LPR定價基準轉換，是指根據人民銀行〔2019〕第30號公告，借款人將原合同浮動利率的定價基準轉換為LPR，或轉換為固定利率。

一、定價基準如何轉換

簡單地說，就是你現有的房貸利率，以前是跟著基準利率上下浮動的，公式為：房貸利率=基準利率×（1±浮動比例）。

根據公告你有兩種選擇：

如選擇轉換為固定利率，在剩餘的合同期內，你的房貸利率將保持原利率固定不變。

如選擇轉換為LPR，公式為：房貸利率=LPR+加點。

舉個例子，假設你現在的房貸利率是基準利率上浮15%，也就是4.9%×（1+15%）=5.635%。

按照上述公式，加點=5.635%-4.85%=0.785%，其中4.85%是2019年12月的LPR利率。以後LPR調整了，你的房貸利率跟著LPR調整，這個加點是固定不變的。

二、怎樣選擇比較有利

4月20日，5年期LPR年內第二次下調，為4.65%，比2019年12月20日下降了20個基點。在新冠疫情導致經濟下滑的大背景下，預計央行將持續降息降準，保持市場流動性，刺激經濟復甦。可以預見，在未來三五年內，LPR將繼續下調。

在這種趨勢下，將房貸利率轉換為LPR是比較有利的。這是因為，轉換後房貸利率=LPR+加點，而加點固定不變，因此隨著LPR進一步下調，你的房貸利率也會跟著持續下降。

但如果有些人原來的貸款利率很低，由於利率不可能長期處於下降通道，長期看還會有上漲週期，這種情況若選擇固定利率，可能比轉為LPR更加合算。

因此，LPR和固定利率如何選擇，應結合個人的具體情況綜合考慮。需要提醒的是，選擇機會只有一次，選好了就不能改變了。

LPR後面的利率定價機制以及最終市場加成機制背後其實是有豐富的內涵的，首先LPR隨行就市一年一定價，這樣銀行不會受困於央行的基準利率有錢賺不到或者貼息給投機分子。

另一方面也打破了剛兌的基石，剛兌是雙刃的，一個是被動剛兌一個是鐵定收益，對意圖無風險套利的玩家是非常不利的，打破剛兌是雙邊打破，不僅僅指收益率兌付，第三就是讓央行甩鍋，央行沒辦法用一根利率準繩指引不同風險好惡的經濟行為，LPR解放了央行。

為什麼一定要解放央行呢？因為央行對的是總的盤子，不是一個簡單的房地產，畢竟大家還是要吃飯的，還是要搞經濟的，所以說使用LPR以後，未來的LPR怎麼走，那個是隨行就市的問題，但有一點是必須要說清楚的，它就是跟國家的標準利率就割裂開了，國家的標準利率是針對大盤子，長期來看應該會呈現出類似於美國那種聯邦基金利率的超長期的下行走勢，但這一切與LPR是無關的，也就是說整個經濟的大盤子要與房地產進行脫鉤，有可能國家的基準利率是往下降的，但是由於炒作市場的盛行，LPR反而往上漲，為什麼呢？因為這玩意是隨行就市的，基準利率往上漲並不會對LPR帶來一個伴隨性的效果，所以說未來是什麼走法，你要願意炒的話可以給你加兩倍，你炒上天的話甚至給你加十倍，都是有可能的，風險和收益並存嘛？所以你揩不到國家利率的油水。

房地產與經濟的大盤子脫鉤以後，今年又是全面小康，小康完成以後還要幹嘛呢？那肯定還是要搞經濟的，所以實體經濟還是要搞，央行這個時候已經不需要再擔憂對房地產的任何刺激問題，它可以放開手腳去降息，所以說央行一定要去搞LPR，對個人來講主要看你的折扣，如果你的折扣高倍數的話你可以和LPR掛鉤，如果一開始你的折扣比較低你沒有必要去轉換，你本來就很便宜，LPR它不一定跟著以後的基準利率下降的，因為LPR是銀行間市場一個在定價的一個利率跟央行本來就脫鉤了，不一定說呈現出網上所分析的這麼一個下降的效果，說白了各自不同的折扣率決定了是否選擇去掛鉤LPR，總的來說95折以下沒有必要。

現在關鍵的是對以後市場化利率的走向的判斷問題，目前市場大多數人會認為LPR會下降，但是要知道房地產貸款一般都是20--30年的，不能看一開始的好處，一開始是有好處，那10年後呢？20年後呢？對吧。