目前很多觀點不知為何一直在神化社群這個基層機構的功能，當下政府機關也在向社會購買服務，社群作為一個基層執行機構，僅僅是現有的各種社群基礎工作己經焦頭爛額疲於應付，又有多少能力和精力去做好一個轄區幾萬人口需要近千人隊伍涉及到的保安、保潔、綠化、電梯、消防、弱電、防水大門維修之類等等的公共裝置物業服務工作，其實很多人無非出於社群管理物業費可以不交或少交的目的，當然，社群工作做為政府機構是不能以盈利為目的，但所需的成本一點不會比物業公司少，因為社群一旦真正負責各小區的物業管理工作，就必須有足夠的管理人員、服務工作人員、各種專業機構服務費、各種材料費、各種消耗、服裝費、宣傳費辦公費用等等雜七雜八的，這一部分不可能政府財政替你支出的，並且社群是公家的，中間的流程和效率也絕對是沒你想象的那麼簡單，所需成本特別是人員工資辦公成本一定不會比民企少甚至還會多。

前期物業管理十分重要，但目前前期物業管理的作用並未真正體現。原因有二：第一，大業主（開發商）把物業管理看成是甩鍋的，沒真正當成是參謀和助手，對小區房屋及配套設施只注重按標準按圖施工，但卻忽視了業主生活及以後維護維修方便的問題；第二，物業管理公司專業人員缺乏，不瞭解前期管理的重點在交房前，為取得專案管理權，對代購房業主驗收中發現的問題未能系統地督促開發商整改，為以後的管理留下隱患。

前期管理的重點應是對物的管理，缺失了這點將對後期的服務造成很大的影響。

前期的一定要取消，你讓狼定的規則肯定是肉肉的他多吃多佔。。。業主進入比倒達到一定程度應該是有權更換物業。。。以前是業委會自己招人管的又便宜又好，現在物業管的又差又貴還像個黑社會。。。

取消物業？人有優劣，素質有高低，否則被氣得發瘋的時候還在那。拿這次疫情來說，沒有物業，行人亂串，吃喝都成問題了，危險性更高。我就不明白了，怎麼一個個往外掏錢就那麼難，看到錢就往裡面鑽。花點錢買每天的環境，呼吸的是新鮮空氣，換來一個健康的身體不得嗎？如果沒人清掃，小區連狗窩都不如，到處都是垃圾，難道把這錢送醫院了就心甘情願？汙染的環境容易造成人感冒，現在治個感冒不是上千就是大幾百沒了。拿出點物業費就象一個個被殺豬的一樣。健康第一，錢是次要的。

取消物業由社群代物業管理小區。這種提法出現的頻次越來越多。足以說明對物業不滿的人，目地矛頭直指物業，聚焦點在物業費。很多人不想交費，這種現象象溫疫一樣，傳染著自身免疫力差的人，傳染後的結果是趕走了物業，社群並沒有進小區代物業進行管理，最多的是社群協助清除點垃圾。很多人就是利用這點大肆宣傳說社群進小區代替物業。物業的主要工作是對業主購房的共用部份產權如東西進行管理養護維修，基本點是業主的產權，維護費用就應該由產權人出。不應該由國家出，不應該由社群出錢，國家和社群也沒有這筆預算資金投入。所以說是不可能的事。從另一角度講社群不可能每個小區都駐進一幫人，隨叫隨到進行水電暖房產進行管理，一會電梯停了，一會大門道閘硬闖弄壞了，個人的想法不滿足，過去說黑物業，然後再說黑社群。過去說物業是吸血鬼，然後再說社群是吸血鬼……。社群有啥管理職能，不知道，可以去諮詢，有沒有為小區業主管理業主(共有)財產的責任。不要用類似的話題，一年365天反反覆覆，年復一年重複這一實現不了的話題。特別是有些老舊小區，無人管理，社群也就是幫助掃掃街道的事說成代物業管理小區的發言。勸網友們不要輕信，任何社群不會派人維修電梯，不會派人到地下停車場免費維修更換設施配件的。

