現代社會生活全民利益衝突，自從有了物業百姓的生活就進入了人文矛盾，由於關係的複雜化更加深了物業與業主的不和諧，當然是沒有物業最好，要區，鄉，鎮，街，辦事處去發展各個小區，既街道管理，當然政府要給一定的基礎，業主，也要拿出資金，由於老齡化的到來有幾個年輕帶著老一點的幹物業就好，以上是自己的一點觀點，隨便說說，如有不對請您諒解，

讓業主自己管理自己是很難有較好效果的！特別是當出現涉及到業主之間的利益矛盾時。最有效的還是委託給第三方來管理物業

物業自治在於業主委的執行力強弱與好壞，第一必須要有為業主利益服務的覺悟和規章與程式，第二要財務公開透明，有這二點足矣

近年來，臨平一些老小區由於其先天不足，物業管理公司難以實現經濟利益，或不願意接手或相繼退出，使得老小區物業管理成了老大難。目前，主城區一些老小區物業管理除了請物業管理公司外，還有一些是實行物業自治。所謂物業自治就是由社群居民自主管理小區的模式，現就在臨平老小區推行物業自治管理，實現城區物業管理全覆蓋提出如下建議： 一、老小區物業管理存在的問題 （一）對老舊小區基礎設施進行改造的資金缺口較大 老舊小區在建設之初規劃方案比較簡單。隨著城市人民生活水平的提高，硬體設施主要有以下一些不足：綠化面積較小、機動車停車位缺少、體育健身設施和文化活動空間較小、老舊小區房屋使用年限較長等等。要加強老舊小區物業管理，必須對小區的基礎設施進行不同程度的改造，改造資金量少則幾十萬，多則上百萬，甚至上千萬。資金從哪裡來，是困擾實施物業管理的一個重要問題。 （二）老舊小區物業管理“造血”功能不足 小區停車條件差，透過收取停車費增加物業管理收入比較困難。許多老小區建設時間早，建設時考慮不到專門的停車庫和停車位。同時小區內通道較窄，車位數也有限，而且停車會影響車輛、人員的進出，引起居民的不滿。 （三）老舊小區物業管理費收取困難 　　一方面，老舊小區居民以中低收入家庭為主，下崗待業、老弱病殘等弱勢群體比例較高，生活比較困難，花錢買服務的意識未形成，許多居民認為物業管理是政府提供的福利。另一方面，一些居民把物業管理服務與新小區相比較，認為小區環境差、治安亂，產生物業交費的牴觸情緒。 　　二、實行老小區物業自治管理的優勢和建議 （一）節省管理費用的支出 物業自治管理模式是以“街道、社群、業主委員會”三位一體的組織機制。小區業主委員會由業主組成，無償參與小區管理。聘請小區業主為物業管理小組成員，他們對小區較熟悉，並擅長防盜門、水、電等公共設施維修，在一定程度上降低了人員開支、維修費等。 （二）居民有較強的參與意識 物業自治組織充分調動居民參與小區管理的積極性，在小區治安、衛生、綠化等方面實現自我服務、自我管理。可以充分發揮志願者的作用，以居民認領綠化帶形式，美化小區環境。鼓勵愛好綠化的居民在綠化帶放置自己的花草，形成了盆景與自然樹木相結合的綠化養護方式，既解決了綠化帶的養護問題，又解決了居民養花種樹的場所。 （三）提高物業費的收取率 充分發揮黨員、居民代表、積極分子等先鋒模範作用，對一些長期不繳物業費的居民，經常上門做思想工作，並透過在門前貼溫馨提示的形式告知。 建議： 1、在我區推行老小區物業自治管理模式，是實現城區物業全覆蓋的一種有效途徑，建議政府鼓勵並支援這種模式，使物業自治管理得以健康發展，發揮更好的作用。 2、建議區政府出臺更為切合實際的物業政策，比如讓物業自治組織享受同物業服務企業相同的待遇。 3、建議區政府專門撥出資金用於老舊小區基礎設施的改造。 4、建議建設、城管等部門，在老舊小區整治階段就為物業創造管理條件，如改造或補建停車位，增強物業管理的“造血”功能。 5、建議物價、消防、民政等有關職能部門少“管”多“放”，在職能上多給予支援指導。

