疫情跟房地產無關，即便沒有今年的疫情，房地產行業也不行了。

中國房地產發展幾十年了，一個行業的興衰歷程是有規律的，當前中國城鎮居民住房總量已能居住45億人了，嚴重過剩，供大於求，房價泡沫太多，由此導致的房價下跌及銷量下滑是情理之中。按經濟規律判斷，中國房地產已是夕陽西下了，幾乎走到了盡頭。中國房地產最多再有五年時機，過後便是房地產大蕭條。一個行業不可能永遠興旺，一種商品更不可能永遠漲價。

提醒一下大家，開發商的銷售套路很多，各種噱頭也很多，要謹慎小心，有句古話說得好：無商不奸！

個人認為今年疫情過後，國家一定會保持各行各業穩定，所以作為經濟支柱產業的整體房價也會穩穩地，不會有太大波動。但二手房和一手房的價格影響因素不同，一手房除了受政策調控，價格由開發商來核定，二手房的成交價格直接由房屋產權人決定，定價可高可低，受個人因素影響較為明顯。二手房方面，目前在疫情蔓延期成交情況可以說是零，估計上半年的幾個月也不會有明顯增加，所以大機率會“量價齊跌”！！！分析如下：

從賣家角度分析，目前賣房的原因大致分為以下幾點：

1、置換，購買居住體驗感更好的社群

2、缺錢，著急用錢，資金週轉

3、自信，堅信自家房子值那個價位，靜候伯樂

4、試探，就想知道自己家房子值多少錢

從買家角度分析，選擇二手房大致分為以下幾點：

1、結婚，給未來媳婦兒和丈母孃一個家，恩..丈母孃很重要

2、學校，為了讓孩子接受更好的教育

3、方便，在市區工作，上班購物休閒娛樂，開心就好

4、受過傷，買期房的痛不用說，都懂得

最後總結：二手房買賣其實就是一場較量！

著急用錢，急需改善，賤賣。

著急入住，孩子上學，貴買。

房子在經過了14－16年的爆漲已經透支了未來至少10年的市場，那麼未來房地產將是慢慢迴歸理性市場。因為市場上除了一線城市基本都是供大於求，造成了二手沒人接盤的尷尬局面。加上中國老齡化的到來，年輕人喜歡往大城市跑，所以以後二三線城市的房價肯定會慢慢下跌的。但是肯定不會大跌，大跌人們就會斷供。損失最大的就是銀行。

未來二至三年房地產發展趨勢肯定是下行趨勢。

這是因為房價這些年非理性的迅猛上漲，已經帶來了嚴重的金融風險，造成了有可能引發金融危機的全部條件。

首先要明白的一點是，所有的購房行為本質上都是投資行為，因為購房本身是為了擁有固定資產的所有權，而這種所有權的擁有大部分人是透過信貸（槓桿）舉債的方式獲得的，舉債是透支未來消費的行為也就意味著投資。所以，也就根本不存在所謂的購房剛需，只有房產的投資者。

所以，房地產從開發商買地建房到投資者擁有房產的全過程，都是投資行為，也就是舉債行為。從這個意義上來說，房地產經濟就是以投資拉動經濟增長的模式。無論從開發商的開發端，還是投資房產的擁有端，都需要巨大的資金投入，才能確保房地產經濟的正常運轉，這就需要以通脹和信貸擴大作為其正常運作的金融保障。

當經濟發展模式主要靠投資拉動時，消費端就會受到擠壓。高投資客觀上就形成了高積累低消費，而擴大信用卡的發行在一定程度以透支消費的方式彌補了消費不足，同時也導致債務的進一步增高。

