不是暴利行業了，政府調控非常嚴格，比如長沙，一直都堅持不過度依賴樓市。當然，沒有購房資格還可以買法拍房，法拍房經常接近半數流拍，也有少數家長競到高價成交。大多數低於市價成交。法拍房背景複雜，不建議個人直接買，找專業法輔機構輔助安心，有安全保障，整個流程兜底服務

房地產行業在過去的的確確是個暴利行業，這一點毋庸置疑，但是房地產行業發展到今天，還是一個暴利行業嗎？這一點還是非常值得大家思考的。

從現在的行情上來看，表面上房地產行業還是如火如荼，但是真正看到內部去，看到深層次去，你就會發現，現在的房地產行業不能說步履維艱，但是也確實在走下坡路。曾經房地產輝煌的時代確實一定過去了，現在的房地產行業， 正走在艱難的轉型之路上。

其實現在的房地產行業真的不能算是暴利行業，作為一個傳統行業，房地產投資大，週期較長，與此同時利潤空間在不斷的壓縮，相比於之前巨大的利潤空間來說，現在的房地產行業利潤已經被壓縮到了大概只有30%。

房地產行業走到現如今，他曾經手拿把攥的那些利潤現在被新時代的一些行業所瓜分，新媒體時代，5G時代，層出不窮地的新興事物，對於傳統行業的衝擊愈發迅猛，所以房地產行業亦是如此。房地產行業也在謀求新的轉型。

大廠影視小鎮，中國影視傳媒產業基地，位於北京國貿正東30公里潮白河畔的大廠產業新城北部，距離北京城市副中心8公里，地處京津冀經濟圈和環渤海經濟區的中心地帶，是以影視產業鏈叢集為核心的小鎮，入選2016年河北省十大文化產業專案。影視小鎮旁暖心社群。

時至今日，房地產開發還屬於暴利行業嗎？房地產開發商都是黑心的資本家？估計不同的人有不同的答案，業內人士會搖頭，其他人會拼命點頭，到底誰對誰錯呢?我們要分不同的維度來探討。

一、不同的週期比較；從1987年中國房地產市場的正式起步，到目前為止已經歷了三十多年。這期間，九十年代開發商透過賣樓花的形式，利用極少的自有資金就可以撬動整個專案，自有資金投資回報率200-300%都有可能，野蠻生長下，開發商迅速積累了鉅額財富，應該說這個階段屬於典型的暴利行業。2000年以後，國家加大了對房地產的調控，房價瘋漲的局面得到了抑制，再加上人工、建材物料、資金利息等開發成本迅速增長，房地產行業利潤逐步迴歸正常。到目前為止，行業平均毛利潤做到15-20%已屬不易，應該說2010年以後房地產行業已有愧於暴利這個詞語了。

二、不同的行業比較；作為資金密集型行業，目前房地產行業平均淨利潤約10-15%，與傳統制造業6%-8%淨利潤率相比，房地產確實還屬於高利潤行業；但隨著新型網際網路、人工智慧的崛起，這些朝陽產業平均利潤普遍要高於地產行業。

三、不同的企業比較；當行業平均利潤逐步縮水的時候，誰成本控制的好，誰開發週期短，那就利潤更高，例如成本控制標杆中海地產由於成本管控科學，所以能獲得高於同行百分之十幾的利潤率，快週轉標杆碧桂園由於開發週期短，所以利潤率同樣高於其他房企。

所以說，現在房地產早已不是暴利行業，已是昨日黃花了，只不過和傳統制造業相比，利潤略高而已！

毋容置疑，房地產行業過去肯定算是暴利行業，主要有兩個方面：一方面，如果房地產業不是暴利行業，那前幾年福布斯富豪榜為什麼不是恆大的許家印，就是萬達的王健林，還有碧桂園楊老闆都能登陸中國富豪榜前幾名呢？而只是最近幾年，房地產業的風頭才被網際網路的馬雲、馬化騰所蓋過。

另一方面，如果房地產不是暴利行業，為啥很多與房地產不相干的國企、央企都在從事房地產業務呢？為啥前些年，房企拼命擴張，高價拿地開發，爭當地王？更搞笑的是，有些上市公司為了避免退市的噩運，卻靠變買幾套房產來扭虧為盈。足見房地產領域的利潤之豐厚，是其他傳統行業所不能比擬的。

不過，近二年房地產行業的暴利已經有所下降，很多房企正在儘可能地減少房地產佔集團公司業務的比重，避免業績受到調控政策的影響，於是轉型至現代化農業、綠色轎車、5G通訊等其他行業。那麼房地產行業為何現在又不是暴利行業了呢？

