小區業主王先生因拖欠2011年3月至2015年6月期間的物業費，被物業公司起訴到法院。

王先生認為，自己和物業公司沒有簽訂物業服務合同，物業公司在未得到業主的明確授權，也沒有開發商指定的情況下提供服務，缺乏合法根據。

在購房時，雖然王先生與開發商明確約定小區的物業管理由開發商指定的物業公司負責管理，但他心裡仍然認為開發商在沒有取得業主同意的情況下，將小區物業服務委託給原告這家物業公司。所以在王先生看來，原告提供的物業服務缺乏正當依據，因此自己拒付物業費的行為是合法的。

業主與物業公司之間不簽訂物業合同，就可以拒交物業費嗎？

本案中，原告與被告雖然沒有簽訂書面的物業服務合同，但事實上原告已持續為小區提供了符合規定標準的物業服務多年，被告也接受了原告的服務，且未提出過任何異議，雙方之間的物業服務合同關係已經成立。

因此，即便原被告雙方之間不存在書面的物業服務合同，被告依舊應向原告支付物業費。

另外，根據國務院《物業管理條例》的規定，物業公司可以分別與物業管理區域內一定數量的單個業主簽訂《物業管理合同》。該合同條款只要獲得物業管理區域內2／3以上業主同意即發生法律效力。這說明，物業公司即使不與另外少部分業主簽訂《物業管理合同》或即使餘下的少部分業主不願意與物業公司簽訂《物業管理合同》，那麼該《物業管理合同》也對其他未簽訂《物業管理合同》的業主具有約束力。

實踐中，常遇到有業主以對物業公司服務存在瑕疵或漏洞為由拒交物業費。此種情形下，業主應透過正常途徑與物業公司溝通協商解決，也可向業主委員會反映，透過業主委員會與物業公司溝通來解決。法律上也明確規定了業主透過業主大會決定選聘、解聘物業公司的權利，但無論如何，業主不應以拒交物業費為對抗手段，否則將可能面臨敗訴的後果。

物業管理費是應該交的，因為人家物業服務了，可是好多業主都不知道這個物業公司是從哪裡來的，收業主的錢最起碼和業主商量一下每個月收多少錢合適，有那些服務，看看業主們能不能接受，物業公司劃不划算，對吧！個人觀點拒交物業費，因為業主沒請你來為我服務，誰請你來的就找誰要錢去，

從此事例來看，王姓業主在簽訂購房協議時，就已經在合同中委託(書面授權)給了房地產公司及由其代理選定或指定某個物業公司。

這在業主的購房條款有明確背書。三年不交物業費用，物業公司可向法院起訴王姓業主，法院在物業無明顯過錯(王姓業主須舉證)的情況下一般會支援物業公司的訴求。

且在王姓業主領取房屋時，物業也已運轉其職責。業主有歧義且超過三分之二業主無異義情況下，可向業委員表達自己的意願，但不是拒交物業費用的理由。

如王姓業主幾年未入住，物業公司亦可酌情減免折扣部分物業費。我自己的房未入住，物業打了7折。

供參考，不到之處指正。

物業管理是全體業主行使共同管理權的過程，是共有物業的基本需求，是對共有設施裝置進行管理養護並保證其正常執行的過程。

所以物業管理的權利主體是全體業主而不是單個業主，而全體業主由業主大會來代表，單個業主在物業管理中是義務人而非權利人，單個業主應透過業主大會行使物業管理權利。

業主大會成立之前，稱為前期物業管理，此間的物業管理權由原始業主開發商行使，並透過專有部分轉讓時的銷售合同附件《業主臨時規約》與《前期物業管理（服務）合同》將交費義務轉移給受讓業主。所以，並不能說從末籤合同。

業主大會成立後，物業管理權利移交給業主大會，並由其選聘的管理人（物業公司或其它管理人）負責實施（業主大會也可以決定自行管理），由業主大會選舉產生的業主委員會負責監督。

