當前環境不適合投資，但非要投資。那麼地理位置至關重要，一般位於入口處優勢大些，建議多觀察下人流與車流，統計真實的資料

底商投資怎麼選，這幾個小技巧告訴你。

選對位置，就選對了一半。

首先，我們需要判斷這個城市的發展。這個城市的發展是繁榮期還是已經到達了衰退期？這個至關重要，這就是我們所說的大環境。假如現在免費送你同一面積的一套房，給你兩個選擇。一套房是在黑龍江的鶴崗市，另一套房在四川的成都市。你會怎麼選，選則的結果可想而知。

鶴崗市，煤礦資源已經接近枯竭，人員大量流失，外出務工，在沒有第二經濟的支撐的情況下，經濟近幾年有所下滑。而成都市作為一個高速發展的準一線城市，發展的潛力巨大。經濟的預判對我們收益有著很大的影響。

其次就是觀察這個商鋪是否在正大門。周邊商業的繁榮程度。周圍附近的人流量大不大。商鋪所處的位置是人們平時都要經過的地方等。

首先我們要看這個門面是否足夠的大。人們經過商鋪的第一印象就是我們的門面。門面就相當於我們的臉面。寬廣的門面讓人感覺高階，大氣，上檔次。

然後要觀察這個店鋪的裡面是否方正。有沒有支柱或其他格擋物。方正的門面能給租戶更多的設計選擇。

當然，光照因素也可以考慮進去。商鋪的正面是處於什麼方向位置？平時會受到什麼樣的光照影響

投資回報率是衡量我們這筆投資的價效比。投資回報率越高我們就能越快地收回本金，形成更好的投資，形成往復，進行復利。投資回報率=商鋪年總收租金➗商鋪總價格。總收資金可以參考周邊商鋪的出租價格。商鋪總價格就是你成交的價格。投資回報率可以參考中國銀行的貸款利率。一般正常的投資回報率是貸款利率的基礎上加1%或2%。算出來的投資回報率高於這個數值，說明這個商鋪值得投資。反之，則說明這個商鋪的售價太高了。

小結：底商投資是一筆巨大的投資。我們在投資底商時要考慮的因素遠遠不止這些。如果投資底商不理想，這將消耗我們巨大的金錢機會成本。這需要我們反覆衡量對比，是不是手上沒有比這個更好的投資了？三思而後行。

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看過圖後，建議你不要投。

兩處底商都屬於社群內街商業，只有一側人流進入的埠，且正對快速路。正對快速路的商業是無法彙集人流的，這個底商註定只有小區居民經常光顧，將來外租風險很大。

另一個問題是整體看商業體量不大，三四千平米，未來不會有商業管理公司運營，經營同質化的風險很高，低端業態在惡性競爭下都很難存活。

同時，僅從模型看，典型的長進深，短面寬商業，未來使用上浪費較大。如果內街中心規劃綠化，也基本沒有外擺空間。

如果你買來自己開店，先了解一下小區住戶和周邊基本狀況再定，一定二選一，選外不選內。

底商是社群配套之一，其滿足社群居民需要是第一位的。那麼從面積到數量上是否需要這麼多配套關乎經營狀況，而經營狀況決定了投資收益。

經營一看社群規模。足夠的居住人數決定了需求；

二看位置。如果社群周圍有學校、或者比較多的住區，那麼對帶來消費需求也是很重要的支撐。回來看底商跟其他商業一樣的地方：消費需求支撐。

因此判斷一間底商，不要單獨看面積、總價，也不是說小面積的或者單一層的就絕對好，投資商業不要只盯著產品本身，如果周圍有消費支撐你未來才租的上價格去。如果置業顧問為你推薦所謂“低總價”，那麼這隻相當於解決了投入，但沒有解決產出，這也是許多底商後來難以升值的一個原因，買著是便宜，但是位置、樓層不好你也沒法在未來賣的出去。

選擇社群內部底商一定要慎重，因為它主要服務該小區的居民，外來顧客只能佔到10％左右。小區居民的消費水平和生活多樣性決定著你的商鋪租金收益。樓層當然越低越好，一樓是最好出租的。

當然買底商一定要了解清楚可以經營的業態，那些是不能經營的業態。以及商鋪的層高，是否有天然氣，排煙道，上下水，停車是否方便，有無外擺區。

投資商鋪最重要的就是地段和政策規劃。好的地段將會吸引大量的人流，大量的人流就是商鋪存活的基本條件，但是如果一個區域商鋪的投資回報率低於7%，那麼目前暫時不被推薦的。