租金 x 11個月=年租金 （免租期1月）

年租金 ÷ 商鋪總價 =回報率

如年租金為10萬一年，商鋪總價200萬

10w ÷ 200w = 5% 一年回報率是5個點

一般銀行收益最高的理財產品封閉式的那種也就5個點左右

看總價多少，每年租金收入多少，總價除年租金就等於多少年收回成本，一般要多估兩年，因為有空置期與免租期。當然後期也有租金遞增。

計算商鋪投資回報率主要是考慮出租的租金回報率，租金回報率有以下幾種計算方法：

1、租金回報率=每月租金收益×12/購房總價

這種方法計算簡便，對一次性付款的情況分析會較為準確，但由於只考慮了租金和房價，其應用範圍比較侷限，對於使用按揭貸款購房的回報情況就不太適用。

2、租金回報率法公式：(稅後月租金-按揭月供款)×12/(首期房款+期房時間內的按揭款)

該計算方法的優點：考慮了租金、價格和前期主要投入，比租金回報率分析法適用範圍廣，可估算資金回收期長短。不足：未考慮前期的其他投入、資金的時間效應。不能解決多套投資的現金分析問題。且由於其固有的片面性，不能作為理想的投資分析工具。

3、租金回報率分析法公式：(稅後月租金-每月物業管理費)×12/購買房屋總價，這種方法算出的比值越大，就表明越值得投資。

優點：考慮了租金、房價及兩種因素的相對關係，是選擇“績優地產”的簡捷方法。不足：沒有考慮全部的投入與產出，沒有考慮資金的時間成本，因此不能作為投資分析的全面依據。對按揭付款不能提供具體的分析。

4、內部收益率法房產投資公式為：累計總收益/累計總投入=月租金×投資期內的累計出租月數/(按揭首期房款+保險費+契稅+大修基金+傢俱等其他投入+累計按揭款+累計物業管理費)=內部收益率。

上述公式以按揭為例，未考慮付息、未考慮中介費支出;累計收益、投入均考慮在投資期範圍內。優點：內部收益率法考慮了投資期內的所有投入與收益、現金流等各方面因素。可以與租金回報率結合使用。內部收益率可理解為存銀行，只不過中國銀行利率按單利計算，而內部收益率則是按複利計算。不足：透過計算內部收益率判斷物業的投資價值都是以今天的資料為依據推斷未來，而未來租金的漲跌是個未知數。

商鋪投資回報率的考慮值

一般來講，商鋪可以在8年左右收回投資，此後的年出租收益率一般可以達到8%，好的商業旺鋪可以達到16%以上。當然不同的商鋪情況也不同。我們可以拿兩個公式來計算：

公式一：主要適用於沒有貸款的一次性投資。計算公式為：(稅後月租金-每月物業管理費)×12 =年租金收入，而年租金收入÷購買商鋪總價=年投資收益率。反之，用購買商鋪總價÷年租金收入=投資回收年限。

公式二：主要適用於貸款投資的收益計算。計算公式為：(稅後月租金-按揭月供款-每月物業費)×12 =年租金收入;(首期房款+按揭貸款)÷年租金收入=投資回報年限。反之，用年租金收入÷(首期房款+按揭貸款)=年投資收益率。

用年租金除以成本是非常粗略且不完整的計算方式。因為實際中，你可能貸款，需要還銀行本金和利息，需要付契稅等費用，在這個過程中店面還可能增值。

這裡介紹一種方法，可以完善地計算商鋪(或者其他任何)投資收益率。

本質是用現金流+時間效應，工具是excel，別擔心，很簡單，我一步一步教你。

首先，開啟一個空白的excel；

然後，確定以下資訊: 店面總價，你的首付，此後每月租金，每月還款額，預計還款結束後店面的價值。

這裡我做出以下假設:

這個店面今天買，全款300萬，你首付100萬，契稅9萬(按3%記)，貸款200萬，年利率5%，20年還清。

此外，假設第一年月租金12500，此後每年漲1%；假設此後每年商鋪的價值漲幅2%。

以上所有假設可以根據實際情況調整。

然後作出下表，計算每月現金流: 如，第一個月的租金是12500，還款13199，那麼第一個月就是負的現金流，支出699.11元。月度現金流將在第六年轉正(隨著租金上漲)。

根據下表，計算出，購買商鋪在20年後，年化收益率為7.5%。

以上。