處理情況

厲息安委員，您好！ 首先非常感謝您對我區物業管理事業的關心和支援。您提出《關於推行老小區物業自治的建議》已轉至我局，我局領導十分重視。經認真研究，現將有關意見答覆如下： 近年來，我區透過加大危舊住房改造和庭院改善的建設力度，不斷提升老舊住宅小區的居住環境。老舊住宅小區的環境衛生、安全管理、人員流動等方面有了明顯的改善，進一步提升了老舊住宅區居民生活品質。然而，老舊住宅小區還存在各種困難和問題，如您提到的老舊小區基礎設施進行改造的資金缺口較大、“造血”功能不足、物業管理費收取困難等。近年來，我局也一直在努力探索解決推行老舊小區物業自治管理難題的辦法，同時，我局會同相關部門正在積極研究開展以下各項工作： 一、推進物業管理體制建設。根據市委、市政府《關於進一步加強住宅小區綜合管理的若干意見》（市委[2009]14號）及新修訂的《杭州市物業管理條例》精神，結合我區實際，我局已擬定了《關於進一步加強餘杭區住宅小區物業管理的若干意見》，已徵求了各相關部門的意見，目前準備上報區政府。《若干意見》一旦批准實施，將對規範我區住宅小區物業管理具有重要的意義。 二、 推行老小區物業自治管理模式。《若干意見》明確：經專有部分面積佔建築物總面積過半數且人數佔總人數過半數的業主同意，物業管理區域可以在街道辦事處、鄉（鎮）人民政府、社群居民委員會的監督指導下由業主自治管理。同時，我局將切實發揮行業主管部門的指導、協調和監督職能，做好全區老舊住宅小區物業自治管理試點業務指導工作，定期上門為屬地街道和社群提供專業性的政策指導服務，及時會同相關部門處理老舊住宅小區物業自治管理推行過程中遇到的重大和前瞻性問題。 三、完善環境整治和設施配套。堅持推進“三改一拆”、危舊房改造及庭院改善等民生工程，切實加強老舊住宅小區硬體設施修繕和配套改善，透過小區道路平整、汽車停車位劃定、公共照明配置完善等，進一步配置完善住宅小區物業自治管理所需硬體設施，為建立長效管理機制打好基礎。 四、加強各相關部門的支援。經與區城管、物價、財政等部門協商對接，區城管部門表示：下一步，一方面將繼續深挖臨平城區人行道停車空間，對已劃人行道停車泊位重新進行梳理，對臨平城區老舊小區周邊道路進一步挖掘停車資源，會同交警等相關部門，加強對小區周邊道路巡查執法，對各類無照攤販、出店經營、車輛違停等佔用人行道的行為進行查處，保障道路暢通，營造文明停車的良好氛圍；另一方面，會同區交通局、區交通集團，積極鼓勵市民公交出行，提倡綠色出行的生活方式，同時增加城區公共腳踏車租賃點，盡最大努力緩解臨平城區交通擁堵問題。區物價部門表示：業委會成立後實行市場調節價，鼓勵老小區物業實行自治。區財政部門表示：將積極配合做好老舊住宅小區物業管理長效執行，推進我區的老舊小區物業管理補助政策探索工作，待杭州市主城區政策方案較為成熟後，參照兄弟縣市同步進行。 五、充分發揮街道、社群和業主委員會的作用。物業管理是一項長期的工作，需要街道、社群等相關部門的主動參與，共同維護小區的穩定。目前，社群在小區業主委員會的組建等相關事項中,發揮著越來越大的作用。對條件具備的小區，由街道牽頭成立小區業主委員會，透過業主委員會這個載體，有效的維護廣大業主的利益。今後，我局將積極走訪相關街道、社群，指導業主委員會的組建，切實維護廣大業主的利益。我局也積極鼓勵社群對有條件的老城區開展業主自治物業管理工作，實行選單式的物業管理，維護老城區的和諧穩定。 推行老舊住宅小區物業自治管理工作涉及千家萬戶,做好這項工作可以為政府和廣大居民排憂解難,化解日常生活中的矛盾，確保人民群眾安居樂業,保障社會的穩定。同時，這又是一個綜合性問題，需要各部門及街道社群的共同努力，我們相信在各相關部門及街道社群的共同努力和全力配合下，能真正找到切實可行的辦法，為居民創造安居樂業的好環境。 最後，再次感謝您對我區物業管理工作的關心和支援，

