你說的其實是三個問題，利率，房價和需求。你需要搞清楚三者的邏輯關係：

一是利率。降息有很多種，要看是降的什麼。央行首先降的是MLF，俗稱麻辣粉。你只需要了解它是央行給商業銀行放款的利率就行了。其次，以麻辣粉為基礎的利率LPR當然也降了，這是銀行給你的基礎利率。注意，央行的貸款基準利率依然沒有變。但銀行目前普遍還是採用的基準利率上浮百分比來定價，給你的合同卻是LPR上浮基點，有點掛羊頭賣狗肉的意思，自己體會吧。

二是房價。搞清楚銀行的定價模式，你就明白了那開發商的資金成本在當前的大環境下根本沒法降。這個道理很簡單，現在由於對房地產限額管理，銀行是甲方，銀行不敲你竹槓都算客氣了，怎麼可能降利率。因此，由於資金成本上升，開發商肯定會加速回款，房價大概率會往下走。

三是需求。如果是剛需或改善，當然是買房的機會，因為價格在往下走，至於時機自己判斷，不要總想買最低點；如果是投資，我認為應該把現有的全款房賣了，再等樓盤打折時去買。

央行降息，對購房有著深沉層次的意義，對於百姓購房迎來利好的相對性！

那我們要充分了解此次降息的意義

央行剛剛公佈了9月最新的貸款市場報價利率LPR 1年期利率繼續降息！

中國央行從8月20日啟動的LPR制度以來，到了9月的今天，迎來了新的一個月的LPR利率，按照央行網站公佈的資料顯示，就是2019年9月20日全國銀行間同業拆借中心受權公佈貸款市場報價利率（LPR）公告提到，中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公佈，2019年9月20日貸款市場報價利率（LPR）為：1年期LPR為 4.20%，5年期以上LPR為 4.85%。以上LPR在下一次釋出LPR之前有效。

可見，9月央行最新的LPR是1年期是4.2%的利率，5年以上是4.85%的利率，而對比8月20日釋出的LPR資料顯示，1年期LPR為4.25%，下降5個基點，而5年期以上的利率維持4.85%不變。

這是LPR利率登場以來，第一次出現實體利率和樓市利率雙雙下降，對於樓市來說是一個超級重磅的訊號！

此次LPR基礎利率下調以後，對於一套100萬貸款本金、30年期等額本息的貸款模式，過去月供額為5762元，而現在降低為5731元，即月供壓力將減少31元，具有積極的降低負擔的效應。

繼美聯儲再度年度二次降息後，之後多個央行跟進，而中國的LPR今天也對1年期的央行市場利率做了降息的公佈。

10月後房貸利率開始變化

而按照之前央行釋出的公告提到，今後房貸的利率和實操LPR利率同步執行，就是首套商業性個人住房貸款利率不得低於相應期限貸款市場報價利率，二套商業性個人住房貸款利率不得低於相應期限貸款市場報價利率加60個基點。而這個同步日期是10月8日，檔案提到，自2019年10月8日起，新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率為定價基準加點形成。加點數值應符合全國和當地住房信貸政策要求，體現貸款風險狀況，合同期限內固定不變。

而商業購房方面的房貸變化是，商業用房購房貸款利率不得低於相應期限貸款市場報價利率加60個基點。公積金個人住房貸款利率政策暫不調整。

新的LPR制度，每個月都會變化一次

按照當時公佈內容提到，為提高貸款市場報價利率的代表性，貸款市場報價利率報價行型別在原有的全國性銀行基礎上增加城市商業銀行、農村商業銀行、外資銀行和民營銀行，此次由10家擴大至18家，今後定期評估調整。貸款市場報價利率報價行應於每月20日（遇節假日順延）9時前，按公開市場操作利率（主要指中期借貸便利利率）加點形成的方式，向全國銀行間同業拆借中心報價。全國銀行間同業拆借中心按去掉最高和最低報價後算術平均的方式計算得出貸款市場報價利率。

