼近法等評估方法對商業用地, 工業用地, 城鎮居民用地等土地價值評估進行了深入的研究, 得到了完善的土地價值評估結果。但是大多數學者的評估方法, 並沒有結合“企業+合作社+農戶”模式特點對其進行評估。將土地價值評估的結果與在“企業+合作社+農戶”模式下農用地價值相脫離, 沒有做到評估農用地應該達到的真正目的。而本文將運用收益還原法模型, 對在“企業+合作社+農戶”模式, 根據其模式特點, 選取代表彭州地區, 利用現有資料有效合理的預測, 對其土地價值進行評估, 並對土地價值的價值評估進行進一步研究, 進一步推動基於收益還原法理論土地價值評估方法的豐富及農用地價值評估提升研究。

三、解決方法

在這種新型模式下傳統農民入股的方式一般分為以土地入股或者拿土地入股後再出錢入股兩種, 在對於農民入股後拿到的土地承包權轉讓費, 現在一般都是根據企業與農戶協商確定的“一錘子買賣”, 這樣的方法雖然很簡單但是一點也不科學。比如, 估價過高而土地較為貧瘠就會損害到企業的利益;估價過低而土地較為肥沃飲水灌溉等條件設施等較好, 這樣會損害到農民的利益。那麼應該用什麼樣的方法來進行科學準確的評估土地價值使農民與企業的利益都不受損呢?

為此在方法使用中沿用了對土地價值評估中的收益還原法對農用土地價值進行剖析, 收集相關資料並且對土地的還原利率、年總費用、測算年總收益等進行確定。在這種方法下可以比較科學的測算被評估宗地價格。土地收益還原法是指將待估宗地在未來每年預期的年純收益計算出來, 然後用一定的收益還原利率將年純收益還原為評估日總收益的一種方法。這種方法是對土地評估的基本方法之一。

當土地純收益每年不變、還原利率每年不變且大於零、土地使用年期為n年時, 收益還原法的計算公式為：

P=a/r[1-1/ (1+r) n]式中：

p—土地價格;

a—土地純收益;

r—土地還原利率;

n—使用土地的年期或有土地收益的年期。

收益還原法以求取土地純收益為途徑評估土地價格, 它只適用於有收益或潛在收益的土地和建築物或是房地產的估價。

收益還原法的估價程式為：

1.確定總收益

2.計算總費用和折舊費、房屋收益或其他資產的收益等總費用

3.計算土地純收益

4.確定合適的還原率

還原利率是影響地價的重要原因, 一定要嚴苛計算。運用各種方法途徑確定各種可能發生的還原利率, 最後再透過仔細的分析、慎重的比較、確定可以使用的還原利率。對於國家地區差別不大的可以使用地租比確定用地價格。

5.選擇公式求算地價

透過此方法可以較為科學的測算出待估宗地的價值可以較大程度上緩解企業與農戶的利益矛盾, 為國家解決三農問題出計獻策。但是此方法的缺點也很明顯, 比如對於收益還原利率的確定受限於評估人員的專業水平, 在收集資料確定各項引數時受評估人員的主觀意識影響。

國家每年大力投入資金解決三農問題, 目前三農問題有所改善。但是, 在新時期中國農村生產力水平普遍不高並且缺少銷售渠道, “企業+合作社+農戶”這種新型模式可以提高土地利用率增加農民收入拓寬銷售渠道。然而, 對於企業與農戶的利益矛盾還是存在的並且難以提出合理科學的解決方法。全文以收益還原法指標為主線, 在對收益還原法相關理論進行介紹及對新模式的特性分析的基礎上構建出適合新模式的收益還原評估模型, 並對其農用地評估模型的形式做出淺析, 提出評估解決方案。

首先企業+合作社+農戶的模式，我們來看此模式以下，公司跟合作社之間合作，更加利於公司的發展。

1、在原先的“公司+農戶模式下”，公司跟農戶是“一錘子”買賣關係，作為訂單生產也很難保證產品準時交貨，並不是所有公司都有經歷來監管每個農戶的生產和產出產品的質量。

2、公司與農戶合作的過程中，其實做到了很多政府託付於合作社應該做的好事，目的只是為了保證產品的原材料，有必要再以合作社來發展和運營。

3、公司在發展過程中，想要擴大規模，需要資金和資源的支援。其中，最為突出的就是土地跟資金，有了合作社真心實意的服務，就能很好的利用農戶手上的資源。另外公司加入合作社後，為了擴大產業的發展，也可以利用合作社社員之間的閒散資金共同來擴大投資和進行深加工專案的打造（合作社內部資金互助），當然，公司先得是合作社的成員之一。

其次，該模式下，對農戶有什麼好處？

農戶始終處於市場談判和競爭中的弱勢地位，原先的“公司+農戶”形式，很難將公司的後期收益分配給農戶，國家的政策資金也是隻有公司再享受。一旦有了合作社，老百姓不但地位有了上升，同時還得讓社員們本質上的增收，何樂而不為呢？

再次，該模式下，政府會是什麼樣的態度？

1、國家每年都在加大力度投入三農，真正單個農戶拿到資金的可能性卻非常少，政策資金的支援一般是向農業龍頭企業、專業合作社靠攏。農戶的補貼也是屈指可數。有些地方農民對政府的態度還持義誤解的態度，政府也擔心單個補貼給農戶的專案沒法很好的驗收……當然，有了合作社，政府就不用擔心補貼跟專案無法準確實施的困惑，合作社可以透過成員賬戶和財務資料等多方面材料來反映政策專案的實施情況。而且資金有剩餘的情況，還要平均量化到成員個人。因此，此模式有利於農戶更好的獲得政府的關注與支援。

2、借用公司的實力與合作社合作，是為發展添磚加瓦，一方面可以借用合作社的基礎實力和人脈資源，迅速啟動合作社；一方面，還可以讓政府信任企業的持續發展。