前期物業是開發商的一個部門，主要是為開發商服務的！

因此必須更換，不管他們服務有多好，因為他們的出身和本質不代表業主！

題主的這個問題可謂是一個複雜的課題專案，但其思路無疑是正確的。

提出這個思路的出發點，應該是源於前期物業管理階段存在的諸多問題與弊端。

所謂“前期物業管理”，簡而言之是指物業建成之後，業主大會成立之前的物業管理活動。在這個階段，按照《物業管理條例》相關規定，是由小區的開發商透過協議或招標，選聘物業公司並與之簽訂《前期物業服務合同》，對小區實施管理與服務。

由於業主的入住是一個逐漸的持續性過程，小區房屋從建設完畢開始交付給業主，到業主成立業主大會，這期間往往是一個較漫長的過程。

在這個過程中，許多重要的物業管理事項：例如前期物業服務合同、臨時管理規約的制定，前期物業管理招投標，物業的承接查驗手續，物業資料的移交，物業的保修責任等等等等。

這些活動都是在小區最終的真正主人——業主不在場的情況下進行的，這就使得前期物業管理存在著一些問題較嚴重損害了業主的合法權益。

而從多年的實踐經驗來看，前期物業管理是整個物業管理活動中的基礎和重要環節，業主與物業公司之間的很多矛盾都是源於前期物業管理階段。

那麼按照題主所提的思路，由社群居委會代為行使前期物業公司職能，直到小區召開業主大會選聘物業公司，按照小區實際確定物業費標準，簽訂《物業服務合同》並由其施行後續的物業服務。這個思路是否可行呢？我們要“大膽的假設，小心的求證”。這裡只談個人的理解和認識：

優勢和長處：

1、由於社群承擔著街道辦的部分行政職能，與業主的關係更為密切。業主對於社群的信任度較之開發商選聘的前期物業公司無疑要高的多。

2、社群工作的公益性性質，決定了若由其代行物業公司職責，在保障小區正常運轉的前提下，收取的管理費用必然相對偏低。

3、社群居委會受街道辦領導和監督，小區業主的合法權益（由其是公共設施、場地經營產生的收益以及專項維修資金的安全等等）更易得到保障。

4、社群在組織召開業主大會選舉業委會方面擁有先天性的優勢與經驗，遇到的壓力和阻力相對較小。

弊端與困難：

1、社群是否有能力完全替代專業化執行的物業公司？

目前許多新建高層住宅均為大型小區，綜合配套設施裝置複雜，專業化程度高。由社群臨時組織人員管理，能保障上述設施裝置的正常運轉嗎？

2、《民法總則》將社群居委會定位於“特別法人”，由其代為行使前期物業職能的話，這一階段因其管理產生的事故或突發事件，責任應如何承擔的問題尚屬盲區。

3、社群並非行政機關，沒有收費權。其代行物業職責並收取物業費的行為缺乏法律依據。

4、社群代行前期物業職責僅為臨時過渡，社群工作人員一心兩用，其在能保證日常物業服務的品質方面存疑。

綜上，由社群代替物業公司負責前期物業管理的思路，長處與弊端共存，優勢與困難同在；這裡僅作淺層次的分析，實際執行需透過立法調整，在保障其可操作性方面做大量的工作。

前期物業都是開發商自主聘請的。各種物業服務條約都是開發商按照自己需要的服務條款而商定。而忽略了真正需要物業服務條款的是小區業主。開發商只要把房屋銷售到一定的程度後就拆除了，他鑑定的物業服務合同是否符合業主的服務要求，顯然是不能相題並論。這就給物業與業主之間造成了難以和睦相處的隱患。如果開發商在拆退時，召集業主與物業公司雙方重新協議，以求達到雙方友好相處，就不會有後來的矛盾重重，紛爭不斷。然而開發商不是政府機關，一心為民作想。他們是為錢而來，又為錢而去。留下的隱患八竿子打不著他。由此讓業主逼迫按照他的不平等條約長久的執行。業主要更換物業，條件又必須有業主委員會作為法人才能與物業公司恰談。而成立業主委員會又非常困難，明知小區業主來自五湖四海，互不相識，很難了解到每個人的素質品性。自然只好長久的任由物業公司擺佈。要降低業主與物業的矛盾，只有在開發商離開前召集業主與物業雙方重新擬定新的條約。取消由業主委員會才有權更改物業的規定。