而且提到，自即日起，各銀行應在新發放的貸款中主要參考貸款市場報價利率定價，並在浮動利率貸款合同中採用貸款市場報價利率作為定價基準。存量貸款的利率仍按原合同約定執行。各銀行不得通過協同行為以任何形式設定貸款利率定價的隱性下限。

而現行的金融機構人民幣貸款基準利率調整表還是2015年10月的那個基準，就是5年以上基準貸款利率是4.90%，1年到5年是4.75%。而一年以內（含一年）貸款是4.35%。從此來看，目前的市場LPR都比基準降低不少。

此次LPR的調整，對於整個國民經濟來說是有力的，通過政策我們看出，本次只調整了一年期的LPR，短期利率下調，對短期房貸來說是利好，但對於長期房貸來看沒有影響，因此，本次LPR調整對於大部分普通購房者來說並沒有利好，房價受此政策的影響也是微乎其微。

而5年期以上的LPR並沒有調整，也釋放出監管層不放鬆樓市調控的訊號，意味著房貸整體寬鬆的預期落空，並不會推動房價的大幅上漲。

現在來看，維持經濟總體穩定依然是第一位的，整體政策環境依然趨緊，也更有利於實體經濟的發展。但在“房住不炒”嚴格調控的大背景下，全面“降息”對房價的影響也有限。

目前房地產調控的首要任務是維持房地產市場的穩定，不大漲也不大跌，為了保持這個穩定的狀態，不可能輕易釋放房地產放鬆的訊號，只是在有鬆又緊中，尋找鬆緊適度的政策均衡點。

由此可見，本次“降息”，旨在發展實體經濟，樓市不能享受到降息利好但只是相對的，反而開發商還要承受調控加碼的利空，買房不在乎時間或者是否降息，旨在國家的巨集觀調控，但降息卻對百姓有利好影響，在可控範圍內剛需的供給，你能接受就能買，降息也實實在在省去一些利息，本人覺得還是有積極的影響。

管理層穩定樓市的決心，從多個方面都能看到。接二連三的動作，是在告訴所有人，中國要擺脫房地產依賴，去庫存的工作也勢在必行，將發展的驅動力調整到科技創新與實體經濟上來。

不將房地產作為短期刺激經濟的手段，堅定實施創新驅動發展戰略，開闢發展新動能，才能促進經濟更好的發展。

央行降息不是單一事件發生，不是央行一拍腦袋就決定的，是經過複雜的計算得出來的，升息和降息都是經濟的一種訊號，就好比感冒時體溫上升，給我們的訊號就是身體出了狀況，需要休息和調整。經濟正是如此，當經濟發生情況了，就要採取一些措施把它拉到人們設定的條條框框，否則將會引發危機。

降息了，會對什麼有影響，可以要網上查一下，是貸款投資還是保守策略，自己心裡就有了大致的方向了。

適合剛需買房。

11月央行公佈的5年期LPR為4.8%，比上個月4.85%下降了5個基點，比如100萬貸款30年，平均月供減少30元，30年合計減少月供10890元。這對剛需而言，是一大利好，遇上當下的優質房源，可以考慮購買，特別是大部分城市已經限制房價。

經過這一輪的房地產調控，樓市價格慢慢開始下跌，迴歸理性。我們看到，無論是一二線城市，還是三四線城市，房價或多或少都有調整。尤其是二手房，2018年6月之前的價格屬於火熱的狀態，去年下半年之後價格就有不同程度的下降。

比如廣州市區某老小區房，50平，2018年上半年掛牌168萬，看房的人絡繹不絕，業主不肯出售。結果到了今年上半年，看房的人少了很多，降價到158萬，現在還沒出售出去。

