按照賬面資料算，這個商鋪的投資回報比很高了。

總價136萬，首付100萬，那麼貸款36萬，按照按揭10年，商業貸款利率上浮10%，那麼10年的貸款+利息大概是48萬左右。

也就是說這個商鋪的成本大概是100萬+48萬=148萬。

租金回報率為：年租金/成本*100%=12/148*100%=8.1%。

從賬面資料看，這個商鋪的租金回報率還是不錯的。

但判斷一個商鋪是不是值得投資有很多影響因素，包括地理位置，政府規劃，消費人群，購買力等。

總結：初步的判斷，你這個商鋪值得投資，但要仔細的研究商鋪的其他價值才能更好的判斷。

個人觀點，僅供參考。

總價136萬，年租金12萬。按照一般的計算回報率，這回報率是8.8%，這很不錯的回報，應該並且值得購買。

購買商鋪的目的是什麼？當然是回報了。只要有回報，並且回報更高，那就可以購買。

但我有一點疑問：這租金回報率是怎麼計算的？

是否值得購買，應該分二種情況：一種情況是沒有交房，是期鋪；一種情況是有商家在經營，是現鋪。商鋪不同狀況，購買風險不同。

期鋪就是開發商還沒有竣工的商鋪。這種商鋪計算年租金就沒有任何意義。

這時候的商鋪沒有商家經營，周邊的業態和消費購買力都不能確定，怎麼來計算租金呢？顯然不合適的。

期鋪的租金只有一個推斷，根據周邊租金行情來分析，租金有可能高也有可能低。而這租金的判斷，是開發商（或者叫甲方，有些商鋪並不是開發商自己在賣，而是委託的其他公司銷售，叫甲方）為了讓更多的投資人購買，這把租金會提高很多。本來租金只有80元/平米，開發商會說租金可以達到150元/平米。你如果不做調查，那你很有可能被這麼高的租金迷惑，就有可能接受。

期鋪計算租金沒有實際意義，你這12萬元的年租金也是不太準確的，購買存在風險。

現鋪是已經有商家經營，並且是實實在在的租金，可以選擇購買。

雖然有商家經營，但你還要了解商家的背景。如果商家是一家初創業公司，有可能在租賃商鋪的時候，沒有太多的經驗，租的商鋪遠遠高於商鋪實際租金。

如果經營只有三五個月，說明商家的經營還不成熟，這麼高的租金，商家是否存在風險。如果商家不能支付這麼高的租金，再經營幾個月，商家有可能就會撤退，你又要找商家來租賃。

如果商家是一家成熟的大型連鎖企業，這樣的商家有嚴格的商鋪選址要求，說明是一個優質的商鋪，商家有較高的經營管理經驗，這樣的租金是經過公司領導層深思熟慮考慮的結果，那你這租金就是真實的，購買這樣的商鋪就不存在太大的風險。

從以上兩點分析來看

我覺得首付款和按揭貸款並不是這個問題的核心問題，最大的風險是租金是在什麼狀況下計算出來的。沒有計算依據，拍腦袋想出來的租金，就存在較大的風險。

商鋪投資存在較大的風險。投資的好，你就能賺錢；投資的不好，你就要承認失敗。

商鋪與住宅是有區別的，住宅的價格是根據整個市場來定價的，商鋪是根據未來商鋪賺錢多少來定價的，或者說是根據小環境的人流量決定的。所以

都是商鋪，價格有高有低。一個商鋪136萬，應該說總價不高，問題是年租金12萬是如何計算出來的，可靠性有多少，因為這個預估值決定了你的商鋪值不值得買，如果年收益達不到12萬，保守估計偏離值有多大，這樣去評估看看值不值得。

1、先搞清楚年租金12萬的資料是否可靠，是開發商給你的資料還是你自己根據周邊商鋪的租賃情況得到的結論。

2、如果是開發商給你的資料，最好去周邊實地考察一下，確認同等地段、同等面積的商鋪租金，就算同地段，不同的商業綜合體的租金也是有差別的，因為商業體吸引客源的能力不同，這個差距可能體現在服務能力和商業綜合體的結構上，比如萬達廣場可能就比當地的商場更吸引人。

