投資商鋪有兩個目的，一個是收取租金，另一個是坐等商鋪升值賺差價，這些租金的高低其實跟商鋪的升值預期是有很大的關係的，通常情況下租金越高，這表明商鋪升值的空間越大，反之，如果租金越少，商鋪升值的空間就越小。

通脹情況下，商鋪的租售比在1:250以內是比較合理的。

租售比簡單來說就是每平米每個月的租金除以每平米的房價，按照國際標準，租售比在1:250以內是比較合理的，這意味著光靠租金收入20年左右能夠跟房價持平，如果租售比高於1:200，那說明房價升值的空間比較大。

比如一套50平米的商鋪，買入價是100萬，每平米售價是2萬塊錢，那按照國際通用的標準，一個月的租金需要達到4000塊錢才是比較合理的，不過每個月的租金大約4000塊錢那麼說明市場需求相對比較大，商鋪有一定的升值空間，如果租金小於4000塊錢，那說明市場需求相對比較小，升值空間有限。

但是考慮到現在很多人投資商鋪都是通過按揭貸款來買，所以實際購房的成本要比房價本身高出很多，比如同樣是100萬的商鋪，如果首付30萬，貸款70萬20年，利率5.39%，等額本息還款，那購買商鋪總共付出的成本是30萬首付+114.5萬的貸款本息=145萬左右。

如果把貸款成本計算在內，按照1:250的比例標準，那同樣是100萬的商鋪，1個月的租金至少需要達到5800元以上才值得投資。

再來看一下150萬的商鋪月租金4000元是否合算。

150萬的商鋪，一個月的租金只有4000塊錢，如果你這150萬是全款買的，那租售比等於1:375，這個租售比遠比國際認可的標準低。每月4000塊錢的租金，這意味著你需要31年左右才能夠回收購房的成本，這個成本回收週期太長了明顯是不划算的。

如果你這150萬的商鋪是通過貸款購買的，首付45萬，貸款105萬20年期限，利息是5.39%，等額本息還款，那你的貸款成本大概是172萬左右，再加上首付，你總共的購房成本是217萬，如果每月的租金仍然只有4000塊錢，這意味著租售比將達到1:542，這樣你需要45年才能夠回收成本，這個明顯是非常不划算的。

所從整體來說，如果150萬的房子一個月的租金只有4000塊錢是不合算的，你只需要計算一下150萬潛在的機會成本就知道了。

目前市場上有很多投資渠道，比如存款，銀行理財，信託，基金，股票等等。我們就按最笨的一種方法，150萬在銀行購買三年期的大額存單，按照當前大額存單利率4.18%計算，而且複利計息，那麼21年之後，你150萬的存款將會變成343萬左右，淨收益達到193萬。

這意味著同樣是投資，如果你這150萬是拿去投資商鋪，21年之後你還沒有拿回本金，但是你拿去購買大額存單已經獲得193萬的淨利潤，所以哪個更划算一看就知道。

當然，如果未來商鋪升值空間比較大那就另當別論。

我們以21年投資期限為例，如果你150萬購買的是銀行大額存單，那21年總共獲得193萬的淨利潤，本息累計是343萬。

如果你這150萬購買的是商鋪，按照每月4000塊錢的租金計算，未來租金以每年2%的幅度在上漲，21年時間總共的租金收入是124萬左右，這意味著想要跟購買大額存單持平，150萬的商鋪必須上漲到219萬才可以，這就要求未來21年之內，你的商鋪必須每年保持2%以上的增速才有可能達到這個標準，如果你的商鋪價格每年能夠保值2%以上的漲幅那即便租金相對比較低，但是你的商鋪仍然是值得投資的。

但是按照150萬的售價和4000元的租金租售比來看，我認為這樣的商鋪未來的升值空間不會太大，基本上不可能保持每年2%以上的漲幅，具體能不能夠維持1%以上的漲幅我覺得都是一個未知數，所以我不建議大家投資類似的商鋪，除非你的租金能夠漲到6000塊錢以上。