在物業管理中，單個業主是無法單獨行使共同管理權的，也不是物業管理合同的適格主體，物業管理合同由業主委員會代表業主大會與業主大會選聘的管理人簽約。因此，個人是否簽約並不構成物業管理費交費的抗辯理由。

這個有點類似於稅收，稅收由人民代表大會決定，由政府執行，並不由納稅人個人與政府簽約。納稅人應履行納稅義務。納稅人（公民）如果有異議，可以透過人民代表大會行使權利，變更稅收方式甚至改組政府。

物業管理糾紛多見於前期物業管理期間，因為義務已經基本轉移完成但權利尚未移交。其最常見的原因是業主大會尚未成立，沒有業主大會，就無法形成權利主體，自然也就無法承接權利。

儘管法律也規定了其它情形，業主人數較少並且一致同意時，可以不成立業主大會，由全體業主共同行使業主大會職權。但對於大多數小區顯然並不適用。而且，由於缺乏相關細則，在全體業主共同行使業主大會權責時如何形成民事主體資格，獲得相應民事權利並沒有進一步規定，因此基本不具有可操作性。

瞭解了以上這些，就應當基本明白了為什麼單個業主個人並沒有簽約，但依然要交納物業費的原因。

當然，對於業主個人而言，司法依然是一種重要的救濟路徑，單個業主個人儘管不能直接獨立主張物業管理權利，但是透過訴訟還是可以直接主張合同權利的。但如果直接實施違約行為，那肯定需要承擔違約責任的。

多說兩句：至於事實服務的提法，個人是一慣反對的，這就是個偽概念。儘管有些司法實踐中引用了這一概念，但對法律而言是不嚴肅的。如果說無因管理是為了保護權利人的權利不受侵害，它有法律的依據。那事實服務則毫無法律依據，是對權利人權利的一種強姦。這與前些年出現的強買強賣，比如強行擦車等現象一樣，簡直屬於敲詐勒索的流氓行徑。

商品房小區特別是高層建築需要專業的團隊來管理設施裝置，服務業主生活，物業費是用於支援物業管理團隊的基礎。業主有義務交物業費，獲取相應物業服務。

現實中除了極少數小區有業主委員會自我管理或酬金制度委託職業經理人管理小區外，大部分小區都是有物業公司提供服務。

部分物業公司未按照規定和合同提供物業服務；服務態度惡略；公共收益不透明，財務不公開；套取住房維修基金等等……業主缺乏交物業費積極性，這方面值得社會和物業公司反思。政府法律法規也在不斷完善小區治理，包括依據《物業管理條例》的業主大會，業主委員會對物業公司的監督。

小區物業房產的保值升值，業主幸福指數的提升，都離不開專業的物業服務和業主的自我管理。——故“交物業費是義務，監督服務是權利”本問題的重點應該落在如何監督物業管理團隊更好的為業主服務。

國家相關法規層面上，物業管理已經變為物業服務。市場化運作，沒有合同就沒有經濟關係，強賣的服務可以不接受。原告與法官是否存在利益輸送值得深究。業主請的律師水平估計也好不到哪裡去。

物業公司到底給大家造成了那樣的困擾，讓我們來看看物業公司的罪狀，說明一下為什麼這個錢大家交的不開心。

一般來說，跟物業的對抗在交鑰匙的時候就開始了，主要是如下幾條:

第一.不交裝修押金不給房鑰匙和電卡.水卡，裝修押金從幾年前的五六百漲到現在的四五千，好像開口隨便要。裝修押金這東西本來就是個名不正言不順的東西，大家出於對物業管理的需求考慮，防止裝修時出現不文明裝修的事情，大家也不跟你計較，可四五千是不是太多了？快成非法集資了。