首先，房企前二年拿地的地價太高，拿地成本居高不下，同時新房價格又沒有上漲，幾乎處於原地踏步狀態，在這樣的情況下，房企的利潤空間受到壓制。我們認為，房企正在為前二年不惜血本，高價拿地而付出代價。當年，房企拿地成本過高，甚至超過周圍的商品房價，要注意控制投資風險。現在，房企下有土地成本居高不下，上有房價停滯不漲，房企的暴利時代已經終結。

再者，前幾年，開發房商的融資成本都不高，而且銀行還把開發商的業務當作做優良業務。而現在，開發商由於負債率的快速上升，銀行要麼收緊開發類貸款，要麼提高貸款成本，開發商也出現了融資難、融資貴的問題。而過高的融資成本，會擠壓掉開發商的利潤空間。

最後，現在很多地方的房地產交易清淡，已經到了有價無市的程度，為了提振業績，開發商們也採取了一系列措施，包括“雙十一”搞活動、打折促銷等。而二手房業主降價促銷，但還是收效甚微，現在已經不是開發商願不願意降價促銷，而是大量商品房庫存賣不掉，資金無法得到回籠。暴利行業的光環已經褪去。明年開發商要面臨大洗牌。

如果是前幾年，房地產行業絕對算得上是暴利行業，因為房地產的龍頭企業老闆都登上過福布斯中國首富榜的前幾名。而目前，房地產的暴利時代已經過去。這主要是地價上漲，而房價不漲，擠壓了房企的利潤空間。同時，融資成本上升，也在鯨吞著房企的利潤。更關鍵的是，房企現在房產銷售大不如過去，庫存商品房有價無市，房子賣不出去，資金無法得到及時回籠，這意味著房地產暴利時代早已過去了。.

房地產暴利糾紛這幾天又引起了很大的爭論。因為有人用某種資料說話，用該資料作了證明房地產沒有暴利的報告。沒有必要證明國內房地產市場暴利是中國的一種常識，也是希望中央政府用政策調整的行業。在這種情況下，有些人還是要證明這個產業沒有暴利，沒有大家認為的暴利。那麼，如果本來是白色的，你一定要顛倒黑白。那麼大家該怎麼說呢？

簡單的道理，當前中國的房地產問題是什麼？房價太高了嗎？房地產市場秩序混在一起了嗎？房地產企業的納稅行為是否不規範？中低價住宅太少了嗎？等等，這些問題固然重要，但最重要的是當前中國房地產市場理解機制的不平衡。也就是說，透過國內房地產市場，在短期內將整個社會的財富聚集到少數人手中。也就是說，少數人為了個人利益利用公共資源。當一個行業的理解結構嚴重失衡時，該行業的暴利也不可避免。房地產業是橫暴產業的時候，我們的社會不能充分和諧，中央倡導的和諧社會建設也不可能。

可以說，最近幾年中央政府透過糾正房地產市場不平衡的政策看了問題。否則為什麼對房地產市場有一系列政策調整？很.房地產暴利糾紛這幾天又引起了很大的爭論。因為有人用某種資料說話，用該資料作了證明房地產沒有暴利的報告。沒有必要證明國內房地產市場暴利是中國的一種常識，也是希望中央政府用政策調整的行業。在這種情況下，有些人還是要證明這個產業沒有暴利，沒有大家認為的暴利。那麼，如果本來是白色的，你一定要顛倒黑白。那麼大家該怎麼說呢？

簡單的道理，當前中國的房地產問題是什麼？房價太高了嗎？房地產市場秩序混在一起了嗎？房地產企業的納稅行為是否不規範？中低價住宅太少了嗎？等等，這些問題固然重要，但最重要的是當前中國房地產市場理解機制的不平衡。也就是說，透過國內房地產市場，在短期內將整個社會的財富聚集到少數人手中。也就是說，少數人為了個人利益利用公共資源。一個產業的利益結構嚴重失衡，該產業的暴利也無法避免。房地產業是橫暴產業的時候，我們的社會不能充分和諧，中央倡導的和諧社會建設也不可能。可以說，最近幾年中央政府透過糾正房地產市場不平衡的政策看了問題。否則為什麼對房地產市場有一系列政策調整？非常簡單，有些政策的出臺是一種利害關係的調整，是對不合理利益的重新整頓。不能立即出現房地產市場的不平衡調整，房地產市場的利益分配新制度也不能立即起到很大的作用，但是改變最近出臺的一系列政策，即現有的不合理的利益機制，就是改變當前房地產市場的利益不平衡。例如房地產市場發展模式的巨大變化是房地產市場是為少數服務的市場也就是以中低價產品生產為主的房地產市場