150萬的門面房，一個月租金為4000元，一年租金為4.8萬元，回報率相當於只有3.2%。這樣的鋪子是根本毫無投資價值，甚至入手以後還會面臨空鋪，出手難的問題。

要知道，目前市面上的無風險大額定存都能夠達到4%左右的收益，並且那些民營銀行的3年期以上定存，還可以達到5.5%~6%的無風險收益。你覺得這個3.2%的商鋪投資有必要嗎？

商鋪的投資主要看的就是租金回報率，而不是它的升值率，因為商鋪投資裡的交稅模式與住宅不同。其中的增值稅佔比非常高，所以意味著你的商鋪升值越大，你繳納的增值稅就越高，導致了你的升值受益就越低。

所以，買商鋪，就看租金回報率合不合格，在看地段優不優質！

（一）目前普遍的商鋪租金回報率在3%~6%左右，跑不贏通脹，甚至還跑不贏一些定存和理財產品。這類的商鋪主要集中在三四五線城市，投資的門檻低，少則幾十萬，多則上百萬即可。但是租金收益非常低，不值得投資，屬於不合格商鋪。

（二）7%~10%租金回報率的商鋪基本都是合格的鋪子，因為跑贏了市面上大部分的理財產品收益，並且能夠抗通脹。不過這類商鋪的投資門檻非常高，主要集中在一線、新一線、強二線等城市，少則幾百萬，多則上千萬。需要耐心等待這樣的鋪子出現，大部分都是新鋪，同時，他們也被稱之為合格的鋪子，看到了可以投資。

（三）10%~15%的鋪子。這類鋪子非常稀有，主要集中於強一線和新一線的市中心地帶。並且大部分這樣的鋪子都是一個只租不賣的模式，基本都是內定或者開放商用來送“大客戶”的。如果你有這樣的關係可以拿到這樣回報率的鋪子，記住，別錯過。我們稱之為非常優質的鋪子，極其稀缺，屬於極品！！

所以，綜合來看，你的商鋪回報率只有3.2%的收益，你也就放棄吧，沒必要花150萬讓自己受罪，並且不合格的鋪子未來出租和脫手都是一個嚴重的問題，得不償失！

投資門面房，位置是核心，回報率是重點。總投資150萬，月租金4000元，年租金4.8萬，年租金回報率3.2%。僅從回報率來看是非常低的，沒有投資價值；再從總價、回報率、市場行情推測，位置應該也不理想，未來增值的空間很小。

現在銀行三年期大額存單的年利率也可以達到4.18%，還有按月付息的，每年可以輕鬆到手6.27萬元；如果選擇民營銀行五年期存款，按照5.5%左右的年利率，則收益更高；甚至三年期國債的利率也能達到4%。很顯然，投資門面房如果連銀行基礎性儲蓄的收益都跑不贏，是非常不划算的。

40年的土地經營權，僅回本時間就需要31.25年，這還沒有考慮中間可能出現的斷租期以及租金下浮波動，顯然更不划算。

如果這150萬是自己一次性拿出來的還好些，需要使用部分貸款的話，比如首付75萬，貸款75萬，即便按照商品房的基準利率來計算，10年期月供也接近8000元，何況門面房的貸款利率高多了，在基準利率基礎上還要上浮10%，每月4000元的租金顯然無法覆蓋月供，另外每月要再掏4000多元供貸，則年租金回報率更低，回本時間超過40年。

對於門面房投資來說，15年時間內回本，7%的年租金回報率，是門面房的及格分數線，有貸款的情況下，甚至接近及格界線的6%的回報率也還能夠勉強接受，3.2%的回報率顯然太低了。

投資都是以盈利為目的，希望獲得更多的回報，不能賺錢，甚至存在虧本風險的投資不如不投。在過去房價上漲週期內，投資房產獲得的回報遠遠跑贏銀行儲蓄和通貨膨脹；市場進入平穩期後，很難再出現漲幅超過10%的牛市行情；而房價一旦進入下降週期，繼續投資不僅賺不到錢，還有可能跟隨商品房價格一同下降。