投資為主體的增長模式，是以犧牲市場為代價的。也就是說，投資比例的大幅度提高就意味著消費比例的大幅度下降，其結果必然是，生活保障外的消費會受到大面積擠壓，造成許多產品因銷量下降或無銷量而導致商業破產，商業破產必然導致生產廠家的破產，整個經濟結構開始趨向投資型結構，進而導致市場整體的疲軟甚至殭屍化。一個殭屍化的市場，就意味著這個市場已經失去了投資價值，資金外流也就成了必然。所以，我們會看到，房價越是虛高的城市，商店倒閉轉讓的情況越嚴重，資金外流也越多；最典型的就是深圳、長江三角洲等地，服裝、鞋帽、家電等企業從連年虧損到破產倒閉，許多廠商因市場購買力的喪失而搬遷，直到最近一些大型的外資企業也開始了撤資；之所以發生這種情況，根源就在於市場已經喪失了能支撐實體經濟的購買力（消費），實體經濟的投資已無利可圖。

如果房地產進一步無節制發展，房價繼續一路高歌，國內市場還會繼續萎縮而進一步殭屍化，外資也會進一步大量流失，市場蕭條勢必造成百業凋零房產獨秀；如果因此造成就業崗位大量減少，失業加劇，逆城市化浪潮就會來臨，其結果是房地產也會因失去投資而崩盤！

現在所面臨的嚴峻問題是，究竟是保市場還是保房地產，是降低投資提高消費還是繼續舉債狂奔。對此，國家的態度已經很明確了。事實也是如此，如果繼續堅持房地產經濟，就是堅持高投資的發展模式，為建房子而建房子，最終只能回到計劃經濟的老路上去，改革開放的成果將喪失殆盡！所以，國家才提出了穩外資，穩資本市場，強調市場在資源配置方面起決定性作用。這勢必要終結房地產經濟，使房地產真正成為製造商品的產業，就如同電視機、手錶的生產一樣，房價真正由市場決定。

2018年，不僅是房地產市場的轉折年，也是中國經濟的轉折年。

未來2一3年房地產的問題：我看還是考慮收房屋空置稅，控制人口與自然規律同步發展，過於開發過剩土地浪費資源，對不起子孫後代續後發展。再說主要經濟發展集中的城市，落後的地方人口依然嚮往經濟發展好的城市轉移，經濟和環境好的城市房價恐怕控不了房價格低。

如何判斷房價趨勢？解決高房價問題的良方。

回答這兩個問題， 首先要理清為什麼中國房價會這漲的這麼快和這麼高？

我認為是六大需求拉高了中國房價： 幾十年的改革開放，中國社會財富爆炸式地增長，因此社會的購買力也大幅增長，為房價的快速上漲埋下了伏筆。那麼是什麼原因使房產價格大幅上升呢？根據經濟學原理供需關係決價格，只有需求大於供給價格才能上升。我認為有六大需求拉高中國房價。簡述。具體：一是人口最多，住房需求就多；二是中國城市化程序，增加了對商品房需求；三是流,人口增加了對商品房需求；四是老城改造拆遷增加了對商品房需求；五是投資需求，對高房價漲起了推波助浪作用：六是投機需求，對高房價起了火上澆油作用。 如何控制或降低房價？這六大需求中投資和投機需求不是剛需，即不是解決老百姓住房必須需求，應是不公平和不合理 的，其結果是有錢人有多套房，而且再用房賺錢變的更有錢，而窮人買不房變的更窮，使華人住房問題更突出。如何解決此問題？向西方國家學習，如美國房屋產權人每年都要向政府繳不菲的房產稅。如50多萬元的房產一年要繳納近1萬的房產稅。中國也可以向產權徵收房稅，但不是對有家庭收房產稅，而是向多套房或房產多的人家庭徵收房產稅。即向人均居住面積較大家庭徵房產稅，人均居住面積較小則不繳，這樣公平合理。這部分稅收用於解決困難群體家庭人員住房。這樣房價必然會下降。

