真正的炒房客是不會真正的買房的，跟您們想像的不一樣，低端炒房客才會去售樓部真正的買房，買的數量不多十套以內，這不算炒房，這只是投資！只有他們集合成一個整體，彙集成團體才有炒房客的前提，而且也只是叫低階的炒房客。

真正的炒房客是投資機構，某些金融機構，他們透過自己的錢、集資的錢、某些公司的和商會的錢促成集合，針對性的對某些專案進行實際投資或買斷，很多開發商在開發專案途中會遇到很多很多問題，尤其是資金和現金流問題，房地產市場有一定的週期性，它的回款任務和節點卡的很準，很多開發商在拿到預售證開盤的時候就，就是現金流最差的時候。

開盤資金壓力最大，公司資金已經到了極限，土地融資成本、員工工資等，尤其是建築款，拿了預售證再也沒借口拖欠了，房子賣了該付款了這是建築老闆的心態。所有人都在等著你回款呢！

可是哪有那麼好賣的房子啊，銷售是有個週期的，如果遇到市場不好，銷售回款跟不上，只能找這些投資機構借錢，這些機構都是人精，怎麼可能去做借錢這種低階生意，他們的野心就來了。

他們會說我們做的是買賣，是生意，不是借錢的公司，借錢你找銀行去。他們會引導你從借錢變成賣房。

然後就狠心砍價，比如你正常銷售是一萬的房子，他砍價到8000，它會一次性打幾千萬給你作為週轉或者定金，讓你無法毀約，他們會把付款週期進行延長至一年，每月付款一成。讓你開發商死不了，繼續修的動作。

然後投資機構會請專業的房地產銷售團隊、推廣團隊、代理機構、渠道（鏈家、中原等）對於專案進行打造，產品進行重新設計，再找設計師進行精裝打造升級。等待市場的好轉。

這樣8000買的房子就可以炒到15000了，然後各種團購費、裝修費的名義把錢洗走。有些會跟開發商達成稅收協議，有些極端的連稅都不用交。爽歪歪的掙錢。

一二線城市很多專案都是這樣操作的，他們才是真正的炒房客，他們壟斷了大量的房源和市場供應。

買房請睜大雙眼和理性的思考，二手房才是真正的房地產市場參考，法拍房才是真正的價值標準！

第二、剛需族的接盤意願並不強烈

如上所述，二手房市場遇冷與二手房本身的問題密切相關，但根本上來說還是因為剛需族的接盤意願並不強烈。事實上，房價漲到今天這個程度，已經讓許多剛需族明白，房價的上漲空間很有限了，未來很可能是去除樓市泡沫的過程。既然如此，如果自己冒險買了二手房，以後砸在手裡面怎麼辦呢？所以，就算二手房價格降不下來，但剛需族不接盤的話，炒房客照樣沒有好日子過。第三、樓市的供求關係正在改變

以上兩點都是微觀分析，倘若站在宏觀視野來看，實際上樓市經過了十數年的高速發展，在剛性購房需求方面已經解決得差不多了，剩下的則更多是改善型住房需求，甚至是投資需求。而後者則屬於錦上添花型別的，如果樓市狀態不錯，那麼買房就靠譜。但反過來，反正有房子住，就算不買房也無甚大礙啊！

恰恰是樓市供求關係的改變，讓僅剩的購房需求全部青睞於新房市場。這當然也容易理解，因為新建小區的房源數量比較多，而且配套設施更加現代化，環境也比二手房好一些。更重要的是，交易成本比較低，具有很強的價格優勢。這樣算下來，炒房客手裡的二手房就更賣不掉了啊！

所以，一言以蔽之，炒房客的好日子即將結束了，真心沒幾天了！而靠著炒房這事兒獲取暴利的模式也可以宣告終結了。現在最發愁的，並不是房價到底會跌多少，而是自己手裡的二手房到底能不能賣掉的問題。事實上，這一點更關係到炒房客能否全身而退，日子還能不能過下去啊

最近網上有個華為炒房客的帖子火了，波波看完之後覺得很有借鑑意義，分享給大家。

07年畢業，08年7折利率時，在帝都用家人贊助的首付買了首套房，中途加入我司外派，房租抵扣房貸還有些剩餘；

14年底用幾年外派的補助和積蓄還清首套貸款後，加了槓桿深圳買了二套，這次壓力很大，每個月的工資、補助、房租收入扣掉自己花的，剛剛夠還貸款；首付多借的部分（親戚，給利息）只能用獎金和分紅還了；中途因為要我提前還錢和親戚還造成了些不愉快；