3、如果是確切的資料，而且近幾年沒有租金下調的可能，這個商鋪就具備投資價值了，正常情況下，租售比（年租金/總房款）小於30就具備投資價值，你這個已經小於15。

商鋪主要還是看一個投資回報率，以及出租率，能夠滿足這兩點的商鋪，其實就是值得投資的！而對於一家合格的商鋪來說，我認為起碼要有7%以上的回報率，如果沒有達到這個回報率，其實從某種意義上來說就是不值得持有的！

道理很簡單，商鋪看的是租金回報率，而不是本身的升值，因為買賣商鋪所需要花費的稅費太高了，導致商鋪升值後的收益會大大減少，因此租金回報率才是最直觀能夠體現商鋪價值的資料！

而對於目前上面上的理財來說，低風險的已經可以做到5年定期6%，那麼如果一個商鋪連這個6%的收益都跑不贏，還有投資的必要嗎？事多，投入資金大，後期還要承擔租不出去的風險，還不如投資理財！！

接著你就要考慮以下幾點問題：

1.你的商鋪是包租形式的還是可以自營的，如果是包租形式的，那麼這個12萬的年租金也是有水分的，甚至千萬不要參與包租形勢的商鋪，裡面貓膩太多！

2.能否重餐飲，目前電商對於實體的打壓非常嚴重，只有消費類和餐飲類的出租率和租金回報率加高，所以一定要優先買入可以重餐飲的商鋪！

3.商鋪的年租金8%的回報率是個別現象還是普遍現象，你可以打探一下週圍的商鋪，如果都是這個租金回報率，那麼就是正常的，合理的！如果周圍都是4%-5%，而只有你的是12%，那麼這種租金回報率就是暫時的， 不正常的，租客很有可能會中途毀約走人！

4.要注意觀察的是，商鋪的周圍出租率如何，如果是大部分的商鋪都已經租掉的情況下，那麼就是安全的！但是如果僅有幾家出租，其他的空置率達到了50%以上，你的商鋪就是有風險的！

5.最重要的就是查明產權明晰，如果是二手的商鋪一定要產權清晰，沒有太多問題！

最後我想說的是，136萬的商鋪有這個租金回報率，真的是非常高，現在好的商鋪非常難找，甚至門檻都非常高！我自己有兩套商鋪，一套在上海，一套在松江，現在都是300多萬的價值，當初買的時候也是200多萬，租金回報率才7%個點！而你100多萬的商鋪就有8%多點回報率，真的是天上掉下的美事恭喜你，如果我說的以上五點都沒問題，那就安心買下吧！但是如果其中有問題，一定要深思熟慮，調查清楚！！

租金20年內可以回本的就是有投資價值，前面幾位朋友說的都挺好的，一定要看看這是虛高的房租還是成熟穩定的收益

總價136萬商鋪首付100萬、貸款36萬，10年期利息合計146164.80元，若再考慮貸款部分的本息是按月支付，則回報率達到10%（不包括租金逐年遞增及商鋪可能產生的增值部分），回本時間不到10年。單純從租金回報率來看，已經遠遠跑贏通脹及保本型理財產品收益，這樣的商鋪值得投資！

不過，還需考慮以下幾個問題：

1、商鋪的核心價值在於周邊人氣，如果周邊人氣旺盛，商家生意都非常好，都能賺到錢，就會形成良性迴圈，未來租金逐年遞增不是不可能；如果周邊冷冷清清，商街沒有形成整體氣候，人氣很差，其他商鋪租金低廉，生意很慘淡，或者很多商鋪長期租不出去，單個商鋪租金高也是不能買的。

2、如果是自己找的租戶，年租金12萬，回報率10%，這樣的商鋪當然有投資前景；如果是開發商返祖鋪就不好說了，開發商開出的年租金，已經遠遠超過市場平均年租金回報率，要麼是口頭承諾，要麼讓你與第三方簽約，裡面貓膩太多，一旦開發商無法兌現承諾跑路，想要維權很難，可能出現租不出去、賣不掉的問題。

3、如果租戶有豐富的從商經驗，今年出你12萬租金，明年還能出你12萬租金，那當然很不錯；就怕租戶是個剛入行不久，缺乏營商經驗的年輕人，不懂得市場的殘酷性，冒冒失失的高價承租，結果沒營業幾天就轉讓，接手的人做不了多久再關門，那就會出現斷租期，不僅租金收益沒有保障，銀行本息還要還，是件很麻煩的事情。

