因為限購政策等原因，限制了一部分人的購房條件，也催生了很多規避方法，比如借名買房就是方法之一。但因房價上漲、政策變化、各方關係變化等原因，借名買房出現的糾紛也層出不窮，關於借名買房的法律風險及其防範需要怎麼操作？一、借名買房的原因分析

借名買房是指房屋的實際出資人借用他人名義購房，並以他人名義登記房屋所有權的行為。房屋的實際出資人為事實購房人，被借名人為登記購房人。實際出資人以他人名義登記房屋產權，一般是出於以下原因。

（一）規避法律或者政策。

事實購房人沒有資格購房是最常見的原因。比如，有些人不具備購買經濟適用房的條件又想買這樣的房屋，就只能借他人名義買房。再比如，已經擁有住房的居民以他人的身份證登記購買房屋，以規避“限購令”關於不得購買第二或第三套住房的規定。

（二）貪圖便宜享受優惠。

比如，只有具有城鎮戶口的在崗職工，才能享受住房公積金貸款。購房人沒有資格辦這種貸款，於是以別人的名義辦理公積金貸款。還有單位建集資房的，價格實惠，但單位員工卻沒有經濟實力，單位員工以外的購房人與員工私下籤訂買房協議，以該員工的名義先簽訂購房合同，所有房款均由購房人支付，並另外給該員工一定的轉讓費，待到房產證下來以後，再根據協議辦理過戶手續。

（三）轉移財產逃避債務。

債務人不履行到期債務的，債權人有權要求債務人以其所有的動產或不動產償還債務。有些債務人為了隱匿財產，惡意躲債，事先就把房屋登記在他人名下，給債權人和法院以自己無財產的假象。

（四）簡便手續，減少稅費。

比如，父母為了逃避將來有可能開徵的遺產稅以未成年人的名義購買房屋等。

二、借名買房的法律風險

首先，如果登記購房人反悔，出資人不能證明雙方之間的委託代理關係和支付購房款的事實，要想取得房屋產權或收回購房款都很困難；

其次，如果登記購房人有對外債務，債權人可以要求法院查封並拍賣該房產；

再次，如果名義產權人意外死亡，該房屋可能會因為繼承關係而被其他人繼承；

在這些情況下，出資人很難得到房屋，而可能只有要求返還房價款、違約金，不能要求繼續履行合同、取得房產。而且，即使登記產權人不存在任何違約及有違誠信的行為，那麼將登記產權人名下的房屋轉移登記到真正的產權人名下也要負擔相應的稅費。

三、借名買房合同的效力問題

在借名買房的背後，實際出資人會與登記購房人簽訂相應的房屋買賣合同，以保證自己能夠取得所購買的房屋，該合同的有效性對實際出資人是否能夠取得房屋或者最大化的保護自身的利益至關重要。對於雙方在幕後簽訂買賣合同的有效性需要具體分析。

1.借名購房一般的商品房，該買賣合同應當認定為有效合同。

如果不存在惡意規避法律或者政策的行為，雙方當事人自願簽署的借名買房合同合法有效，應具有法律效力。實際出資人可以以雙方簽訂的合同，要求登記購房人將所購房屋過戶到自己名下。

2.借名購買經濟適用房等特殊房屋的合同效力

對於該類合同的效力，中國不同法院有不同的認識，有的法院認為該類合同為無效合同，理由是雙方當事人存在惡意規避法律或國家政策的行為，屬於《合同法》中關於違反法律規定或以合法形式掩蓋非法目的無效合同情形，其簽訂合同的標的是買賣某種特定的購房資格，而非房屋本身，應當認定為無效。

而有的則認為，中國《合同法》明確規定違反國家法律法規強制性規定的合同才屬無效，而關於經濟適用房上市交易的相關規定不屬於法律，亦不屬於法規，從維護市場交易秩序的角度出發，該類合同不應判歸無效，合同雙方如果能夠按照規定補繳稅收，合同仍應屬有效。因兩種觀點均具有一定的合理性，導致法院在裁判此類案件時陷入了困境。

“借名買房”者，一定要認清楚所購房屋的性質，如果是拆遷房、安置房、經濟適用房等有政策限制交易條件的房產，那麼最好不要購買，以免一旦發生糾紛，造成最後落得房財兩空。

