房地產市場需要觀察很多東西，比如城市位置，城市未來的發展，城市的地段，樓盤的質量等因素都在影響一個房子的價格，有的城市的房價一直在上漲，政府也在一直出臺限購等政策調控房價，有的城市一直在緩慢下降，所以是否下手買房你要去看城市未來的發展如何，政府是否在加大力度管控，是否有得天獨厚的地理位置等，然後再去考慮要不要去投資買房

未來10年中產家庭：最佳的投資“核心城市房子 。

老規矩，先擺出觀點：

我們一直就生活在負利率的時代

經常看財經新聞的老鐵應該對CPI比較瞭解，很多人會把CPI與實際通脹劃等號。這個，從經濟學的角度，是很不科學的。

我們先不說每個國家對CPI測算很不一樣，而且測算的權重和資料採集也是關鍵點。單說去菜場裡買個菜，平時約會時吃頓日料，就明顯感覺不是那麼回事了。你要告訴我現在物價漲幅只有3%以內，也只能呵呵了。

其實，中國的實際通貨膨脹長期是在兩位數的。這個跟中國的經濟模式有關。

在金融危機以前，中國經濟的主要驅動力是依靠跨國企業在華搞出口，使得中國的外匯在短期內繼續膨脹。而我們國家是外匯管制的國家，有專門的外匯管理局；同時，我們還是採用聯絡匯率，盯著美元。因此，產品出口海外，大量美元流入中國時，外匯管理局就會先收掉這些美元。然後，國內的廠家要想用這些錢，就由主管機構直接按照當時的匯率印一筆新的人民幣出來，給到這些廠家。

在這樣的模式下，就出現了一個有意思的現象：國內的實際通貨膨脹一直是兩位數增長，約相當於M2增幅之上。比如，M2增長15%，那麼我們的實際通貨膨脹就應該在15%以上。

可能不少老鐵會問，憑什麼說實際通脹率在M2之上？這其實跟我們國家的金融體系有關。

我們國家的企業大部分融資還是靠著銀行放貸，而不是靠資本市場（比如股市）來募集資金。問題是，這些企業搞到錢後，它不可能馬上用掉啊。它一般的做法是把一段時間內的融資到的錢放在另一個銀行，這樣另一個銀行得到這些錢後，又可以貸款出去，這個過程就是所謂的“貨幣乘數”，相當於銀行系統自己又在創造新的貨幣。我們國家的M2那麼高就是因為這個原因。

而這麼多被“創造”出來新的人民幣到了市場上，要麼去實物上，要麼去房子和股票上，你說實際通脹怎麼低？而且，另一方面，不斷的大規模出口，使得國內的商品被生產出來後有相當比例流到國外去了。那就意味著，更多的貨幣追逐了更少的商品。你經常覺得物價貴，無非就是這個原因。

當然，在金融危機以後，中國的發展模式更多的是由“出口驅動經濟增長”轉變為“債務驅動經濟增長”。

在“債務驅動的模式”下，整個金融系統不僅使靠銀行放貸來不斷創造貨幣，而且還依靠各種表外業務創造貨幣。所以，你現在想吃碗還不錯的麵條，40元以上，真心屬於良心價。

當然，還有一點需要提醒大家的是，一直強調的觀點：房價不漲，物價漲。

說白了，無非是財政缺口壓力山大的情況下，你不靠土地財政來增長財政收入，又不許進一步舉債（降槓桿），那麼只能靠通貨膨脹來稀釋地方債務。

從這個角度，預測，今年的實際通貨膨脹有可能在15% ~ 20%之間。

回過頭去，我們看看目前的市場利率，也就4% ~ 5%左右。即使你去跪銀行，搞信用貸，小銀行的利率也就10%以內。

所以，我們從本世紀初到現在，基本上一直生活在負利率時代。

負利率環境下，負債的是大爺，儲蓄的是孫子。負債的剝削儲蓄的，有資產的生活質量遠遠優於沒有資產的金領。

處於高價位慢慢迴歸理性 迴歸居住屬性狀態 最近十年來隨著炒房客炒房把房價已經抬到了高點 明顯是不理性漲價 與收入增長不符 隨著國家近年來打擊炒房客力度不斷加大 堅持房子是用來住的不是用來炒的 房價會慢慢迴歸居住屬性 讓老百姓都能買得起房是國家這幾年的目標

現在不適合買房:只有政府鼓勵買房，有各種補貼，貸款優惠，想去庫存的時候，是最佳時機，往往很多人會錯過，因為遇到這樣子鼓勵買房，很多人會認為是房地產要出問題，而不敢買。

