1，從投資回報率來看，按照1800/月，一年是21600/年，21600/300000=7.2%，但是商業地產要每年交房產稅，按照租金的12%繳納，也就是說回報率再打個88折，7.2%*0.88=6.33%，另外你買了不知道還要不要裝修，如果裝修，還要追加一筆投資，如果不用裝修，要面臨一個找租戶的問題，不太可能無縫對接，算你每年12個月中有一個月在找租戶，那麼回報率再乘以11/12=5.8%。另外可能招租戶還需要付中介費，一般是一個月租金的35%左右，所以粗算的回報率大概在5.6-5.8%左右，回報率還是不錯的，至少比銀行理財或者一些固定收益的金融產品收益率強。

2，那麼投資公寓的缺點，出售時候可能並不是特別容易，因為房源很多，並不稀缺，所以如果急用錢，不一定能賣到滿意的價格。另外房產增值部分需要交土地增值稅，按照累進稅率30-60%不等，所以實際上增值空間比較有限。

3，但是考慮到長期利率下行，所有固定收益類的產品收益率也相應下行，那麼5.8%這個收益率從長期來看還是不錯的。當然你需要考慮資金流動性問題，最好不要急需用錢，因為投資類的房產出售一般時間都比較長，急於出售未必能獲得好的價格。另外在招租換租，租戶管理方面也要牽扯一定精力。

4，另外最後一點，1500-2000的租金是否是真實的，還是僅僅是賣家或中介說的，建議調查清楚，一般賣方或者中介說的都有水分。

首先看收益率按平均租金1750元每月

1750＊12=21000元，總價300000萬，不考慮空置期，裝修投入，空置期，都要接近15年，而且還有通貨膨脹，但是房子本身在升值，但是既然現在只賣30萬以後估計漲的多高也不太可能，如果是70年住宅性質的，只能算勉強投入。畢竟就30萬，如果是40年商業性質的，那就沒有必要。因為這種性質的房屋交易稅費在12%以上。以上僅供參考。

從租金回報率上來說還可以，後期考慮出手就要看地段了，這一點非常關鍵，而且公寓性質的房價漲幅一般比住宅類低。

公寓產品和住宅產品的投資模式不同，公寓主要是後期收取租金收益比較高，但房子本身升值慢。住宅一般租金相對低一些，但整體房屋升值較快。

如果30萬的房子，可以考慮首付一半，貸款一半，然後以租養貸，是比較理想的投資方式。

回報價效比不錯，值得長期持有。這幾年國家將從政策層面鼓勵公寓業態的發展，促進公寓市場的規範化、有序化發展，公寓市場的熱潮。而肯定了商業用房可用租賃，使得今後公寓租賃的合法化，相信公寓未來市場也得到認可。

那麼，對於購房者來說，什麼型別的公寓才是購房者值得擁有的？才具備長遠的購買價值？此時價效比高、不限購、可商可住，無論是對購房者還是投資者而言都具有強大吸引力。

第一、所處的位置都是CBD核心地段；交通便利，商業濃厚

第二、都是高階產品；具有住家型，通燃氣，有陽臺

第三、都是自帶大型shopping Mall，虹吸效應

強烈不建議購買公寓做投資。

投資，我們最應該注重的是投資回報率，房產的投資中，租金相對於房產的升值保值來說，其實是微不足道的。

以同樣的住宅和公寓為例，可能60萬的住宅租金最多持平30萬的公寓，但是有幾個問題不能忽視：房價上漲幅度、貸款利率、出售難度。

在我們青島有個比較出名的公寓樓叫做萬達39克拉，買的時候一萬，十幾年了，現在還是一萬多。同時期一萬的住宅早就突破3.5萬了。這是關於房價上漲幅度問題。

貸款利率，在住宅貸款中，我們採用公積金貸款，即使是商業貸款，我們的利率也比商業公寓要低百分之十至二十，最誇張的時候要低百分之四十以上。因此，看起來公寓每個月多收的幾個租金，被利率要抵消一大部分。

使用成本著就不需要多說了，商水商電，物業費也貴。

至於出售，商業公寓出售是極其困難的，因為二手公寓的稅費奇高，綜合算下來，有公寓需求的多數會選擇新購而不會購買二手。

因此，用公寓做投資，具有變現難，收益低，使用貴等缺點，不建議入手公寓。

大家好，我是ZZ家的小胖仔，榮幸受邀回答~

這個回報率太高了啊。我們算算月供就知道了，商業首付五成，貸款按15萬左右來算的話，月供大概在1700元左右。這個租金都抵月供了。相當於首付15萬拿到一套房子。不過公寓雖然本身是不怎麼好賣哈，但是這麼高回報率的再怎麼賣也不會虧的。比投資什麼都划算。但是呢，這個租金是否是預計的，因為按我目前的經驗來看，很難長期滿足這種條件的，短期是有可能的。之前碰到開發商為了促銷，提出包租方案，租金拉的很高，但是時間只有一兩年，後面就不管了，開發商選擇拉高租金虧損小錢賺大錢，可是買的人就陷進去了，所以還是先建議去考證租金市場是否真的能長期達到這種價格，對比一下附近已經出租出去的樓盤就清楚了。如果真的有這麼高租金，那麼是值得投資的。

