公寓：優點：總價低，每月還貸較少，地理位置好，處於辦公區及商業區周邊，生活及交通方便，出租價格較高，不佔資格；

缺點：面積小，梯比戶大，大多沒小區環境，水電氣物業費高，居住舒適度較差，後期不好出手，無法落戶。

住宅：優點：有小區環境，舒適度較高，可落戶，有增值空間，可公積金貸款，民用水電氣費；

缺點：地理位置好的價高。

公寓:產權40-50年

不限購 不限貸

面積小

適合投資！

不能落戶

可自住 可辦公

不能用公積金貸款

舒適度低

商用電 商用水 不能通天然氣

住宅:產權70年

可落戶

普遍面積大 舒適度高

貸款可用公積金

民用電民用水 可通天然氣

買小產權房的風險

1、缺少“五證”

如果沒有“五證”是不能辦理房產證的。沒有產權，不受法律的保護。

2、拆遷難補償

只要依法辦理了相關審批手續，它就是合法建築。但也不排除那些在政府規定範圍以外的違章建築，如果和國家的規劃相沖突，還很有可能被拆除，而且業主也不會得到拆遷安置補償。

3、質量難保證

這些房屋價格便宜，房屋質量沒人監督，一些開發商為賺錢會偷工減料，存在安全隱患。這類房屋一般由土地所在村開發，除了房屋質量和房屋售後保修難以保證以外，入住後的物業管理也極容易出現問題。 酒店式公寓！

一

商業水電，40年產權，高昂物業費。

這些都不是重點，甚至這些都不算事兒

“小產權”的定義是什麼？小產權是沒有預售許可證，也就是你拿到鑰匙不能辦產證，單純只有使用權、居住權，後期更不能正常交易的房子稱之為小產權，你們覺得城市裡無論哪個樓盤，沒有預售證敢對外出售嗎？分分鐘給你來人查封，所以說“小產權”純屬扯淡

“商業水電”更不用說了，水呢不可以改為民用，但是電確實可以申請，水的成本很小，電改了之後就是正兒八經的民用電，這個只是生活中的一小部分

我是從來沒把物業費放在心上，因為這個東西就類似於你去高檔場合消費的服務費，服務本來就是可高可低，只能說只有價格高了服務才能提高

二

總價低、面積小、地段好、回報高、不限購，這基本上能算酒店式公寓對外宣傳的標籤

其實這是在把你繞進去，你動腦子想一下，為什麼總價低？還不是因為它面積小，到底有多小，我是見過20平的，20平去掉公攤還有多大，和你現在居住的主臥差不多，大概實際只有12個平方不得了

所謂的地段，大多數都在商場上面，或者CBD附近，相比同等價位的住宅，地段確實好，回報高只是租金的回報相對住宅會高，但是它的租賃市場小很多，大多數用為工作室，白領、單身、小夫妻的租賃，其他基本上沒人會選擇

三

對於酒店式公寓真正的猶豫，或許就在下面

戶型炒雞爛，沒有通透而言

很多沒有天然氣，做飯這一塊重點吐槽，電磁爐用著真心雞肋，而且烏煙瘴氣，大部分都是沒有陽臺，特別是冬天真得多買幾套衣服，被子的話用了就買新的吧，畢竟晾曬不方便是真的

槓桿利用率極低，銀行最多給5成貸款而且最長貸10年，利息上浮大於住宅，關鍵不能用公積金

所以看著便宜，對於那些預算不夠買住宅客戶，每月還貸壓力並不小

其實對於所有客戶比較在意的就是，“漲幅驚人”低到你無法想象，很多人都會說，便宜就好，低買低賣，漲幅差不多就可以賣了

首先，住宅在翻跟頭漲的時候，公寓上浮可能只有20%-50%，關鍵不一定有人接手，也就是有價無市，為什麼這麼說？一句話供應量大於需求量，不光是二手的供應，包括現在新房也是一樣在和二手房搶客戶

買酒店式公寓相當於給稅務局打工

最後我們再看一下二手交易稅費，與常規的房地產交易不一樣、酒店式公寓也就是商住房，商住房交易除了原有的印花稅，契稅、增值稅，還有差額的20%個稅，和差額30%-60%的土地增值稅

雖然這是買家該承擔的稅，但是哪個買家會傻到這種地步呢！

四

升值慢，交易稅費高，居住體驗感差，槓桿利用率低，直到最後的投資人收益有限，或許這就是導致公寓無人接盤的原因吧

一項投資，如果無法在市場中流轉變現，平時又要花精力去打理，投資回報率還不高，無論從哪方面考慮，都只是“圈外人看起來很美，不經過精準計算很誘人”被忽悠進坑的機率更大

如果你執意要買，請你想一下，如果你是下家你會以什麼理由接盤？

4、小產權房不能抵押或者上市轉賣

由於沒有正規的產權證，小產權房不能作為抵押或上市專賣。這些都是購房者在購買小產權房需要注意的地方。

5、小產權房不能抵押貸款

小產權房不能在房地產管理部門登記備案，所以不可以辦理抵押等他項權利，沒有他項權利就相當於沒有合法的質押物抵押到銀行，銀行貸款就無法批覆，這意味著你需要一次性付款買房。

