首先宣告：小產權房是三無產品。如果是成片蓋好的小產權房，買來住是沒問題的。如果你是投資行為買賣小產權房，千萬不可以，小產權房很多檔案證明是不齊全的，缺少證明材料，市場不好交易了。

可以買。認準四個條件：一線城市+地鐵口+村委開發+大社群。

也許有人會擔心存在拆遷風險。但是，去年鬧得轟轟烈烈的深圳龍華兩處小產權房拆除事件，最後拆了嗎？ 在中國當前的社會環境下，大型小產權房拆除機率已極低。

以深圳為例，

1）不管大產小產，都是深圳的土地，也都是深圳這座城市的股票；

2）在深圳，買不起商品房就買小產權房，低價必然有未來；

3）重點關注地鐵口+村委認可+大社群，交易過程中儘量把控風險；

4）儘量迴避單棟農民房分拆來賣的小產權房；

5）農民房+小產權房最佳投資心態是：穩定租金收益+房價上漲，如果能拆遷的話，就當是額外中了大獎！

國土資源部網站釋出訊息，國土資源部、住房城鄉建設部日前釋出《關於房屋交易與不動產登記銜接有關問題的通知》（以下簡稱《通知》）。

其中規定，“針對目前各地不動產統一登記後出現的歷史遺留問題，不動產登記機構和房屋交易管理部門要加強配合，共同協商推動地方政府依法合規分類妥善處理，及時解決問題。防止小產權房透過不動產登記合法化。”

附《關於房屋交易與不動產登記銜接有關問題的通知》原文

國土資發〔2017〕108號

各省、自治區、直轄市國土資源主管部門、住房城鄉建設廳（建委、房地局）:

為全面落實國務院領導批示精神，加強部門銜接，解決不動產登記“中梗阻”問題，切實做到便民利民，根據《不動產登記暫行條例》及其實施細則、《中央編辦關於整合不動產登記職責的通知》（中央編辦發〔2013〕134號）、《國土資源部 住房城鄉建設部關於做好不動產統一登記與房屋交易管理銜接的指導意見》（國土資發〔2015〕90號）等法規規章政策，現就房屋交易與不動產登記銜接有關問題通知如下。

一、關於資料移交共享

（一）不動產統一登記制度實施前已經形成的房屋登記紙質資料要移交至不動產登記機構，確實難以拆分移交的，應複製移交，複製移交的資料應與原件一致，並於年底前全面複製移交到位。

（二）為避免重複建設，保證房屋交易與不動產登記使用電子資料的一致性，房屋登記的電子資料應完整地複製給不動產登記機構，並於9月底前全面完成。

二、關於交易登記業務銜接

對於房屋交易與不動產登記機構分設的地方，要按照“進一個門、跑一次路”的原則，實現房屋交易與不動產登記的有效銜接，切實做到便民利民。

（一）一個視窗受理。兩部門進駐同一個服務大廳，設定同一個受理視窗，將房屋交易和不動產登記所需的法定材料編制形成統一的申請材料目錄向社會公佈。

（二）部門並行辦理。收件後，相關資料分送兩部門並行業務辦理，不動產登記機構依法辦理不動產登記業務。涉及交易需辦理事項，一般交易業務要在3個工作日內辦結，較為複雜的應當在5個工作日內辦結，交易的結果透過內部網路向不動產登記機構反饋。

（三）方便群眾辦事。凡是能夠透過網上辦理的房屋交易和不動產登記事項，不得要求當事人到現場辦理。

三、關於歷史遺留問題

（一）針對目前各地不動產統一登記後出現的歷史遺留問題，不動產登記機構和房屋交易管理部門要加強配合，共同協商推動地方政府依法合規分類妥善處理，及時解決問題。

（二）防止小產權房透過不動產登記合法化。

四、切實做好房地產市場調控和監測分析工作

不動產登記機構和房屋交易管理部門要充分認識做好房地產市場監測工作的重要性，將二手房與新建商品房納入統一的房地產市場管理，加強監測、監管和調控。不動產統一登記制度實施後，房屋交易和不動產登記資訊要透過網路實時共享。

1、和小產權社群的規模有一點關係，如果這片社群規模比較小，建議考慮一下，如果是這片社群規模比較大的話，會相對好一點。

2、既然在乎這小產權房的便宜，也就說明你是剛需，不是投資。小產權房可以解決居住的問題，不適合投資。

3、儘量買交了房的現房，也就是交了錢後，馬上給鑰匙的那種，改簽的各種協議都給他簽好，交款的憑證之類的都留著。不要買所謂小產權房的”期房“，小產權房本來就是非法的，期房更加有風險；