這裡提醒，非萬不得已，儘量不要和親戚發生借債關係，比如我這次，雖然簽了欠條約定了利息和還款時間，但是沒辦法，只能中途再去高額拆借解除借條；

15年底，帝都、深圳基本又翻番了，全國各大二線省會也都開始了搶房和漲價，和老爸老媽激烈的爭執了一次，把帝都和爸媽在老家的房子抵押了，在家鄉附近的某號稱徽京的地方搶了兩套；

感謝公司在15、16、17連著調工資，加上開始的貨幣化住房補貼，勉強維持著；所有的花銷都來自年終獎和分紅，每天最大的樂趣就是看著房子又漲了多少。

16年底深圳的房子交房，17年後面的兩套也交房了，毛坯直接租出去，多了的房租大大緩解了現金流；

17年底老爸老媽實在受不了我大齡青年的現狀及親戚們的“關心”，在他們的唸叨下我回國了。

回國後租住在荔枝苑，18年面臨要開始還抵押貸款。爸媽嘴上不說，可明顯能感覺到他們的焦慮，畢竟賬面上的錢不直接體現，手裡的現金流和我的東拆細借更讓他們焦慮；

回國後因為擔心房子，真的擔心，每天無時無刻的都在擔心自己的紙面財富；開始學習經濟金融的一些常識，越學習越焦慮，給我的感覺是隱藏的雷很大。

18年深圳7,31（調控升級）之後，更加害怕，加上年底要開始還抵押貸款本金，手裡現金並不夠；開始嘗試掛牌，並沒有人來看，更加煩躁；

爹媽再次和我深談，老兩口對我現在的狀態很擔憂，明白的告訴我現在的我已經只有對錢、房子的狂熱，已經沒有絲毫的30多歲人該有的成熟穩重，也沒有對親人對生活的關注，工作也不投入（這點很明顯，工作已經快三年沒有任何提升了，僅僅是把本職做好）；

加上最近自己對經濟學的一些淺顯判斷，歷時4個月，比最初掛牌降價了15%，帝都的有學位，僅是從實收到承擔稅費；深圳的降了10%實收；老家的降了15%實收；出清了手裡房產，還清了貸款；

每一次辦事大廳辦完手續後，都明顯感覺到一種，買賣雙方心裡暗自互道傻X的詭異狀態；

自我評估，我這人唯一算是優點，但可能也是弱點的地方，就是賭性重，決斷快；我最欣賞的也是納爾遜打出Z字旗的那一刻。

這一次，對於中國經濟怎麼樣，各人有各人的見解。我個人被周金濤的康波理論說服了，並且深信不疑。這次我就賭我們會忍痛出清。

最近一個月的狀態非常好，看著銀行卡快速跳動，有一種虛幻的不真實，對領導也不虛了，工作效率反而更高了。

後續誰知道呢，我賭房價一定會跌，債務一定會出清；我現在就等，等幾個銀行和保險的藍籌（也包括萬科）跌到心理預期買入，然後一輩子持有拿分紅；工商銀行，應該也會大而不倒吧，如果他也倒了，我認賭服輸。

可以看出，這個華為員工是個典型的高槓杆炒房客，可以說是把槓桿加到了極致，而華為的高收入也給了他強大的現金流支撐。

他的買房時機也踩的很準，08年全球金融危機，成功抄到了北京房價數十年來的最底部；14年買入深圳，也是在深圳房價起飛之前入手；15年南京買了兩套，也成功在二線暴漲前上車。

雖然炒房客身背罵名，但也要靠也靠眼力和果敢，以及足夠的還貸能力和承壓能力。

北京一套房，深圳一套房，南京（徽京）兩套房，粗略估計兩千萬的資產，文中主人公靠著炒房實現了資產翻倍，併成功在高位套現（雖然比起最高點下降了一些）。

然而，這其實只是無數炒房客縮影中的少數，大部分投機客還在堅守，等下一輪房產的牛市到來。

房子既然淪為了投資的工具，最後一定會遵循投資市場的規律，那就是7賠2平1賺，也就是說9成人都賺不了錢，

有人說你這是扯淡，我10年前買的怎麼會賺不了錢，沒錯房價翻了幾倍，你肯定是賺了，但僅限於市值，你捨得賣嗎，如果你賣出了，套現了，而且再不買房了，我敬你是條漢子，

你就是那10%的賺錢的人，但絕大多數人不這樣，他的房子只是升值了，他還是住在那裡，日子還是一樣過，這就不叫投資，只是消費而已。

錢收不回來，市值漲再高也跟你沒關係。

有人又反駁，我賣了！已經賺了，但是如果你又加錢買了個更大的，那麼其實也是一樣，這就相當於牛市高位加倉，賣舊買新，上一筆賺了，但連本帶利又都扔進去了，所以並沒有收益。

