下調5個基點，也就是5年利率角度來講下降0.05%而以！

1.影響的確是偏正面，但意義作用有限，因為現在的房貸額度這一塊銀行相對控制的比較嚴，僅相當於支援首套剛需和改善型使用者按需購房，其它2套以上的或者實力不強的，都是相當於婉言謝絕狀態。

2.自從新房貸利率圍繞LPR值浮動以後，從10月8日起，基本1年以內的房貸利率是逐月微下調的可能性較大，這種操作連續執行3月，銀行角度來講的話，其給剛需購房者的暗含建議就是，即然每月利息能降點，剛需可以略微等等，先邊看房邊準備手續，通過實地對比，慢慢的找到合適房，然後說不定過一段時間申請房貸時利息微低一些。

3.這種逐月微調LPR值做法，並不是對樓市鬆綁，因為從個人角度買房來講，沒房貸者買房就是首套購房者，有1套房貸還想再貸1套就屬於二套購房，這就相當於限定每個人最多能有2套的貸款機會。

但是，大部分群體來說，有1套房貸都是奢侈，所以從購房者角度來講，購房群體會逐年減少，直到最後僅是零散的首套房購房者使用者。

4.即然購房群體逐年減少，再加上房市預期已經逆轉，基本註定房價現在已進入買方市場，微調利率只是略微減少購房者負擔的作用。

基本以上4個理由，這種LPR值的微幅調整，對真正的房住使用者來說，是一個偏正面的小好訊息，對於房企來說，隨行就市，趕緊及時的想法去庫存才是王道。

5年期LPR下調超預期，但這不是房地產鬆綁

5個基點，其實對房地產刺激非常小，更多的是機制的順暢，也有助於存量貸款減輕利息壓力。

今年9月以來房地產銷售情況還是可以的，11月份繼續保持了9月10月的火熱勢頭，因為還有雙11的刺激。

現在刺激的主要點不是賣房，而是房地產投資。這一塊一直在下滑。所以棚改也超預期了。原本今年目標285萬套，結果前十月就超過300萬套了。當然，相比去年的600多萬套，今年是大幅縮水了，但是這是已經調整過的規劃，畢竟資料顯示棚改貨幣化的確對房價上漲有促進作用，尤其是很多三四五線城市，房價太高，比如洛陽，南陽，收入不高，但是房價有些過萬了，非常離譜。還有開封，一個曾經的旅遊城市，搞了鄭開一體化後，房價倒是炒的離譜，西區也都一萬了。

我記得今年初傳出開封要解除限購，結果還沒出臺就被收回了。這說明因城施策實施的還是很嚴格的。

所以，這不會房地產鬆綁訊號。

房貸基準利率下調5個基點，並不等於房貸利率下調，也並不意味著新一輪房產鬆綁。

至10月8日之後，房貸利率LPR報價為基準利率，加點形成。也就是說LPR利率並不就等於房價的利率。比如在10月8日之前，很多地方的首套房貸利率，為央行基準利率上浮10%。也就是4.9%*1.1=5.39%。

10月份的5年期LPR報價利率為4.85%，有很多城市在使用房貸新利率後，採用了5年期LPR基準加點60個基點的方式形成，那麼加60BP，房貸利率就是5.45%，實際上比原來的利率還要高，雖然LPR利率比基準利率低5個基點，但實際上有不少地方房貸利率是提高了的。

這主要是由當前政策基調決定的，目前“住房不炒”的方針已達成共識，政治局會議上也明確了不以房地產作為刺激手段，使得房貸利率並沒有出現鬆動。而此次5年期LPR利率下調5個基點，並不意味著房貸利率就一定會下降。

實際上目前銀行的流動性並沒有那麼充足，商業銀行存在惜貸的情況，非對稱性降息會加大商業銀行負債端壓力，銀行並不一定會下調房貸利率，雖然基點下調了5BP，但是根據價格機構，可以將加點從60BP升至65BP，實際房貸利率還是可以維持不變。

因此，此次央行下調5年期的LPR利率，只有部分銀行會同步下調房貸利率，大部分銀行依然會維持當前的房貸利率水平，而在當前經濟結構轉型的關鍵時期，房地產調控不可能放鬆。房地產調控，不可能放鬆。