從某些現象來看，房地產市場暴跌可能在早期出現為房地產要素的非市場和產品交易的市場化。在這種情況下，應該有什麼結果呢？如果這種房地產市場的要素是土地或金融資源等公共的，並且可以以低於市場的價格獲得，那麼以力量方式確保這種房地產市場要素的人將獲得高於市場的利益。也就是說，誰得到那個因素，當然就能得到暴利。為什麼有人賣地容易獲利，這就是原因。另外，如果房地產市場的要素不市場化，房地產市場產品完全由市場定價，那麼房地產等特殊產品，不僅可以由房地產企業獨家定價，還可以由社會負擔房地產市場產品的費用，房地產市場產品的收益很容易佔少數。在這樣的市場裡，房地產市場怎麼可能得不到暴利呢？

因為國內各行業看到房地產市場的暴利，房地產市場的進入門檻低，房地產生產的技術內容低，國內各種企業正在進入房地產市場。無論是國內製造業、高科技、民品企業還是軍工企業，近幾年國內企業都在進入房地產市場。如果房地產企業不是高利潤(門檻提高，後面企業看利潤比以前難)，或者房地產業沒有大利潤，這樣的高科技企業本來就不會低利潤率，容易轉入房地產企業嗎？對於這個現象，我提出了兩個概念。一是這種現象的出現可能導致產業結構的逆向選擇。也就是說，先進的產業結構越來越轉移到傳統產業結構上，國內產業結構調整變得困難。二是社會資金倒過來，即大量資金流向房地產這一傳統產業。這不僅是房地產市場的暴利結果，更容易引發房地產市場的泡沫。此外，在過去幾年的財富排名中，我們仍然對這個排名有一些疑問，但它也說明了一些問題。這表明，隨著這個排名房地產行業人口增加，其比重提高，房地產行業財富的集聚效果越來越大。表明，當整個社會的財產在短期內聚集到少數民族的時候，房地產有積累社會財富的特殊方法。這個特殊的方法就是暴利。

當然，也有人想透過部分研究證明房地產行業的財富積累不存在或財富合理性。但資料證明是絕對真理嗎？事實上，這裡有很基本的常識。資料收集和整理都是個人在一定條件下收集和選擇的結果。如果在研究中有選擇地使用資料，這些研究一定會得到不同的結果。特別是房地產市場的資訊或很多資料沒有公開，不透明，在非科學的情況下，利用沒有反映實際經濟生活的這種資料，證明行為的正當性更容易。想象一下，在這種情況下，資料不僅無法解釋真相，還可以顛倒黑白。

總之，房地產市場暴漲，不僅是現在，也是不必討論太多問題的事實。現在中央政府的房地產政策是用政策調整這種不合理的利害關係，這就是整頓房地產市場，使利潤市場趨於平穩。因為在健康的市場上，透過資源的流動只有平均利潤，沒有暴利。這是市場最基本的法則。從目前的情況來看，中國的房地產市場近年來發展了，與成熟市場仍有很大差距。特別是當這個市場在一個轉換經濟下的時候，暴風隨時都可能出現。問題是，我們要對這種行業牟取暴利更清楚，找出行業牟取暴利的原因，利用新的制度規則調整這種不平衡的利害關係。這是我們構建和諧社會的重要方面

已經不是了。

相關的觀點我在以前的文章中詳細闡述過，這裡簡述觀點。

第一，房地產過去的狂暴增長來自於房地產行業放開之前產業結構的扭曲，和中國經濟的高速增長。現在中國增長已經放緩，並且房地產行業經過了長期的發展，現在供需已經接近了平衡點，因此可以說房地產行業的拐點已經到來，但是這個拐點並不是說房地產價格會下跌，而是今後很長時間，房地產會緩慢上漲，成為正常行業盈利。

第二，長期來看，城鎮化程序持續存在，對房地產的需求支撐就一直存在，因此，整體房市的價格上漲仍然是大趨勢。只不過速度會放慢，並且在調控之下得到了控制。

第三，現在房地產在一些城市因為過度建設而回調，一些城市房地產已經拖累了經濟，但是這不是整體房市的問題，由於房市的不同城市存在割裂市場，因此印城施策更加重要，要根據不同城市的發展狀況，決定房地產是應該抑制還是鼓勵，而不是一味打壓。

房地產行業已經不是暴利的行業了，現在進入房地產行業，無論你是開發商，還是炒房客，除非有過硬的本事，否則都是會虧損的，房地產的暴利實在早就過去了，不建議大家從事房地產相關的投資理財。

為什麼房地產不是暴利行業了呢？

一，調控政策打壓房地產行業。過去房地產行業的確是非常暴利的行業，讓炒房客，房企等從事房地產相關的人或公司賺取鉅額利潤，但是這讓房價太高了，已經嚴重傷害了實體經濟，不僅如此，還對老百姓的生存造成嚴重影響。在政策打壓之下，房價雖然還處於高位，但是卻沒有了漲幅，這意味著沒有了利潤空間。

