——二線城市成為拉動二手房交易市場增長引擎！

二手房(住宅)交易規模上升，房市進入存量消化市場

2012-2018年，中國二手房(住宅)交易規模呈波動上升趨勢，2018年，中國二手房銷售額為6.53萬億元，同比增長11.5%。

此外，中國二手房交易規模佔全國住宅銷售規模(包括二手房和住宅商品房)的比例也呈上升趨勢，2018年，中國住宅商品房的銷售額為12.64萬億元，二手房交易規模佔全國住宅銷售規模的34.1%，說明中國住房市場正在逐漸步入存量消化市場。

二手房交易價格整體環比上漲，但增速放緩

2019年9月17日，國家統計局釋出了8月份70個大中城市新建商品房及二手房價格變動情況。在二手房市場，有43個城市二手房價格環比上漲，7個城市價格環比持平，20城市價格環比下跌。

分城市來看，二手房價格環比上漲幅度前五城市分別為唐山(1.8%)、無錫(1.7%)、銀川(1.5%)、瀋陽(1.5%)、寧波(1.4%)。

二線城市成為拉動二手房交易市場增長引擎

透過12個主要城市(包括一線城市北京、深圳;二線城市杭州、南京、南寧、廈門、青島、大連、無錫、蘇州;三線城市揚州、金華)二手房銷售進行對比分析，2019年1-8月，中國二線城市二手房銷量實現較快增長，一線和三線城市二手房交易量則大幅出現不同程度下滑。

根據統計樣本資料，2019年1-8月，一線城市二手房成交量累計同比下滑4.8%，三線城市二手房成交量累計同比下滑23.6%，二線城市二手房成交量累計同比增長19.0%。

2019年1-8月，廈門、蘇州、大連三個城市二手房銷售增速較快，廈門二手房銷售累計增速達到167.6%，成為二手房交易最活躍城市。

你好！本人就是房地產工作了6年多的，這些年的收入還算可以，自己也買了房，買了車。這樣說吧，房地產銷售主要分為2種，一種是一首房銷售，第二種是二手房銷售。一手房現對於來說會比較簡單，因為有開發商的大量廣告投入，不愁顧客，顧客都是自動上門的，而且一手房相對都是有一套固定的流程的。如果是新手都會有人帶，每天重重複復都是推銷相同的單位，凡事有利有弊，工作是簡單，相反的就是提成低，靠銷售的數量去提高收入，一手房的成交率還是比較高的，工作時間比較固定。 其次的二手房銷售就比較有挑戰性，房源顧客基本都是需要自己去開發，多做記錄，基本很多都在朋友圈發廣告，上街上去貼街招，成交率相對不會太高，但一旦成交收入還是比較可觀的（中介費，佣金等等），工作時間比較自由，自由發揮，每月有那麼一至兩套的成交你的收入應該都過萬。總的來說 房地產的前景還是很好的，畢竟中國的樓市大家都有得看，國家每年出臺不同的政策控樓市穩定樓市，樓價還不是不斷的漲，天天有人說樓市會崩，還是天天有人去買房。購房熱潮還在繼續，所以房地產工作還有不錯的前景的。

長線很美好、短線很曲折，短期因為調控沒有放鬆，土地流拍地價下調所以房價會下跌。中長期來看，調控必然會放鬆，城市化還有大幅上升空間，土地財政還沒有變化，所以調控放鬆後房價還會繼續上漲。總之房地產作為中國支柱產業的地位不變未來就是美好的。

