你好關於您這問題我給幾點意見供您參考下

1.房子可以暫時不談 首先二手房稅費這塊我想請您先了解下

差額徵收：營業稅=差額徵收(計稅價格-購買原價)×5.6%;個人所得稅=差額20%;土地增值稅=差額30-60%;交易過戶手續費=5元/㎡。

全額徵收：營業稅=全額徵收×5.6%;個人所得稅=全額20%;土地增值稅=全額3%;交易過戶手續費=5元/㎡。

是選擇差額還是全額交納稅費，您可根據自己房屋的情況計算，哪個交的少就選哪種方式。

如果你購買的是一手公寓，稅費只需3個點的契稅。如果你是進行二手房交易的話，買賣雙方需要交納這幾種稅費：增值稅、個人所得稅、土地增值稅、印花稅以及契稅。假如你在2016年購買了一套總價為50萬的公寓(購房發票金額為50萬元)，如今總價值假設為70萬，現在你想要轉手的話需要承擔大約11萬的稅費。具體細則為：

1、增值稅(賣方承擔)：也就是以前的營業稅。去年營改增之後，公寓交易稅費相比之前略有下降。目前根據轉讓價和購入價的差價來計算，分為兩種情況。

2、個人所得稅(賣方承擔)：(稅收核定價—合理費用)*20%，其中“合理費用”指的是：上手購房發票金額+買入時繳納的契稅+本次交易產生的增值稅及附加+印花稅+本次交易產生的土地增值稅+其他合理費用。大家可以使用房子差價X20%來進行簡單估算。

3、土地增值稅(賣方承擔)：這個稅種是針對商業性質物業的，對於普通住宅免徵。大約是交易差額的30%-60%(具體的計算方式比較複雜，我們平時可以用30%來進行估算。

4、印花稅(買賣雙方承擔)：稅收核定價×萬分之五

5、契稅(買方承擔)：(核定計稅價格—應徵增值稅)×3%，回到我們剛才的案例，賣方大約需要承擔的稅費為：(70萬-50萬)÷(1+5%)×5.65%+(70萬-50萬)×20%+(70萬-50萬)×30%+70萬×0.05%=11.1萬

以上買賣方費用前提是為各付情況下.如果原業主是淨拿價格那麼就需要買方承擔以上所有費用（這成本高的嚇人）

2.公寓附加使用成本過高.物業費（普通住宅的1.5倍左右）電費（商用電）等等費用

3.公寓後期出手極為難出手（原因宗上述倆點）

買二手公寓其實要看你的核心需求以及所在城市的一個具體情況

第一，你所在哪個城市，是否有購房資質問題，如果有購房資質，首先選擇住宅，畢竟學區還有住宅的民水民電都是居住實際需求

第二，公寓和住宅稅費，這個就不詳細講解，每個城市的交易情況不同，但是公寓比住宅交易稅費高是統一的，後期交易難度問題

第三，如果你投資，一線城市，房源合適直接買，沒問題

買公寓的好處 自行甄別

1、不限購不限貸

由於政策因素，住宅在當前嚴厲的限購限貸政策下，已將沒有購房資質的群體拒之門外。而有住房需求和投資需求的群體在不能選擇住宅時，只能退而求其次的考慮公寓，用公寓作為一個過渡。

2、總價低

公寓的建築面積普遍偏小，目前市場上的產品大多在30~50平左右（但也有100平以上），而且單價與住宅相比也相對低一些，總價一般不高，購置門檻低。

3、用途多元化

因為公寓的土地性質是商業用地，所以公寓既能自住，也能用來辦公註冊公司。這一點相對住宅相比，公寓的選擇更加多元化。

4、配套更完善

公寓的所處位置一般都是臨近地鐵或者軌道交通路線，周邊至少有一個大型的商業，甚至有些公寓本身就規劃的是一個商業綜合體。成熟的交通配套和商業配套讓生活更加便利，而且能夠吸引大量的人流量。

