在國外，Reits（不動產信託基金）已經非常成熟，國內基礎設施領域公募REITs試點正式起步。

為了防止Reits變相流入房地產市場炒房，規定投向為基礎設施建設及新基建方向

包括倉儲物流、收費公路等交通設施、水電氣熱等市政工程、城鎮汙水垃圾處理、固廢危廢處理等汙染治理專案。

此外，還鼓勵資訊網路等新型基礎設施，以及國家戰略性新興產業叢集、高科技產業園區、特色產業園區等開展試點。

等現在的公募REITs試點成熟了，也會推出有房地產類的REITs，但是這種REITs不投資開發類物業，而是投資已經能產生穩定現金流和固定收益的成熟不動產專案，比如酒店、辦公、商業、基礎設施等，與傳統的居民住宅嚴格隔離

從以上投資方向看，家庭理財可以考慮配置一部分資金

此次推出“基礎設施REITs”到底有何不同？對於基金投資又有哪些啟示呢？

國內政策目前正在大力推進的基礎設施，除了基礎工程、鐵路基建、交通運輸、能源管道、物流設施等“老基建”，還包括5G通訊鐵塔、資料中心等“新基建”。

從《指引》裡“優先支援”和“鼓勵”兩個關鍵詞來看，重點提到了優先支援基礎設施補短板行業，包括倉儲物流、收費公路等交通設施，水電氣熱等市政工程，城鎮汙水垃圾處理、固廢危廢處理等汙染治理專案；鼓勵資訊網路等新型基礎設施以及國家戰略性新興產業叢集、高科技產業園區等開展試點。

REITs起源於1960年的美國，目前約有8700萬美華人（大約每4個美華人就有1個人）透過退休賬戶401K投資REITs。REITs主要收益來自於持有不動產的租金收入，適合長期投資，是養老金和保險資金等長期資金的重要投資標的之一。因此未來REITs有望成為居民標配。

一、首先我們先來了解何為REITs?

官方解釋為：REITs 是透過募集投資人資金，以能夠產生穩定現金流的不動產作為基礎資產的投資計劃、信託基金或上市證券，投資標的包括商業地產、基礎設施等。其中，主要投資於基礎設施的產品，被稱為基礎設施類 REITs。

簡單來說，REITs 是一種實現不動產證券化的重要金融工具，一種將低流動性不動產轉換為能夠被廣大公眾投資者投資交易的金融產品。

打個比方：就是一群投資者把錢湊到一起，交給一個基金經理，讓他去投資房地產（例如商場、住宅樓、賓館），或者基建專案（例如機場、鐵路、公路），然後賺到的錢，扣掉基金經理的工資（管理費），然後大家分。

錢還是那個錢，房子還是那個房子，在開發商手裡，那叫“不動產”，拿出來做成REITs，分給大家，這就叫做“資產證券化”。

二、這種模式類似公募基金，但實質區別較大。

共同點在於：一開始，REITs 主要採用的是信託組織模式，即契約型 REITs，透過發行可獲得收益的信託憑證來募集資金並投資於不動產，這與公募基金的運作模式非常相似；

區別在於： REITs 所募集的資金不是投資於公開市場中的證券，而是投資於房地產等不動產。不過，隨著 REITs 組織模式的演變，權益型 REITs 出現，其依據公司法成立和運作，並透過發行股票來籌集資金，可見權益型 REITs 從本質上講是一種股票，而不是基金。

三、那REITs投資有啥好處或者特點呢？

1、 REITs 有強制分紅要求，且分配的紅利可以在稅前抵扣，從而避免雙重徵稅，如美國要求每年至少以股息形式分配其普通應納稅所得額的 90％，否者徵稅。

2、 所募集資金的很高比例必須投資於不動產，收入主要來自於不動產產生的租金或者增值，如美國要求至少 75%投資於不動產或相關份額，日本要求至少 95%的總資產必須投資房地產及相關資產。

