建議每平方米售價7000元.

根據你給出的條件，專案容積率為2.6，綠化率為30%。可以肯定屬於剛需盤，銷售物件以剛需人群為主。這種情況適合快速開發銷售，不可捂盤，不可定價太高。

房地產的成本包括土地成本、前期費用、建築安裝成本、基礎設施成本、配套設施成本和開發間接費用幾大項，下面咱們來分別測算。

1、土地成本。

主要包括土地出讓金、拆遷補償費、契稅等。

本專案為淨地出讓，每平方米土地出讓金4478元，容積率為2.6，則每平方米建築面積土地出讓金為4478/2.6=2239元。

契稅，指的是土地出讓環節的契稅，按土地成本的3%計算，每平方米契稅66.17元。

單位土地成本=2239+66.17=2306.17（元）。

2、前期費用。

包括規劃設計費、城市基礎設施配套費、人防異地建設費、白蟻防治費、散裝水泥基金、圖紙審查費、定位放線費、招標代理費等報建費用及五通一平等臨時工程等支出。規劃設計費按每平方米30元計算，報建費用各地略有差異，按120元/平方米計算，其他前期費用按15元每平方米計算。每平方米前期費用合計=30+120+15=165（元）。

3、建安成本。

包括土方工程、地下基礎、單體建築成本、門窗安裝、電梯、消防、水電氣暖安裝、內牆粉刷、外牆保溫、防水、真石漆等，高層建築，每平方米成本應該在1800元左右（含稅價）。

4、室外基礎設施成本。

主要包括室外水電氣暖、園林景觀工程、給排水工程、道路、照明、強電、弱電、通訊等基礎設施，按650元/平方米計算（含稅價）。

5、開發間接費用。

主要包括工程、成本等工程建設相關部門人員工資及福利、辦公費、差旅費、專案監理費、造價審計諮詢費等，暫按每平方米50元計算。

以上成本合計=2306.17+1800+650+50=4806.17（元）。再考慮其他不可預見因素，每平方米成本暫按4850元計算。

除上述成本之外，商品房開發還有資金成本、日常管理費用、銷售費用、合理的計算及稅金支出。

1、資金成本，按平均開發週期三年，資金佔用18個月，年利率8%計算，單位資金成本582元（4850*8%*1.5）。

2、管理費用，按開發成本的3%計算，單位管理費用145.5元。

3、銷售費用，目前銷售費用一般投入高於管理費用，按開發成本的5%計算，單位銷售費用242.5元。

4、稅金支出，由於是剛需盤，後期土地增值稅清算時可能會退回已預繳的稅金，增值稅稅負率也不會高，所以暫按單位成本的8%計算，每平方米稅金支出388元。

以上成本費用合計=4850+582+145.5+242.5+388=6208（元）。

企業的保本銷售價格應該在6208元。再考慮到利潤因素，建議售價在7000元左右，或者6500-7500之間。

一般來說土地成本都只佔房價的三分之一，所以如果是4478元拿的地，那麼最後的房價最好就是13000元/平米左右。

很多人可能覺得這樣的價格貴，開發商利潤高，但其實並不是，因為土地成本並不是開發商成本中的大頭，各種稅費才是開發商最大的成本支出。要知道在開發商的每一個環節裡，都需要繳納一筆巨大的稅費嗎，例如拿地的時候需要繳稅、申請各種檔案的時候要繳稅、房子賣出去的時候要繳稅。這些稅費加起來絕對要比土地成本高而且除了稅費、土地成本這些之外，開發商的營銷費用也是一筆巨大的支出。這也是為什麼現在市場上的房價這麼高的原因，就是因為開發商的成本太高了！

很多人覺得房地產行業是一個暴利行業，但實際上開發商的利潤率並不高，根據2019年個上市房企公開的財報顯示，碧桂園淨利潤率只有12.6%；萬科淨利潤率只有10.5%，恆大淨利潤率只有7%！