如果你被限購限貸，或者覺得現階段購買住宅的資金壓力大，用公寓來作為過渡其實是一個很好的選擇，能解決當前的居住問題。公寓的土地年限一般為40或者50年，不可遷戶口。位置處於交通便利的地段，而且公寓大多是帶裝修，即買即住，省去了裝修的資金與麻煩。

感謝你的邀請，買房賣房，我最擅長，我是侯神大叔，首先我問一下你買2套公寓，打算全款還是按揭貸款，我要告訴你的是公寓和住宅的區別1，公寓的功能，可以住人，但不能使用明火，沒有學位，水電費比住宅高，使用權50年，銀行貸款只能做五成，做10年，二手公寓比較難賣，銀行不願意做貸款，當然也可以註冊公司，做辦公室。2住宅，只能住人，不能辦公和註冊公司，70年使用權，有學位，國家支援做住房貸款，可以做2成首付，最長30年，國家也支援二手房交易，可以自由流通。好不好是對比較出來的，希望以上的解釋對你有幫助，如有其他需要可以關注我，我是侯神大叔，謝謝

首先你應該明確自己的需求，是剛需還是想要投資或者只是為了上班方便希望在繁華地段有個方便的住所？

先說說公寓的優點吧：

1.產權面積普遍不大，故總價相對便宜，而且很多公寓都是五米多挑高，具備改兩層的條件。

2.公寓一般都在繁華地段，出行配套均很便利。

再說說不足：

1.商用水電，40年產權。不要小看商用水電，如果你真的當做住宅使用的話，是很厲害的！

2.隔音往往比較差，這個你懂的……，同理保溫效能也較普通住宅差，尤其挑高大的，空調一個肯定是不夠用。

3.典型的塔樓，就是那種帶有長長的走廊，兩邊房間一排排那種，住的人員流動性較大。

4.轉手率極低，真的是極低，不誇張的說，買了基本上就是砸手裡。別相信那些銷售說的買了租出去啥的。

綜上，你如果是剛需，就老老實實去看商品房。

投資，投資？想清楚再搞

唯獨最後一種可能，非剛需且不差錢，為了上班近或者其他的便利條件（例如金屋藏嬌）看上了某個價格合適的公寓，去享受它的地段優勢以及其他便利，可以考慮買。

公寓的缺點是1、公寓的產權年限一般為40年，住宅一般為70年；2、公寓一般不帶學區；3、公寓一般不帶戶口，買了公寓無法以公寓的名義在當地落戶；4、公寓的水費、電費、物業費等比較高；5、公寓樓的採光一般不太好；6、購買公寓，首付款至少50%，一般貸款年限比住宅要短。公寓樓的優點是1、面積小，總價低、首付款要低一些；2、公寓所處的地段一般都比較好，容易出租！綜合來看，缺點多於優點，建議在經濟允許的情況下，還是購買住宅，如果屬於過度階段，可以購買！

