近日，證監會與國家發展改革委聯合釋出了《關於推進基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）試點相關工作的通知》，標誌著境內基礎設施領域公募REITs試點正式起步。在業內人士看來，這一試點有望盤活存量資產，填補當前金融產品空白，並拓寬社會資本投資渠道。

那麼國家為什麼在這個時候要推行REITs呢？對廣大理財愛好者來說是不是一個機會？下面我們就來聊聊這個話題。

【為什麼推REITs？】

REITs最早產生於美國20世紀60年代初，意在使中小投資者能以較低門檻參與不動產市場,獲得不動產市場交易、租金與增值所帶來的收益。

中國現在推行REITs，主要有以下幾點原因：

1、法律越來越完善

2009年初， 華人民銀行會同有關部門形成了REITs初步試點的總體構架,但由於中國相關法律法規仍不完備，所以未能實行，但現在在這方面的法律體系較為完善了；

2、中國基建規模龐大

據公募機構預測，國內公募REITs市場規模可達數萬億元；

3、振興經濟

一季度經濟因為疫情的原因，有所衰退，所以此時推行REITs，對經濟有提振作用。

所以，REITs的出現即對實體基建有幫助，又給了投資者一個投資渠道。

【機會來了？】

1、消費才是快樂的，花錢的同時就是享受；

2、投資是痛苦的，從專案中獲取超額收益或者拿別人兜裡的錢，必須得燒腦；

3、沒有人或者機構完全可以信賴，最終要靠自己學習，靠自己的眼光投資。

【注意些什麼？】

那投資者想要參與的話，應該怎麼操作，又要注意些什麼呢？首先這個產品可以打新，然後可以在二級市場上轉讓。風險方面，投資者應該瞭解標的物的底層資產，到底是高速公路、橋還是房地產，對其充分了解後再投資。

【總結】

綜上，REITs的出現是歷史的必然，即給了基建行業一個融資渠道，振興實體業，又給了投資者一個理財渠道。但需要注意的是，投資理財是痛苦和燒腦的，因為裡面伴隨著風險。

期望值不宜過高，建議選擇有國資背景的公司，最好是生產建材及裝置的公司。不存在工程回款風險。業績仍然是主題。

REITs在美國是很成熟的，美華人上世紀60年代發展起來的一種金融工具，我們可以直接理解為固定資產證券化！我們國內現在在基礎領域公募REITs這是一個金融領域的最重要變革，必將推動中國金融行業的又一次巨大改變！這個REITs可以理解是公募投資的基礎設施領域的一種金融產品，基礎設施領域說白了就是投入比較大收益比較低帶有公益福利性質投資領域，但是由於中國最大的就是基礎設施領域建設，由於是公募參與的，普通民眾估計只能透過公募發行的對應金融衍生品間接參與，相對來說收益不會太高，穩定性安全邊際可能要好一些，可以理解為長線持續性穩定收益！當然這也是國內對REITs的進一步探索嘗試，作為長線大資金投資可以考慮，短線投資可以考慮其他投資產品。

REITs是一種以發行收益憑證的方式彙集特定多數投資者的資金，由專門投資機構進行投資經營管理，並將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信託基金，主要投向商業地產，而本次基建類REITs主要投向基礎設施類資產。

REITs開闢了一條新的融資模式，將資產證券化，使大眾投資者擁有了大型基建類專案的投資權利和權益，優化了地方政府的資本結構、降低債務、增強了資產流動性。

19年國內發行3單基礎設施類REITs產品，分別為廣朔實業ABN專案、滬杭甬徽杭高速資產支援專項計劃以及四川高速隆納高速公路資產支援專項計劃，我們在當時指出該模式有望助力企業實現“存量帶動增量”的滾動發展模式轉型，為後續將基建發力提供資金支援。

1．廣朔實業ABN專案：2019年6月28日，“上海廣朔實業有限公司2019年第一期光證資產支援票據”成功發行！基礎資產型別為有限合夥份額，底層資產為沿海高速秦皇島至冀津界段的通行費收入。專案規模70億元，其中優先01-07檔發行規模從5.99億元至12.50億元不等，評級均為AAA，期限1至7年，固定利率，到期還本。增信措施方面，本期專案設定了優先順序/次級分層、基金優先/劣後安排、現金流超額覆蓋、特定份額收購安排人收購權利安排、廣朔實業差額支付安排、河北交投及河北高開通行費收入差額補足、利潤分配安排、股權質押、收費權質押和監管賬戶B質押和賬戶變更事件下運營費用承擔及現金流管控等增信措施。廣朔實業ABN的發行，為中國的基礎設施類REITs開啟了一條新的指引，對未來國企類發行人透過資產證券化盤活存量資產具有借鑑意義。