地產調控鬆動想多了，LPR利率調整跟地產調控鬆動沒有半毛錢關係，但會影響到市場對地產價格的判斷。

新一輪“貸款市場報價利率（LPR）”出爐：房貸利率也降息了5個基點——5年期以上的LPR利率從上次的4.85%降低5個基點，最新報價是4.80%。

按照一般觀點，利率越低，資產價Grand SantaFe高，地產也是一種資產，價格也就會出現上漲的概率，但是地產價格影響因素絕對不是單一利率，而是與地產政策有關，何況LPR利率下行，也不一定就能傳導到按揭貸款利率。

LPR改革初衷不是降低按揭貸款利率，根據央行說法，此次改革完善LPR形成機制，重點在於深化利率市場化改革，並運用改革的辦法推動降低實體經濟的融資成本，因此想當然的推匯出LPR利率下行，房貸利率就下行可能有點粗暴。

就LPR推出以後，按揭貸款利率變化，央行官員說過，“但是有一點是肯定的，房貸的利率不下降。”緣何房貸利率不下降，就在於房價已經很高了，妨礙了科技創新和科技轉型，影響了居民生活品質提高。因此要秉承“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位不改變。

目前按揭貸款利率是採用LPR利率加點的方式來完成，加點多少要看銀行負債端資金成本降不降和地產調控政策鬆不鬆動，現在是有部分地方明著暗著想放寬地產調控，但最後都因為高層地產調控政策沒有變動而夭折。

因此LPR利率下行，銀行可以提升加點的方式保持按揭貸款利率不變，畢竟銀行也需要為自己利益考慮，基準利率不動，銀行負債端成本難以下降，支援實體經濟已經讓渡部分利益，地產屬於調控範疇，可能不願意讓渡部分利益，以此保證銀行利潤增長穩定。

五年期以上LPR利率下降，不是地產調控的放鬆，只是一種常規的操作，只要銀行按揭貸款利率同步跟隨下降，才能證明地產貸款政策微調，也不代表地產調控政策的鬆動，地產調控政策主要是限購限價。

11月20日9時30分，中國央行在官網如期釋出了最新的貸款市場報價利率（LPR）報價：1年期品種報4.15%，上次為4.20%；5年期以上品種報4.80%，上次為4.85%。1年期和5年期的LPR較之前均有所下降。其中一年期LPR主要是企業貸款成本，而5年期LPR基本代表了房貸利率的走勢。也就是說國內購房首套利率由原來的4.85+55個基點，下調至4.8+55個基點，首套利率5.4%下調至5.35%，二套利率由5.9%下調至5.85%，每個月可以少還一點貸款金額了。

降息不僅僅影響房貸，在A股市場方面，當日開盤後，銀行板塊跌幅位居前列，地產股反而波動不大。這也表明降息目的不在解綁房產。

相應的，國內銀行定存利率也隨之下降，銀行各大理財產品回報率也應聲下降。由此可提高資金流動性，刺激市場經濟。

另外，這可能只是此輪“降息潮”的開始。一方面是降低實體企業融資成本，大力發展實業；一方面是為了穩住國內房價，以免出現暴跌的情況。面對經濟下行壓力，穩定執行才是關鍵。

根據經濟規律分析，房價下跌後，實體經濟將會有實足的發展。畢竟之前應該發展實業的錢都被房地產吸走了，而當房地產權重降低後，實體經濟將會迎來發展的空間和堅實的基礎。

11月20日，關於“房貸基準利率下調5個基點”的訊息引發了極大關注，房企和中介興奮地發起了“央行降息，趕緊買房”之類的朋友圈，那麼本次降息對房價有何影響，是否會成為新一輪房產鬆綁的可能呢？

繼11月5日央行調降MLF利率後，時隔13日，央行再次下調公開市場操作逆回購利率5個基點。11月18日，央行釋出訊息稱，當天以利率招標方式開展了7天期逆回購1800億元，中標利率2.5%，較此前下降5bp，這是7天期逆回購利率逾四年來首次下調。這意味著商業銀行可以用更低利率從央行借錢，也就是說，商業銀行利率有可能“降息”，這也是為什麼逆回購被視為“準降息”的原因。