我不知道你為什麼想買公寓。有錢一定要買住宅，不要碰商業！

1、投資角度：大部分地區，租售比都在3%以下，比銀行存款利率還低。按你想買的這款公寓，年租售比大約2.4/30=8%，我不知道這麼高的租售比是怎麼實現的？如果是賣家包租，千萬別信這種未來租金的承諾。

買房做投資主要是為了賺房價漲幅，那點租金只夠補貼月供（更別說公寓房還很難貸款），根本不足以作為收益。那麼房價漲幅來看，同樣地段和麵積，公寓價格漲幅遠低於住宅，同樣200萬總價，五年過後，住宅可能翻倍到400萬，公寓到250萬就不錯了。

2、為什麼公寓漲幅遠低於住宅？因為住宅不僅僅可以用來住，還附帶了戶口、學區、民用水電煤等配套條件，這些條件公寓都沒有，只能住，很多還不通煤氣，居住成本比住宅更高。公寓就是住宅的打折品，除非是自住、錢少，否則哪怕買遠一點的住宅也不要不要買公寓。更重要的是，等到你需要錢的時候，發現公寓賣都賣不出去，房款壓在裡面貶值，才會認識到，那點租金有多大用？

3、為什麼有的公寓打出租售比很高的包租模式吸引投資客呢？因為如果不拿這個條件、根本沒人考慮公寓。但是，這就是一個你想他利息他賺你本金的遊戲，有些中小開發商很可能賣完第二年就找不到人了，或者移交給包租公司，你去跟包租公司折騰吧，租金拖欠、免租、收取各種維護費…而這些，你可能在合同上還找不到違約責任。人家專業玩這個，普通人耗不起的。

現在錢在你手裡，你佔主動，為了套你錢，對方會變著花的給承諾，但是，不要把主動權交到自己不熟悉的領域去，商辦房出過的岔子案例多如牛毛。

踏踏實實選住宅吧。

1，從投資回報率來看，按照1800/月，一年是21600/年，21600/300000=7.2%，但是商業地產要每年交房產稅，按照租金的12%繳納，也就是說回報率再打個88折，7.2%*0.88=6.33%，另外你買了不知道還要不要裝修，如果裝修，還要追加一筆投資，如果不用裝修，要面臨一個找租戶的問題，不太可能無縫對接，算你每年12個月中有一個月在找租戶，那麼回報率再乘以11/12=5.8%。另外可能招租戶還需要付中介費，一般是一個月租金的35%左右，所以粗算的回報率大概在5.6-5.8%左右，回報率還是不錯的，至少比銀行理財或者一些固定收益的金融產品收益率強。

2，那麼投資公寓的缺點，出售時候可能並不是特別容易，因為房源很多，並不稀缺，所以如果急用錢，不一定能賣到滿意的價格。另外房產增值部分需要交土地增值稅，按照累進稅率30-60%不等，所以實際上增值空間比較有限。

3，但是考慮到長期利率下行，所有固定收益類的產品收益率也相應下行，那麼5.8%這個收益率從長期來看還是不錯的。當然你需要考慮資金流動性問題，最好不要急需用錢，因為投資類的房產出售一般時間都比較長，急於出售未必能獲得好的價格。另外在招租換租，租戶管理方面也要牽扯一定精力。

4，另外最後一點，1500-2000的租金是否是真實的，還是僅僅是賣家或中介說的，建議調查清楚，一般賣方或者中介說的都有水分。

在以上的分享關於這個問題的解答都是個人的意見與建議，我希望我分享的這個問題的解答能夠幫助到大家。

您好，我覺得首先得看它的定義是商用還是住宅吧，商用一般的年限是40年，住宅是70年的產權，如果每個月按照1500的房租算一年就是18000元，照這種演算法不管是哪個型別都挺值得買的，只要有錢就行，當然了有時候房子可能閒置一兩年也是租不出去的，但是尤其現在的年輕人是很難存住錢的，所以有錢就投資房子唄，畢竟不管到啥時候還有點固定資產呢，或許還可以應急呢，就算是過些年不想要了公寓也是最好出手的，所以我覺得如果資金允許投資公寓是很明智的選擇