2．滬杭甬徽杭高速資產支援專項計劃：2019年9月24日，滬杭甬徽杭高速資產支援專項計劃發行成功。專項計劃以浙江滬杭甬高速股份有限公司為原始權益人，以滬杭甬公司旗下的徽杭高速公路為底層資產，由中聯前源不動產基金管理有限公司與浙江浙商證券資產管理有限公司攜手完成。基金計劃募集金額20.27億元，其中優先順序資產支援證券中誠信證評給予AAA評級，發行利率3.7%，發行利率實現同類產品新低。原始權益人滬杭甬公司在向私募基金轉讓股權後，對優先順序本金及預期收益率承擔差額補足義務，並享有標的資產的優先收購權，並承擔標的資產的收購義務。經歷了30年的快速發展，中國高速公路發展取得了矚目的成就，同時相關領域也沉澱大量優質資產。有相當一部分成熟運營的收費公路資產可作為REITs的潛在標的，亟待透過創新金融手段進行盤活。此次專項計劃的成功發行，是行業內首次嘗試“存量帶動增量”的滾動發展模式：保障存量資產高標準運營的前提下，回收資金可繼續用於新的基礎設施專案投資，形成良好的投資迴圈，提升資本使用效率，對於中國基礎設施領域的長效發展機制的確立具有重要標杆意義。

3．四川高速隆納高速公路資產支援專項計劃：2019年12月27日，四川高速公路建設開發集團有限公司作為原始權益人和資產服務機構的“華泰-四川高速隆納高速公路資產支援專項計劃”成功發行！專案規模19.77億元，其中優先順序A檔16.44億元，佔比83.16%，法定到期日為2030年11月27日，AAA評級，發行利率3.68%；次級3.33億元，佔比6.84%，無評級。初始基礎資產涉及隆納高速（隆昌-納溪）高速公路資產、車輛通行費收費權及附屬權益。增信措施方面，本資產支援專項計劃的信用增級方式主要包括：（1）優先檔獲得次級檔3.33%的信用支援。（2）根據差額支付承諾人四川高速向管理人出具的《差額支付協議》的約定，對專項計劃可分配資金不足以支付專項計劃費用與優先順序資產支援證券的各期預期收益和本金之和的差額部分，承擔相應的差額補足義務。（3）四川高速為優先順序資產支援證券提供流動性支援。（4）專案公司擬議其持有的標的公路收費權及其附屬權益運營收入應收賬款作為質押財產提供質押擔保。專案的成功運作破解了重資產專案資產證券化障礙，對省屬企業盤活重資產具有重要的示範價值，有利於推動國有企業實現高質量發展。

基礎設施REITs是國際通行的配置資產，具有流動性較高、收益相對穩定、安全性較強等特點，能有效盤活存量資產，填補當前金融產品空白，拓寬社會資本投資渠道，提升直接融資比重。短期看有利於廣泛籌集專案資本金，降低債務風險，是穩投資、補短板的有效政策工具；長期看有利於完善儲蓄轉化投資機制，降低實體經濟槓桿，推動基礎設施投融資市場化、規範化健康發展。

基建REITs的意義：

1．對於基建行業而言，有助於盤活存量資產：按照“十三五”規劃，到2020年底，中國預計鐵路營業里程數將達到15萬公里，高鐵3萬公里，公路通車裡程數500萬公里，高速公路建成里程15萬公里，民用運輸機場數260個，通用機場500個。國內基建存量高，而這些基建專案不僅資金投入量大，而且回報週期長，對政府和企業而言，資產運營效率大打折扣。而透過推行基建公募REITs，可以盤活基建領域的存量資產，提高資產運營效率。

2．對於地方政府而言，有助於降低槓桿比率：2018年基建投資增速從過去的兩位數增長降低至低個位數增長，最重要的一個原因就是地方政府融資渠道的受限，傳統融資平臺的受限+PPP監管的升級導致地方政府資金嚴重短缺。而基建REITs的推行，可以透過存量資產引入其他資金，緩解地方政府融資的壓力，基建REITs在專項債之後進一步緩解基建融資端的困難。