對於這個問題 我想有很多人回答是可以買的 ，而且還舉了各種例子 例如深圳的龍華社群也是小產權房與大產權房對比的一個 例項。但是首先要跟您說的是小產權房是沒有法律保護的，如果在三兩年 那無法回本 建議不要購買小產權房，因為國家打擊小產權房的力度越來越大，即使現在沒問題 是大社群，那麼在以後的問題也會隨之而來 如果不是 剛性需求 那是投機倒把行為，那麼你可以買，但是一定要考慮好麥的問題。因為小產權房一旦發生糾紛 國家也是不予法律保護的。

雖然我們知道小產權房存在很多問題，但是很多人還是購買，主要出於一下幾個原因：1、沒有購房資格;2、小產權房比商品房價格便宜得多;3、寄望未來拆遷，能獲得大筆賠償金額。

但是小產權房到底能不能購買呢？

首先我們先了解一下，關於小產權的概念。

小產權房並不是法律上的概念，它只是人們在社會實踐中形成的一種約定俗稱的稱謂。是指在農民集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發的，所以叫做“鄉產權”，又叫“小產權”。

鄉鎮政府發的所謂小產權房產，實際上沒有真正的產權。這種房沒有國家發的土地使用證和預售許可證，購房合同國土房管局也不會給予備案，所謂產權證也不是真正合法有效的產權證。

所以購買沒有合法有效的產權證的房子風險是相當大的。

因沒有產權登記，並不產生法定的物權效力，賣家只能基於房產買賣合同取得相應的權利。根據法律以及國務院出臺的相關規定，本集體組織成員之間的小產權房買賣合同是有效的，本集體組織成員向其他集體組織成員、城鎮居民之間的小產權房買賣合同是無效的。

一旦小產權房買賣合同被確認無效後，將根據《合同法》第五十八條規定處理：合同無效或者被撤銷後，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。

所以很多人當初買小產權房時是為了拆遷，但是真正拆遷的時候，小產權房的原來產權人卻反悔了，要求收回房屋，確認合同無效，這直接會導致買房人遭受損失和風險！所以建議大家謹慎購買！

買房的時候，房子的產權是不少購房者都比較關心的一個問題，比如，是40年產權、50年產權還是70年產權。與此同時，我們還會經常聽到大產權房、小產權房這兩個詞。很多人並不清楚小產權房與大產權房到底有什麼不同。下面，就為大家詳細地介紹它們之間的區別。

通俗點說，由國家發產權證的房屋即為大產權房，不是由國家發產權證的房屋即為小產權房。小產權房沒有國家頒發的土地使用證和預售許可證，且購房合同在國土房管局不會備案。其所謂的產權證也不是真正合有效的產權證。

我們所購買的普通商品房都屬於大產權房，其中包括70年產權、50年產權、40年產權三種。一般小產權房分為這三類：一是在集體建設用地上建成的，即宅基地上建成的房子，只屬於該農村的集體所有者，外村農民不能購買；二是在集體企業用地或者佔用耕地違建設的房子；三是各類農業園或養老院的別墅。

小產權房與大產權房的區別

一、小產權房

①小產權房的房產證由鄉鎮頒發，個人並沒有實際的產權。

②個人想要轉讓小產權房，必須在購買滿五年之後才能夠進行。

④購買小產權房之後，若要再轉讓，必須補交土地出讓金，否則便不能夠上市交易。

二、大產權房

①大產權房的房產證由國家頒發，被國家認可和接受。

②職工可以自由或轉讓大產權房，沒有時間上的。

④購買大產權房之後，購買者可以自由進行使用、或轉讓，不用補繳任何費用。

買小產權房的風險

1、缺少“五證”

如果沒有“五證”是不能辦理房產證的。沒有產權，不受律的保護。

2、拆遷難補償

只要依辦理了審批手續，它就是合建築。但也不排除那些在規定範圍以外的違章建築，如果和國家的規劃相沖突，還很有可能被拆除，而且業主也不會得到拆遷安置補償。

3、質量難保證

這些房屋價格便宜，房屋質量沒人監督，一些開發商為賺錢會偷工減料，存在安全隱患。這類房屋一般由土地所在村開發，除了房屋質量和房屋售後保修難以保證以外，入住後的物業管理也極容易出現問題。

4、小產權房不能抵押或者上市轉賣

由於沒有正規的產權證，小產權房不能作為抵押或上市專賣。這些都是購房者在購買小產權房需要注意的地方。

5、小產權房不能抵押貸款

小產權房不能在房地產管理部門登記備案，所以不可以辦理抵押等他項權利，沒有他項權利就相當於沒有合的質押物抵押到銀行，銀行貸款就無批覆，這意味著你需要一次性付款買房。