當你在觀望的時候，有人已經開始行動；當你在猶豫的時候，有人已經開始獲利；當你剛剛進場的時候，有人已經準備離場那些。

20歲不信，30歲卻深信不疑的道理—

趁早買房。越早越好，那些告訴你生活還有詩和遠方，通通都是錯的，在買房這件事上的錯誤判斷需要多付出很多年的代價。只要經濟在發展，城市化程序還在走，隨著配套設施越來越完善 落戶政策放鬆 城市人員不斷加入 大型招商引資 各大世界500強企業不斷湧入 就業人員越來越多，地鐵增開線路 勢必沿線樓盤將會再次上漲，買房就是這輩子最正確的決定。

房地產目前處於維穩狀態，漲跌兩難。大漲不可能，因為空置率超高，供大於求，又被禁炒封殺。大跌也不可能，破壞力太強，影響到上下左右。陰跌擠壓泡沫是常態，不把空置率大幅下降，只能陰跌，難以上漲。

房價和人口，需求，城市發展潛力有關係，後勁不足的城市下跌有可能，成長中及大城市，總體上應該是上漲趨勢。只不過是漲多少的問題。

你要是準備投資除非你的錢是撿來的，你要是自住如果不是太急可以再等等，除非你想買一二線城市的房子那就不用等了看中哪個滿意的好的地段的就可以出手了，一二線城市的房子相對來說價格比較穩定。

近來，人們應該特別注意了，在國家重要媒體和報刊上已經連續釋出和發表了關於房地產的重要資訊，說明了什麼？也許大限很快就會來臨了，你不要再置若罔聞，現在高房價上買房，買了也是白買，賠了也是白賠。6月13日，在第十一屆陸家嘴論壇上，金融決策者銀保監會主席郭樹清直言；歷史證明，凡是過度依賴房地產發展經濟的國家和地區，最終都要付出沉重代價，靠投資投機房地產來理財的居民和企業，最終都會發現會得不償失。這段講話，再一次透露出國家對房地產市場的嚴肅警告，特別是央企又被要求重啟儘快“退地和清理房地產業務”，說明國家大限已近，留給大家處理投機炒作性資產的時間已不多了，只是有些人到現在還未意識到樓市的新形勢。今年4月，《人民日報》就已撰文明確指出，“要繼續遏制房地產泡沫化，控制居民槓桿率過快增長”，當投資投機狂熱逐漸冷靜下來過後，是留下醉生夢死，還是一地雞毛？其實已經很明確了。這次房地產歷史性的調控調整，正在發生質變，已經不是直接降房價那麼簡單，而是房地產作用的全面迴歸，現在無論是有房還是無房的都將會承擔社會後果，而對於投機性買房和炒房者來說，承受的就是滅頂之災的下場了。當年次貸危機的時候，因為還不起或不願賠錢還按揭貸款，很多美華人遺棄了自己的房屋流浪街頭，當初瘋狂炒作房地產破滅的日本，也有很多人被迫遺棄房屋，成為流浪者，任何房子都變得不再值錢，這就告訴我們房子貶值的後果比直接降房價會更慘。當房價滯漲和房屋逐步失去流動性，房子就不再具有金融功能和財富屬性，房產虛擬價值必然面臨大幅貶值，房子會多的租金下降，利率和債務反而會不斷上升，包括各種持有性稅收，到時恐怕你只剩絕望了。如今收益率超過6%就要打個問號，8%就很危險了，10%以上基本就是血本無歸了，而房地產風險早已超過這種風險，國家還會再放任下去嗎？顯然不可能了，否則就像前面所說的一樣，將付出沉重的代價。所以，你以為國家真的沒有辦法對付房地產投機和炒作嗎？你以為國家不會讓房價下跌回歸嗎？那你就大錯特錯了，國家反覆的規勸和告誡其實已經提醒了大家，只是有些人還在幻想和僥倖的貪婪，不過後面會讓你賠到徹底崩潰。以後住房形式和居住模式會很多，實現安居也是未來大趨勢，當樓市轉勢下行，即使是長期調整走勢，對於花去所有積蓄和鉅額資金，以及透支未來幾十年借貸和負債買房的人來說，損失慘重將不是所有人都能承受的，透支和債務會徹底毀掉你。換言之，樓市一旦進入“穩定期”，就等於每天都在損失了，房貸利息和資金佔用的成本，物業和未來房地產稅、空置稅成本，包括市場各種各樣負面和隱形成本和損失都會湧現出來，成為投資投機者難以擺脫的噩夢，嚴重後果將不是大家想象的那麼簡單。房地產調控調整政策正在遏止瘋狂投機惡炒和抑制投機倒把行為，市場正在鎖死房子的流動性，你還去買房或持有房子傻博下去嗎？恐怕損失只會越來越慘。一旦房地產稅來臨，房子只剩迴歸居住屬性，居住以外的房子將會被徵收房地產稅和空置稅，特別是持有多套投機或炒房性房子的持有者，還會被累計繳納重稅，到時大家都想盡快高價賺錢套現，但誰甩賣給誰？。也許只有讓房價徹底來一次顛覆性下跌，炒房者，投資和投機者才知道什麼是痛徹心扉和血本無歸，會不會發生呢？告訴你肯定會發生的，只是這個陰跌週期會很長，讓你在不知不覺中賠到痛不欲生。房子正在套走你所有的錢和未來，這次，國家房地產調控和調整是不達目的決不罷休！將是長效機制下的漫長過程，所以，殘酷的現實就是多如牛毛空置閒置的房子將會被迫無奈的被拋棄，否則高房價下跌貶值沒有最低，只有更低。曾經擁有多套房看似是人生贏家，但隨著時代和形勢的不斷變化，房子也會讓你賠到懷疑人生的成為輸家，現在還抱著房子傻嘚瑟的，後果會不堪設想，這在國外已屢見不鮮，所謂高價值一夜之間被蒸發，你就只剩目瞪口呆了。即使房價沒有直接下跌也會不斷變相貶值，損失的道理是一樣的，看似房子在手中，其實房子已經變成不斷虧錢賠錢的累贅了，當你真的賠到哀嚎的時候，你才會體會到什麼是絕望和悲哀。當初那些被天花亂墜宣傳炒作所矇蔽的所謂一鋪養三代，拼命在高價上買下商鋪的，現在賣不掉也租不出去，全是深坑看看有多慘，現在新房和二手房其實已經在挖陷阱了，也許過二年就會徹底埋葬所有貪婪者。這幾年投機買房或炒房的人，不只是高位高價上的接盤俠，也是房地產稅實施的祭品，更是未來幾十年內最吃虧和賠的最慘的人，不但財產變為負資產，甚至是財富破產的悲催命運。這幾年來，經濟增速開始下降，消費市場乏力和極度萎縮，生意難做錢難掙，各單位和企業現金髮放福利幾乎全面停止，金融更是緊縮，加上房地產市場四面楚歌，投機炒作性房產大規模出逃，這都是導致房價即將下跌貶值的強烈訊號，只剩大限來臨。再次告誡你，現在無論那個城市、無論什麼房子、無論房價上漲還是下跌都不是買房時候了，後面房價越高買房的人就會越來越少，拋售或甩賣不掉的房子會越來越多，再加上各種新政和房地產稅等等風險預期，樓市和高房價樂極生悲的惡果很快就會顯現……