物業治理誰？大家都安奮手己無需強制治理。我們這裡物業根本就不用治理。沒有板子定釘的治理，大約自覺也就可以了。

利用小區閒散人員，這要有幾條用人原則，不合適的人堅決不用，這樣每人幹幾天也不是什麼大事，還能段練身體，可以適當給一點生活補助，不要太高，比盡不是以利益為主。

業主大會自治。成立業主大會，選舉業委會。解聘老物業。成立屬於全體業主的物業服務中心，每位業主依面積享有投票權、收益權、分紅權。

物業本應該是個服務公司，現在性質變成了管理公司，收取的物業費用大部分用在了支付員工工資，一部分成了公司的利潤，真正用在服務上的費用很少而且服務質量不高，我建議小區應有業委會進行管理，從社會多家物業公司購買所需優質的服務，這樣才能更好的解決目前存在的問題，更好的為業主服務。

“物業自治”，這個概念過於籠統了。

嚴謹的講，某個小區如果成立了業主大會，對外選聘物業公司來管理小區，這也是物業自治。

如果你說的是業主大會授權業委會，自行管理小區，那麼可以提以下幾個建議：

一、必須將相關的程式履行到位，讓業主自治的概念深入人心。

就是說，這個事情要召開業主大會，要符合雙過半業主同意的基本要求，你不能僅是業委會幾個人開個會就自行決定要進行所謂的“自治”，你要有廣泛的群眾基礎，要充分的宣傳到位，要得到絕多大多數業主的鼎力支援，否則就是空談。

二、要將自行管理小區的具體方案落實到位，將相關責任確定到位。

做好小區的管理服務並非那麼簡單，雖然都是小事，但麻雀小，五臟全；

統籌安排這些舉措必須按照專業化的程度來執行，要建立一系列的規章制度來約束；

有了制度還要抓執行，遇有某些業主不遵守這些制度又該怎麼辦？

具體執行過程中茫然無措。

三、要將監督機制作為頭等大事。

凡是實施所謂“物業自治”而最終失敗的小區，多數均是在這個環節出現了偏差；

如果因業主內部互相質疑導致失敗，那麼自治的意義又何在呢？

因此在自治前必須充分完善業主內部自我監督機制，可以考慮除業委會外另行設立“業主監督委員會”，甚至外聘會計師事務所、律師事務所、物業服務評估事務所介入。

這樣做的目的是：讓業主自治所有的賬目與管理均做到公開、公正、透明；上得了檯面，經得起推敲。

由於現行法規對於所謂的“物業自治”僅是做了大方向上的肯定，而對於具體的細則和規定沒有明確的執行依據，由此現階段的業主自治基本都是在摸著石頭過河，許多問題都是遊離於合法與非法的盲區地帶。這就決定了凡是要實施物業自治的小區，你必須慎之又慎，三思而後行。

建業主群，選樓長，選業主委員會，自治是可以實現的。

物業要有各小區自己選擇人員好，現在有好多物業公司人員，自當是國家建立的單位，就是鐵飯碗，他們就是胡做非為，目無王法，這是我的建議

選舉業主代表參加管理，選舉一定要民主，要讓大家投票。還有小區安保和保潔也可以讓業主來做，因為小區裡有很多六十歲左右的人，他們完全能夠勝任。這樣，他們自己管理自己的小區就沒有那麼多矛盾了。當然最重要的是管理制度要跟上。

物業公司根本沒有一點存在的意義，是公司總要營利的，有了利益就有了物業百姓生活間的各種矛盾，由於關係的複雜化更加深了物業與業主的不和諧，當然是沒有物業最好，我個人覺得，小區安全有保安公司來負責，由社群警務室帶頭管理！小區衛生由街道居委會統一管理，環衛工作儘量由本小區的人輪流來做，不願意出力可以出錢請人做！義務加責任！小區公用面積共享！比如，你家有汽車可以長期佔用，我家沒有汽車停個腳踏車就變成亂停車行為了！還有非本小區車輛亂停放等等這些不合理不公平必須要解決！這也是目前物業費難收的原因！ 個人建議，勿噴！若有不妥請忽略萬謝！

成立業主委員會，由業委會聘用物業管理人員，費用公示，收入公示！讓業主各項費用明明白白！

我所在的小區的物業管理也很差……正在關注著這個問題

物業管理，無論什麼形式，都必須透明公開。一切只為錢而輕管理的做法都是不作為的！