判斷房價漲跌趨勢的幾個重大因素。首先看國家宏觀經濟。國家宏觀經濟向好或平穩，房價不會下降。宏觀經濟如出現較大幅度下降，房價則必降。典型的佐證是2008年亞洲金融危機，中國經濟增速出現明顯下降，結果中國房價大跌。4萬億投資後，經濟增速迅速拉起，房價跟著快速上漲。二是國家房價政策調控力度。如同時出臺房地產稅和房產空置稅房價必降；三是本地區或本市經濟發達程度。如經濟發展較快，則不易降，反之則反之；四是該地區或市流動人口較多或呈流入較大增長態勢則不易降，反之則反之。

未來的兩三年，房價下跌已是鐵板釘釘的事了。大連率先發出“只准跌，不準漲”的調控政策，就是對中央政治局“房住不炒”的迴應。雖然限跌五個點，也開了個好頭。止漲，也要止大跌，讓其陰跌，下臺階式緩跌，才不影響國家大局。那些指望房價翻倍的人，該收心養性，獲利快逃吧？！

為大連“只准跌，不準漲”政策叫好！其實，在市場經濟下，政策是管不了價格的。“只准跌，不準漲”是充分調查了房子數量與需求才制定的，它說明了當前的房價遠遠脫離了價值，是富人壟斷資源，壓榨窮人的極端醜惡現像，必須踩剎車。“只准跌，不準漲”後，開發商會計算成本與利潤，決定是否再開發，如何再開發。而炒房客利潤嘎然而止，房子只有賣了才能實現投資收益，房源開啟，交易也就正常了。

未來2-3年，房地產行業會怎麼發展？

這是一個全民關注的話題，老百姓想著我該在什麼時候買房最合適？

行業大佬們想著企業該怎麼佈局、怎麼轉型？

地方政府也考慮什麼行業可以替代房地產帶來的財政收入？

那麼，未來2-3年，房地產行業究竟會如何發展呢？我從以下幾個方面來向大家簡單分析下我的觀點。

根據國家統計局資料顯示，2016年，商品房銷售總額為117627億元；2017年是133701億元；而到了2018年達到了149973億元，同比增長12.2％，再創歷史新高。其中，住宅銷售額增長14.7%，辦公樓銷售額下降2.6%，商業營業用房銷售額增長0.7%。

那麼房地產是否還會繼續保持行業增量發展呢？

顯然是不會了，房地產在未來5年內將即將保持在年銷售總額10萬億元以上體量的高位狀態，當然，這個體量目前還是沒有別的行業可以撼動的。

以前，大家有錢最大的投資就是買房，不管是解決自己居住，還是坐等房價升值，眼看著幾年翻一番的時代已經過去了，而未來房子的屬性更多的是單純的居住為主。

首先，政府不斷推出大量土地，用於建造各類廉租房、公租房。

以遠低於市場的價格向基層民眾提供解決基本居住的供應，在深圳等城市，預計未來這類房源的供應量將達到50%左右，價格也基本是商品房的半價。同時，減少商品房的土地供應量。

另外，對於商品房的嚴格調控，越來越科學有效。

房地產調控政策在很多一二線城市非常嚴格，而且調控的手段越來越科學，調控的頻率也越來越高。“穩地價、穩房價、穩預期、防風險，一城一策”，非常的系統管理政策，來把控房地產行業的發展方向和速度，規模。

高位：行業在未來5-10年內，將繼續保持10萬億左右的高位體量。

高頻：調控週期不再是之前大家認識中的3年一個週期，1年一個週期，而是會越來越短的週期，甚至半年、一個季度、一個月等，高頻次的出臺對應政策。

低幅：由於政策的主導，調控手段的科學有效，未來房價將不會出現大幅的漲跌現象，在一定小幅度範圍內的上下波動狀態，將是未來房價的一個常態。

分化：區域分化，將是未來房地產發展不容忽視的一個現象。資源越來越向頭部TOP級房企集中，區域越來越向一二線核心城市、中心城市、核心城市群、經濟圈、省會城市集中，他們將聚集和虹吸周邊三四五線城市更多的資源、人口、產業、金融等等。

