投資商鋪，理論上其收益應該大於等於銀行利率的收益，30年租金的商鋪出售價1000萬左右。但能否出手需要考慮以下幾個因素：一，生意的行情：目前任然在經濟困難期，實體經濟受電商衝擊，面臨轉型的陣痛，實體生意成本居高不下，盈利空間大幅壓縮，不賺錢甚至虧本的可能性大大增加，不少生意人選擇退出實體店生意。二，商鋪位置。地段還是地段，30萬年租金如果面積50平米左右，位置一定很好。雖然城市發展，商鋪供大於求，但位置稀缺任然有好的回報。三，成交困難，鉅額資金和20%的交易費用 ，都需要等有緣人，如果不低於市場均價，很難出手。

這樣的租金目前市場上有，但受電商衝擊，實體店經營困難，大部分店鋪銷售是持續下滑的，很多品牌都是持續關店，尤其是服裝店，加上這幾年各地如萬達之類的大賣場開了不少，對原有商圈也形成分流，現在的租金水平，不代表以後的租金水平，這個要謹慎，而且商鋪的交易稅費相當高，這樣的投資要謹慎，以前說一鋪養三代，這樣的時代過去了！

年租金30萬，這個商鋪直覺上感覺很值錢，因為30萬是不小的數字，很多上班族可能幾年都掙不來30萬！

那麼，這個商鋪售價大概是多少呢？也就是說，如何根據商鋪租金來推斷商鋪價格？

這是具有普遍性的話題，想必很多商鋪業主對自己的商鋪值多少錢心中都充滿了好奇，實踐中，可以參照兩種估值方法：

商鋪一般都不是孤立的，總體上來說，整條街的商鋪平均價格差不多。參照已買賣商鋪的價格，來估算自己商鋪的價格，這種方法比較準確，因為可參照價格是經過市場檢驗的，是實際的成交價格。

但是，也不能盲目參照，不能簡單按建築面積的大小來換算，畢竟每個商鋪都是獨一無二的，得根據自己商鋪的地段、戶型、進深、裝修情況等適當調整。

投資商鋪。主要目的是追求高額的租金收益率，一般來說商鋪的租售比，也即一年的租金和商鋪購買價的比值，達到5%以上，那麼這個商鋪可以考慮投資。如果達到百分之7到8%以上，那麼這個商鋪是比較理想的。

據此，我們可以換算一下。假設商鋪的租售比為5%，那麼商鋪的價格為：30/5%=600萬。

如果商鋪的租售比達到7%，那麼商鋪的價格為：30/7%=428.6萬。

綜上，如果這個商鋪租售比達到5%的話，那麼這個商鋪價格大約600萬，如果租售比達到7%的話，那麼商鋪的價格為428.6萬。

不過，以上只是理論上計算的價格，實際情況遠比這個要複雜，要考慮到因素有很多，要考慮市場供求關係等等，實際出售的價格可能比計算出來的價格要低一些！

這是個好問題，但光是租金是沒有辦法給出對應房價的。最重要的缺失資訊是房租的成長性或者叫增長潛力。極端講今年30萬，明年40萬的鋪子，價格肯定不能和一直30萬的相同。如果除了通脹基本沒有增長潛力的鋪子，價格大約是20-25倍的年租。放在這套鋪子是600-750萬。

學區概念、主幹道兩邊社群，地鐵出口200米以內，朝西向有東出口，前面停車位，整棟大樓南、北停車場，屬社群商業中心邊緣店鋪，206平方米十朝北62平方米店鋪一起轉讓，共享南面200平方米可利用面積。單價分別是25000和2200，總賣價660萬，現在主幹道地鐵工程封路，租金15萬＋自用部分約7萬，封主路時的租價約22萬/年，明年暢通後估計有30-35萬/年租金，遠期五年後又有兩條地鐵的換乘點距離150米，這個店鋪投資應該還算可以的吧？

1000萬沒有問題，對應30萬年租金，年回報3%，與目前的大額定期存款（不是理財產品）利率約2%比較有1%的風險溢價，雖然風險溢價稍低，但基於（1）租金收入是動態的，受通脹等影響租金是隨年份增加，回報率有望不斷提升；（2）臨街商鋪通常較優質，優質資產有市場溢價；（3）未來的巨集觀經濟由消費主導，利好商鋪；（4）有一種“一鋪養三代”的說法，有利於吸引長線投資者···

所以報價1000萬不算過份，供參考。