目前的行情下，低總價老破小值得購買。當然前提是買房預算相對低的情況下，預算足夠當然考慮市中心好點的新房，但地段是目前行情的首選。

如果考慮新房的話，相比同價值老破小，地理位置會差不少。（排除酒店式公寓這種商業產權的專案，這類專案水電費按商業費用來計，而且基本沒有升值空間，出手難，不建議考慮）而且面積如果想在大一點，那勢必繼續往更偏離市中心的地區走，那交通情況就會更惡劣。買房最重要的因素就是地段，這點李超人可是不止一次的提出，且目前的行情來看，並沒有前幾年的大熱，因此從投資角度來看，更要以地段為主。

市中心的老破小，這類的房子就比較好找，而且交通也方便。這個預算買房，更多的要考慮到出行時間成本，每天由於要上班而花兩小時在路上，或是休息日出去聚個會，路上來回也多花去兩小時。一年下來就差不多浪費了一個月在路上啊。別忘了時間是無論多少金錢都買不到的，現在等於在買時間啊。那還不如把這些時間花到提升自身，早點賺錢換房。另一方面甚至市中心可能找到普通公立學校對口的老破小。（一般情況下好的教育資源相對較多都在市中心）當然了，重點學校不用考慮了，單價會高太多。但就算是普通學校學區房，也會增強房屋的保值性。當然老破小的缺點也是顯而易見的，即上漲的空間很小，其房價基本跟大盤走，整個樓市漲，它則跟漲。但反之，即目前行情下，則把它的優點更突顯了，即抗跌性強。比如郊區樓盤跌2成，市中心老破小隻會有其一半的跌幅。

市中心的老破小，比如面積會在30-60平左右的一室戶、兩室戶或者小二房。出租的話租金基本可能會是同價值偏遠地區的1.5-2倍。（各城市可能會有不同，但市中心老破小肯定高於郊區新房）但是總價一樣的情況下，貸款也好，不貸款也好。其出租回報優劣是顯而易見的，而且出租的速度來說也是老破小會更快。出租和買賣不同，早租早收錢。相差一個月，租金的差距又會拉大。

這個市場下，個人覺得一線城市房價還是會漲的，但是幅度不會太大。每年漲幅應該會在10%以內，大機率會在3-6%左右。二線城市漲幅可能會更小，甚至不漲。三四線城市建議觀望為主。當然如果是剛性需求，那不用猶豫了。因此從市場角度來看，地段更是重中之中！從這兩個產品的特點來看相比而言，老破小是下限高上限低，而郊區新房則是下限低上限高。如果是在2005年-2015年的情況下，我會毫不猶豫建議你選擇新房以及加強房齡的權重，選擇一個上限高的產品。但是在目前這樣一個市場環境下且還有更強的出租回報所加持，則選擇老破小。

老房子的總價相對來說不高，流動性也強，但是收益型不確定。要考慮地區和學區，交通便利、周邊設施齊全的話是值得考慮的。未來政府有改造老小區計劃的話，也是升值機會。

新房房價讓許多工薪階層的中青年望而卻步，工資水平難以追上市中心的小區新房房價上升速度，在面對購房剛需時候，只能望而卻步。因此，不少工薪階層把目光放在了舊城區的老房子，特別是房齡較大的學區房。其實，新房子和老房子沒有絕對的好壞，合適才是硬道理。

今天我們一起聽聽行內人的建議，給想買老房子的你一些參考。

首先，你得明確自己的購房目的，是剛需還是投資？是為了搶佔學位還是出租？

其次，來看看老房子的優劣勢。

（1）老房子的優點：

1. 價格便宜：因二手房折舊率和房齡老等原因，老房子的價格會比周邊同地段的新房要便宜；

2. 地理位置好：一般位於市中心交通方便地段，節約時間成本；

3.配套資源成熟：有成熟的商業、醫療、教育資源，生活便利；

4.升值潛力大：隨著城市的發展建設，土地資源的最佳化配置，房屋的拆遷能帶來一筆客觀的金錢和房產。

（2）老房子的缺點：

1.車位不足，物業管理欠缺：會出現亂停車、停車難的問題，小區衛生、門禁、安保、消防等方面比不上新式小區的管理質量；

2.環境一般：房屋較密集和破舊，小區綠化較少，大部分房屋沒有電梯；

3.需裝修翻新：需重新裝修翻新，且受房屋結構限制，還需考慮電線老化、排水排氣功能下降等問題，也是較大的資金支出；

4.貸款年限有限：需考慮二手房房齡和貸款年限，一般來說，房齡較大的老房子較難貸款或貸款年限短。也就是說每個月需要繳納的房貸會增加。對於剛需來說，“老破小”是上車盤

很多願意買20年以上房齡的老房子，一般是看上了這類房子的地段，交通便利出行時間短；以及周邊成熟的教育資源和醫療資源，尤其是學區房，許多為了孩子能上老城區的名校而買的老房子。現在很多符合條件的老房子也相繼加裝電梯，使老房子的競爭力更大。（許多舊房屋都加裝了電梯）

投資需考慮升值空間

房齡20年以上的老房子再次轉賣較困難，大多情況下只能等拆遷；若留著出租，對於租客來說，老房子並不是一個優先選擇。

另外值得注意的一點是，老城區無論是擴建還是重整都是比較困難的，更多城市會選擇建設新區，尋求發展。因此，市中心一旦開始往新城區遷移，老城區得不到投資就容易變成“貧民窟”，投資者就有可能面臨“升值慢，拆遷無望”的狀況。總而言之，剛需考慮自身，投資考慮城市建設實際情況。