這個話題比較大了。

其實應該這麼說，作為一個住宅物業的專案經理應該具備哪些條件？

一是，物業各模組的知曉工作標準工作頻次，

保安，保潔，工程，綠化，客服。

二是，具有一定的管理能力。因為基本上牽涉到三到四個層級的管理。比如保安會有保安隊長會有白班領班，夜班領班和隊員。如何排班，如何調動各個員工的積極性和主動性？

三是，物業服務合同詳細研究。裡面規範了服務標準服務平次以及費用的支付說明。多種經營的費用、垃圾費等各種費用怎麼落實？

四是，具備一定的物業法律知識以及業委會知識。因為你需要大量的和業委會交流，在法律的框架中大家才能聊起來。

五是，需要有一定的情商。因為每天將和很多業主進行一些交流。

六是，需要和社群和物業科建立良好的關係。

七是，特別注意消防工程，因為小區分為二手專案和新建專案。在二手專案裡面也分為老小區和新小區。設施裝置的好與壞，你在維修的過程中，維修費的支出是很有問題的。這裡面還有專項維修基金如何使用？

最後想說一下。在過去沒做物業之前，覺得物業是一個很簡單的事兒。做了物業以後發現他的分門別類太多了。

物業工程基本上就分為14個模組。

綠化，說的簡單，每一個季節種什麼，什麼時間消殺，什麼時間補種，這些工作太有學問了。

說個最簡單的，保潔的清掃，什麼地面什麼牆體清掃方式都是不一樣的。

再說保安站崗，立崗、巡邏崗、監控崗、門崗算了又說不清啦，哈

有需要可以和我聯絡。

沒做過物業的人先要接手一個小區就使人有一個疑問：誰叫你接手的？首先肯定不是開發商的前期招標和業主委員會受業主大會委託與你簽訂物業服務合同。因為這要進行物業現場踏看，瞭解情況，檢視資料，費用測算。標書編寫，然後投標的過程。就不會提出不知道怎麼辦的問題。物業管理是合同約定式管理，管理即服務。要對服務標準，收費標準，共有產權和場地經營收益分配以及物業管理服務的各個方面約定。物業是業主物業，佔有，使用，收益，處分的權利是業主的。沒有經過合法程式，什麼人可以有權叫你接手小區呢？如果沒有經過合法程式，你接手的小區結果只能是收不到費，也無法訴訟。就像我年前在一個物業公司做保安一樣，只能求爺爺告奶奶收點錢。依法辦事很重要。我看你先學學物業管理法律法規知識。學學房管部門下發的各種檔案及服務標準。學學房屋建築知識，學學物業管理實務。以及保安，保潔，綠化，消防等知識。這樣才能做到手中有糧，心中不慌。

先學習吧！

除了理論方面的物業管理知識、物業管理法律法規和政策、商品房小區物業運轉概況和企業管理知識。

還要跟個師傅在實踐中從頭摸索礪練一段。

如果純粹是為了賺錢，勸你省省吧。

冒然下水，難免淹死！

物業這行水很深，沒幹過就想一步到位，我建議你從物業基礎學起，這樣即是對廣大業主負責，也是對公司負責，同時也是對你個人負責，因為我也是幹物業專案的

記住，是個人，做不到，跟學歷沒關係，學歷越高，豬越多，動個小心眼，動個小腦子，直要一動，就知道你(高學歷的)幹什麼，學歷越高越好理減，反過來，學歷越低直不好理解，相反，很難理解，自己看，自己想想就明白了？可笑的人類，這心與腦，，，，，，，，，？。