四、借名買房的風險防範及建議

“借名買房”在很多人看來這彷彿是一種規避政策、“曲線購房”的有效方法，但在投資者廣為效仿的“借名買房”操作過程中，很多人對其暗藏的風險並沒有太多的防範意識。

“我們雙方要簽訂協議，協議上寫明瞭房款是由我來支付，並明確了房產的最終歸屬權，應該不存在產生糾紛的問題，即便萬一對方反悔，我還可以透過協議，利用法律來維護自己的權益。”購房者在談起“借名買房”的風險時，一般都堅定地認為雙方簽訂的一紙協議能起到有效的保障作用。

還有是借用父母、兄弟、姐妹等親戚的名義貸款買房，所以連一紙協議都省去了，兩人只是口頭達成了“君子協定”。“他是我親父母、兄弟、姐妹等，不會有什麼風險，我借他們的名義，大家都知道，絕對不可能發生房子產權的糾紛。”購房者一般都認為，親情的關係能有效杜絕暗藏的風險。但不知道如果以後政策有變，被借名者因此次購房記錄而導致其今後無法貸款買房該如何是好時卻未注意。

相對出資者對於購房風險的疏忽，被借名者就更無所謂了。“錢是人家出的，產權書上寫的是我的名字，他都不怕，我怕什麼。”被借名者常如是說。

房產涉及物權，目前購房採用的是房產登記制度，即產權證上登記的是誰的名字，房子就是誰的。為規避國家房產調控政策，而借用他人名義購房存在著很大的風險，處理方式稍有不同，引發的風險也不同。所以，在借名買房之前一定要有充分的認識並做好防範。

很多購房者借名買房，首先想到的是父母，認為這樣風險最小。借用父母名義買房，中國法律認定房產歸屬主要以房產證上的名字或有效的房屋買賣合同為準，如果父母不止一個子女，則意味著今後兄弟姐妹將享有房產的同等繼承權。

其次，借親戚朋友名字買房，雙方簽訂相關協議規避風險。“借名者”和實際購房人所簽訂的相關協議本身是合法有效的，應視為一種合同關係，但其中並不涉及物權。如果房價上漲或其他原因，“借名者”將房產進行過戶交易，即使最終法院認可了雙方協議的效力，但已過戶交易的房產將無法追回。

此外，出借姓名的名義產權人也一樣承擔著風險，出借自己的名義購房或按揭貸款，就會在房屋產權登記部門留下相關的購房記錄，在銀行也會有按揭貸款的徵信記錄。即使以後將房產過戶出去，這些記錄也不會消除，勢必影響到將來自己買房能否享受到的一些優惠政策。另外，如果出資人按揭還款不及時，還會有損個人的誠信度，導致今後貸款受阻。

實際出資人應當注意：

保證在借名買房合同合法有效，並在合同中註明：“經雙方協商以甲方的名義購房，本房屋由乙方出資購買，房屋所有權歸乙方，與甲方無關。”等特殊條款，且要留存足夠的證據，比如出資的原始憑證，如存摺、購房發票等。因為，一旦登記購房人事後反悔，如果有足夠的證據證明該房屋是借名買的，實際產權人是事實購房人。實際出資人有可能得到法院支援，房屋登記不實可最終得以糾正。但是，如果沒有足夠的證據，而產權證又是登記購房人的，實際出資人只能主張事實上的借款關係要求登記購房人返還房款。

即便借名買房合同是有效的，但登記購房人違反該約定將該房轉讓或抵押給第三人，第三人因此取得房產，事實購房人並不能追回該房產，導致購買房屋的目的落空，所以，在借名買房的合同中最好約定登記購房人不過戶房屋、遲延過戶、將房屋賣給他人等違約情形及相應的違約責任。

借名買房中的登記購房人與實際出資人之間往往存在特殊的關係，登記購房人的誠信、資金狀況、雙方當事人關係的好壞等情形決定了實際出資人購房的風險的大小。在借名買房時，應當對登記購房人進行全面瞭解，包括但不限於誠信情況、為人處事等方面的內容，如果可能，完全可以讓其提供相應的擔保，以維護自身的合法權益。

因此，為應付國家調控政策而“借名買房”的行為可能面臨多重風險，購房者應謹慎對待。國家的政策，其本質是為了讓社會更加和諧公平，所有這些為了個人私利而破壞規章制度的行為都是不可取的。況且任何以規避法律為目的的私下協議都是不具備法律效應的。筆者建議那些打算投機買房的人，與其冒著房財兩空的風險鋌而走險，不如堂堂正正選擇其他的投資渠道。

