去小城市裡發展，碧桂園、恆大做比較徹底一些，綠城好像還真沒大有。這方面碧桂園做的最沒有底線，在我所在的縣級市碧桂園的選址也到了外環邊上了無人煙的地方。

其實他們這麼做當然是對的，尤其碧桂園和恆大作為中國房地產行業的前三甲每年三千億的銷售額只在一二線城市拿地哪能那麼快的擴張。

兩年過去了，這些房企不僅沒有死股價還一個比著一個往上竄，許家印更是成為了首富。

實際上這些房企時機卡的正好，近兩年一二線城市限購、限貸、限價政策愈加嚴厲，房企無地可拿，資本湧入三四線城市，導致這些小城市房子不愁賣，價格還有很大比例的上漲。不知道許老闆樂成什麼樣了

他們的發展戰略使然。而這種戰略離不開“現金流戰略”，追求高週轉、滾雪球式拿地擴張。如何實現這個戰略？

核心是降低土地的“地貨比”，即土地額占房價額的比例。比如，碧桂園在某四線城市拿了1000畝地，地價才10億，但房子銷售收入預計40億，即地貨幣為25%。

意味著什麼？意味著只要賣掉少部分貨值，就能回本，而剩下的大部分貨值，壓力大幅降低，即使不賺錢，也能提供龐大的現金流，為其擴張輸送血液。因此一般它一個專案，可以在1-2年左右就撬動2-3個新專案！因此碧桂園才可以一年業績翻番。這與他產品力沒太大關係。以前的國美就是這種模式的鼻祖。

那些在一、二線高價拿地，需要賣掉大部分房子才回本的專案，根本沒有這種撬動能力，只能是賣完一個，再拿一塊地，當然擴張就慢了許多。

這種模式，碧桂園做得最極致，恆大次之。綠城嘛，談不上，它是“利潤型”模式，但發展慢了下來，因此也必須兼顧一部分“現金流模式”，以保企業規模。

大城市的人，有錢的房都幾套了，沒錢的房貸要還幾十年。農民工攢了好多年的錢，沒資格在大城市買房，那麼就追到你家門口，把你那幾個錢掙走唄呵呵