儘管日本樓市大崩盤的殷鑑不遠，但長達十年的大牛市，還是讓很多人，包括開發商誤信了“房價不跌”的神話，以致於神話破滅的那一刻，很多人措手不及。

對開發商來講，危機之後的資金鍊緊張，是最為痛苦，也最棘手的一件事。

前不久，寒冬中的萬科喊出了“活下去”。但這並不是萬科第一次喊空，早在2007年底，王石就丟擲過“拐點論”，稱房價的拐點已經來臨。

當時，潘石屹的判斷是，萬科的資金鍊有點問題，要透過降價來加快回籠資金。

這個判斷後來變成了現實。2008年，萬科率先在全國降價15%至30%，當年就創下479億元的銷售紀錄，並一舉坐上中國房地產行業的龍椅。

但萬科也因為降價，遭到全行業的口誅筆伐，與政府的關係也一度趨於緊張。

作為房地產行業的先驅，世茂地產在許榮茂帶領下，一度做到了全國十強。但在2008年的金融危機中，也未能倖免，資金鍊一度出現險情。

壓力之下，世茂地產不得做出大刀闊斧的改革，先是一輪管理層大換血，之後是管理上的各種變革，更加註重成本控制，以及現金流和質量的考核。

即便如此，也未能完全扭轉世茂地產的頹勢，其在國內市場上也愈發低調。

綠城曾是房企中的品質典範，同時也以“不斷融資、不斷拿地”的激進風格聞名業內。

從2006年到2008年，短短兩年時間，其土地儲備就從800多萬㎡猛增至2520萬㎡。高增長的背後，是綠城高達140%的槓桿率。

這個問題問得有點大，若要從產業的角度看，目前國內的房產市場各個環節與國外先進住房市場差距已經很微小（如同屬亞洲的中國香港、新加坡等），居民住房擁有比率也逐漸趨於飽和，那麼接下來就進入到存量市場的競爭發展了。

存量市場拼的是產品和服務，那在發展速度上與前期的野蠻開發階段相比，肯定是會慢很多，利潤率也會下降。再綜合速度和利潤的雙雙下降，資本也就會逐漸撤離。

所以說從產業的角度，房地產未來的前景會趨於低速低利潤率發展狀態。

但這種狀態也不是悲觀的，理由是雖然發展變慢，可房產行業中的各方需求是存在的，政策財稅需要房地產業的支撐，城鎮化需要房地產的拉動，人才的流動需要房屋租賃市場的進一步最佳化發展等，所以接下來的房地產將會像之前的製造業一樣，歸於一個常態化的產業。

其實這從產業規律也能一窺究竟。根據一個行業的發展時間段規律，從1978年改革開放開始，貿易行業黃金期1978~1997年；製造業發展黃金期1984~2008年；房地產業和網際網路行業黃金期1998~2018年。通常都是20年一個週期。而我們再回顧一下貿易、製造業的發展情況，可以看到健康的貿易（主要外貿）企業與製造企業依然照常發展，並未消失，所以房地產肯定也是。

最後附一張目前中國房地產總量的資料圖：

可見總量已非常龐大....

我覺得房產行業已經完成了原始積累，暴利的時代已經過去，隨著可用建築土地越來越少，土地價Grand SantaFe來越高，房產開發商拿地的成本在增加，加之越來越嚴格的環保要求，原材料價格幾乎翻翻漲價，所以建築成本也會大漲，這很大的壓縮了房產的利潤空間。

而買房的人薪資收入卻沒有相應的跟上土地和原材料的增幅，高房價讓人越來越接受不了。還有這兩年全球經濟下滑，跟美國的貿易糾紛遲遲得不到解決，國內經濟下行壓力加大，人們的實際購買力不升反降，而以前的庫存房也沒有完全消化掉，持幣觀望的人在增加，房子的銷量遠不如前些年火熱了。在此形勢下，銀行也開始持謹慎態度，對一些小的房地產開發商減少了貸款，扶持力度下降。因資金不到位，很多樓盤四五年都不能完工，停停建建，建建停停。這又更使的購房者心裡發毛，不敢輕易出手買房了。所以一些小的地產商會慢慢被淘汰了。大的地產商日子也不是太好過，一二線城市樓盤利潤越來越低，只好向三四張甚至五六線城市發展，以求保持體量和規模，為不被擠出市場而努力。最顯著的就是碧桂園，在一些30來萬人口的小縣縣城都開始開發樓盤了，精裝房6000上下一平。這不得不說是日子開始不好過了吧？連蛤蟆腿上的四兩肉都看得上了。

由此可見，房地產暴利時代結束，優勝略汰已經開始，哪一家能質優價廉，那就會活下去，否則，只有被大浪淘沙了。

幾個字：沒落行業！一定要談機會，就只有把房地產相關的內容，做到精緻、做到極致。粗狂式的蓋房子未來沒有機會！

從業人員都想靠房地產分一杯羹，當然希望房價能再次上漲；但是從產業結構，創新，國家層面的高度來說，房價平穩這是大勢所趨。

2019年1月22日，福布斯中國發布了2019年最富有女性榜單，房地產行業碧桂園副主席楊惠妍以1269億財富值蟬聯榜首。從財富來源所屬行業來看，前3名均屬於房地產行業。從2018年中國富豪榜前10名單來看，房地產行業佔據4個，財富值佔前10名總財富的38.32%。