市場上絕大部分炒房客都是這種情況，看似賺錢了，但其實卻讓錢不斷的從自己的錢包裡流向樓市，倉位更重了。

另外，波波認為他深圳的房子其實是不用賣的，雖然短線會漲漲跌跌，但長線還是很看好的，而且他本人在華為工作，自住可以留一套。

文中主人公說他深信周金濤的康波理論，因此賣出了自己的四套房，並決定找時機抄底股市。

根據周金濤的康波週期，2019年會出現資產價格（包括房地產）的最低點，是抄底的好機會。

不過，預測歸預測，策略歸策略，我們還是幹好自己的事，順勢而為，否則趨勢來了，也把握不住。

我們都經歷了同樣的時代，有人發財，有人沒有發財，就是因為這個關係。馬雲就說過，運氣來自於實力，當你自己準備好了，好運自然也就來了。

炒房客有身邊接觸過的，也有聽別人聊起的，有精彩的，也有悲傷的，還有套牢的，人生百味，盡在其中。

先說個身邊的例子，我市由於原有的地理優勢和全國都名列前茅的宜居氣候下，在大力舊城改造加上要修建通到北京的高鐵等等因素下，房價水漲船高，一時間變得炙手可熱，樓市異常火爆，一手盤和二手房成交熱烈，很多人紛紛加入中介行業，也賺取了遠超普通打工者的收益。身邊有一個女孩也敏銳的嗅到了金錢的味道。沒有錢怎麼辦，讓老公公從私人手裡借了高利貸，投資了一套新樓盤，放了三個月一轉手掙了二十萬差價，直接給老公買了份正式工作，翻身了。當時小城市方方面面監管很鬆，交了首付拖幾個月不辦貸款再正常不過，轉手時給開發商交點好處費直接改名。只是我們依然佩服她的膽量和決心，都看到市場那麼火，可是借高利貸炒房的普通人唯她一個。

再說一個悲傷的。有錢的投資好地段，沒錢人也蠢蠢欲動想投怎麼辦，有偏遠便宜的啊。那會真是人都瘋了，都在搶房，好像生怕這輩子也再也買不起一樣，什麼貴的賤的，偏的熱鬧的，什麼樓盤都有人看，有人買。以前光從網上看大城市樓市瘋狂，從未想過有一天我們這個小城市也出現了同樣的場面。身邊有個普通上班族，之前炒了一套掙了二十多個，心大了，膽肥了，跑到郊區縣裡投了一套一百左右的，原本想拿兩個月掙點就撤，沒想到下半年限購令一出，房價應聲而落，而且這個樓盤還是個問題盤，之前開發商就跑路了，換了人圈了錢有停工了，現在也沒解決。

總之炒房這個事情，還是有點技術含量的，一個外行，什麼也不懂，賺了是運氣，虧了也不稀奇。還是那句老生常談，沒有金剛鑽，別瞎攬瓷器活兒。頭一個案例雖然有風險，但畢竟是業內人士，眼光和風險控制要靠譜的多，最起碼在投一個樓盤之前會打聽開發商的情況，畢竟早幾年小城市的很多方面管的並不嚴格，五證不齊就開始預售的房子不在少數。當一件事情所有人都開始關注和投入的時候，其實是行家離場的時候，和股市類似。畢竟房產一投就是幾十萬，有點差錯不是鬧著玩的。老百姓在有重大的經濟支出時一定要想了再想，三思而後行。畢竟傷不起啊。

還有一個身邊的客戶，跟我講了他和他老鄉的事，n年前，他倆同時北京大廠打工，手裡各有二十來萬，他老鄉拿錢買了個期房，當時還是荒地，勝在便宜。勸他也買，他當時覺得自己以後又不會留在這，買房幹啥，遂沒買。沒幾年，大家也知道大廠的樓市經歷了什麼，老鄉賣了這套房回縣裡老家全款一套，貸款一套，結婚生子，人生贏家，而他，手裡還是二十來萬，而我們這小城市也過萬了，買二手房首付都不夠。真是一個讓人不知道該說些什麼的故事。每每想起這個小夥子，就替他惋惜，悵然，可卻也無話可說。

