現在有不少人都想開個小店：愛看書的人，可能幻想有朝一日自己開個書店；熱愛生活的小姑娘可能想開個花店；即使是已經成名的明星，也常想開一個咖啡店，招待點朋友……

開小店，看上去成本、門檻都不高，但每年的倒閉率卻高得驚人。你就會發現，這事其實不好乾。

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選址大原則：增加客流量

首先提醒你，要區分兩個概念：人流量和客流量。它們千萬不能畫等號。

人多，不代表這些人一定都會進店消費，而你要把握的，是你的目標客群。所以選址原則是，增加小店在你目標客群中的曝光機會。

在選址時，你可以記住這個“三步走順序”：先選定大的城區，再選其中的商圈，最後選具體店面位置。

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選新城區，抓住25%的人口入住率

新城區確實更有未來，但要注意，不要進駐太早。如果太早進入一個新城區，很有可能在前兩三年都面臨持續虧損的情況。對於一個新區域來說，當新城區周邊樓盤的入住率超過25%的時候，你就可以選擇進駐了。

一般來說，最早入住新樓盤的人群，一定會有一些特殊情況，比如老城區拆遷，要請父母照顧小孩等。這類“非搬不可”的人群可能會佔到25%~40%，而25%這個節點，剛好就是個臨界點。

這個時候，商圈裡各個開發商都已經進入，他們也在想辦法吸引商家。藉著這個機會，你還可以跟房東商量個免租期，但更重要的是，25%的入住率已經能基本覆蓋你的日常營業成本，維持小店生存。

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選商圈，要根據開店目標來定

很多人選商圈的時候，傾向於選人流量大的商圈。但這不一定對，因為人流量不一定就是目標客流量。所以，選商圈，一定要根據你的開店目標來決定。

比如，你想開休閒類的店，那一定要選擇年輕人或者小孩多的區域；而如果想開民生類的店，這類店選擇範圍相對廣一點，一般來說，只要周圍能有1000家以上的住戶，就能支撐起150平方米左右的店。

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關注選定區域裡的“亮燈率”

還有一個細節指標，你要重點關注，就是這片區域早上和晚上的亮燈率，能幫你判斷這裡什麼型別的人多。

如果晚上天剛一黑，亮燈率就挺高，那一般是三代同堂的多，也就是小孩多；晚上8點過後，亮燈率逐漸高起來的，說明小兩口、單身的人多。如果早晨天矇矇亮時，亮燈率就高，那顯然是起得早的老年人多。

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選具體店面位置，用路線交點法

店家選址自然都想開在社群大門口，但這些地方租金高，位置有限。建議你除了社群大門口，還可以選在每一類消費群體在區域內會經常去的地方。畫出所有目標人群的路線，將店址選在路線最多的交點處。

比如，大媽們在接孫子放學的路上，可能會順便在路邊的小超市裡買點蔬菜瓜果。如果這家小超市剛好還在小區和健身房的必經之路上，那健身回來的年輕人也可能會順路進來逛一逛。這個位置，就是小店選址中，聚集大媽和年輕人路徑的交叉點。

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驗證選址好壞的標準：早餐店

假設你已經選定好了一個位置，怎麼檢驗一下它好不好呢？最簡單的方法：看店址周圍的早餐店生意好不好。

因為早餐店往往是社群裡最頑強的生意，如果這個區域連早餐店生意都不好，那你的小店也很可能無法實現預期收益目標。

所以在你的小店選址時，一定要注意考察周圍的環境。

首先得看你是開什麼店啊，比如文具，圖書店一天在學校門口，如果是百貨店之類的住宅區附近最好

其次，要考慮附近的人流量以及人們的購買力，還有交通便利程度，不能太偏僻

一、行業商圈能夠輻射；

二、利潤能夠支撐成本；

三、店面採光儘量向陽；

四、人流走向相對集中；

五、觀察不同時段流量；

六、進門臺階不能太高；

五、門頭面積追求大器；

六、房東為人和善易處；

七、合同期限追求更長；

八、條款避免糾紛暗藏。

一：大環境看兩點，第一個是消費人群基數足夠大不，足夠支撐你的租金成本，人力成本不。 第二：消費力是否達到品牌需求，達到消費你產品的需求。

二：小環境，鋪子的人流動向如何，昭示性如何，消費便利性如何，是否有助於業態需求等

首先要看這個地方的人群對所賣的商品需求大不大？周圍你的同行競爭對手多不多？如果這個地方人流量太小那是不行的，儘量選人流量大的地方、店址要離貨源進一些，也樣有助於降低你的運輸費用、店址一二年內有沒有拆遷的可能。

1、人流原則：找到聚客點

星巴克每選擇一個商圈以後都會測算人流，這其中包括，單位時間內經過的人數，經過人群中目標客戶群體的比例，人流走動的主要線路和次要線路，人流經過此區域的停留時間和停留意圖。