太籠統了，首先一個外行很難去做好行內的事。1你是自己當老闆呢？還是你自己是打工的替人管理小區物業呢？2是要去接管新建物業還是老舊小區的物業。不明確點給了一個大題，沒法回答。要是老闆先核算標的物物業管理成本和收益去吧，看看能否賺到錢利潤是多少。替人管理那就先去了解你要管理標的物的物業形態，管理難度，按照老闆給你的任務或是自己制定一個管理方案，新舊不同物業形態的小區管理重點是不一樣的，我們只當它是一個民用住宅小區吧，老舊小區毛病太多，1先看以前物業為什不幹了，主要矛盾是什麼，是服務不到位還是什麼原因，多數原因非常複雜，確定主要矛盾去制定管理方案向老總要一定的處理矛盾扶持許可權，說白了就是減免物業費的權利，老舊小區對於老闆來說是要你去把多年的費用收上來，但是老舊小區的全面大力投入是不可能的，到處都需要花錢這是老闆不樂意看到的，你只能從服務上下功夫，就是衛生和安防，這個也是大家一下子就能看得到的。大致從這些方面著手製定管理方案吧，提高服務，反覆入戶去談，多年形成的形形色色的問題，很難希望你能成功。新建住宅小區主要是接管房屋設施裝置建立健全檔案，辦好與業主的物業交接，處理好施工單位遺留問題。與業主建立良好的關係，防止裝修破壞損壞私搭亂建，為日後正式收取物業費打好基礎。

1.小區房屋年限，既然讓你接手，肯定圖紙和其他檔案應該能看見，有多少算多少吧，這就有了大致的印象

2.小區整體狀況，如果空調室外機和衛星接收器滿處亂掛，陽臺養鴿子的很多，汽車地鎖滿園區都是，綠地不是種菜就是晾衣服晾被，樓道堆放雜物很多，那這種小區居民的整體素質應該較低，日後較難開展正常工作！

3.設施裝置使用情況，變電室和二次供水還湊合，主要是看消防裝置，電梯裝置，監控，避雷，及汙水泵執行情況能直接反應出裝置的保養情況如果很好，那日後就不用在裝置上花大錢，如果淨是損壞裝置，物品雜亂無章，沒有相關制度上牆，那一上來就需要很多墊資

4.有上述兩點做支撐基本就能瞭解小區情況了，再看看費用收繳率和門崗配備，基本可以了！

不懂物業管理，能有機會接手小區物業，估計是個規模不大的老舊小區、房改房改房小區或者回遷小區。這類小區最大的難題是物業費收不上來，水電線路老化，維修任務繁重。要接手就需要了解並做好以下準備工作：

一、首先要了解小區實際住戶有多少？原來是否有物業？物業費標準是多少？交費比例情況，以及歷史欠費情況。

二、小區物業管理的基本資料是否齊全，主要是工程竣工圖，重點是上下水管網、電纜佈局圖，化糞池位置平面圖，這些是日後維修必須的。

三、弄清楚小區是否有業主委員會，是否有專項維修基金結餘，如果有的話，管理賬戶銀行是哪一家？

四、瞭解清楚接手後的物業服務範圍，具體包括哪些專案，是否存在遺留問題。

五、親臨現場實地考察，根據物業服務內容，測算需要配備的人員數量，核定每月所需最低支出。然後，再根據預期的物業費收入估算盈虧平衡點。

七、如果預期有盈利，則可以考慮接手，但必須就物業服務範圍、工作職責、物業費標準、其他收入使用、違約責任等協商清楚，並簽訂物業服務合同。如果沒有盈利，建議不要接手。

物業管理工作實際上比較棘手，並非像有些人想像的那樣一定會賺錢。日常矛盾、糾紛會很多，尤其是物業費收繳難問題。老舊小區大多是老年人及低收入群體，這方面問題尤為突出，必須要有足夠的思想準備而且需要具備較強的協調、溝通及處理突發事件的能力。

你先去看看這篇文章，明白自己該幹什麼，不該幹什麼，然後在實際工作中你就可以再面對業主的時候知道什麼是無理的要求和無效的投訴，別讓你的手下因為你的無知受冤枉，否則到最後，你既管不好手下的人，得不到擁護沒有威望，也處理不好跟業主之間的關係和矛盾，除了辭職，你也沒有別的出路。