第二.不繳納電視初裝費不給鑰匙。這個現在是沒有了。

第三·要求業主辦理裝修許可證，不然不允許裝修材料進小區。施工許可證我們聽過，那是人家權力機關管理的權力。你咋那牛逼，業主裝修房子還得你許可？感覺太不專業！低階！

一般在這開始，物業就開始讓業主討厭了，是不是業主真的那麼沒素質，你幹了活就不給你錢，你跟防賊似得防著業主，其實，大家看的清楚，欺軟怕硬。

入住以後，物業總是讓人感覺那麼強勢，那麼讓人不舒服，業主感覺象是圈在籠子的鳥，出門刷卡，進門刷卡，出門你問下那棟的，進門你問去哪裡，你煩不煩啊，出去走個親戚串個門，進小區，你要押身份證，還得留手機號，就為了你們工作方便吧，你要不要查查祖上幹嘛的啊？感覺你侵權不？

來說說你們僱的保安，大家知道他們工資低，可也不能僱素質太低的吧，你搬個東西，呼一下圍上來，那棟的，什麼東西，真是艹了狗了，就差根菸啊，你生氣了，惹了保安那你倒黴了，你對物業有意見，拒絕繳納物業費，那你也倒黴了。你的車子今天劃一道，明天砸個坑，後天卸了你的後視鏡，再後天給你放個氣。你氣不氣。惹不起的一幫狗東西。

再說說樓房保潔，保潔好像總是憤憤不平的，誰看不起你了是咋滴？不願幹就不要幹，乾的那麼勉強有意思嗎。大清早的，咣咣敲門，嚇你一大跳，以為什麼事，開門一看是保潔，問門口的紙箱子還要不。我勒個去，這門敲得，不知道的以為是要債的。你是故意的吧，你感覺我們惹不起你是吧！

看看物業用的人，哪些拆遷的本地戶，總有一些是不務正業，欺行霸市的，靠耍賴耍流氓過生計的，看看他們最後都去了哪裡？物業。還是電工這種帶有專業性質的，請問他會修個毛。

物業費交的真是不開心，感覺物業管理太落後，太不規範，大家被攪和的不厭其煩，對生活可以說造成了不小的影響，關鍵這玩意膈應人。

在這裡不是說我們不需要物業，也不是說做物業的人就是不好，而是感覺物業的管理模式，設定方式有問題，對物業的角色定位有問題。

物業何時能Sunny一些！

我自認我是天底下最傻的瓜貨了，沒想到還有人不顧廉恥的凌駕於我之上？？？沒合同你繳什麼費？趕緊趕了他，你會自由自在，舒心快樂！祝你成功！急切地期待看到你的幸福！

這個問題其實真的很簡單，本人在其他關於物業的問題中多次做出了回答。

首先我們先要了解下到底是誰跟物業簽訂的物業合同。

首先房屋銷售期間，跟物業簽訂合同的是開發商，原因有兩個，第一，房子沒賣完的時候，產權還是開發商的，所以只有開發商簽訂的物業服務合同才是有效合同。第二，物業其實在開發商辦理五證之前就必須介入了，否則預售證都辦不下來，那個時候才開始挖坑，還沒有業主呢。

那麼小區成熟了，為什麼業主還是不能跟物業公司簽訂合同呢？我解釋下這個程式，法律上能代表業主的，只有正規的業委會。也就是說，當業委會成立當日起，小區的管理權和合同權就自動轉變到業委會手裡了，這時候物業公司和開發商的合同自動失效。而業委會就可以代表業主招標或者聘請滿意的物業了。

所以從法律角度和程式上看，業主是無法直接對接物業的，你想啊，一個小區少了幾千人，多了幾萬十幾萬人，根本做不到挨個簽訂合同的。

但是不管業主個體是否承認物業公司，只要物業公司跟開發商或者業委會簽訂了合同，那麼物業公司就必須按照合同約定來提供服務，業主自然必須繳納物業費了。

1.可能簽訂房屋買賣合同時，就附帶簽訂了物業合同，您並沒有注意

2.如果事實上物業公司已持續為小區提供了符合規定標準的物業服務多年，業主也接受了原告的服務，且未提出過任何異議，雙方之間的物業服務合同關係已經成立。

3.根據國務院《物業管理條例》的規定，物業公司可以分別與物業管理區域內一定數量的單個業主簽訂《物業管理合同》。該合同條款只要獲得物業管理區域內2／3以上業主同意即發生法律效力。同時也對其他的業主發生效力。