一般問現在適不適合買房的，都是想透過槓桿買房投資的。那麼我們分析一下現在用槓桿投資是不是划算。房地產市場一直都收到政策和市場導向，先不說市場導向，因為現在的房價主要還是收到政策影響較大，因為限價。現在的政策環境就是穩定房價，那麼什麼叫穩定房價，以成都的限價政策為例，每次漲價不得超過當年的GDP增速。這就說明房產是沒有暴漲暴跌的機會了。即使每年增長5%，5年後也就是增加了28%的收益。但是這五年你需要投入一個基本首付和首付款5年的利息，同時貸款的利息還款，房貸前兩年都是還利息。所以賬不能細算。投不投資都看自己。

1.現在房價高的離譜，剛需入群已經連首付都湊不齊，即使湊夠了首付，還款壓力也能壓死你。所以身邊全是一群投資客在玩。

2.差不多年紀的，需要房子的，多少有點經濟基礎的，現在基本上都在工作地或者老家置辦了房產，對還有多少人真正需要房產我持悲觀態度。

雖然我極不贊同現在買房，但是前不久我還是入手了一套房子，為啥？架不住家人狂熱的頭腦啊！不買，連罵人的話都出來了，連家都要分了，要命的是她還看中了一套偏的鳥不拉屎的房子，為了阻止她買這套鳥不拉屎的房子，我只好陪她去看所謂更好的房子。

一來二去就被售樓處的狂熱氣氛衝昏了頭腦，下手了一套超過預算十幾萬的房子。

所以買房子在當下中國真的是一個無法理智的課題，因為神話上演的太久，許多人都狂熱的活在神話裡，凡是不跟他們一起起舞的人都成了不正常的人。

房價的價格應該因地而異，始終遵循供需關係。房子少需求多價格自然而然上漲上去了。因為那是必需品。比如帝都香港。房子庫存多人口外流價格自然而然回降比如鶴崗嶗山。如何判斷所處的地方房子未來是漲還是跌。晚上多出去看看樓盤亮燈的情況，已經塔吊樹立的數量。