這個辦法好，支援，這樣業主就有權選擇自己喜歡的物業，交物業費也可以是自己心中的合理價位，更公平一點，現在的物業是開發商指定的，價錢人家說的算，服務還是人家說的算，業主整個一被動消費

前期物業基本是開發商的物業或是開發商關係物業，小區成立業委會後前期物業合同終止，業委會招標選聘新的物業矛盾就少了

強烈要求支援取消物業，物業將來是天下大亂的導火索。因為物業這個好吃懶做的行業已經滲透涉及到了千家萬戶的家庭，業主們是在花錢買罪受，買個仇恨在身上。取消物業就不會有那麼多矛盾與仇恨和傷害，現在的人們都素質比以前八九十年代的素質高，鄰里之間都是來自四面八方在這裡安居樂業基本都會自覺的相處好，每個小區吵架糾紛都是在和物業吵架甚至升級到打架，和鄰居發生矛盾的太少太少了，所以物業才是一個小區不得安寧產生矛盾的最大導火索，物業在傷害著千千萬萬人民的心，建議政府取消物業勢在必行。

其實中國的房地產就是摸著石頭過河，開發商本來就不允許參與物業管理。物業公司必須在政府指導下，依法進行物業服務，物業入時住開發商必須完成小區的設施建設，以及綠化，消防設施的達標，中國的房地產就是個笑話，個別人坑害了廣大的業主的利益，本來發展房地產，你房地產服務就應該走到前面，由符合資質的物業服務公司，和開發商進行進行符合標準移交，現在這種前期物業應該是非法的，必須取締，不知道這個前期物業是哪個專家造出來的，中國吃這種大頭專家的虧還不少嗎。該出臺一套系統的房地產及物業管理辦法拉。

物業這行業是代人受罪，搞服務的卻身兼管理職能，業主不認可。說你有問題你不敢說你沒問題。挑你刺你敢反駁你能十全十美?你管我裝修違規，我匿名投訴你消防問題。門口滴2滴醬油觀察保潔多久打掃，否則就可以隨便指責，謾罵，物業只能當孫子。平時觀察物業，尋找過錯行為，然後要挾物業費打者或者減免。一朋友，公務員，新提車，出小區跟車，結果道閘下來壓在引擎蓋，未見明顯壓痕剛，直接電話打通物業經理指責讓給說法，要挾物業費不交了，物業經理調監控查明情況，結果這朋友直接來句：業委會成立後續聘協議存在程式問題，不給說法就投訴。說白了就是揪物業小鞭子要挾。

支援取消，現在物業是欺主，不是為服務而來，我們這邊都是管理人員自己私包填滿，所有小區計程車庫出租全是物業管理人員私入口袋，能服務好業主嗎？你說，這事是千真萬確的。支援取消物業自管，每年春節都有紅包分紅。

政府，開發商

開發商，物業

業主

政府與開發商的關係，想必大家知道，開發商與物業的關係想必大家更清楚，那麼業主呢？大家幫我想想業主應該跟誰建立關係？

取消前期物業！那麼業委會是主人。主人聘請的物業，這個物業是知道自己身份的。主人給開工資。幹得不好，是要開除的！所以，物業非常聽話。如果是前期物業，他們認為，你業委會很難成立。我也不可能讓你成立。我就怎麼收費，怎麼管理，你也奈何不了我！反正我有開發商強大的經濟支撐。我和相關部門，已經保持良好關係。人家幫我。也不會幫你們沒有經濟支撐的分散的業主。所以，前期物業是為所欲為！業主就成為唐僧肉。愛怎麼宰就怎麼宰。

所以，全國業主們，要推動物業條例修訂。凡是賣掉百分之六十以上的小區，前期物業必須撤出。然後，業委會普通選舉產生，由業委會聘請或成立物業！由業委會和物業簽訂合同。這樣，業主才能當家做主。不然，前期物業像牛皮癬一樣，有些甚至還像黑社會一樣敲詐著業主，侵害著業主的利益。

只有這樣，才能構建和諧美麗的家園！