這樣的利潤率被說是暴利了，就連普通行業的利潤率都比不上，難怪鬱亮在前幾天的時候說未來房地產行業會迴歸普通行業，就這樣的利潤率，想不迴歸普通行業也不可能。

但是就算開發商的利潤率不高，未來房地產行業依舊存在賺錢的機會，畢竟“衣食住行”的所有人都離不開的需求，在這種情況下未來房地產市場依舊存在巨大的發展空間。

建安成本+融資成本+土地成本+營銷成本+雜七雜八。每個地方都不同，不過2.6的容積率，估計賣個7500左右就不虧

開發商們拿地4478元一平方，如建二十層，用地三畝，建房一畝，兩畝路面和綠化，建房總面積一萬三千四百平方，用地二千平方，地皮費八百九十五萬六千元，建房一千三百四十萬，再加路面綠化排汙管道共費用二百六十萬，所有的總費用大約二千五百萬元，平均每平方總成本大約二千元一平方，賣七千五百元一平方，還有五千五百元一平方利潤空間，套房百平方利潤再減去稅費十六萬五千元，套房利潤三十八萬五千元，粗算，細算利潤四十一萬元，整棟樓利潤五千多萬元利潤，這些開發商們攢錢攢的太少啦，太辛苦，太窮啦，還要不斷的藉著各種媒體網路排演節目，也是地地道道的好戲子，

1、直接成本（土地費、配套費、規費建安費）4478*1.03+180+2500=7300

2、間接成本（管理費、營銷費、貸款利息）200+300+500=1000

3、稅費（增值稅、土地增值稅、所得稅）1000

4、利潤1000

5、合計10300，至少賣1萬

一個樓盤從拿地，到開發建成，再到銷售交樓，決定銷售定價的因素簡單總結主要如下:

樓板成本(拿地成本和容積率決定)、建造成本、資金成本，開發商期望利潤率四個方面決定

首先，樓板成本主要由拿地成本和容積率決定，拿地成本固定，容積率越高，樓板成本越低，從您的問題來看，地面價4478，容積率2.6，不難算出，樓板價=地面價/容積率=4478/2.6=1722元/平米。

其次，建造成本，建造成本是比較透明的，除西藏，青海等交通不太方便，當地建築材料不太豐富外，全國高層建造成本基本維持在3000元/平米

然後是資金成本，由於建築行業槓桿太高，政策為控制風險，銀行限貸，控制資金流向房地產行業，造成地產企業越來越難融到資金，目前市場上發行的債券一路走高，維持在15％左右，不難算出您問題中所提及的地塊的資金成本預計=(1722+3000)*0.15=708.3元/平米。

最後是企業期望利潤率，目前房地產開發競爭激烈，加之政府限價，像以往50％，100％的利潤率一去不復返，維持在15％～20％為正常水品，從您問題提及的資訊可以判斷，雖然地面價不高，建築密度較低，但容積率較高，綠地率30％屬於偏低標準，1722的樓板價在全國範圍內實屬便宜，小區定位應為中檔水品，企業利潤率能達到15％屬理想水平，所以企業利潤應為:(樓板成本+建造成本+資金成本)×期望利潤率=(1722+3000+708.3)×15％=814.5元/平米。

綜上分析，該樓盤的最終定價為:樓板成本+建造成本+資金成本+期望利潤=1722+3000+708.3+814.5=6244元/平米。考慮到其他的一些成本，該樓盤最終定價預計6500元/平米左右。

首先4478元是每平地價還是樓面價。是不一樣的。每平米建選成本2000~3000元左右。每年金融成本10%左右，利潤30%吧。3年建成。10%稅金。大致4478+3000+2200+2200+1100

=12979元/m2

實際上，近年來房價上漲，主要是地價上漲所致。一旦地價確定，房價也就基本確定了。因為，建築成本、規費、稅收等是相對穩定的，不會給房價帶來太大的影響。

這裡所說的高層建築，只要不是超高層，一般情況下，建築成本在3000元/平方米左右，再高，也不會超過3500元/平方米。加上規費150元/平方米，以及稅收等，也就3500元左右一平方米。

如此一來，目前能夠確定的房價，就是8000元左右一平方米。

到底賣多高的價格，就要看開發利潤了，期望值高，就高一點，倒能否賣出去，也是問題。原則上講，不能超過10000元/平方米。如果是十一、二層的小高層的話，開發利潤應該在15000萬元左右，已經相當高了。如果在15層以上，利潤會更高。因此，房價還可以繼續下調一些。