所以本人建議買大產權房比較保險。

建議選擇住宅，無後顧之憂可以隨時交易，後期稅費低。非住宅後期稅費高，而且不好轉讓，除非回報率很高，現在實體都不是特別好，投資客也少之又少了，轉手可不容易。

大家都知道現在的一線城市限購政策比較嚴，有許多人都不能買一線城市的房子（住宅），特別是有經濟實力的沒有購房資格或者有多餘資金想買小戶型投資的等等這些購房者一定會想到，住宅買不了就買一個公寓，自己住或者投資都挺好的，那麼今天就著重說說我的觀點！

住宅

1》首先說說稅費。契稅：總房價的5%、營業稅：總房價的5.5%、土地增值稅：1%、增值稅：（在售價格-原價格）*20%，還有交易產生的稅是15%-20%、登記費等稅費，不管是買房還是賣方，減掉這些稅費你的利潤還有多少？而且公寓的轉手率低，那麼接盤的數量就會更少。

2》價格便宜。價格便宜這點我承認，但不表示你划算，首先第一點公寓的公攤面積比住宅要大，第二點公寓產權年限是40年，而住宅是70年，第三點住宅有戶口和學位等附加值，後期升值會遠遠甩開公寓，第四點公寓最長貸款10年而住宅是七十年，貸款你是否有壓力，對了還有一點公寓是商業水電，我也費也挺高的哦、、

3》居住屬性。基本所有的公寓都是三梯二十幾戶四梯三十幾戶和酒店差不多，居住密度大的窒息，早高峰我不知道你出門到小區門口用多長時間，日照只有一面，北面住戶太陽能照到你家機率有多大，

公寓

問：選擇大產權房還是小產權房，選擇住宅還是公寓？

答：首選大產權房，首選住宅。

幾乎不選小產權房。

講個例子：我最早入房市的時候還是在1993年吧，那時候估計我是最早進城的一批。因為我是全家唯一一個沒考上的，於是走購房進城的路子，當時好像花了全家多年的積蓄4、5萬購買一套城郊鄉鎮集體開發的房子。入住後，卻發現問題不少，好幾年都做不了國有土地證，質量又奇差，又漏水又維權不得，最後好不容易原價退還，此時而城區當初只貴幾萬的房子早已飛漲！想想那當初不該圖便宜買那個，損失慘重。所以小產權房買不得。教訓深刻。

另外在買住宅與公寓之間，肯定首選買住宅。一是因為住宅稅省，貸款比例高，水電煤氣物業住宅價，住了幾年再買也容易，換手率高。而公寓，這些全沒優勢。

除非，在限購地區，在臨近也鐵口的，在租售比還不錯的地段投資，才略有意義。

丁棟宇

你說的小產權是40年

產權是70年

小產權稅費18.3%

大產權滿五唯一稅費1%

40年小產權不建議碰

我是1+2聯合不動產的丁丁，很高興能回答您的問題，買房一定要選擇大產權的房子也就是正規70年產權的房子，以後可以上市正常交易，水、電、氣、取暖都是市證的，而且再交易房本滿兩年只有一個契稅首套1%－1.5和個稅1%，不滿兩年還要多一個5.3%的增值稅滿兩年就沒有了，村證房建議不要買，要慎重如果是同村的話交易還好以後拆遷補償都有因為村裡的拿地一般都是和村裡談屬於村裡的地本村村民有使用權沒有支配權，支配歸村裡說了算，如果不是本村人買了以後如果設計到拆遷補償那麼很有可能得不到補償的，公寓寫字樓如果是自己辦公用可以不用再租房子了，但是我建議還是要考慮好公司比較穩定的下手，不然以後想出手很難因為稅費太高不管多少年交易稅都是15.6%，有的水電還和住宅不一樣。更多問題可以關注我給我留言。

1.住宅70產權，可以落戶，可以劃學區，住宅升值空間大，水電都是民用，物業費低，滿足各種條件，在市中心價格高，月供壓力大

2.公寓，40年產權，不可以落戶，不能劃學區，有的還是商水商電，沒有天然氣，有的甚至沒有暖氣，物業費高，總體生活成本增加，唯一好處在市中心總價低，月供壓力小

3.如果是剛需過渡不想往遠走的話，可以考慮在市中心買套小公寓暫時住，後期當固定資產出租就行，大部分單身女孩買的多，結婚以後不住了，出租就行，畢竟在市中心買住宅那不是一般人能承受的起的，總價那麼高

4.如果是投資的話，想在市中心買.那不用考慮直接公寓，市中心的住宅價格已經很高了，投資意義不大了，公寓是個不錯的選擇，總價低迴報率高，大部分回報率在5左右，而且都有託管，省心省力，等著拿錢就行，如果投資住宅那就去遠點的地方，做長期投資房產這樣的地方發展起來價格浮動大