總價150萬的門面房擺在一二線城市可能情況好些，如果放在居民收入普遍不高的三四線以下城市，能夠一下子拿出150萬的人應該不會太多；加之門面房的過戶費用非常高，還要另外繳納契稅20多萬，幾乎是5年多的純租金收益，門面房的流動性就被鎖死了，今後想找人接手很難，有被套牢的風險。

在進入網路經濟之前，投資門面房依靠租金收益和自身增值的確是可以賺錢的， 現在網購消費已經被越來越多的人所接受，併成為社會主流消費方式，傳統零售業所依託的坐商模式已經不能適應時代潮流變化。在整體經濟下行壓力加大的大環境下，實體店正面臨前所未有的壓力和挑戰，生意越來越難做，租金收益是不穩定的。

新建商品房都會自帶商業配套，商街和購物商場不斷增多，門面房的經營範圍已經被壓縮在5～10分鐘路程的消費圈內，實際處於產能過剩狀態。產能過剩和利潤下滑，最直接反應就是房東的租金收益得不到保障和門面房的增值空間被壓縮，對投資者來說是兩道無法解決的硬傷。

因此就總體而言，這間門面房沒有投資價值。手握資金不僅可以保持資金流動性，短期內選擇沒有風險的銀行儲蓄，還可獲得持續穩定的收益，雖然跑不贏通脹，起碼能夠保證本金不會損失，儘量減少通脹造成的貨幣貶值；長期則可以根據投資環境的變化，選擇更加理想的投資專案。

首先150萬買門面房，你擁有一處固定資產，房產有唯一性，保值增值性，難以毀滅性，而4000塊錢是你通過房租產生的收益，收益是會不增加的，商鋪會隨著貨幣的不斷膨脹而大於你當時購買的總價，租金也會隨著時間推移不斷增加，所以我認為有150萬，還是應該置辦房產。

150萬，月租金為4000元，年回報率相當於只有3.2%。這樣的鋪子投資價值不大，如果位置不對，還面臨著出租不出去的情況。

商鋪的投資主要看的就是租金回報率，商鋪升值潛力比住宅差很多，不好轉手，轉手且稅費很高。

因此，買商鋪，就看租金回報率，好不好出租。首先現在商鋪很多，而且倒閉的也很多，隨著電子商務的開展，普通的鋪子很難有出租的高收益，所以投資商鋪一定要擦亮眼睛。

對於一些綜合體商鋪不能光看宣傳，要觀察實際的回報率，還有租金是否按時支付給你，否則買了鋪子租不出去，或者租出去拿不到錢，那就麻煩大了，朋友就有遇到這樣的情況，統一出租，商鋪運營很厚，開發商就是不給租金。

1，目前普遍的商鋪租金回報率在3%~6%左右，跑不贏通脹，不值得投資，屬於不合格商鋪。

2，7%~10%租金回報率的商鋪基本都是合格的鋪子，因為跑贏了市面上大部分的理財產品收益，並且能夠抗通脹。這種看到了可以投資。

3，10%以上回報率的鋪子。這類鋪子非常稀有，遇到的話千萬不要錯過。

因此，你的只有3.2%收益，收益率比銀行理財還低，且鋪子以後出租和脫手都是一個問題，理性上不划算。

如有問題，可以關注交流。

分情況而論

如果是150萬一次性付清，最後得到的是一個固定資產 ，可以

如果150萬需要首付75萬，在貸款75萬，商貸是10年，僅從貨幣角度來看不是很划算。

150萬 現在資本市場8.3%的年化

投資150萬商鋪租金每月4000元，這個投資是很正常的，商鋪的價格會隨著社會發展慢慢提升自身價格，以後商鋪的價格會超過當時購買價，每年租金48000元這是另外收益。如果150萬存入銀行每年的利息6—7萬，過幾年存入的錢再加上利息都不一定能買到以前150萬的商鋪。