二，房價高位，投資成本高。現在的房子一套動輒幾十萬乃至百萬以上，如果想要投資一套房子，那麼需要不少的資金進入，這自然意味著高成本，而房價上漲無望，今年以來很多地區的房價都沒有上漲，房子不漲價等於沒有利潤，所以目前想要投資房地產，那麼成本高，而利潤又低，還需要不少的手續等相關費用，那麼自然不是暴利的行業了。

三，全民炒房意味著暴利終結。炒房暴富的神話一直在耳邊，的確過去炒房可以帶來暴利，甚至到現在依然不少的人加入炒房的佇列裡面，但是仔細想一想，無數個炒房神話帶動了無數的人，當人人都知道炒房可以暴富的時候，那麼炒房怎麼還可能會是一個暴利行業呢，全民炒房意味著大家都看著房地產，房地產早就沒了暴利了，真正的炒房客早就走了，其他的人都是接盤俠。

所以在這樣的房地產背景之下，房地產早就不是過去那個房地產了，不僅如此目前的一系列新採取的措施還限制了房企辦理開發貸，信託等融資專案，儘量避免資金流入樓市，給樓市降溫，這讓本來已經高負債的房企資金更加緊張。

所以在2019年，除非是剛需，否則一定不要買房，另外關於房地產行業相關的基金，信託等理財產品也需要謹慎投資。

房產暴利時代暫時中止，現在正經歷平穩調整期，在調控放鬆之後會再次迎來新的時代。

在國家政策定位“房子是用來住的，不是用來炒的”背景下。房子價格已經踩住了急剎車，房地產市場進入平穩健康發展時期。萬科喊出了“活下去”的口號、萬達轉型走輕資產路線、碧桂園和融創明確提出業績考核就是回款。

但等到房產調控完成目標之後，房產市場會再次迎來新的時代。因為房子=人+地+錢。

1、土地供不應求，人口在增長。

80年代，耕地是23億畝。到了2018年，20億畝。而中國的耕地紅線是18億畝。而且城市住宅用地在城市供應用地佔比較低，不足1/4。據國家統計局最新公佈：2015年10月二孩政策放開後，政策效應開始顯現。2016年和2017年出生人口分別為1786萬人和1723萬人，明顯高於十二五期間1644萬。

2、城鎮化加速，人口區域性高度集中。

未來全華人口流向就是：京津冀環渤海城市圈、長三角華東都市圈、珠三角粵港澳大灣區、成渝城市群、長江中游城市群、中原城市群、關中平原。

3、金融行業前途遠大。

金融活則經濟活。金融市場的三駕馬車貨幣市場、資本市場、外匯市場仍處於初級階段，與中國的經濟規模和經濟發展水平不適應，與中國世界第二大經濟體的地位不匹配。隨著這一領域的加大開放和不斷創新，未來老百會有更多的投融資渠道和方式，房子這個“不動產”會以更加靈活的方式參與到交易市場上來，不再是簡單的買和賣。

我是袁哥，我來回答

我認為房地產業目前還是暴利行業，原因如下

一：房價之高，讓很多人都難以接受，國家730政策，各級政府限售；限貸；限購調控力度層層加碼，銀行上調利率，目的就是給房市降溫，遏制房價上漲過快，房地產行業不是暴利，政府至於大費周章。

二：房價之高，大多數普通購房者用一生的積蓄，甚至於預支未來十幾年，甚至於幾十年才能買一套房子，房地產行業還不是暴利。

三：那個福布斯富豪榜，有多少是房企的老闆，房地產業還不是暴利？就連一個即將退市的上市企業，靠買北京的兩套房做為業績，就保住了退市，房地產行業還不是暴利？

四：大多數華人對於房產行業的關注度遠超其它行業，因為房產也是大多數最重要的資產，也是很多人天天談房色變，又把房產投資做為最主要的投資手段。巨大的用全國大部分民眾，大部分資金蓄起了巨大的資金池，而其擁有者所屬的行業，還不是暴利行業？

五：不是暴利行業，會吸引很多其它行業也加入房地產行業，如今的很多開發商如果追問他們的前世今身，會發現都是從360行而來，就是碧桂園的老闆楊國強也是建築業轉行過來，這起碼還有相同之處，服裝，鞋帽，奶業都做起房地產行業，做為無利不起早的商人，沒有暴利會輕易轉行，並拿出所有身家投入房地產行業。

以上所述已經足以說明，房地產行業至今仍是暴利行業，至於將來房地產行業是否是暴利行業，我認為房地產行業即將進入新時期，大碗喝酒；大塊吃肉；大秤分金銀的時代終將過去，只有像其它行業，合理的利潤，房地產行業才能健康長久的發展。