投資有風險，入市需謹慎。王健林做房產，2017年半年虧了500億，是王健林不精明？王健林拿土地沒有成本？不能以土地成本價論房價，也就是所謂的麵粉貴了，麵包一定貴。舉兩個例子，石油在08年前後，前期經過10幾一路漲到180以上美元一桶，後期跌破40美元，開採石油不要成本？沒有人工費，材料費？鋼材在北京奧運會前大漲，澳洲鐵礦石瘋漲；北京奧運會後鋼材暴跌，澳洲鐵礦石也沒有白送啊，麵粉還是貴的，麵包為什麼會暴跌呢？08年後全球量化寬鬆，鋼材是跌的，但房價卻大漲，這啥情況啊？所以說，土地價格4000多，房價可能是0元，等建築公司組建拆遷公司，拆掉，等花木公司重建成公園。

很天真，這問題沒意義，房房產商不是慈善機構，無論地價多少，房價的參考依據是周邊的平均房價和買房購買力，自身的資金鍊。就算4000入土地，他也能1.5w，2w賣

1.2萬，別問為什麼，因為開發商都是這麼賣的，我老家的幾個專案的開發商基本都是這個價，只不過有些裝修會額外把裝修款加上去！

這是開發成本價，每平米建築面積商品房住宅平均成本（容積率按照2.6，綠化率30%）

1、土地使用權取得費（樓面價）4478

2、前期工程費：76

2.1可行性研究費：8

2.2勘察設計費：45

2.3三通一平費：23

3.房屋開發費：3300（涵蓋精裝800）

3.1建安工程費：3115（涵蓋精裝800）

3.2公共配套設施建設費：65

3.3基礎設施建設費：120

4.管理費：80

5.財務費：750

6.銷售費：280

7.其他費用；100

8.稅費：800

總計保本10400（涵蓋800精裝費）毛坯9600

開發商利潤10%預計1000～1500

總計預售價10500～11000（涵蓋精裝費）

生活中有一個比較普遍性的問題就是往往價Grand SantaFe高就認為越高階，這也成為了一種常識或者是認知。

同樣的商品在不同品牌的襯托下，可能最終銷售的價格都有天差，之別樓盤的售價也同樣如此。

樓盤在最開始對外宣稱就是高階樓盤，而人們對於生活的追求都是往高階的方向去走，所以即便價格高也能接受

房屋銷售的價格有一個比較簡單粗暴的計算方法。

一二線城市樓面價乘以2。

三線城市樓面價乘以3。

四五線城市樓面價乘以4倍。

這種計算方式基本上準確率可以達到80%以上。

樓面價成本：平均土地價為4478元每平米而已，知道容積率為2.6。

樓面價為4478÷2.6=1722元每平米。

目前平均土地價格為4478元每平米，基本上都是要在4線以下的城市才可以拿到這樣的價格，1722元×4銷售的價格約為6900元左右。

城市的等級越低，開發商所掙取的利潤點就越高，一二線城市開發商的利潤約為8%~12%，二線城市約為15%，三線城市約20%，四五線城市約30%。

（1）前期投入的三大費用。

土地勘察費：根據市面價每平米為3元。

圖紙設計費：圖紙設計的費用都是根據高層的標準，33層的建築每平米為25元。

圍牆以及三通：三通指的是通水、通電、通路以及加上圍牆，一般費用約在18元左右。

前期開發成本3+25+18=46元每平米。

（2）房屋建築成本的六項費用。

土建費用：2018年下半年開始，整體的建築材料上都是上漲得比較瘋狂，現在基本上建設每平米所需要的費用約為1600元。

基本裝飾：現在的小區外牆都是做有一定的保溫以及造型，100元一平米。

門窗：無論是裝修好的房子還是毛坯的房子，在交樓的時候必須都有門窗兩樣東西，每平米所要花費的費用為80元。

電梯費用：目前的小區建設，絕大部分都為2梯4戶每平米所要花費的電梯費用為80元。

消防安裝：高層的建築物必須要做好消防在消防報警器，以及智慧安裝等等的一些消防裝置費用疊加在一起約為250元每平米。

