弘陽地產的私募基金募集專案我在前一家公司剛做過，一年期，基準收益9.5%，但是沒到兩個月提前結束專案了。說明弘陽地產找到了更便宜的融資渠道。

房地產在國內的融資成本普遍都在10%以上，不僅弘陽地產發了美元債，據我所知地產前三的巨頭也發了美元債，利率也這個更高。所以這個美元債利率很正常，能募集到資金也說明弘陽地產還是財務狀況良好，有實力的地產商

優先票據，即優先債(senior debt)，是公司債的一種，是指在企業破產清算時，需要優先償還的債務，相對而言其安全性較大，利率較低，週期較長。這種債務有企業資產擔保，因此風險較小，收益率低，但有發行上限：一般限定於企業的固定資產範圍之內

2020年1月1日起至1月16日，國內房企在海外共發行16只債券，發債金額為56.45億美元，平均融資成本為6.69%，平均期限為6.61年。而弘陽地產此次發行的美元優先票據利率偏高，高於上述6.69%的平均融資成本。

美元優先票據，作為一種廉價的融資手段，很受患有資金飢渴症的地產公司的偏愛，但是我們同時需要警惕。

發行票據，即為融資，說明公司缺錢，現金流不充裕，公司發展不好，地產龍頭碧桂園曾於前幾年宣佈發行優先票據用於償還美元到期貸款，對於此次融資，評級機構標準普爾卻並不看好，將其計劃發行的債券授予 “BB”的債務評級，同時將該債務評級列入負面信用觀察名單。標普認為，碧桂園財務指標可能進一步削弱以及融資結構的槓桿性趨高。因此我們需警惕這種風險。