小店借鑑：當我們初步篩選出意向地段以後，可以觀察幾天，分別從早中晚，統計出以上的資料，從而確定這裡是否是優質地段。觀察的時候如果該地段有同行店鋪，需要特別留心，觀察他店面的客戶人數，客單價大概多少，走進他的店鋪，檢視他所賣產品、特點、賣的單價店員數量等，利用別人店面的大概資料預估自己的店鋪是否合適在此開店

2、主要目標客戶原則

星巴克的主要消費群體說受過高等教育、對生活品質有要求的中高收入人群

小店借鑑：人流大不代表生意就會火爆，這是初期開店老闆常犯的一個錯誤，比如火車站，流量巨大，做餐飲超市和住宿是一個好的選擇，如果開美髮店，基本就是死路，所以我們在開店之前需要找出我們的主要客戶群裡是那些人，在統計人流的時候需要重點統計出我們目標人群的數量和比例

3、可見性原則

即使像星巴克這樣知名的品牌，同樣酒香還怕巷子深，店面就是最好的廣告

小店借鑑：對於我們還沒有品牌的小店，店面容易被看到就顯得更加的重要，如果店面被隱藏得太深，就需要大量的廣告來彌補，店面顯而易見，相當於是每時每刻都在做廣告

4、便利性原則：交通必須方便

星巴克會考慮商圈所覆蓋的範圍，周邊的停車位多少，車輛進出是否方便，是否靠近地鐵口、周邊商務人士來店是否方便等，我們小店同樣需要考慮便利性，只是考慮點有所不同

小店借鑑：作為小店，我們不需要考慮停車位，我們需要考慮的是顧客來店距離的遠近、如果客戶主要是走路，走路需要多長時間，如果主要是開車（比如農家樂）開車需要多長時間，很重要的一點，需要考慮到客戶是否順路，如果讓客戶單獨跑一趟去你店鋪買東西，客戶的無形購買成本會增加，他可能會不願意，很多時候客戶是需要辦一些其他的事情，到你店鋪消費只是順帶購買這種就要方便很多。

5、經濟性原則

星巴克的營業利潤是出了名的高，他同樣會考慮到運營成本的問題，因為他所有的配料運輸需要單獨配送，而且要求很苛刻，只有在一個城市裡多開幾家店鋪才能平攤降低運營成本

小店借鑑：作為小店我們需要考慮的是原材料的採購是否方便，材料的採購成本，材料的品質要求、配送情況等，綜合以上形成採購優勢，對於小店來說，本來一天的營業額都不高，原材料的優勢或許就佔了利潤的很大一部分，在店鋪沒有形成規模效應之前，原料把控就更加的重要

6、穩定性原則：

星巴克需要商圈成熟配套規範，會從大的環境進行考慮，比如說市政府3-5年的城市規劃，是否會有拆遷，修地鐵，周邊大樓重建，周邊商圈成熟度以及未來幾年商務人士是否會減少等問題。

小店借鑑：做為小店，我們可能不需要考慮那麼長遠，但是穩定性依然很重要，我們考慮的範圍是周邊2年內是否會拆遷、租房是否是違建房、房東的人品、會不會不守信用漲房租、收回租房等，還要考慮周邊居住大環境2年內的變化，主要消費人群是否穩定，會不會有大規模的搬遷等

一、地理位置

店鋪的地理位置是很重要的，會直接影響到消費者進店購物的感受。如果周圍的環境髒亂差，消費者對店鋪的印象也會直線下降，需要給顧客提供一個舒適的選購環境，儘量選擇一些周圍環境比較好的地方，有購物的氛圍，比如商場、社群、學校附近都是不錯的選擇。

二、交通情況

交通情況是直接影響客流量的重要因素之一。交通便利，來來往往的人也就多了，店鋪被注意到的機率也就高了。理想狀態是具備接納八方來客的交通環境，消費者能第一時間看到門店。像繁華的商業區、人口眾多的高校社群，交通都很便利，客流順暢。

三、目標客戶

在選擇目標客戶的時候，儘可能選擇消費需求大、有一定消費能力的人群，要深入分析店鋪消費群的消費水平及文化層次，根據具體的位置和目標客戶來確定店鋪的檔次，有針對性地銷售產品。要保證有持續流動的不固定人流，這樣有助於產品資訊的傳播，擴大店鋪在周邊地區的知名度。

四、店鋪租金

不同的地區，店鋪租金是不同的，城市的經濟水平要比鄉鎮的高。不同城市分割槽之間的租金也是不一樣的，這需要投資者根據自身的經濟條件來決定。如果資金充足，可以選擇繁華的商業區；如果資金不算充裕，可以選擇在學校周邊開一個小型的店鋪。

