答客戶:

物業做法是違法的!!!

♚物管佔用小區公共區域作為對外收費停車場不合法。侵犯了小區業主的建築物所有權。

業主對建築物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利不履行義務。

業主轉讓建築物內的住宅、經營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一併轉讓。

第七十三條 建築區劃內的場所歸屬

建築區劃內的道路，屬於業主共有，但屬於城鎮公共道路的除外。建築區劃內的綠地，屬於業主共有，但屬於城鎮公共綠地或者明示屬於個人的除外。建築區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬於業主共有。

針對小區公共區域被佔用做收費停車場的問題，小區業主有權向當地房屋管理部門投訴，督促物業整改。

（一）制定和修改業主大會議事規則；

（二）制定和修改建築物及其附屬設施的管理規約；

（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；

（四）選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人；

（五）籌集和使用建築物及其附屬設施的維修資金；

（六）改建、重建建築物及其附屬設施；

（七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。決定前款第五項和第六項規定的事項，應當經專有部分佔建築物總面積三分之二以上的業主且佔總人數三分之二以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經專有部分佔建築物總面積過半數的業主且佔總人數過半數的業主同意。

小區停車場產權歸屬主要有三種，一是列入公攤面積被分攤，屬小區全體居民所有，不能出售但收入歸小區居民所有。二是開發商獨立建設，可出售但必須是本小區居民。三是強制配套的人防工程，平時收入歸投資者所有。但不管什麼屬性，把小區停車場搞成對外停車場實在不該，嚴重影響小區安全和生活質量，如果購房前已明確告知，購房者應三思是否接受。如果把小區空地改成對外停車場，更是嚴重侵害居民利益，那就該換物業公司了。

（1）小區地上停車場屬於全體業主共同所有，在房價的公攤裡面支付了這個成本，業主支付物業運營管理費停車！（2）地下停車場如果沒有特別規定那是屬於國家所有，但如果購買土地時候開發商跟政府簽訂有特別條款，地下停車場是可以經營的，同時也可能存在的情況是，開發商把開發地下停車場的成本也分擔給業主了，那麼就應該是業主也有份，物業管理公司無權單獨經營獲利！

總體上來說，車位可以地簡單分為兩種，一種是能辦出產權證的，另一種是不能辦出產權證的。所以在大家購買車位的時候一定要擦亮眼睛瞭解清楚，你簽署的是《機動車位購置協議》，還是《車位租賃協議》或《使用權轉讓協議》。 常見的不能辦出產權證的車位也可以地簡單分為兩種。一種是已經列入公攤面積的車位。只要列入了公攤，從法律上來說就屬於不能辦出產權證的車位，因為是全體業主共有。因此該類車位不可以購買產權但可以租賃。另一種是人防車位。 人防車位不同於其它車位，有著其特殊性。因為人防車位所佔的面積屬於人防工程，而人防工程又是屬於人民防空工程建設的，根據有關規定，國防資產屬於國家所有。此外，建設部相關條例已明確規定，作為人防工程的地下室不計入公用建築面積。因此，人防車位既不屬於開發商，也不屬於全體業主共有，該類車位也不可以購買產權。 那人防車位可不可以進行租賃呢？根據目前的司法實踐，對人防車位的租賃主要有兩種觀點: 觀點一、部分法院認為，任何單位和個人無權出售和轉讓人防工程的產權和使用權，轉讓人防工程車位的行為損害了國家利益和買受人利益，即使雙方簽訂了車位使用權轉讓協議，該協議也是無效的。 觀點二、按照“誰投資誰受益”的原則交由開發商開發管理的，開發商可以透過租賃人防車位獲得租金，但使用人防工程必須辦理登記手續。 因此，如要租賃人防車位最好先取得人防部門的許可。而且，租賃人防車位存在著因戰爭、自然災害等不可抗力導致該車位被政府部門無償徵用的可能性。 最後，大家在約定租賃期限還要注意，依照《合同法》第二百一十四條規定：“租賃期限不得超過20年。超過20年的，超過部分無效。

反對!個人認為，如果業主委員會代表業主授權物業開發利用園區多餘停車位經營，收費專案需公示，收入歸全體業主所有。