不少“購買”過車位的朋友都有過這樣的經歷：那就是開發商與業主說好是出售車位，結果籤的卻是開發商提供的“車位使用權轉讓合同”或“車位租賃合同”;即便籤訂的是“車位買賣合同”，往往也存在無法辦理車位產權登記的問題。

遇到上述問題，作為業主或多或少都有些疑慮或擔心。大家想知道究竟為什麼車位辦不了產權登記，開發商又為什麼會將“車位買賣”異化為“使用權轉讓或長期租賃”，業主對此又該怎樣有效維護自身合法權益？有的業主想爭取車位所有權，有的業主索性將錯就錯，放棄車位所有權，只想按合同爭取合法合理的車位使用權；但是，很多業主因為對車位問題沒有深入瞭解都走了彎路、碰了壁。

為回饋網友和業主朋友的信任，本號從實踐操作層面對此進行了分析；同時，還從立法層面對此問題進行了探討，幫助大家認清問題的本源所在。

如果您想依法爭取住宅小區的車位所有權，請看本號《無產權登記地下車位所有權糾紛與解決》。

如果您想依法爭取住宅小區的車位使用權，請看本號《車位使用權轉讓是租賃還是買賣》、《車位長期租賃糾紛與解決》。

如果您想深入探究目前小區車位亂象的根源，從立法上完善車位產權制度，請看本號《小區地下車位產權之爭的探析》。

總之，關於小區車位問題，看本號就夠了。

一般來說，開發商拿不出停車場產權，因為在報批專案的時候就已經納入公攤了，屬於配套設施。

按照物權法來說，屬於全體居民共有，物業公司更不會將停車場產權拿到自己手裡。要分隔這部分產權需要和全體業主簽訂裝讓協議和支付費用。

物業公司和各個業主簽訂的物業管理合同，其實還能認為是業主委託物業管理公共配套設施和提供服務，並收取相應的費用。

特別是如今的房地產現狀，除非必要和特殊商業位置、優質商業專案，開發商不會再持有物業產權。更不會只持有配套設施產權。

而物業公司哪裡會出錢買產權再銷售或者出租呢？他們都是借雞下蛋的，怎麼會自己養雞去！

這個沒有特別的規定，物業可以從管理角度出發，禁止無車位車輛入內。。關鍵要成立業主委員會，協商解決。比如，車位價格，租金如何分配等等。協商不一致，業主委員會可以依法辦事更換物業公司。不過，物業公司都需要利潤，業主也是為了美好的人生，因此協商解決是最佳途徑，，動輒法律條文不是好辦法。

這個問題比較複雜，不能一概而論。簡單說一下吧。

首先說說產權，按中國現行法律，在物業管理區域內的產權有且只有三種形態：國有，專有（含個人共有）和全體業主共有。國有產權由法律確定，比如人民防空設施。其使用維護按《人民防空法》的規定執行。專有以登記為準，憑不動產權屬證書行使所有權。除此之外的所有，歸全體業主共有。

所以，物業管理區域內的所有不動產都是有產權的，不存在無產權狀況。題主所說的“無產權”，應該是指無權屬登記證書。如果是這樣的話，既沒有權屬登記，又沒有法定國有，那就是全體業主共有。

再說“賣”車位。物權法定，不動產依法登記後取得所有權，因此，對於“無產權”的車位，物業公司是無法銷售的，也就是沒有資格“賣”。按常理推斷，物業公司應該是在實施物業管理的過程中，收取管理費（包括代收場位租金）的一種方式。在中國大部分地區，管理費的收取年限不得超過一年，而租賃的最長期限為20年。如果管理費的收取搭代收租金的便車也收20年，那在很多地區是違法的。

再說“不讓進”。這個要看授權是否合法。物業公司在小區內沒有原始權利，物業公司的所有權利均源於物業合同，由業主大會（全體業主）授予。這裡需要說明的是，業主大會的權利並不能由每個業主單獨行使，它只能透過決定的方式行使。單個業主在物業管理中只享有份額投票權。

接下來說一下身份。如果物業公司的管理權來源清晰合法，那他對車庫的管理行為就是正常履職，無可厚非。而作為駕駛想要進場停車的駕駛人，無論其身份是不是業主，在這個關係中都是車位使用人，物業公司在授權範圍內的管理行為，無論是準進或禁入，都應當按照合同的約定執行。換句話說，只要物業公司的行為是符合合同約定的，那作為駕駛者就應當服從，無論他是不是業主，在這個關係中都是使用人。

這個問題涉及到很多環節，每個環節都可能面臨合法性檢驗。比如產權歸屬，“賣”是否合法，“管”是否合法，“禁”是否合法等等，具體判斷，需要根據當地法規規章甚至行政檔案來作出，而且需要依據物業管理合同，不能一概而論。

舉個例子，如果業主大會將車庫委託給物業公司管理，那物業公司在管理中根據業主大會的授權進行管理就是正當的，有時候禁入也是必要的。比如共500車位，但需要停車的車輛是600輛，那勢必有100輛車被拒之門外，這談不上違法。

業主從來沒有委託過物業招攬電梯間廣告，也沒有委託過物業出租出售地庫車位，業主從來沒有委託過農村無業人員來管理房產。

沒有車位物業不讓車輛進入小區，物業的做法肯定是有待商榷，由於每個小區的情況不一樣所以不好在此發表意見，但是有一點可以肯定物業服務企業作為服務提供者，是沒有權利處理、變賣人防車位的，唯一的情況就是接受了人防車位建設單位的委託協助代售，根據相關法律法規規定，小區人防車位遵循誰投資誰受益的原則，開發建設單位是有權選擇出租、出售該車位的使用權的，並享受其收益。

你說的是3個問題，1是車庫的權屬，開發商拿不出產權證，這車庫能不能“賣”， 這是個水很深的問題，如果你有興趣可以向有關部門瞭解； 2，買車位， 即便是開發商的車庫，也不可能給你車位辦個產權證，而且據我所知，所有“買”地下車庫車位的實際上是“長租”。 3 你沒有停車位能不能進小區？ 首先要明確的是不讓你的車進小區，不是不讓業主回家。那要看你小區的管理規約，物業保安只是規約的執行人。 如果規約沒有規定。物業沒有權力不讓你車進去，如果規定車輛進小區必須要有停車證，那物業保安執行業主大會決議沒有毛病。

昨天剛交付車位 10萬一個車位 一個車庫9.5萬都是沒產權的使用權70年 開發商不租只賣 小區不讓車進去 小區周邊亂停貼罰單 罰單大貴貴啊 維權結果就是踢球傳球射門 老百姓哪有那麼多時間踢球