1、中國房地產女富豪財富縮水，與房地產調控週期相吻合

21世紀以來中國房價的高漲催生了國內大批億萬富豪，在網際網路行業快速發展的今天，房地產領域富豪在財富總額上仍然佔據大頭。

從歷史資料來看，房地產行業前四大富豪，除吳亞軍外，其他三位財富在2017-2019年均出現了不同程度縮水。這與2016年以來，中國房地產調控政策趨嚴，房地產行業進入調整週期相吻合。

圖表1：2019年中國十大最富女性榜單

圖表2：2015-2019年中國房地產前四大女性富豪財富變化（單位：億元）

2、中國房地產經歷四輪調控週期

2005-2019年初，中國房地產行業共經歷了四輪政策調控週期。2016年中國核心一、二線城市房價出現快速上漲現象，中央收緊房地產政策，各地紛紛出臺限購、限貸、限價、限售、限離婚、限商住、限土拍等措施，房地產行業進入調整週期。

2018年，國內經濟下行壓力加大，疊加貿易摩擦影響，部分城市開始對限購、限售等政策進行鬆動。

圖表3：中國房地產四輪調控週期

3、中國房地產市場供需增速放緩

中國房地產市場的供需情況主要看房屋竣工面積和房屋銷售面積情況。根據國家統計局資料，2016-2018年，中國房屋竣工面積呈現連續下滑趨勢，2018年，中國房屋竣工面積為9.36億平米，同比下降7.82%。

從需求端來看，2012-2018年中國商品房銷售面積保持增長趨勢，但是銷售增速在2016年開始出現大幅下滑。2018年中國商品房銷售面積為17.17億平米，同比小幅增長1.35%，增速進一步縮小。

圖表4：2012-2018年中國房屋竣工面積（單位：億平米，%）

圖表5：2012-2018年中國商品房銷售面積（單位：億平米，%）

根據Wind和CRIC資料，2018年12月，全國40城市商品房成交面積2929萬平米，同比上升4.0%；2018年1-12月，全年累計銷售同比下降1.9%。其中北上廣深，北京、上海2018年商品房成交面積分別同比下降17.90%和1.10%。

圖表6：2018年12月及全年重點城市商品房成交面積（單位：萬平，%）

2018年中國二手房交易市場同樣不容樂觀，根據CRIC統計資料，2018年上半年，中國主要城市包括北京、廣州、重慶、蘇州等二手房交易市場均遭遇凜冬，成交面積和套數同比出現不同程度下滑。

圖表7：2018年上半年中國重點城市二手房交易情況（單位：萬平方米，套）

從待售面積來看，根據通聯資料，2015-2018年，中國30個一線城市商品住宅可售面積呈現先降後升趨勢。2018年3月，30個一線城市商品住宅可售面積下降至2100萬平米以下，2018年5月份開始，商品住宅可售面積逐漸上升。截至2018年底，商品住宅可售面積為2921.53萬平米，同比增長31.74%，商品住宅可售套數為24.32萬套，同比增長34.44%。

中國全國的房屋庫存面積有多少，由於國內官方並未有引入“空置面積”和“空置率”，並未有統計標準。庫存面積不止包括待售面積，還包括空置面積和在建面積。根據2018年7月英國《金融時報》的報道，中國的房屋空置率接近30%，這個比例要遠遠高出世界上許多國家。

圖表8：2015-2019年中國30城市商品住宅可售面積（單位：萬平方米，套）

4、房地產行業發展趨勢：短期延續下行趨勢

——銷售面積將出現負增長

2015年以來中國，中國商品房銷售面積持續增長，主要得益於三大紅利：去庫存政策紅利，包括購房信貸寬鬆、棚改貨幣化安置支援以及政府調控退出；城鎮化加速紅利；住房消費升級紅利。

2019年，棚改貨幣化安置逐漸退出市場，去庫存政策紅利消退，房貸利率難以下降，房地產市場嚴調控態勢短期不會有轉變，預計2019年中國商品銷售面積將迎來負增長。

——土地購置均價下滑

2018年，全國土地市場整體供應量增加，不過受政策調控影響，地產商拿地意願不強，全國土地流拍情況增多，全國300城市合計流拍土地1809宗，流拍率接近10%，土地市場交易疲軟，土地交易均價出現下滑。一方面由於國家調控政策影響，另一方面由於地產開發商融資難度加大，融資成本上升。預計短期內，土地購置面積增速將放緩，供大於需影響下土地購置均價將進一步降低。