如果沒有孩子讀書問題，打算長期持有，可以買公寓 ，收益很高，但是短期持有很難賣，還有公寓後期出手價格不會很高的，但是收租還可以。

首先你應該明確自己的需求，是剛需還是想要投資或者只是為了上班方便希望在繁華地段有個方便的住所？

先說說公寓的優點吧：

1.產權面積普遍不大，故總價相對便宜，而且很多公寓都是五米多挑高，具備改兩層的條件。

2.公寓一般都在繁華地段，出行配套均很便利。

再說說不足：

1.商用水電，40年產權。不要小看商用水電，如果你真的當做住宅使用的話，是很厲害的！

2.隔音往往比較差，這個你懂的……，同理保溫效能也較普通住宅差，尤其挑高大的，空調一個肯定是不夠用。

3.典型的塔樓，就是那種帶有長長的走廊，兩邊房間一排排那種，住的人員流動性較大。

4.轉手率極低，真的是極低，不誇張的說，買了基本上就是砸手裡。別相信那些銷售說的買了租出去啥的。

綜上，你如果是剛需，就老老實實去看商品房。

投資，投資？想清楚再搞

唯獨最後一種可能，非剛需且不差錢，為了上班近或者其他的便利條件（例如金屋藏嬌）看上了某個價格合適的公寓，去享受它的地段優勢以及其他便利，可以考慮買。

首先在你考慮買套二手公寓的時候，你要先弄清楚你是否瞭解住宅和公寓的區別，還有你的購房意圖。如果對公寓相對了解，又是為了投資的話，公寓是可以考慮的，因為公寓的位置交通都是特別好的，而且都帶有自身的配套商業。同區域的價位一般都是住宅的70%一下，出租回報率要比住宅高。如果是自住的話，就不太建議了，相對於住宅還是有很大差別的。

我們可以先了解一下公寓和住宅的區別，瞭解公寓的優缺點。

一，產權問題

住宅和公寓最明顯的區別就是產權年限不同，住宅產權是70年，公寓產權是40年。目前住宅已經有檔案，產權到期可以續費。公寓還沒有明確的檔案。

二，房子落戶問題

住宅是可以落戶帶學位的，公寓是不能落戶也不帶學位。不過公寓可以註冊公司。

三，水電費用問題

住宅和公寓的水電收費標準是不一樣的，,住宅水費2.7元/t,電費0.47元/度，公寓屬於商業水電，商業水費5.5元/t、電費0.8元/度。公寓相對於住宅生活成本上要高一些。

四，貸款問題

住宅首付是30%最長可貸30年，公寓首付是50% 最長可貸10年。公寓首付要比住宅高很多，買公寓要考慮首付和月供情況。

五，利率稅費問題

住宅的貸款利率一般要比公寓的低10%。而且二手公寓交易過程中稅費更高。

六，公攤面積

住宅的公攤面積一般在20%到25%之間，公寓的公攤面積在30%左右，甚至更高

住宅和公寓的明顯區別如上圖

總結：公寓是一種商業或地產投資中的居住形式，適合當做一種長期的投資，不適合居住購買。我們在選擇買公寓的時候，要結合自己的情況和購買目的謹慎選擇。希望對你有所幫助，謝謝關注。

寓最大的優勢就是不限購。公寓有二種用途：一是商業用途。二是居住用途。限購令沒有限購商住兩用房，而且商住兩用房不算首套，因此不影響你對普通住宅的購買。

2、公寓交納的稅費和出租稅金都要比普通房高，所以公寓房銷售或是出租價格都比普通房高。

3、公寓房的水電費都是按商業用電的標準繳納，所以購買和居住公寓的成本都比較高。

4、為了安全考慮，公寓房一般都是不通天然氣的，炒菜只能用電磁爐之類的。且廚房一般為開放式，容易有油煙味；另外存在暗衛的可能，居主長久就會受到異味的困惱

根據自己情況考慮買公寓還是住宅，首先要知道下公寓優缺點。

缺點：

1.公寓產權使用年限40年，比住宅低，但是現在到期再次繳費就可以續期，繳費準備也低。所以這個缺點問題不大；

2.日常使用電，水費用相對高，因為按照商業標準，有些樓盤會有政策，可以購買前諮詢清楚；

3.公寓的因為是商業性質，首付比例高，首套就是50%以上；

4.公寓一般會存在落戶不了的問題，有些地方政策支援可能可以落戶，這個購房前諮詢清楚，根據自己是否買房為了小孩讀書；

優點：

1.公寓一般情況都是不限購不限貸；

2.價格相對低，首套房有住房和需求的可以考慮下，生活壓力沒那麼大，等以後有錢在置換，不然都是在給房東還房貸；

3.公寓對於要創業的也有好處，可以用來註冊公司，不僅自住還可以辦公；

4.公寓一般贈送面積很多，一般都是兩層，使用面積多；

5.公寓周邊地段配套相對比較好，出行方便。

主要來講，根據自己資金，讀書，自住的需求綜合下，購買前把自己問題諮詢清楚，不要花了冤枉錢。

不建議買公寓，寧願選擇一套小面積的住宅，公寓價格比住宅偏高，而且水電氣費也比住宅高

而且住宅給還可以落戶，住宅的產權有70年，但是公寓只有40年

很多人買了公寓都後悔，另外公寓也不好轉賣，稅費很高

這個問題需要從多個維度進行分析。

1.從地段上來說，成熟地段的土地供應是會越來越缺乏的，進入門檻會越來越高，對於想要佔據城市中心地段、享受便利配套的人來說，在沒有新房入市或者本身預算不是很充足的情況下，二手公寓會是一個較好的選擇。換句話說，地段是選擇二手公寓的首要因素，地段不好的二手公寓，不太建議考慮。

