首先我們來看一下長租公寓的市場現狀。

隨著中國的房地產事業的高速發展，房價也是每天突破新高，有越來越多的年輕人買不起房，至少短期內買不起房子。

但是每個人又都需要有一個安放“肉體”的地方，既然買不起房子，那麼就只能租房了。當越來越多的人們選擇租房住的時候，就導致了租房是個藍海市場。

另外一方面來說，由於人們普遍缺少比較好的投資理財渠道，華人對房子又是無比的痴迷，導致很多家庭將大部分財富都投資在了房產了，有的家庭有一兩套，有的家庭甚至有十幾套。但是他們一般只能自己使用其中的一套用來居住，那麼剩餘的房子如果不想空置的話，那麼只能是選擇出租出去，這就導致了市場上有大量的房源。

這樣前提之下，長租公寓橫衝出世了。

簡單來說，長租公寓的運營模式為把業主的閒置房源租下來，進行裝修改造，然後轉租給有需要的人。

一方面，前文提到過，市場上有很多閒置房源，另一方面，市場上有無數需要租房的人群，長租公寓既能解決業主房子空置問題，又能解決年輕人的租房問題，一舉兩得。

好了，這是長租公寓的市場現狀。

我們接著聊聊利潤情況。

當然，根據拿的房子裝修不同，利潤率也不一樣，一般長租公寓的毛利率一般在20%-50%之間。

通常來說，毛坯房利潤率最高，相應的是投資也大。精裝房利潤低，但是投資也少。因此在長租公寓運營過程中，不能簡單的以利潤率的高低來評判一套房子，而是要綜合考慮投資回報比。就是比如同樣投入10萬塊錢，如何獲得最大的利潤，是拿2套毛坯房的利潤高呢，還是拿4套精裝房的利潤高。

在長租公寓一直流傳著這麼一句話：現金流比收益更重要。等你真正的進入長租公寓這個行業的時候就會深刻理解這句話的內涵了。

我們接著介紹一下長租公寓的主要工作內容。

長租公寓簡單劃分一下的話，主要有3大工作內容。

1、收房

前文講過，市場有很多的閒置房產，這就需要我們有雙火眼金睛能在浩如煙海的房源中間，選擇出適合我們操作的房源。首先渠道很重要，網路租房平臺有58同城、安居客、貝殼找房、蘑菇租房等，線下渠道有房產中介、張貼廣告、房東轉介紹等等。

這些方法沒有高低之分，只要能出效果，那就是好的渠道，這些渠道我建議來說也要全面覆蓋，這樣才能保證你有很多後備房源，讓你從容不迫的從中選擇出優質房源。

2、裝修

長租公寓的裝修跟我們家裝來說有很多相似點，也有很多不同點。

相似點來說就是輕硬裝，重軟裝。我們一定要把長租公寓的顏值打造上去，讓租客進門的一瞬間就被驚豔到，就是除了我們的房子，其他人的房子連看都不想看了。

不同點是，我們長租公寓裝修顏色更加誇張，更符合年輕人審美，關鍵是工期要短，畢竟房子是我們租來的，每一天都有房租支出，少用一天裝修，就相當於我們多了一天的利潤。

關於裝修的內容還有很多，限於篇幅，就不做過多介紹。

3、出租

我們前面的收房、裝修其實都是為了出租做準備的，前兩步做不好，那麼出租這一步就會非常困難。當我們收到了一套戶型好、位置好的房子，經過我們的裝修改造，顏值非常高，那麼我們就可以出租了。

線上渠道就是租房網站，跟我們收房的網站是一樣的，只是這時候我們的身份從租客變成房東了。

線下的話可以尋求房產中介的合作，自己也可以去宣傳欄等張貼廣告，以及讓租客轉介紹等。

我一直信奉沒有租不出去的房子，當你的房子各方面都很不錯的時候，出租是不愁的，畢竟租房群體實在是太大了。

先介紹下長租公寓的經營模式：一般分為兩種——“分散式”和“集中式”