3．對於施工企業而言，有助於最佳化自身報表：傳統建築企業的擴張普遍是透過不斷提升自身槓桿率來承接新的專案，對於傳統施工企業而言，基建REITs模式可以緩解負債端壓力，有助於降低負債率，在建築央企降槓桿的背景下有助於建築央企重獲提升槓桿空間，同時自身目前已經入運營的專案負債端壓力也有望得到緩解，不斷最佳化自身報表。

不動產投資信託基金（英文全稱“Real Estate Investment Trusts”，以下簡稱“REITs”），是一種以發行股票或者收益憑證為方式，彙集投資者的資金，再由專門的機構進行房地產投資經營管理，並將投資的綜合收益按比例分配給投資者一種信託基金的形式。本質上來說，它就是房地產資產證券化（ABS）的重要方式之一。換句話說，它就是將流動性較低但是擁有穩定現金流的資產，轉化為資本市場上的可以流通交易的證券資產，目前大多數REITs以股票的形式在主流的證券交易所上市交易，也就是說，你可以透過購買股票的方式購買到REITs。

REITs實質上是收入傳遞（Income Pass-Through）的股權工具，投資人將享受穩定的1）基金分紅與2）基金淨值上升帶來的資本增值回報。

REITs可以被理解是持有型房地產專案的二級市場，REITs的價格自然也代表了這些資產的整體內在價值，因此要深挖REITs當前的估值是否合理，就必須要對其底層資產逐個地去計算估值。不過通常來說，大型的REITs的底層資產較多，實際上，一個一個去估值需要花費大量的精力與時間。普通的投資者也可以直接選取投資了各類REITs的基金，讓專業的投資人員幫你選擇具有投資價值的REITs。

不過REITs底層資產中的持有型物業定價有其自身邏輯，一般來說是租金現金流基於合理資本化率的折現。其估值首先取決於租金收益水平。此外，持有型物業的估價也部分取決於資本化率的高低，但排除掉無風險利率變化帶來的影響，特定物業類別的資本化率的風險溢價實質上也存在一個穩定的合理區間。

商業房地產的估值取決於兩樣東西：

1）淨營業收入，即租金（Net Operating Income，簡稱NOI）

2）市場淨租金收益率（Capitalization Rate ，簡稱Cap Rate）

故商業房地產的估值（Property Value） = NOI / Cap Rate。

NOI=經營收益或租金（Operating Revenue）–經營支出（Operating Expense），而決定經營收益的兩個主要因素是入住率a）（Occupancy Rate）/空置率（Vacancy Rate)和b）租金單位價格（Unit Rental Rate）。兩個因素直白點來理解，就是：

入住率越高，物業有更大的定價權，更易提高新租戶的租金；反之，入住率越低，物業就越要為租戶提供各類優惠，從而提高運營成本並壓低租金單價。

租金收入的波動在一定程度由物業租用合同期限決定。例如醫療設施(醫院、護士站等)通常租用合同長達10-20年，CBD的辦公寫字樓10-12年，購物中心店面7-10年，工業用地4-6年，公寓出租6-12個月，個人倉儲按月續約，而酒店則按天計算。通常來說，週期上行時短期合同為主的物業會漲的更快，而週期下跌時該類物業也會跌的更狠。酒店業在金融危機前後的大幅漲跌即是明證。

Cap Rate本身又可拆分為兩部分：Cap rate = Benchmarkrate（無風險收益率）+ Spread component（利差）。借用股票市盈率(P/E ratio)的概念，可以把1/Cap Rate視為物業的P/E multiple。

Cap Rate理論上應該比國債利率高，而國債利率的波動也會導致資產的Cap Rate波動和資產價值的變化。2008年金融危機引發各國的貨幣寬鬆政策，使得利率長期偏低，不少市場的Cap Rate也處於歷史低位，進而導致投資資產大幅度被動升值。但實際上，Cap Rate 不一定比國債利率高，因為Cap Rate 還會受到其他因素的干擾。因素之一是專案未來的租金增長率。如果一個專案目前的NOI不高，但是未來的租金增長幅度會很大，如有改造提升或地鐵通車等因素，那麼買家是願意付高價來換取未來的租金增長和資產增值空間，這個專案用來估值的Cap Rate就會較低。反之亦然，如果一個沒有租金增長空間的專案，買家就會用很高的Cap Rate來作估值。如百貨或大賣場整租的專案，租金增長率很低，租約很長，那麼買家就會用很高的Cap Rate進行估值。這也是為什麼有些好地段的商業專案由於租金低、租約過長而賣不出好價錢。