來自百家《楊律師說法》~

如果你借名買房的話，有可能會有以下風險。

1、名義產權人反悔。如果你不能證明你和你朋友之間的委託代理關係和支付購房款的證據，要想收回房屋的產權是非常困難的。

2、銀行貸款合同有可能解除，使貸款人無法獲取貸款。如果一行查明實際購房者與貸款人不是同一個人，也可以根據相關貸款合同，提前與貸款人解除貸款合同。

3、過戶會產生費用。即使你朋友沒有任何違約或者違背誠信的行為，但當房屋過戶到你名下時，你也要負擔額外的過戶費用。

4、名義產權人有可能私下買房。如果你朋友私下偷偷把房子賣掉，你是無法追回房子的。

以上就是借名買房有可能發生的風險。所以，你如果借你朋友的名義買房，需要謹慎和認真考慮。

這是一種風險很大的違規行為，因為國家法律保護的是經房產管理系統登記的權屬證明。

當然會有很多抗辯理由，諸如不是農業戶口，直系血親，債權債務等等。但你無法保證不碰上南京法官。或者要付出巨大成本來規避碰上南京法官。

總結陳詞，只要不是生死存亡民族大義，大家還是別費那個哥的巴赫式猜想的事了吧。

1、對於借名人也就是實際出資的人來說：

一、如果出名人翻臉主張房屋是自己所有，借名人與出名人未簽訂書面協議或者協議約定並不明確，無法證明“借名買房”這個事實，借名人想要拿回房子就很困難，即便協議明確，出名人的反悔也會帶來麻煩。

二、借名人根本沒有購買保障性住房等限定資格的房屋，即便借名購買保障性住房，也無法取得保障性住房所有權。

三、出名人擅自出賣房屋，辦理了變更登記，第三人善意取得，借名人無法再要回房屋，只能向出名人主張賠償。

四、出名人在房屋上設立抵押權，借名人主張房屋權利需要等到抵押權人先實現了抵押權。

五、出名人債務被法院強制執行，借名買的房子會被法院當作出名人的財產執行；

六、出名人意外死亡，房子會當成遺產被繼承

2、對於出名人也就是不動產登記公示的人來說：

第一，出名人名義上享有的優惠實際上被借名人享受了，等到出名人想自己購買房屋，原來的優惠對於出名人可能就不再有效。

第二，借名人沒有及時按揭付款，出名人在銀行的信用資質會受到影響，甚至被迫代為付款。

現在有很多借名買房的情況，可能為了銀行貸款利率優惠、，可能為了逃避債務、轉移財產，也有因為政策原因不得不借名買房的。

下面我們先說說借名買房存在哪些風險:

登記購房人產生夫妻離婚糾紛，其愛人以夫妻雙方共同財產為由，要求分割房產。登記購房人因意外離世，房產被繼承到別人名下。因雙方關係惡化，而實際購房人住在房屋裡，有可能面臨要求強制騰空房屋的風險。因雙方關係惡化，登記購房人將房屋擅自出售給第三方，實際購房人存在很難認定房屋歸屬問題。登記購房人拒絕協助房屋處理的相關手續或者主張房屋所有權，原購房人很難要回房屋的風險。如果是國家政策福利房，可能會存在被認為是無效的問題。登記購房人可能因為債務問題，而房屋被法院查封、拍賣。

如何規避風險呢？

借用親近人的名字購買，比如父母、子女、兄弟姐妹等。並且請專業的律師起草相關協議，明確雙方的利益。做好證據保留。比如當時的聊天錄音、記錄等，還有買房時的首付款轉賬記錄，還款記錄等。如果是全款房，可以將房子做個抵押給自己。這樣可以降低一部分風險。

借名買房指的是實際購房人，因不具備購房資格或者其他原因導致無法購房，而借用他人的名義來購買房屋，但自己實際出資的這種情況。

所以借名買房的最大特點就是實際購房人與產權人進行了分離，分別為兩個不同的人。實際出資人並沒有獲得產權登記，沒有出資的一方卻登記在了產權證上。所以從這一點上看雙方都有一定的法律風險。