首先非常感謝在這裡能為你解答這個問題，讓我帶領你們一起走進這個問題，現在讓我們一起探討一下。

相關的觀點我在以前的文章中詳細闡述過，這裡簡述觀點。

第一，房地產過去的狂暴增長來自於房地產行業放開之前產業結構的扭曲，和中國經濟的高速增長。現在中國增長已經放緩，並且房地產行業經過了長期的發展，現在供需已經接近了平衡點，因此可以說房地產行業的拐點已經到來，但是這個拐點並不是說房地產價格會下跌，而是今後很長時間，房地產會緩慢上漲，成為正常行業盈利。

第二，長期來看，城鎮化程序持續存在，對房地產的需求支撐就一直存在，因此，整體房市的價格上漲仍然是大趨勢。只不過速度會放慢，並且在調控之下得到了控制。

第三，現在房地產在一些城市因為過度建設而回調，一些城市房地產已經拖累了經濟，但是這不是整體房市的問題，由於房市的不同城市存在割裂市場，因此印城施策更加重要，要根據不同城市的發展狀況，決定房地產是應該抑制還是鼓勵，而不是一味打壓。

在以上的分享關於這個問題的解答都是個人的意見與建議，我希望我分享的這個問題的解答能夠幫助到大家。

房地產行業已經不是暴利的行業了，現在進入房地產行業，無論你是開發商，還是炒房客，除非有過硬的本事，否則都是會虧損的，房地產的暴利實在早就過去了，不建議大家從事房地產相關的投資理財。

為什麼房地產不是暴利行業了呢？

一，調控政策打壓房地產行業。過去房地產行業的確是非常暴利的行業，讓炒房客，房企等從事房地產相關的人或公司賺取鉅額利潤，但是這讓房價太高了，已經嚴重傷害了實體經濟，不僅如此，還對老百姓的生存造成嚴重影響。在政策打壓之下，房價雖然還處於高位，但是卻沒有了漲幅，這意味著沒有了利潤空間。

二，房價高位，投資成本高。現在的房子一套動輒幾十萬乃至百萬以上，如果想要投資一套房子，那麼需要不少的資金進入，這自然意味著高成本，而房價上漲無望，今年以來很多地區的房價都沒有上漲，房子不漲價等於沒有利潤，所以目前想要投資房地產，那麼成本高，而利潤又低，還需要不少的手續等相關費用，那麼自然不是暴利的行業了。

三，全民炒房意味著暴利終結。炒房暴富的神話一直在耳邊，的確過去炒房可以帶來暴利，甚至到現在依然不少的人加入炒房的佇列裡面，但是仔細想一想，無數個炒房神話帶動了無數的人，當人人都知道炒房可以暴富的時候，那麼炒房怎麼還可能會是一個暴利行業呢，全民炒房意味著大家都看著房地產，房地產早就沒了暴利了，真正的炒房客早就走了，其他的人都是接盤俠。

所以在這樣的房地產背景之下，房地產早就不是過去那個房地產了，不僅如此目前的一系列新採取的措施還限制了房企辦理開發貸，信託等融資專案，儘量避免資金流入樓市，給樓市降溫，這讓本來已經高負債的房企資金更加緊張。

所以在2019年，除非是剛需，否則一定不要買房，另外關於房地產行業相關的基金，信託等理財產品也需要謹慎投資。

房地產行業已經不是暴利的行業了，現在進入房地產行業，無論你是開發商，還是炒房客，除非有過硬的本事，否則都是會虧損的，房地產的暴利實在早就過去了，不建議大家從事房地產相關的投資理財。

為什麼房地產不是暴利行業了呢？

一，調控政策打壓房地產行業。過去房地產行業的確是非常暴利的行業，讓炒房客，房企等從事房地產相關的人或公司賺取鉅額利潤，但是這讓房價太高了，已經嚴重傷害了實體經濟，不僅如此，還對老百姓的生存造成嚴重影響。在政策打壓之下，房價雖然還處於高位，但是卻沒有了漲幅，這意味著沒有了利潤空間。

二，房價高位，投資成本高。現在的房子一套動輒幾十萬乃至百萬以上，如果想要投資一套房子，那麼需要不少的資金進入，這自然意味著高成本，而房價上漲無望，今年以來很多地區的房價都沒有上漲，房子不漲價等於沒有利潤，所以目前想要投資房地產，那麼成本高，而利潤又低，還需要不少的手續等相關費用，那麼自然不是暴利的行業了。

三，全民炒房意味著暴利終結。炒房暴富的神話一直在耳邊，的確過去炒房可以帶來暴利，甚至到現在依然不少的人加入炒房的佇列裡面，但是仔細想一想，無數個炒房神話帶動了無數的人，當人人都知道炒房可以暴富的時候，那麼炒房怎麼還可能會是一個暴利行業呢，全民炒房意味著大家都看著房地產，房地產早就沒了暴利了，真正的炒房客早就走了，其他的人都是接盤俠。

所以在這樣的房地產背景之下，房地產早就不是過去那個房地產了，不僅如此目前的一系列新採取的措施還限制了房企辦理開發貸，信託等融資專案，儘量避免資金流入樓市，給樓市降溫，這讓本來已經高負債的房企資金更加緊張。