年末開發商有回籠資金運轉的需要，而且疊加年底任務衝刺期，因而一些樓盤可能會有比較大的優惠力度，因而剛需可以多留意，多對比，有合適的果斷出手。

再好的房子也有瑕疵，再難的歲月也有曙光，事物是在變化的，什麼都不是一成不變的，即使變化很微小，過程也有一定的幸福感在裡面。願我們剛需能買到提高當下生活幸福指數的房。

我認為剛需在這個時間點是可以買房的。我理解，剛需就是用來自己住的，而不是用來炒房的。如果是炒房，我不建議買，但是用來自己住的話可以入手了。

第一，年底房價將屬於相對便宜的時機。

第二，房子給剛需族帶來的安全感是無法用金錢衡量的。

昨天最新的LPR的變化公佈了。

1年期和5年期的LPR貸款利率都出現了下調，分別下調了5BP！

LPR降低有什麼變化？

也就是說100萬元住房貸款本金、30年期等額本息的貸款，過去月供為5762元，現在降低為5731元！

其實我們可以看到，雖然影響是甚微的，但是對於市場的提振效果是不錯的 ，刺激了金融市場，釋放了一個降息週期開啟的預示。

那麼對於剛需來說，買房合適嗎？

首先，從2015-2017年的房地產大漲情況來看，大部分的房價是需要回調，擠一下泡沫的。而這兩年裡，我們可以看到，一線城市和新一線城市明顯下調的速度和幅度比二三四五線城市要高出很多。

並且許多地方的下跌幅度達到了15%~20%。所以，從幅度和速度來看，一線和新一線的房價可能已經進入了調整尾聲，隨時可能止跌築底。剛需的話是合適的，因為調整的極限也就30%，過了容易引發一系列風險和危機，不可取。

其次，對於二三四五線城市來說，其實是有一定分化的。有一些城市開始了回撥，但是還有部分的城市出現了虛高，甚至繼續上漲的情況，這是不自然，也是不可持續的。

所以未來可能會出現兩種情況：

第一，就是補跌，下跌幅度為15%~20%，極限為30%；

第二，就是滯漲，直接通過時間的力量擠壓泡沫，降低槓桿風險；

因此，如果是投資的話，我們不建議你現在買入二三四五線的房產，而是應該買入一線和新一線的房產。甚至未來都應該是如此。

但是考慮到剛需的話，我認為並不需要在意短期的調整和房價，應該重點考慮房子的環境，配套，以及開發商的品質。一線城市和新一線城市買在當下，二三四五線城市可以擇優而入。

不著急結婚買房的話，可以再等等！

最近幾天，央行釋出了降息的訊息，這對買房族來說是一件很好的事情，說白了就是要還貸的利息少了。在這個時候有一些剛需買房族就有一些按耐不住想要買房，但又擔心買在高點或者一買就跌，這裡給朋友分享幾點我的思考。

就我熟悉的北京昌平區回龍觀附近的房子最近已經跌了七八千了，這是北京所在的一線核心城市所發出的一個房價下跌的訊號。另外，像上海和深圳近六個月住宅成交量也有所下跌，這些都在表明我們國家過去十幾年的房產牛市已經步入轉折時代，所以希望朋友不要太著急買房，如果不是正好結婚的話。

所以說如果朋友目前要買的房子，正好是在天津和南京的話，應該說目前至少不是買在最高點，且天津和南京這兩個城市的房價還處於下降的趨勢，比如我下面列出來的天津房子，幾乎全年都在下跌！建議還可以再觀望一段時間。

綜合來說，目前央行降息了，那麼對於剛需買房族來說確實是一件利好的事情，但是相比於央行的降息，過去房價過快過多的上漲，其實是大過央行降息的。所以在這個時候希望朋友可以根據個人的情況，如果不太著急買房的話，可以耐心的等待一下，比如等到未來房產稅的推出，或者等到全國各地爆發更多的開發商倒閉事件的時候再出手買入，或許能夠得到更低廉的價格哦。