首先對於借名一方來說，因為他已經實際出資，但是卻沒有在產權證上記載自己的名字，但確認一個不動產的產權，首先是以物權登記為準。所以將來如果出名人一旦反悔，借名人如果想主張該房屋的實際產權人是自己，則需要舉出相當充分的證據，才有可能獲得法院的支援。

另外借名人還有可能面臨的風險就是，因為該房屋已經登記在出名人的名下，所以根據物權公示的原則，該房屋的產權人對於外界來說會認為就是出名人財產，所以一旦出名人發生離婚，債務糾紛等情況，該房產有可能會被分割或者執行。另外出名人還有可能將該房產擅自出售給他人，導致借名人將來無法獲得房屋。

第三，對於名義人也會存在一定的風險，比如假如該房產是按揭購買，該房屋產權登記在名義購房人名下，所以一般貸款人也會是名義購房人。此時，一旦借名人不再償還貸款，則銀行會要求名義購房人償還貸款，如果名義購房人不償還，有可能會影響信用，甚至被列入黑名單。

所以借名買房的這種方式是存在極大的不確定性和法律風險的，建議各方當事人在購買房屋時一定要謹慎處理。

首先，我想強調“借名買房”的風險是非常大的，不建議大家這麼操作！

確認在現在限購的情況下，自己沒有房票買不了，就想到了借別人的名字來買，看似操作簡單，實則是違規操作，問題很大。

一般來說，借名買房都是找靠譜的熟人或者親戚，用他們的已進行購買，產權名義上法律上是屬於那個被借名的人的，一旦關係發生了變化，風險非常的大，畢竟產權不在自己的名下，也沒有任何約定，即便算借款，也只能拿回錢，拿不回房子了。

其實被借名人也是有風險的，如果房價下跌了，借名者認定當時是借款給你買房，確實產權屬於你，那麼這個虧損就得你來承擔了。

如果房價上漲了，倒還好，不走法律程式，頂多分享一些收益，但是免不了人心變化，畢竟被借名人的購房資格是這項盈利的投資的關鍵，不免會生一些變化。那到時候，就真的只能拿回買房的錢，拿不回房子。

借名買房風險很多，最大的風險在於，借名買房協議本身無效，不受法律保護。

一、有效的借名買房協議：

1、為規避銀行信貸政策而與另一方當事人簽訂的借名買房協議，因其並未損害社會公眾利益，僅僅損害銀行單方面利益，會認定借名買房協議有效。

2、違反商品房“限購令”的借名買房協議，“限購令”並非法律、行政法規的強制性規定，此種協議一般不宜認為損害了社會公共利益，故違反“限購令”的借名買房協議仍然有效。

3、在不違反社會公德和社會公共利益以及法律強行性規範的前提下，允許當事人自由訂立合同，借用他人名義買房合同會認定為有效。即使最終房屋權屬登記在名義買房人名下，實際買房人也可以根據充分、有效的證據向法院主張變更房屋的所有權，然後再憑生效的判決書到房屋管理部門辦理變更登記。即便在房屋產權主張不成的情況下，也可最低限度地確保當事人的合法債權。

二、無效的借名買房協議：

借名人借用出借人購買經濟適用房、兩限房、三限房等保障性住房的資格購買房屋，借名人與出借人就經濟適用房達成的協議違反相關政策、法規會認定無效，出借人返還借名人的實際出資等相關費用。

三、效力待定的借名買房協議：

在借名辦理購房及按揭貸款的情形下，借名方主張借名協議無效，並拒絕協助將房屋權屬登記在委託方名下的，法院會查明雙方達成的借名協議內容，以及借名協議是否為其真實意思表示，是否存在《合同法》第52條規定的合同無效的情形，進而作出借名協議是否有效的認定。 在認定借名協議有效的情況下，應按照借名協議約定的名為借名協議、實為委託代理的內容並綜合考慮案件其他事實確認房屋的實際購買人。

借名買房合同防範風險的建議：

（1）弄清房屋性質，最好不要購買經濟適用房、拆遷房、安置房、等有政策限制交易條件的房產，以免發生糾紛，導致房錢兩空。

（2）委託律師擬定詳細的 “借名買房合同”。合同中要明確寫明房屋所有權歸誰所有，明確雙方的權利義務。防止因房屋所有權不明確，為日後發生糾紛埋下隱患；

（3）所有與房屋有關的原始材料均由借名人持有，並實際佔有房屋。比如出資的原始憑證、購房合同、產權證等等。一旦發生爭議，借名人能夠有足夠的證據證明該房屋是借名買的，房屋實際產權人為借名人且房屋由其佔有和控制。在雙方協商不成起訴到法院的情況下，借名買房人得到法院支援的機率更大。因為如果沒有足夠的證據，而產權證又是登記在名義購房人名下，或者房屋並非由借名人實際佔有，借名人敗訴的風險將大大增加。