老話講，有錢就買房子置地，華人啊，對房子是有情結的，沒有為什麼，就是要有自己的窩。

第二、剛需族的接盤意願並不強烈

如上所述，二手房市場遇冷與二手房本身的問題密切相關，但根本上來說還是因為剛需族的接盤意願並不強烈。事實上，房價漲到今天這個程度，已經讓許多剛需族明白，房價的上漲空間很有限了，未來很可能是去除樓市泡沫的過程。既然如此，如果自己冒險買了二手房，以後砸在手裡面怎麼辦呢？所以，就算二手房價格降不下來，但剛需族不接盤的話，炒房客照樣沒有好日子過。第三、樓市的供求關係正在改變

以上兩點都是微觀分析，倘若站在宏觀視野來看，實際上樓市經過了十數年的高速發展，在剛性購房需求方面已經解決得差不多了，剩下的則更多是改善型住房需求，甚至是投資需求。而後者則屬於錦上添花型別的，如果樓市狀態不錯，那麼買房就靠譜。但反過來，反正有房子住，就算不買房也無甚大礙啊！

恰恰是樓市供求關係的改變，讓僅剩的購房需求全部青睞於新房市場。這當然也容易理解，因為新建小區的房源數量比較多，而且配套設施更加現代化，環境也比二手房好一些。更重要的是，交易成本比較低，具有很強的價格優勢。這樣算下來，炒房客手裡的二手房就更賣不掉了啊！

所以，一言以蔽之，炒房客的好日子即將結束了，真心沒幾天了！而靠著炒房這事兒獲取暴利的模式也可以宣告終結了。現在最發愁的，並不是房價到底會跌多少，而是自己手裡的二手房到底能不能賣掉的問題。事實上，這一點更關係到炒房客能否全身而退，日子還能不能過下去啊

炒房說到底不過是房產投資，其中有理性投資也有非理性投資。

個人認為理性投資還是有必要的，對於手上有多餘閒錢的人，不善理財不善做生意，那麼投資房產還是一個很好的選擇！炒房客中，中國大媽便是不可小覷的力量，她們普遍接受教育程度不高，年輕的時候努力賺到錢，大都選擇在南方三四線空氣環境好、有潛力的城市投資房產，投入不多，升值可期，萬一房子不能升值，也可以有個房子過冬養老，或者出租收益。

然而，利用貸款政策槓桿，拆東牆補西牆，期待短期投資房產短期套現實現財富增長，個人覺得這樣的做法不可取，這樣的炒房客必然搬起石頭砸自己的腳，一是現在房地產市場迴歸正常，供需相對平衡，房價相對平穩，最多也是穩中合理增長，大起大落的房價沉浮時代很難再有；二是國家政策的強有力調控，貸款利率上浮，房住不炒居住屬性等因素影響；三是購房者經過多年地產市場歷練，都長著一顆玲瓏心兩隻智慧眼，摸出房子升值條件經驗，出手更謹慎，無論居住還是投資，找一個錢多人傻接盤俠比較難！

因此，個人覺得做炒房客沒問題，但要做一個理性炒房客。根據自身經濟條件，合理投資房產，老有所養，老有所居，更為下一代積累不動產財富。至於說要投資一層兩層的土豪炒房客，我所在城市防城港也有一部分，而多半是溫州浙江江蘇一帶過來的，對於他們這些資深炒房客，身經百戰，享受過中國房地產市場投資的紅利，手上現金流多，肆意妄為投資也不會出什麼差錯，何況以他們精明經驗，必然是算好賬，坐等收利的！

正常情況下大多數人都是買漲不買跌，跟股票一樣，這是一種心態。要說見過最奇葩的事時2009年的三亞房地產了。當時售樓員賣房是挑客戶的“有現金的跟我走，按揭貸款的等一下”，有人為了搶到房私下給售樓員紅包。這算是比較奇葩的一件事了，更為奇葩的是當時三亞鳳凰島正是那個時候開盤銷售，那是人山人海的搶購，一天一個價的漲價，叢開盤價3萬均價漲到12萬均價。房產泡沫在那是出現了，監管部門開始出手監管市場情緒逐步穩定，現在二手房價5萬左右，不論是前期購買的還是後期購買的的造成巨大的損失。特別是後期貸款買的，賣了也不夠還銀行的貸款。這算是三亞房產最奇葩的一件事了。所以買房一定要謹慎，選擇大眾化的樓盤更為靠譜