所以在2019年，除非是剛需，否則一定不要買房，另外關於房地產行業相關的基金，信託等理財產品也需要謹慎投資。

中國的房地產業就是一個“怪胎”，這個“怪胎”的具體表現就是這個行業從來不考慮控制成本的問題。

地價高了，沒問題，價格解決：

建材高了，沒問題，價格解決：

人工高了，沒問題，價格解決：

利息高了，沒問題，價格解決。

開發商的利潤一點都不能少，什麼都用轉嫁成本來解決，你說，這不是“怪胎”是什麼？

對於房地產行業的問題已經講過很多了，目前來看中國行業收入最高的還是集中在幾個而已，比如：網際網路、金融、專業服務和房地產行業。雖然說這幾年房地產行業的利潤和銷售資料得到下降，但是不得不說房地產行業比起其他行業（尤其是傳統制造業）來說還算是暴利行業。藉此機會簡單談談我的觀察。

房地產行業的利潤率有所下降是真的，但是比起傳統制造業來說算是高利潤了

根據2018年的資料顯示，多數上市房企的毛利率在30%以上，圖上所示是媒體公佈的2018年房企毛利率排行表，可以看到毛利率都在30%以上，最差的房企維持10%-20%的毛利率也是正常的。這個毛利率在傳統行業來算是比較高的了，尤其是相比於傳統制造業來說，一般毛利率在10%左右。就以2018年的服裝行業為例，根據中國服裝協會發布的資料顯示百強企業的平均利潤率為11.07%；這也是為何我說，哪怕房地產行業已經步入了穩定期，也是屬於暴利行業的原因。

房地產行業在暴利的情況下為何還會出現資金鍊問題？其實還是因為高負債引起的

開始之前先問大家一個問題，2019年大家認為的一線房企中在媒體負面報道中頻繁出現的都是哪幾個？無疑碧桂園、融創、綠地，為何會是這樣呢？根據2018年標準地產研究院據上市房企2018年財務報表及公開資料整理統計，釋出的《2018年中國上市規模房企利潤率排行榜》中，融創、綠地等企業的毛利率基本屬於行業平均值以下，比如：碧桂園為27.03%、融創為24.96%、綠地更慘為15.35%；這也是為何今年這兩三家房企今年會頻頻暴雷的原因。除去進入融資端調控加大了房企融資難度和成本外，主要還是因為這幾家房企的負債率過高導致的，基本上超過80%以上負債率的房企，其中不少的利潤都是要用來還債的。幾點觀察：

第一、在國家加大對於融資端調控後，房企的融資成本升高，依賴過去的高週轉模式，用時間來換取空間的玩法已經不合適了。一直以來相信很多朋友都跟我一樣有一個疑問“為何房地產行業利潤率這麼高，房企卻那麼差錢？”其實說到底很多房企在積累了前期財富後，為了快速擴大把金融槓桿利用到了極致，最後的結果就是碧桂園和融創等的模式。依靠速度來換取空間的玩法，最後的結果就是房屋質量和設計讓人詬病。

第二、房企未來要想真正生存下去，降低負債率，提上房屋質量才是根本。盲目的地產擴張，盲目拿地的後果就是需要不停的借債，然後還貸，擊鼓傳花的遊戲總會有到頭的時候。看得明白的地產企業要麼開始轉型（比如：恆大、萬達等），要麼開始降低負債率（SOHO就是這樣），那些還在盲目擴張的企業，要麼是“管不了”要麼是“不想管”。說到底了，很多房企還是跟政策風口的。

最近，有網友提問，房地產行業還是暴利行業嗎？對此，一位房產大佬曾有過這樣的表述，真正房企利潤並不算很高，也就30%毛利潤，而且建房週期還要二三年的時間，這與占房價50%以上的土地出讓金和各種稅費相比實在是微不足道。

勿容置疑，房地產行業過去肯定算是暴利行業，主要有兩個方面：一方面，如果房地產業不是暴利行業，那前幾年福布斯富豪榜為什麼不是恆大的許家印，就是萬達的王健林，還有碧桂園楊老闆都能登入中國富豪榜前幾名呢？而只是最近幾年，房地產業的風頭才被網際網路的馬雲、馬化騰所蓋過。

另一方面，如果房地產不是暴利行業，為啥很多與房地產不相干的國企、央企都在從事房地產業務呢？為啥前些年，房企拼命擴張，高價拿地開發，爭當地王？更搞笑的是，有些上市公司為了避免退市的噩運，卻靠變買幾套房產來扭虧為盈。足見房地產領域的利潤之豐厚，是其他傳統行業所不能比擬的。