小產權房存在的一個重要原因就是它的價格非常便宜，給很多無力買房但又有住房需求的人提供了一條買房捷徑。但購買這類房屋得不到法律和政策上的保障，存在著較大的風險，因此，購買這類房屋一定要謹慎。

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現在經常有人在問，應不應該買小產權房？而總結起來，那些想買小產權房的原因，大概可歸納為以下三點：

1.沒有購房資格；

2.小產權房比商品房價格便宜得多；

3.寄望未來拆遷，能獲得大筆賠償金額。

什麼是小產權房？

小產權房並不是法律上的概念，它只是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。是指在農民集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發的，所以叫做“鄉產權”，又叫“小產權”。

鄉鎮政府發的所謂小產權房產，實際上沒有真正的產權。這種房沒有國家發的土地使用證和預售許可證，購房合同國土房管局也不會給予備案，所謂產權證也不是真正合法有效的產權證。

小產權房有哪些型別？

1.通常意義上的小產權房：佔用集體用地或耕地違法建設，將農民集體用地使用權流轉，用於商品住宅開發的違法建築。（這個是最常見的）

2.限制銷售的小產權房：在政府劃撥或出讓的土地上，不按規劃功能開發或使用，並將限制銷售的房屋直接在市場上銷售，具有產權糾紛的不完全產權房。

3.軍產房：在軍隊享有使用權的土地上進行商品房的開發，之後賣給軍人以外的地方居民，俗稱“軍產房”。

4.部分二手房：一些二手房還沒辦理徵地手續及欠繳土地出讓金就進行交易，該類房屋的買賣合同會被視為無效。

小產權房的特點？

相對於“大產權房”，小產權房的特點還是十分明顯的：

1.價格優勢明顯：小產權房建設在集體土地上，這些集體用地的地理位置相對偏遠，一般位於城市郊區或遠郊區，本身土地價值較低。最重要的一點是，無須繳納國有土地出讓金和相關稅費，於是土地建設成本極低。

2.產權不完整：國家不承認並不予辦理小產權房的過戶登記手續，也不能上市交易。並且，依照相關法律法規規定，小產權房買賣合同屬於無效合同，並不受《合同法》的保護。既無法律保障，也不可以上市交易。嚴格上來說，小產權本質上是無產權。

3.不合法性：小產權房建設在農村集體土地之上，與國家現行的土地管理法相違背。農村集體土地使用權是該集體組織成員的專有權利，是不能出讓、轉讓的。目前利用農村集體土地建造房屋出售給城鎮居民的行為是違法的，小產權房購買者獲得的鄉鎮產權或村集體組織相關證明檔案並不具有法律效力。

4.法律風險大：小產權房在房屋質量、物業管理、配套設施、水電煤氣等方面都可能存在問題，更重要的是，購房者從鄉鎮或村委會獲得的所謂房屋“所有權”不能正常行使，在轉讓、繼承、抵押、拆遷補償等方面均會受到較大的限制，相關權益難以得到保障。

小產權房的最新政策

根據中國《土地管理法》的規定，農民集體所有土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設。而農村宅基地屬集體所有，村民對宅基地也只享有使用權，村民將房屋賣給本村以外人員的買賣行為不能受到法律的認可與保護，也不能辦理土地使用證、房產證、契稅證等合法手續。

《關於農村集體土地確權登記發證的若干意見》規定，“對於借戶籍制度改革或擅自透過‘村改居’等方式非法將農民集體土地轉為國有土地、農村集體經濟組織非法出讓或出租集體土地用於非農業建設、城鎮居民在農村購置宅基地、農民住宅或‘小產權房’等違法用地，不得登記發證。”

看到這裡，你還敢買小產權房嗎？可能還是會有大膽的網友，認為“法不責眾”、“人多力量大”，覺得多人一起購買，在拆遷或賠償時，可以一起抱團，跟發展商或政府談判。然而，事實是怎麼樣呢？小產權房一旦涉及到拆遷賠償等，原來的房主會以私下買賣不合法為由，要求全額得到拆遷賠償，而買家很難得到補償，風險很大。

綜上所述，無論是宅基地轉讓還是小產權房買賣都具有較大法律風險，大家務必謹慎對待。若是集體經濟組織內成員間互相轉讓，也應該給自己敲響一個警鐘，避免因拆遷或者其他情況致使自己遭受經濟損失。