3、 專業不動產管理團隊管理運營，REITs 底層不動產通常由公司組建的或者委託第三方的專業不動產團隊進行管理運營。

4、 底層資產豐富，REITs 底層資產可以是能產生穩定現金流的寫字樓、商業零售、酒店、公寓、工業地產、基礎設施等不動產，且 REITs 可自由購買或處置底層的物業。

5、 流動性好，REITs 可以像股票一樣在二級市場自由交易。

四、交易結構試行“公募基金+ABS”的模式。

“公募基金+ABS”模式下，公募基金可購買基建 REITs，基金可在交易所上市交易。原始權益人必須參與戰略配售，份額不少於發行量 20%，持有期不少於 5年。試點專案投資金額數億至數百億不等，聚焦重點地區的大型基建專案：包括倉儲物流、交通設施、市政工程和汙染治理等傳統基建補短板專案，同時鼓勵資訊網路等新型基礎設施試點。

五、為何在此時推進基礎設施REITs?

1、基礎設施是政府的主要投資領域，投資額通常佔政府投資的一半以上，基建投資增長也是中國投資增長最重要的動力源之一。進入2018年後，中國基建投資的累計值和單月值的同比增長率出現下降，並在低位保持穩定，基建投資增速有所放緩，其主要原因是基建融資受限，地方政府作為基建設施建設推進的主體，近年來隨著地方政府債務規模的擴大，中國加強了對地方政府融資的管控。基建投資增速的放緩會導致中國經濟增速下行的壓力增大。從拉動經濟增長的三駕馬車看，基建投資對維持經濟增速至關重要。

公募REITs以基礎設施為切入點，符合當前基建領域投融資的需求。基礎設施公募REITs以市場化的方式吸引社會資本參與基建專案，藉助資本市場的定價機制，推進基礎設施建設高質量發展，推動經濟高質量發展，助力中國經濟轉型升級。

2、疫情衝擊下的選擇。疫情導致失業率嚴重，基建能帶動大批就業崗位，因此成為管理層首選。同時在全球經濟下行、低利率環境下，投資者更加傾向於保守的投資策略，因此REITs更加符合上述定位，這是基於REITs自身的收益機制模型決定的，REITs的收益主要有兩類，一類是定期派發的股利收益，另一類是在二級市場上低買高賣的資本利得。

六、如何看待推出基建REITs的重要性。

1、盤活存量資產，拓寬基建融資渠道。

中國經歷過去數十年的快速發展，已經積累了百萬億量級的存量基建資產。這些資產廣泛存在於地方政府、城投公司、社會資本手中。但是由於基礎設施資金投入量大，回收期長，加之近期火熱的新型基礎設施投資具有技術研發和應用商業模式不確定的特點，對於政府和企業而言，大量的存量資產無法及時變現，退出渠道受阻，也阻礙了投資熱情。

基建REITs可以和PPP相互促進、相互補充。PPP為基建REITs提供了大量優質的基礎資產，而基建REITs則為PPP專案的早期投資者提供了一條可行的退出通道，社會資本投資參與PPP專案的熱情有望被提振。

3、疏通投資通道，滿足投資者資產管理需求

REITs的理論實質在於透過證券設計的方式，將由存量不動產產生的、大規模的、長期的、穩定的現金流在資本市場證券化，連線資金的供給方和需求方，從而實現資源整合與跨期配置。基建REITs的提出，有利於疏通儲蓄轉化為投資的通道，拓寬社會資本的投資渠道，滿足居民理財資金、養老金、社保資金、銀行機構、保險機構等資管機構的多樣化需求。

4、有利於價值發現，合理引導資金配置。

市場會對基礎設施資產或是房地產進行相對準確的定價，這樣給中國的房地產市場、中國的基礎設施提供一個很重要的定價的“錨”。提供定價基準之後，可以根據資產的內在價值透過市場交易形成相對合理的定價，從而引導資源的有效配置。在這個意義上，REITs可能成為未來中國金融供給側改革最重要的抓手之一。