圖表9：2018年12月全國土地出讓金前20名（單位：億元）

——房地產行業集中度將進一步提高

未來房地產行業市場集中度將進一步提升，小型開發商將會透過轉行調整、關閉破產、重組兼併等方式逐步退出。據統計，全國約有十多萬家房地產開發企業，在實際開發中，15%的開發商建設開發量佔到總開發量的95%，剩下85%的企業建設量只佔5%，大多數根本就是趴著不動的殭屍企業或空殼公司。隨著房地產行業最佳化供給，提高准入門檻，殭屍空殼企業將逐漸被消除。

除一線城市因地皮有限資源緊張外，房價持續上漲；其餘地區房價目前維持穩定小幅上漲。未來房地產業以舊城區改造為主，擴建樓市少，整體趨勢走低。

未來的主要發展趨勢是網際網路產業及電子產業高速發展，人類走向星辰大海，不再拘泥於陸地。

目前樓市需要一個去泡沫的平穩過度期，在平穩期內價格不會上漲過大，甚至可以理解反向降價，在自有資金充足情況下，仍然可以選擇優質房源買入，過渡期之後優質房源仍然會上漲，所謂的未來房子白菜價，只不過和優質房源無關

房地產行業是中國的支柱產業，所以前景還是非常好的。以下是一些具體的分析。

第一房地產你所接觸到的基本都是社會高層人士，至少在你的客戶中有一部分人是社會高層人士，因此你可以學習她們的優點，成功的人是如何做的，有句話叫近朱者赤近墨者黑。這一點是對於個人發展來講的。

第二是基於房地產行業的行業特點，能夠讓你綜合能力得到提升，談吐，為人處事，社會最新政策解讀，金融，貸款等。試想當你能夠始終對社會最新事物保持敏感，前途是不可限量的。

第三是任何一些暴富的行業都寫在了中國的法律裡，唯有一個就是房地產行業，可以最快速度讓你賺到錢但是一定要一線城市，所有前景好的區域還是在大城市，有機會盡量的朝著大城市走。

但是如果你只是想打份工，進入房地產也不是你長久的打算，那麼房地產真的很辛苦。最開始你沒有資源，甚至還得自己去開闢資源，這之中存在很大的真空期，沒有收入，所以堅持下來的人很少。綜合來講，行業很好，但是不是每個人都適合。

只要一二線城市有人口流入，房地產行業就永久不衰的。如果你需要更專業的房地產行業的前景相關分析報告，可以去一些相關資料平臺下載一個專業報告看看。

如：添璣資料：https://www.tjdata.com/、克而瑞、艾瑞報告等

任何行業.任何時候進入都不晚.除非這個行業落後於時代.被新的科技所替代.目前房地產行業依然是國家支柱性產業.如火如荼的城市建設依然會延續.沒發現有什麼可以取代房地產行業.對國家發展的重要性.每座城市的發展.就是國家的發展。房地產行業現在受到調控.並不是國家要消滅這個行業.也不是有什麼可以取代房地產行業.僅僅是因為穩定房價.扼制炒房風潮.從而促使房地產行業更有理性的發展.僅僅是暴漲暴跌不見了.房地產企業依然賺著大把的鈔票.遠遠高於一般行業的收益.因為每一套房子都是人人必買的天價奢侈品.每個家庭的剛需.房地產行業是一個進入門檻較高的行業.只要你有能力.任何時期進入都可以.如果你認為國家會讓房地產市場崩盤.那就不要進入.如果你認為還有哪個實體行業比房地產行業賺錢.請對比一下這個世界上最貴的奢侈品.如果你認為房地產行業沒有未來.請你看看中國的城市和發達國家的城市。

因為國家政策對地產行業的限制，以及銀行對地產公司放資的嚴格限制，讓大家對於房地產行業的前景過於擔憂,但事實上地產行業的未來發展前景還是非常可觀的。

具體原因如下：

地產開發型別

地產開發型別分為傳統地產開發，和產業地產開發。

1.傳統地產開發

傳統地產開發指的是被大眾所熟知的業態型別，住宅地產，商業地產。

其中住宅地產以萬科為代表，商業地產以萬達為代表。

2.產業地產開發

產業地產開發以產業新城，文旅地產，園區地產等為開發業態。

目前大家熟知的開發模式為 PPP 模式，代表企業為華夏幸福基業，文旅地產以各種樂園，小鎮，景區為主，園區地產以科技產業園，汽車產業園等等為代表。

地產行業現狀

1.收併購現象

目前地產行業盛行的收併購現象，就是我們經常說的”大魚吃小魚，小魚吃蝦米“，最後只會留下20-30家規模較大實力較強的地產開發商。

2.傳統地產公司轉型

目前知名地產公司都在轉型。從之前只做傳統地產開發正在轉型為傳統地產和產業地產並行開發，它們已經不是我們印象裡只知道開樓盤賣房子的開發商了。

尤其是排名靠前規模較大的企業，陸續將集團戰略發展擴充套件至農業，醫養，影視，教育，旅遊業等各個產業線條。日後所有的產業鏈會圍繞專案佈局，為居住者提供一系列的優質服務。