未來買房，買房選擇一二線核心城市，遠離三四五線城市，將是一個分非常重要的買房指導意見。

平穩發展。不要大起大落。有些拿美國補貼的人在造謠，什麼房價要大跌，什麼政府不為民考慮。這些人就是跌到一元錢一平也不會買。大多數老百姓辛苦一世才買一套房。難道要跌致一文不值？

未來2-3年來看，我認為是一個一線城市和新一線城市的房價企穩反彈的階段，也是一個三四五線房價補跌回調的階段。

因為從目前的房價走勢來看，一線城市和新一線城市的回撥空間和速度明顯高於三四五線城市，而對於三四五線城市來說，還有許多地方的房價面臨虛高的窘境。

因此未來這樣的現象一定會改變。

要知道，一線和新一線有人口持續流入，甚至優勝劣汰的紅利支撐，並且在教育、醫療、配套，以及經濟的發展上都是領先於三四五線城市，甚至是世界上排名靠前的。所以能夠大量吸引剛需、改善和投資。

但是對於三四五線城市來說，他們的人口是淨流出的狀態，並且在醫療、教育，以及配套上不如先進城市。再加上前幾年的炒房潮，讓許多人購置了三四五線的房產，並且負擔上了大量的負債，這種供大於求的現象直接導致的就是目前三四萬線城市空置率較高，房價自然難以支撐。

而對於房地產企業來說，更是一個優勝劣汰的局面。

現在已經開始有幾百家房地產企業面臨倒閉，關門的現象，並且大部分的龍頭房地產企業也開始了清理槓桿，賣出大量劣質房產，甚至減少拿地的舉動。

可以看到，房地產的投資邏輯已經發生了改變。

中國未來的5-10年，並不是以房地產為主要發展經濟的推動力，而是以金融市場。朝著發達國家的資產配比去前行。

《2018中國城市家庭財富健康報告》指出，城市家庭住房佔比達到了77.7%，但在金融投資比重上，佔比僅有11.8%，股票投資比重僅有0.96%、基金投資比重僅有0.38%。

而目前國際上房地產和金融投資比例30比70，而美國的房產投資比例為34.6%，金融為42.6%。

可見國內城市家庭而言，對房產投資依賴度處於非常高的狀態，疏忽金融資產的投資力度，導致房產投資與金融資產投資失衡狀態。

這種比例一定會改變，那自然就是一個按住房價，引導資金進入金融市場的趨勢咯。

房子終歸是要回歸居住的房子

如果說房子還有那麼一點菸火味的話，那麼這煙火會就屬於需要房子來居住的人們。這煙火味不是開發商給的，也不是炒房團給了。是從房子需求者的三代的牙縫中擠出來的。

房子正從投機者炒作轉化為人們居住的真正需求。讓整個房地產看起來沒有那麼恐怖，普通人活著沒有那麼累。

未來2-3年房價在國家政策住房不炒的引導下逐步趨於理性，讓進城建設美好家園的人們都有個屬於自己居住的地方。

很多人在城市生存下來都是祖孫三代人心血的凝聚，才入手一套房子，當開發商和地產炒作者站在落地大窗前，看著來來往往的人們，心中不免有些洋洋自得，城中村的憤青們自言自語的說，我會繼續努力的。看著牆上劉德華的照片，幻想著成為下一代天王，