不過，近二年房地產行業的暴利已經有所下降，很多房企正在儘可能的減少房地產佔集團公司業務的比重，避免業績受到調控政策的影響，於是轉型至現代化農業、綠色轎車、5G通訊等其他行業。那麼房地產行業為何現在又不是暴利行業了呢？

首先，房企前二年拿地的地價太高，拿地成本居高不下，同時新房價格又沒有上漲，幾乎處於原地踏步狀態，在這樣的情況下，房企的利潤空間受到壓制。我們認為，房企正在為前二年不惜血本，高價拿地而付出代價。當年，房企拿地成本過高，甚至超過周圍的商品房價，要注意控制投資風險。現在，房企下有土地成本居高不下，上有房價停滯不漲，房企的暴利時代已經終結。

再者，前幾年，開發房商的融資成本都不高，而且銀行還把開發商的業務當作做優良業務。而現在，開發商由於負債率的快速上升，銀行要麼收緊開發類貸款，要麼提高貸款成本，開發商也出現了融資難、融資貴的問題。而過高的融資成本，會擠壓掉開發商的利潤空間。

最後，現在很多地方的房地產交易清淡，已經到了有價無市的程度，為了提振業績，開發商們也採取了一系列措施，包括“雙十一”搞活動、打折促銷等。而二手房業主降價促銷，但還是收效甚微，現在已經不是開發商願不願意降價促銷，而是大量商品房庫存賣不掉，資金無法得到回籠。暴利行業的光環已經褪去。明年開發商要面臨大洗牌。

如果是前幾年，房地產行業絕對算得上是暴利行業，因為房地產的龍頭企業老闆都登上過福布斯中國首富榜的前幾名。而目前，房地產的暴利時代已經過去。這主要是地價上漲，而房價不漲，擠壓了房企的利潤空間。同時，融資成本上升，也在鯨吞著房企的利潤。更關鍵的是，房企現在房產銷售大不如過去，庫存商品房有價無市，房子賣不出去，資金無法得到及時回籠，這意味著房地產暴利時代早已過去了。

未來的房地產兩極分化，一線城市和新一線城市仍然有投資價值，而其他的地方恐怕就不那麼樂觀了。

《2018中國城市家庭財富健康報告》指出，城市家庭住房佔比達到了77.7%，但在金融投資比重上，佔比僅有11.8%，股票投資比重僅有0.96%、基金投資比重僅有0.38%。

而目前國際上房地產和金融投資比例30比70，而美國的房產投資比例為34.6%，金融為42.6%。

可見國內城市家庭而言，對房產投資依賴度處於非常高的狀態，疏忽金融資產的投資力度，導致房產投資與金融資產投資失衡狀態。

這種比例一定會改變。大家去想象一下。如果改變，中國股市會是什麼樣子的？

另一方面，目前中國的投資分佈還暴露出了3個問題：

第一，中國房產總市值65萬億美元，大約450萬億人民幣，已超過美國+歐盟+日本總和，後者只有60萬億美元。這一數字還是我們國有資產總和66.5萬億人民幣的7倍。

第二，中國股票市值6萬億美元，只有美國+歐盟+日本總和的十分之一左右;

第三，中國房產總市值是股票市值的十倍多，遠超美國、歐盟的1倍。

我們可以看到，許多房地產巨頭已經開始轉型和防守，比如李嘉誠已經陸續賣掉了大量房產；比如王健林已經輕資產，達到了轉型的目的；比如現在的龍頭地產企業萬科，也屢屢喊出“活下去”的口號。

所以，我覺得，未來的中國更多的機會在金融產業裡，而不是股市裡！可以說，每一個行業都是自己的週期，房地產的黃金週期已經盛行了20多年，我認為已經進入了尾聲。在想從中獲取暴利，其實非常難。

2019年5月30日，標準地產研究院據上市房企2018年財務報表及公開資料整理統計，釋出了《2018年中國上市規模房企利潤率排行榜》。

利潤率是衡量企業盈利能力最直觀的指標之一。透過銷售利潤率和銷售淨利率，可以粗略觀察到房企在經營期內的賺錢能力。

利潤率的公式為：

銷售毛利率=（營業收入－營業成本）/營業收入×100%銷售利潤率=（淨利潤/主營業務收入）×100%

由於毛利率只和營收和成本相關，因此可以直接反映企業主營業務的創收和成本控制能力。

資料統計時間範圍：2018年1月1日-2018年12月31日。資料來源：上市公司2018年年報等公開資料。

從榜單中可以發現，TOP80上市房企中，華僑城以60.35%的毛利率位列2018年中國上市規模房企毛利率排行榜榜首，其次是雅戈爾的54.84%、合生創展集團的49.11%、金融街的48.60%。

分層來看，華僑城和雅戈爾是僅有的兩家毛利率超過50%的開發商；毛利率在40%-50%的有9家，包括雅居樂、華潤置地等企業；毛利率處於30%-40%之間最為最普遍，有38家規模房企；毛利率處於20%-30%區間的則有26家規模房企；毛利率低於20%的則有5家房企。