（4）約定嚴格的違約責任。合同中針對權利登記人的違約行為(包括反悔主張房屋所有權、違約將房屋轉讓、贈與、抵押、查封、拒絕過戶等)需約定嚴格的違約責任，並約定不論合同效力與否，違約條款照常適用，以降低借名人的風險。

（5）一旦出現糾紛，需要請專業的律師進行維權。

借名買房規避風險注意事項： ①：像拆遷房、經濟適用房、安置房等這類國家限制交易特殊性質套房不可購。

②：擬籤“借名買房”合同協議，當中應特別闡明誰是名義購房者、誰是實際出資購買者及不動產所有權的歸屬。

④：嚴肅約定違約責任，不得擅自將房子過戶，抵押、拖延過戶等其他違約行為。

這些規避方法終究是不能杜絕借名買房糾紛，所以要慎重考慮。

借名買房存在的風險

（一）出名人所要承擔的風險

雖是借名買房，但房子登記在出名人的名下，根據中國《物權法》物權公示原則，出名人就是房子的所有權人。出名人自身在購買房產的過程中就會受此影響，若出名人本有一套房子，加上登記在自己名下借名人的這套房子，就有兩套房子，就失去了再購買房屋的資格。若出名人本沒有房子，但因登記在自己名下借名人這一套房子，再購房時，就得按購買第二套房子辦理銀行貸款，首付比例不能低於60%，這無疑會增加購房困難。若出名人經濟困難住房緊張，想申請北京的社會保障性住房，但因名下登記有房子，按照北京市《經濟適用住房管理辦法》規定，會失去申購的資格。

除了上述的風險外，還存在逾期償還銀行貸款的風險。因為若借名人以銀行按揭貸款方式買房，考慮到北京高昂的房價，絕大部分購房者都是透過銀行按揭貸款買房，借名買房時以出名人的名義與銀行簽訂貸款協議，若借名人不能按時還款，則出名人就會違約還款，嚴重時會上銀行的黑名單，影響出名人的信用記錄。

（二）借名人所要承擔的風險

若借名人借名購買的是商品房，則會承擔以下的風險：

1、出名人不配合房屋的權屬轉移登記

借名買房之後，待雙方可以辦理過戶登記時，因中間往往會經過幾年的時間，考慮到北京房價的快速上漲，房子的價值相比於剛買時的價值已經升值不少，出名人看到價值暴漲的房子心裡自然難以平衡，會找借名人要一筆過戶費，借名人往往陷入兩難境地，若過戶費太高自己覺得不公平，若過戶費低出名人又不同意，而借名買房往往發生在親戚朋友之間，從而就極易導致雙方發生糾紛，從此變路人。

2、出名人否認借名買房

看到價值不菲的房子，心中的貪念也就不由自主的慢慢滋生，有的出名人以房子登記在自己名下，房子歸自己所有，讓借名人騰房，至於借名人出資的購房款被其稱為借款。這種情況下雙方就不再是為過戶費而糾結，而是為了房子的歸屬“兵戎相見”了，毫無疑問雙方關係會惡化乃至變成仇人的地步。

3、出名人提起訴訟解除借名買房合同關係

若借名人仍未取得購房資格，則借名人與出名人之間無法辦理房屋的過戶登記，則借名買房合同也就失去了繼續履行下去的基礎，合同目的無法實現。若雙方訴至法院，法官會判決解除合同。故有些出名人看到房價暴漲，訴至法院要求解除雙方之間的借名買房合同。

4、出名人私自處分房屋

房子登記在出名人名下，依據中國“物權公示”原則，房子屬於出名人所有，出名人對該房子享有佔有、使用、收益、處分的權利。出名人若私自處分該房子，而第三人又是善意的，第三人可依據中國《物權法》規定的“善意取得”制度取得房子的所有權，那麼借名人也就失去了房子，只能找出名人索要賠償了。