建築成本的費用：1600+100+100+80+80+250=2210元每平方。

建築成本為2210元，但是我們折算下來承建商的利潤約為20%左右，開發商建築樓盤的成本約為1800元。

（3）生活配套三要素。

水電燃：房屋居住三大要素基本上是不可缺少的水電天然氣一般通到房子裡面，所需要的費用為180元每平米。

小區道路鋪設：整個小區在建設完畢後就要鋪好相對應的道路，基本上的費用為30元每平米。

綠化：包括草皮和樹木花草，每平米花費的金額15元。

生活配套費用180+30+15=225元。

（4）稅費以及一些雜費的開銷。

雜費涉及的面比較多，小區內的垃圾桶，燈，等一些娛樂場所的公共設施疊加在一起，所要花費的費用約為300元每平米。

房屋在建設的過程中稅費有太多項了，就並不一一進行列舉，基本算是房屋銷售價格的25%都是作為打稅實用，稅費約為600元每平米。

小區的建設費用：46+2210+225+300+600=3381元。

再加上樓面價的成本3381+1722=5103元每平方。

小區停車場的建設費用並不算進房屋建設費用裡面去，主要是停車場的費用是在後面銷售或者租聘這方面所獲取的利潤與房子沒有直接相關。

重點提醒：

開發商有絕大部分費用也是銀行貸款出來的，貸款也同樣是需要利息，而且對於這種貸款銀行收取的利息基本是總房價的10%。

房屋的成本價為5103元每平米，額外再加510元的銀行成本在裡面費用為5610元成本。

開發商所銷售的價格：

5600開發成本，基本上就是建設成本的設定價位，如果小區定位為低端小區，銷售的價格約為6700元，中端小區銷售的價格約為7200元，高階小區銷售的價格約為8000元。

高中低端小區樓盤所銷售的價格都是有一定的差距，但是差距並不算很大，因為基礎的建設都一樣，更注重的是宣傳手冊以及小區外表給別人看起來的高階感覺。

小區如果建設在整個片區中顯得略微高階，房屋的價格可以定位為高階價格來進行銷售，畢竟人是追求貴的東西，價效比高，更多的體現於中低端產品。

首先清楚：

拿地價x面積=地價成本 高層住宅不是滿天星搭棚，把地面全覆蓋，而是要留部分公共區域及綠化區域，即容積率；高層住宅一般建33層左右，即不能超過100米；開發商定價一般據周圍附近樓盤價格，另外綜合自己成本及開發商品牌費用等來確定。據常規城市價為6000元以上，特別因素除外

假開發商吧！房產價格從來都不是以實際成本作為關建性依據的。價格參照附近住宅價格，或類似區位住宅價格，或未來區位評估。

首先需要清除房地產利潤的計算邏輯：

容積率2.6，綠化率30%，密度20%。

由於只給了樓面價，各個專案情況均不一樣，因此我們按照單方，即1㎡進行測算。

二、成本：

2.1土地成本4478元/㎡，即836萬元/畝；

2.2工程成本：暫定精裝交付（裝標600元/㎡），工程成本（包含前期費、建安費、基礎設施費、配套設施費，不可預見費）可售單方暫定4000元/㎡，即所有不可售的成本均折算到住宅上面得出的結果；

三、費用：營銷費用佔比2.5%，管理費佔比2%，財務費用佔比2.3%，這些比例均為行業常規比例，合計約6.8%；

四、稅金：土增稅+增值稅及附加+所得稅佔比合計在8%左右；

五、開發商的淨利潤率按照10%考慮。

那麼售價A=4478+4000+6.8%*A+8%*A+10%*A，則A=11273元/㎡

因此較為合適的精裝售價在11000元/㎡左右

此為房地產淨利潤率的測算邏輯，因為各地的規劃條件、工程成本、精裝成本、融資成本等均不同，所以結果不適用於每個地方，但所有的測算邏輯是相同的，根據實際情況調整每一部分。