房子，沒有祖輩的奮鬥，註定一輩子要為房子而努力，十幾年的奮鬥只為買一個有客廳的房子，再花幾十年的努力換一套大一點的兩居室，如果繼續努力，恭喜你可以考慮學區房了。

好像有了學區房孩子就可以上清華上北大。但是清華北大畢業的孩子依舊買不起房，那時候孩子要麼跟父母一起住在破舊的老房子，要麼從頭開始，依然奮鬥，為了一套房。

所以說國家根據政策開始實施調控，也是為了讓人們能夠有一個小康生活水平，所以未來2~3年房地產行業將處在一個過渡階段，目前房價已經開始階段性下跌。

作者提問這個問題的出發點是什麼，是想根據大家發言瞭解行情，還是影響自己當下是否要不要買房。

可以從兩方面來考慮。

第一點：從17年4月份為時間節點，節點前全國房價處於瘋漲狀態，例如一個禮拜漲1000，一個月漲3000，確實是售樓部的常態。再此以後，全國逐漸進入限購，限價，限貸的調控階段。而且全國性的推行“房住不炒”的大的房地產政策管控。房價開始得到控制並且逐漸降價。但是這個現象不是絕對。以筆者所在的環京來說，房價降幅比較大，但是也不排除個別區域房價依然穩定並且有所上浮。房價漲跌這個事，只能看大的趨勢，不能用來說明所有區域。以目前國家對房產的管控來說，以後很難出現大漲大跌，靠投資房產一夜暴富的情況基本不會出現。但是並不意味著房價一跌到底爛大街。網上說再過多少錢最不值錢的就是房子，房產爛大街都是愚人之言。因為國家在管控房地產市場發展的時候，雖然堅持“房住不炒”理念，但是也明確規定了最大的降幅空間。降幅比例超過規定的開發商或者專案會被當地政府約談。由此可見。國家只是想要控制房地產的健康發展，而不是讓它大幅度降價到所有人都買的地步。

所以提問者如果是考慮當下是否買房，那麼我只說一句話，對於剛需來說，討論再多的市場經濟和政策調控都過於遠大。剛需群體有一套房自住即可，別的都沒有太大關係。能入場儘量早入場，事實早已證明沒有買房的人都後悔了，除了那麼買不起房天天盼著房價暴跌的空唱者。

那麼買房的時候需要考慮哪些因素呢，下面簡單說一些。

投資房產，大看政策，小看地段。政策以一線城市影響最為明顯。房價受政策導向起伏因素大。地段適用並且存在於任何一個存在房地產的城市。比如當下國家針對房地產的發展，大方向堅持“房住不炒”，小方向實施“因城施策”。這也是目前全國房價有地方持續上漲，有地方出現下滑甚至腰斬的主要原因。

根據市場需求來投資的話，無外乎考慮幾個因素，

1 首先對該區域做準確判定，是人口流入區域還是流出區域。如果人口流出大於流入，那麼這樣的區域除了剛需自住買房之外，投資意義不大。因為沒有足夠的產業支撐和住房需求來撐起你投資房產的原動力，很容易買入之後閒置在自己手裡。

2 地段定位。選定好一個區域之後，一定要選擇生活配套齊全的地段，這樣的房子後期無論是出租還是出售，都是相對容易的，房子本身沒有價值，最大的價值是由房子帶來的社會附屬價值。比如戶籍，教育，醫療，購物等等。但配套齊全的地方，也必然是房價高的區域。考慮購房成本，可以根據這個區域吸納的人口主要購房區域和生活區域，適當選擇新的開發區域。房價會存在一定的差價空間。

3 學區！還是學區！在當下全國二手房交易資料背景之下，可以看出，二手房交易量最大的房產屬性，當屬學區房。為了給孩子創造一個好的教育環境，為了給孩子爭取一個學區名額，中國父母是真的傾盡了自己的能力。並且不捨成本。在越來越多的父母注重孩子教育的背景之下，其他的生活配套都可以為此而讓步，同時，有學區的周邊肯定不會缺少相應的配套，即便當下沒有，也會慢慢存在。這個是消費鏈帶動起來的產業。

最後說一句，目前中國房地產正在處於改革，調控，和重新洗牌的重大時間點。很難再出現前幾年房價暴漲一夜暴富的情況。買房根據自身情況，如果有閒置資金，沒有好的投資專案，也沒有別的投入方向，單純的在手裡閒置著，可以考慮買入。畢竟大的週期來說，房價肯定是保持平穩健康發展。投資房產比炒股，理財，要來的穩妥一些。遇到需要大錢解決事情的時候，手裡有房，是一件很踏實的事。