4、目前很多商鋪租金回報率普遍都在3%左右，回報率能達到7%以上的才算合格商鋪。你的商鋪租金回報率10%，不能說沒有，但非常少見。這樣的商鋪如果不是透過特殊途徑購買，開發商絕對不可能以這樣的價格賣給你，否則早就一搶而光。因此，還要看你的購買途徑。

現在投資商鋪和投資房子一樣，不像以前坐著吃房租就可以了，畢竟會升值。但，現在不行了，不但升值的空間小而且也不像以前一樣那麼好租。

小靜認為，現在買房子和商鋪要看是不是自己用，不是自己用盡量不要投資。

如果想投資就要看下這個店鋪這個店鋪周圍的出租率怎麼樣，如果出租率低於90%的話，那小靜建議題主要好好考慮下。

再就是買商鋪儘量不要買商場類店鋪，如果要買一定要買有實力的，要不然很容易成為“鬼城”。

希望小靜的回答可以幫助到你。

如果租金能夠穩定獲取，而不是一些開發商為了銷售商鋪的承諾，可以入手。

總價136萬，首付100萬，年租金12萬，租金年化收益率為8.8%，這個租金收益率相當高了。

首付100萬，貸款36萬，這兩項的資金成本按照上浮房貸基準利率上浮10%計算，資金成本利率5.39%

2000年全國商鋪銷售平均價格為3260.38元/平方米，2017年全國商鋪平均價格為10323元/平方米，17年間上漲3.16倍，相當於2000年100萬房子，2017年值316萬，年平均收益為12.7%。

如果過去買商鋪，按全國商鋪升值的的平均情況，租金年化收益率8.8+商鋪升值率12.7%-資金成本5.39%=16.11%。對未來房價走勢，過去M2平均每年的增長率在15%以上，比GDP的增長率高，只要貨幣保持現在的發行情況，肯定是升值的。如果題目的租金收益率有保障，可以考慮入手。

這是一個非常值得投資的房子，可以迅速拿下，要確保的一點就是，你買這個房子，100%的產權，100%的收益是真實的，而且商鋪可控，擁有實體商鋪，不屬於產權商鋪，才可以投機，如果真是這樣的商鋪，個人建議是這樣的商鋪，建議使用最大的槓桿，可以做到100%以上的收益。

如果你首付100萬，使用的本金過多，可能就沒有那麼高的收益率了，其實很簡單，每年租金12萬，理論上全款136萬，11年的時間，就能全部回本，相當於年收益率9%左右，你若按揭，最多隻能做到8%左右的收益率，因為你用的本金大，倘若最大限度的使用槓桿，就會是另外一個結果了。

假如136萬的商鋪，可以按揭一半，68萬，你用68萬首付，就可以拿下這個商鋪，68萬按揭十年的時間，每個月的還款額是7200塊，每年的還款額度是85000塊，而你一年的收益，12萬，還有35000塊錢的盈餘，十年後這個房子，價值136萬，相當於你用68萬，賺了68萬，打到100%的收益，而每年你有35000的純收益，十年35萬，相當於你的這個房子的收益率，達到了150%以上，而你使用的本金只有68萬，這樣的收益率，你覺得怎麼樣？

如果你有100萬首付，36萬按揭，總共買下這個房子應該是146萬左右，需要完全收回投資，需要12年左右，大概8%左右的收益率，12年後，你只賺了46萬，你用的是100萬的本金，收益率只有50%左右，想一想是什麼概念，突然間明白點啥沒有？

這個鋪子完全可以買，但是你一定要了解周邊商鋪的實際租金多少，有的開發商，為了賣掉商鋪，以高回報率吸引客戶，過了幾年，估連租金都收不到。

你虧大發了，這種鋪子怎麼才買到一個！

為啥房東非要別人賺錢，自己不賺呢?

換個角度想想，如果這個商鋪是你的，這麼高的收益，你願意賣？

有咁大隻蛤乸隨街跳？小心陷井！！！！！！！！

現在大多數商鋪買下來都是詐藥，租不出去馬上就壓力山大。

你付了100萬後租金不知道還能收到不

別做夢，商鋪這個收益率是不可能的。

我要有136萬我做理財，9-11的收益。

我要是沒有136萬貸款買商鋪，以租養貸

有人租還可以，無人租時，不毬昨樣。