果不其然，11月20日，央行公佈了最新貸款市場報價利率（LPR），無論是1年期還是5年期的LPR利率均降低5個基點，一年期為4.10%，5年期為4.80%，其中5年期LPR利率與房貸掛鉤，因此說房貸基準利率降息了。

繼LPR新房貸利率實施以來，各地都實現了平穩過渡。以重慶為例，按調整後的新LPR報價利率，首套個人住房商貸的利率是在LPR的基礎上+79或80個基點，二套個人住房貸款利率為相應期限LPR+103個基點。

以10月公佈的5年期以上LPR4.85%來計算，在重慶，房貸利率為首套房最低5.635%，二套房最低5.88%。而11月房貸LPR利率下調5個基點，意思就是，最新房貸利率為首套房最低5.585%，二套房最低5.83%。

以100萬元房貸計算，貸款年限30年，採用等額本息的還款方式，首套房貸月供較之前減少25.7元，二套房貸月供較之前減少25.4元，基本沒有變化，對購房成本影響甚微。

從之前多次降息來看，都會不同程度刺激經濟發展，同時也會帶動房價上漲。

但2019年是樓市調控最嚴厲的一年，在“房住不炒”和“因城施策”調控下，樓市調控取得了顯著效果，從10月百城房價資料來看，一二線城市房價漲幅進一步收窄，三四線城市房價逐步回落，總體來說，各地房價進一步趨於穩定。房地產市場正向著更健康的路上發展。

調控的結果是好的，成果是寶貴的，因此現行政策不會輕易作出大的改動。正因為考慮到降息有可能會對房地產行業的影響，央行必定也是經過反覆斟酌以後，最終決定本次降息僅5個基點，不僅能釋放足夠資金來扶持實體企業，滿足實體經濟發展的需要，而且也不會因為降息太多，引發房地產市場的動盪。

對於開發商，2019下半年以來，針對房企的資金監管也相當嚴格，樓市調控轉向了供需端，房企銀保監會派出專訪組到32個熱點城市調查，不少銀行都因為違規操作被開了罰單，房企的“銀根”被卡緊，想要獲得外部融資是很難的，即使降息釋放了天量社會流動資金，也很難流入樓市。

對於購房者，2019年樓市疲軟，房地產前景不明朗，即便降息後存款利率降低，國人從銀行取出錢後，也不見得就會投資樓市，更多人或會傾向於投資國債或股市。

綜上所述，本輪降息其目的，主要還是為了穩定GDP增長，扶持實體企業發展，降息幅度不大，對房貸影響甚微，對購房者吸引力不足，同時由於嚴格的資金監管，也不會過多流入樓市，因此，小黑認為，本次降息不會成為“鬆綁樓市”的可能。

沒有房地產成千上萬的工地上泥瓦匠、木工、鋼筋工、水電工、電焊工、機械操作工他們去哪掙錢？沒錢用什麼消費？還有房地產相關上下游的企業鋼廠、水泥、沙子、模板、還有沒有新房誰會買新家電？智慧電視、冰箱、智慧熱水器、智慧馬桶、智慧窗簾、智慧進戶門等等……沒有房地產自然實體經濟就會放緩錢不好掙，沒錢怎麼消費？

11月20日LPR下調了，1年期LPR為4.15%，下調5個基點，5年期LPR為4.8%，下調了5個基點，這個訊息一出來後，市場普遍反映是解讀為對房地產的鬆綁，更有甚者認為下一輪房地產行情要來到了，對於這種情況，筆者只能說，你想多 了！

房貸利率和LPR的關係就是：房貸利率=LPR+加點；也就是說房貸利率是在LPR的基礎上加上一點的點數而得到的，比如你的房貸利率是加了50個基點，那麼就是5.3%=4.8%+0.5%；

LPR是整個貸款市場的報價利率，不僅僅是作用於房地產市場，而是作用於全國所有領域的貸款市場，所以當LPR下降的時候，我們如果一廂情願的理解為對樓市的鬆綁，整個就是解讀過度了。

現在也沒有跡象表明樓市會鬆綁，只要房地產市場穩定，那麼現行的措施就不會有明顯的變化的，換言之即便有變化也是為了穩定。