1、酒香也怕巷子深

時代不同，沒有誰非要在你這吃飯。好的位置，是可以吸引到注意力。

即使資金不足，也要租在相對鬧市的地方。資金有限，可以先開個小一點的店鋪，人流多資金週轉就快。切忌求面積而不求人流，酒香也怕巷子深。

2、關注有效人流量

人來人往，人流量很大，人多的地方肯定就是好位置，很多人都是這麼認為的。但這都是表面現象，人流量大不見得就有強大的進店慾望和消費需求。所以關注的不能只看人流量，還需要關注有效人流量。這個地方的人流是不是和你的店面定位相匹配才是關鍵。

3、注重用餐體驗

總會有一些店面位置特別好，但是店鋪的形狀特別狹長，類似的這種情況最讓人糾結。對於這種情況，關鍵還是要考慮顧客的定位人群和用餐體驗。切忌因為貪圖好位置，影響了用餐體驗，這樣是得不償失的。

4、進駐樓中樓要謹慎

進駐樓中樓需要考察其空置率和大樓的人群消費習慣、以及周邊的餐飲配套。思考自家的菜品口味、環境服務上能否做出差異。另外，在純辦公樓做餐飲，還需要注意工作日基本集中在午餐，週末生意會很少。再加上門店在辦公樓裡，外界人流導流比較困難，對於一些價格便宜的辦公樓店面要謹慎選擇

5、銀行旁邊不要選

不知道大家有沒有注意到，銀行集中的金融街上基本很少有餐館或者其他行業的存在。銀行裡面辦事的人很多，但是周圍的人流並不旺。別想著為這些來辦事的人服務，取錢辦事，來去匆匆，誰有空吃飯呢？

6、停車位至關重要

一到飯點，餐廳門口都停滿了車。停車位對大型餐飲店更是至關重要，像火鍋店之類的。別人家停車很方便，而你家偏偏沒有車位，估計很大一部分客戶會流失。沒有幾個人真的會因為吃你家東西把車停到很遠的地方

對於開店者，商鋪選址是一件特別講究的事，中國商人經商最講究“天 時、地利、人和”。商鋪的“地利”即所處的地段和位置。

一個好的店鋪，地址至關重要，有時候甚至是商鋪盈利好壞的關鍵因素。如果您是正在尋思琢磨自己開一家店鋪的創業者，又或者您已經有了一家正在營業的店鋪，可以和小金一起來看看，您的店鋪是否符合一些店鋪選址最基本的原則。

凡是行業都有該行業從業者和研究者們經過長期沉澱所積累的經驗及規則，商鋪選址也是同樣如此。讓“後來者”能學到些經驗，少遇坑兒~

當然，一些行業普遍認為的規則，基本上是合理的，可適用於大部分的商鋪選址情況。但是，“因地制宜”、“實際情況實際分析”，每個開店者的情況、每個商鋪的情況，可能還是要根據自己實際的情況來做分析，最終的選擇才會更可靠。

所以，希望大家來學習這些行業商鋪選址的攻略以外，多做參考，但是也要思考自己的具體情況。

今天給大家分享5條關於商鋪選址的忠告：根據經營範圍及定位進行選址、品牌型店鋪儘量接近中央商業中心、重視店鋪的產權、拆遷等相關問題、居民聚集的成熟生活圈更甚於新開發區域、儘量避免受交通管制的街道。詳細版請點選檢視這裡開頭的連結文章。

（1）店面地面與路面不平的慎選。高低不平影響顧客進店。 （2）店面在斜坡上要慎選。斜坡影響車輛停放，不利顧客進店購物。 （3）快車道旁開店要慎重。路邊無法穿過，影響顧客流動。 （4）居民稀少的地區開店要慎重。居民區流動人口少，加之居民增長慢，沒有固定的消費者。 （5）門前有障礙物的要慎選。如有的門店前有樹木、建築物等，這些障礙物有可能影響店鋪的能 見度，進而影響客流。 （6）門店寬度相對窄者應慎重。因為門店寬度相對較窄者不易被顧客注意。 （7）行人匆匆的地方要慎重。因為這樣的街道人們不習慣逛街。在這樣的街道也很少有人駐足購物的。 （8）燈光暗淡的地方要慎重。昏暗的地方影響逛街興致。同時也說明燈光暗的街段並非繁華街區。

以上是我的看法，不知道大家有什麼建議，可以留下答案，我們進行探討~

1.判斷人流：自身客流、分享客流、派生客流

2.輻射商圈：交通方式分徒步、車輛動線；區域大小分臨近中心型、地區中心型、大地區中心型、副都市型、都市型；區域特點分住宅區、教育區、辦公區、商業區、娛樂區

3.交通狀況：店鋪門口車位、裝卸貨方便、單行線、交通站點

4.競爭狀況：周邊商鋪型別分析、商品結構、使用者匹配情況

5.成本狀況：房租、人工成本、加盟費、手續費、裝置購置費、進貨費、倉儲物流費、其他雜費