綜上所述，未來的房地產公司將會是一個全線條的產業鏈集團，所以為什麼我們不能看好房地產行業工作的發展前景呢？

房地產在當下還可以！在中心城市和二線城市前景看好因剛性需求所致。在其它城市包括縣級城市房地產前景暗淡尤其是長江以北的這些城市尤為明顯。房地產應與一個地方的經濟發展的強弱有密切關係。這十多年的房地產業大發展與城鎮化和大量農村人湧入城市有關，明顯的是湧入地級市和縣城。這些四，五線城市的房地產前景起碼＝年之內前景不看好！

房價下跌是毋庸置疑的，但是具體什麼時間開始下跌沒有人能知道，這是市場最終的原則，說前景你只需要認清一點就不用糾結了，目前中國有將近3億套住房，總價值比日本、美國、歐洲加在一起還要多。你這還用說什麼嘛！

房地產行業，目前任是許多發展中城市的經濟增長極；政府透過土地拍賣流轉來控制人口和經濟結構，來達到城市的快速擴張，又能夠透過土地拍賣流轉所得來完善城市的公共基建設施；但是房價過快的增長同樣的帶來了很多壓力。

古代有一種東西很貴，鹽！

根據道理說，鹽生產不難，運輸非常容易，為什麼鹽貴了？

南宋的時候，鹽稅一度達到政府財政收入的80%

當然南宋是由於特殊的歷史情況造成的，

但其它朝代鹽稅佔比也不低，

我們現在經常看見反映鹽商有錢的電視劇，那是真正的家財萬貫，富可敵國；

許多人會說菸草稅費高，目前每年菸草稅在一萬億出頭，

但你要知道：

2017年全國土地出讓收入52059億元。

2017 年，土地和房地產相關稅收中，契稅、土地增值稅、房產稅、城鎮土地使用稅、耕地佔用稅分別為0.5萬億元、0.5 萬億元、0.3 萬億元、0.2 萬億元、0.2 萬億元，分別同比變化14.2%、16.6%、17.3%、4.6%、-18.6%；房地產相關稅收合計1.6 萬億元，合計佔比約10%。

僅僅這兩項加起來就有6.8萬億元，

還有很難去計算的，

如房地產公司交的其它稅收；銀行從房地產公司中賺的錢，銀行從房貸個人中賺的利息錢；房地產附屬行業的相關稅收等等

如果都加起來，

天文數字的菸草稅，和他相比不過只是零頭；

而房價下跌，稅收減少了；怎麼辦？

這個責任誰去解決？

所以一直在提出房產稅，但一直沒有明確的時間點，

因為政府也在擔心，

中國的房價，高嗎？高！非常高

中國許多地方，一個人花當地30年的人均收入去買一套當地100平米的房子都很難很難；

政府不會讓他隨意去下降的；即使下降也會救房市；

除非到崩盤到救不了的程度；

故中國房價可能微跌，可能橫盤，大漲，

大家說的下降不可能，

比如全國範圍內下降20%，或者下降15%基本不太可能，

要下降，除非是崩盤

所以很多人敢玩槓桿，各種利用流水從銀行貸款錢，從小額貸款公司借長期貸款，

從各個地方借錢；

只留足2，3年還月供的錢，

他們賭的是國家不敢讓房價崩盤，

結果幾次還被他們賭贏了！

個人認為2018年，2019年橫盤為主，後面看看吧，

只有天知道，

也許國家也不知道

這麼說吧，未來幾年，中國房價只能是持續增長，只不過是漲得快慢而已，不可能暴跌，主要是因為以下兩點：①房地產是國民經濟的支柱性產業，對於拉動鋼鐵、建材及家電家居用品等產業發展舉足輕重，對金融業穩定和發展至關重要，對於推動居民消費結構升級、改善民生具有重要作用。房地產牽一髮而動全身，同時也是衡量國家城市化程序的關鍵指標，暴跌絕無可能；②房產是剛需，農村宅基地停劃，適齡青年紛紛湧入城市買房，國內房產市場還未飽和，再加上生育政策的全面放開，需求強勁，迎合國家擴大內需，促進消費的宏觀政策。