2.從居住感受上來說，公寓本身的居住舒適度就沒有住宅高，同時面積較小，不太適合人口較多的家庭居住；公寓的磨損速率較快，基本在8到10年之後，房屋就會出現明顯的老化，居住感受會大打折扣，不過好的物業也會讓這個過程延緩。

3.從價值和價格來說，目前蘇州市場上二手公寓和一手公寓的售價相差不是很大，加上稅費、樓盤品質、戶型設計、除非二手公寓的地段優勢非常突出，否則我會更傾向於建議考慮一手公寓。

4.從流通性來說，本身公寓的面向人群就較住宅為少，在同區域還有一手公寓入市的情況下，購買有一定房齡的二手公寓，之後必然會面臨較大的轉手問題。因為在同樣的區域背景下，價格優勢不突出的話，一定是更新的房子會更具備競爭力。

總的來說，二手公寓依然有適合的人群，但購買的時候也需要多加慎重。您可以結合自身的情況，衡量關注的二手公寓是否滿足自身的需求。

不建議買公寓，何況是2手的。買入和賣出都要交50%左右的稅，而且升值慢。如果一定想買，就買位置好，易出租的新公寓。

01、產權年限

公寓大致可以分為三種類型，分別是普通公寓、商務公寓和酒店式公寓。

其中普通公寓的用地性質為居住用地，產權為70年；商務公寓的用地性質為綜合性用地，產權為40年或50年；酒店式公寓的用地性質為商業用地，產權為40年。

但是，普通住宅的用地性質是居住用地，產權為70年。

02、購房貸款

公寓屬於非普通住宅，一般情況下都是不限購的。

若是購買普通住宅的話，通常就會有諸多限制，比如需要提交社保或者個稅證明等。

03、落戶要求

購買普通住宅，除了一些城市有特殊規定之外，只要房屋面積或者總價達標，或者你符合當地的規定，通常都是能夠落戶的。公寓是不能落戶的，只有70年產權的普通公寓可以落戶，但也需要你符合相應的條件。