80家房企的平均毛利率為31.89%，中位數為31.68%，基本可以代表規模房企的一般水準。

與之作為對比的是，截至2019年5月9日，3395家已經披露2018年年報的A股非ST公司的平均毛利率為30.52%。二者沒有顯著區別。

值得注意的是，由於預售制的影響，房企業績結算存在1-2年的時滯，房企2018年的財報實際上主要反映的是2016、2017年的銷售。2016年、2017年全國樓市經歷了一個上漲週期，因此80家上市規模房企2018年的平均毛利率相較於之前若干年有所上升。

具體到各家房企，毛利率和業務模式有關，例如華僑城A以60.35%的綜合毛利率高居榜首，這主要是因為華僑城A作為旅遊地產龍頭，採取“旅遊+地產”的開發模式，在拿地成本方面具有顯著優勢，利潤率保障性較強。

不計旅遊綜合業務，2018年華僑城的房地產業務毛利率實際上達到了68.79%，傲視同行。而據統計，自從2010年以來，華僑城的毛利率一直保持在50%以上。

雅居樂的高毛利率同樣受益於拿地成本。2018 年雅居樂銷售均價為12866 元/平方米，而公司整體土地成本較低，均價為2825 元/平方米。華潤置地的高毛利率則主要是由於結算均價上升。2018年華潤置地物業開發毛利率從39.7%提升至42.9%。藉助其在建造住宅商業綜合體的優勢，華潤置地為物業開發提供附加值的能力較強。

頭部規模房企的毛利率大約穩定在35%左右。例如萬科、恆大和中海的毛利率分別為37.48%、36.24%和37.79%，分別排名18、22和16位。碧桂園在毛利率方面表現稍低，以27.03%排名第61位，主要是因為當前結算均價低於銷售均價，未來存在提升空間。

榜單尾部的企業毛利率可能受非地產主業影響。例如建發股份，2018年房地產業務毛利率為35.37%，而供應鏈業務毛利率僅為2.88%；再如綠地控股，地產結算毛利率提升至27%，但集團毛利率受多元化業務拉低。

綠城中國毛利率為22.81%，主要是拿地成本一直較高。年報顯示，2018年綠城新增土地專案37個，主要分佈於三大城市群京津冀、長三角、珠三角區域內的城市，平均樓面地價達到了約1.14萬元/平方米。

縱向對比2017年的毛利率狀況：

總體來看，80家企業毛利率平均上升2.99%，顯示出整體毛利率的提升。Top 80上市房企中僅有16家企業毛利率有所下滑，佔比五分之一。

2018年華僑城毛利率同比增加10.1pct，主要源於公司華中地區高毛利率專案進入結轉專案進入結轉。同樣地，金融街房產開發業務毛利率為45.8%，較上年同期提高20.4 個百分點，原因是高毛利專案進入結算。

毛利率反向變動較大的企業中，華夏幸福主要是由於產業投資業務的毛利率由92.3%下滑至77.3%，而一級開發利潤率維持穩定；禹州集團、旭輝控股集團等則受地價上漲、部分城市限價等影響較大。

在房住不炒的基調下，穩樓價、穩地價、穩預期將成為調控目標，預計未來房企毛利率向社會均值迴歸是大機率事件。同時面臨樓市銷售的天花板，房企紛紛“去地產化”趨勢明顯，多元化業務試水初期或許同樣施壓毛利率。

值得注意的是，在房地產行業中，毛利率單個指標並不能完全忠實反映房企的盈利能力。例如收併購專案佔比過大會導致毛利率部分失真。因此還需要和淨利潤、淨利率等指標結合來看。

一個行業暴利與否，不能只看其絕對的收益率，更應該看其風險——收益的匹配程度，並分析其成因。

對於房地產行業而言，其年化20%+的收益率卻是不低，但是房地產業也有很高的風險。

如果專案正常執行，可以達到20%+，如果專案運營不下去，就會賠很多錢，專案爛尾，或者房子被當作抵押物拍賣出去。

大家都感覺房地產業是個掙錢很暴力的職業，可能是一下幾種原因導致的：

1：最掙錢的個案（20%+以上的收益率），甚至是謠言，被大家或者媒體口口相傳，讓大家感覺是個暴利的案例；

3：對高房價的宣洩；

4：把利潤率和回報率搞混了，回報率確實高，但是利潤率就沒有那麼高了；

5：確實存在一些不合規合法的暴力個案存在；

6：對房地產的認知還停留在曾經的黃金期。

個人觀點，不喜勿噴。

利潤空間下降了，但行業的頂尖高手還是會賺取高額利潤，就看自己會不會玩了。另外房地產後時代，比如長租公寓等未來可期