作為一個在房地產行業呆過十幾年的老人家，在開發商做過，在媒體做過，在代理機構也做過的人，我想有資格來回答這個問題。

事實上，大部分炒房客，並沒有大家想象中的那麼誇張。我總結了一下，炒房客大概可以分成以下幾類：

第一類：開發商內部人員。基本上各家開發商都有這樣的人，因為對內部的各方面資料都非常清楚，所以都會經常有一些人會去炒房。但這部分人總體佔比不高。

第二類：個人投資客。這樣基本上佔了九成左右的比例。大部分都是手頭有一兩套物業。又找不到更好的投資手段，所以就變成了零星的投資客。這群人跟普通的購房者其實差異不算大，一樣追漲殺跌，對產品、區域和城市的判斷也未必有很獨立的判斷。

第三類：專業的投資客。這類人手頭基本有5套以上物業，眼光比較獨到。這裡面又可以細分兩類。一類的話，用自有資金投資。另一類，背後則有一個或者多個金主。

第四類：產業資金。這類基本上就是從其他行業轉過來的，尤其是這幾年製造業比較難，利潤越來越低。很多產業資金轉行到了房地產，自己做開發資金又不夠，於是轉向了買房。這類資金特點是量大、兇猛。有時候整條梯腿甚至整棟整棟的拿。

炒房客是一種正常的存在，但不會長久，有炒房客在，說明樓市有利可圖，如果有一點，沒有炒房客了，那這說明樓市真的沒有希望了。這個時候你也不會買房了。

所以買房，還是要謹慎。

80後女大學生18次倒房獲利超千萬，這麼誇張的炒房客故事你一定沒聽過！

一直以來，炒房客在大家眼中都是一些上了年紀的成熟男人資產博弈的地方，然而，就是有這麼一個女生，在她賭大學的時候就開始做房產倒爺，四年，獲利達千萬！

她叫達貝妮，中國80後美女CEO，是一位集智慧與美麗於一身的奇女子，寫過書，創過業，最驚奇的是，她在大二開始，就開始炒房，並且透過炒房在大學四年掙了千萬！

2000年，達貝妮以理科高分考入上海交通大學。剛上大一的她，想去學校外面租房子，但是找來找去，都沒有找到一個令自己滿意的房子，家庭條件還不錯的她，便利用母親給她的4萬元生活費作為首付在學校附近買了一套小戶型房子。

對於自住的房子，達貝妮裝修得很認真，也很上心。在幾個月辛苦裝修後，對自己的成果也有著一絲自豪感。於是她將自己裝修好的房子照片上傳到了一個二手房交易網站上。

不料，沒多久，竟然有人看上了她的這套房子，並且願意出一倍的價格購買，達貝妮，就這樣掙得了人生的第一個十萬，這時候的她，才讀大二。

這件事情一直很有爭議，很多人認為，達貝妮的這第一筆交易實際上並不是偶然，尤其是裝修、發二手房交易網站，並非她所說的是意外，或許，她在買下房子的時候，就有倒房的想法了！

真實原因已經不得而知了，但是從那以後，她就開始了自己的炒房生涯！

大學的課程並不是那麼緊張，每天都有空餘時間，達貝妮就跟著中介到處去看房。

當達貝妮把自己的炒房計劃跟家裡人說了一次並勸家裡人一起加入買房隊伍，但是並不能被理解。畢竟那個時候大多數人的理念裡，房子是用來住的，不是用來炒的！

單槍匹馬，達貝妮就一個人邊上學，邊炒房。後來的做的次數多了，後面就越來越熟練，當前一套房子剛出手，她就已經看上了後面一套房子，隨即就入手了。

四年時間裡，達貝妮一共倒騰了18處房產，獲利近千萬。

其中最經典的是，她花了170萬買了一套老式洋房，然後再去市場上搜羅二十三年代的雕花傢俱、老式木床等進行設計裝修。而這套房子最後一個外華人竟然出價850萬買走！

達貝妮不僅炒房，她還創辦過雜誌，炒過期貨，建立過網站，做過電商。也曾在網上被謠傳跟韓寒傳過緋聞，但是後來在2013年去了美國以後，已經很少人記得這個在2000年開始就炒房子的奇女子了！

說一個我親身經歷的事：

16年為孩子買二手學區房，小區均價兩萬二左右，房東是溫州人，30歲左右，公務員。給房東試著講價到兩萬，房東很爽快的答應了，淡淡的說了一句：今年行情不錯，都賺了一萬了，先賣10套再說。