如果不能落戶，對於家中有學齡兒童的家庭來說，無論購買的房產離學校多近，都無法享受就近入學。

04、繳費標準

40年或50年產權的公寓，不可以使用明火，沒有通燃氣，做飯只能使用電磁爐，而且是商業用電用水，居住成本高，物業費也比較貴，一般在4元每平以上。

普通住宅為民水民電，物業費相對也比較便宜。

05、戶型設計

公寓的戶型面積比較小，沒有特別明顯的功能分割槽，多為精裝修的房屋。

普通住宅的戶型面積適中，功能分割槽明顯，符合《住宅設計規範》。

06、住戶數量

公寓由於每套房的戶型面積小，因此每一層居住的戶數也多，通常是10多戶一層，很多住戶都是門對著門，私密性得不到保障。

普通住宅一般為兩梯四戶或五戶，也可能是一梯兩戶。

07、稅費繳納

公寓和住宅所要繳納的稅費也是不同的，前者會比後者負擔更多的稅費支出。

拿個稅來說，若同時滿足家庭唯一住宅、購買時間超過五年，則免交個稅，但如果是公寓，則不管什麼情況都要繳納個稅。

08、採光條件

有些商務公寓的衛生間和廚房都沒有窗戶，而且陽臺也是內陽臺，採光條件並不是很好。

而根據《住宅建築設計規範》的規定，住宅必須滿足日照、採光等相關條件，因此現今的住宅大多都是明廚明衛，採光條件自然要比公寓好很多。

09、功能使用

一般而言，公寓不僅有居住的性質，還有商務辦公的性質。

不少小型企業選擇在公寓、soho、loft等商住樓辦公，相比辦公寫字樓投入更低，而住宅名義上是不能用來商業辦公的，且不能註冊公司。

公寓目前投資價值不大，如果市區有地鐵附近的公寓，出租收益在20年左右的收回成本還是可以入手的，起碼比其它投資穩定！

1，過戶稅高於住宅

2，商業文化太濃

3，沒有屬於小區內的綠化空間

綜合以上不建議購買二手公寓。，推薦新盤現房精裝住宅

公寓一般為40年產權，公寓性質即商業性質交易稅費：商鋪即非住宅交易與是否滿5年無關。

買方需要繳納的稅費：

1、契稅：一般按購房總價的3%繳納;

2、印花稅：按購房總價的0.05%繳納;

3、交易費：按11元/平米繳納;

其它還有一些稅費，但數額較小。

除了購房者外需要繳納稅費外，如果是二手房交易，那賣房者也同樣需要繳納一定的稅費。

賣方需要繳納的稅費：

賣方所需交納的稅費分為差額和全額徵收兩種方式。

差額徵收：營業稅=差額徵收(計稅價格-購買原價)×5.6%;個人所得稅=差額20%;土地增值稅=差額30-60%;交易過戶手續費=5元/㎡。

全額徵收：營業稅=全額徵收×5.6%;個人所得稅=全額20%;土地增值稅=全額3%;交易過戶手續費=5元/㎡。

是選擇差額還是全額交納稅費，您可根據自己房屋的情況計算，哪個交的少就選哪種方式。

3、土地增值稅：按增值額的高低，對增值部分徵收30%-60%。

其它還有一些稅費，但金額較小。

公寓的產權一般只有４０年，在４０年期滿後，如果申請的續期沒有被稽核透過的話，政府無償收回房屋，但是會給補償金作為回收房屋損失的彌補，如果續期成功的話就需要再繳納土地出讓金作為房屋繼續使用的土地費用。同樣商品房的產權是７０年，續期要在期滿的前一年提前申請，稽核透過以後，要繳納土地出讓金作為繼續使用土地的費用，如果被政府回收，與單身公寓一樣會有補償款。

在購買公寓時還需要注意：公寓和住宅的費用不同，有的公寓是商業用途，除了公寓二手房交易稅費比較高，這些公寓的水電費用也屬於商業用水電費用，要比純住宅昂貴。

二手房住宅買賣稅費

二手房繳稅是雙方都要交的，也就是說不管你是買房還是買房，當你們進行二手房交易的時候，雙方都是需要交納一部份的，具體要求如下表：如下：

買方：一般需要繳納契稅、印花稅和產權轉移登記費。

工本印花稅一般為5元/本，產權轉移登記費是辦理產權證的費用，為80元/套。

賣方：賣方取得的收入需要繳納增值稅和個人所得稅

稅率如下：

非常簡單，租售比＞大於3%，可以買。否則，不可以。注意細節，如何確認租售比，不可以聽銷售的介紹，必須自己以租客的身份去周邊考察，獲得一首資訊。第二，確認開發商拿地的時間，計算該地塊剩餘時間。第三，只能買現樓。第四，車位比例。第五，物業管理

不知你是什麼情況，我認為公寓適合:一、已工作未婚女青年，地點可選擇單位附近，通勤方便，單價低變現簡單。將來結婚，根據男方情況可賣可租。二、外地來子女城市帶孩子的父母，地點選擇孩子家附近，照顧方便又各有空間，不易產生矛盾，孩子大了也可作為養老房

。三、投靠獨生子女養老的父母。理由同二。四、其它一些單身人士。總之公寓一般面積較少，適合一個或二個成人居住，有孩子的家庭最好不要考慮，哪怕獨自撫養孩子的單親家庭，都不要考慮。