1.分散式（如蛋殼、自如等）

這種公寓的房源散落在不同小區裡，運營商扮演“二房東”的角色，包下這些房源，再出租出去。

比如天眼妹有的同事住在海淀某小區，有的住在豐臺某小區，但都是從蛋殼租的房，房租也都交給蛋殼。

2.集中式（如魔方公寓、萬科泊寓等）

這種公寓的運營商是一手房東，他們把房源集中在一棟樓裡，管理和服務也比較統一，有什麼事可以直接去找前臺。

不過，無論哪種長租公寓，這幾年都有大大小小的問題被曝光。

8月底，上海嵐越公寓、杭州友客公寓、巢客公寓又是接連爆雷。

房租打水漂、又無家可住……誰來保障租客的權益？

其實，巢客公寓的爆雷早有預兆。

1.子公司涉多條房屋租賃合同糾紛

巢客公寓的運營主體為“杭州適享科技有限公司”，在武漢、成都、合肥擁有3家全資子公司。

而這些糾紛都出現在杭州巢客爆雷的一到兩個月前。

2.法定代表人半年內兩次變更

法定代表人作為“代表法人行使民事權利，履行民事義務的主要負責人”，需要承擔一定的法律責任。

杭州適享科技有限公司不到半年裡兩次變更法定代表人，難免有規避風險和意圖逃避法律責任之嫌。

現在，巢客公寓的總部已經人去樓空，還有很多租客在等待退款……

希望闖蕩漂泊的人們，都能住得安穩。

關於長租公寓我之前的理解是類似物鏈家旗下的自如租房，價格比市場上價格偏高10％左右，一般租期1年。比較省心，接入了一些移動網際網路的服務，如智慧鎖，另外有管家定期清理房間，接入wifi等等，跟住賓館的感覺有些類似，方便得很。但是前段時間爆出自如出租的房間甲醛嚴重超標，讓我對短租公寓產生了一些不好的印象，畢竟鏈家為了追求利益最大化，使用的裝修材料不會是太環保的材料，且裝修後也不會空置太長時間。但是作為我來講為了個人健康，一定不會租這種自如公寓。

而我第二次聽到短租公寓的時候是接到一家叫蛋殼公寓公司的面試邀請，雖然沒有應邀，但是上網簡單查看了下公司簡介，我發現蛋殼公寓已經發現部分租住人針對裝修汙染的擔憂，而針對裝修材料的環保和質量做起了文章，我想這對租房人和蛋殼公寓都是一個機遇。可持續發展的公司造就可持續發展的行業，希望鏈家奮起直追，不僅僅解決年輕人的基本住宿問題，年輕人的健康也很重要！加油！

長租公寓是在消費升級和房價暴漲雙重趨勢下產生的一個新物種。

其產生的原因首先是房價過高和過快上漲，華人的傳統情結還是需要自有住宅，但是目前中國的現狀，在一二線城市擁有一套自有住房比較奢侈。過去租客收入不高的時候，合租甚至農民房都可以對付，沒那麼講究。在消費升級的大趨勢下，對居住產生了更高要求，居住環境要好一點，不要有很煩的房東，不要因為房東各種理由直接讓人搬家，為此可以多支付一點溢價，長租公寓應運而生了。

長租公寓細想想好像還是有點意思的，因為現在推動租售同權的前提下，如果能落實到長租公寓上，未必不是一個好的選擇。而且租不起也不要擔心，銀行也有推出租房貸，而且租金是10年不變，現在來看可能租金比較貴，但是放眼到十年的緯度，到後面就會覺得便宜了。

通俗的來講，所有機構普遍面臨許多個問題，比如：

1.怎麼引導消費觀念的轉變，現在不少人都還是夢想有自己的一套房，而不是長期處於租房狀態。這個觀念不是一朝一夕短期內能夠改變的。自古以來，人們就明白“衣食住行”的重要性！更何況現在這個社會，住房問題被提升到一個相當的高度！

2.關於租房裝飾材料環保性，現在很多公寓都被曝出，因為材料問題而導致租客不適應情況。大家明白的是，房屋裝修如果不考慮成本，其實費用很高，對企業資金是一個考驗，如果裝修得很精緻，則成本會轉嫁到租客身上，租客則會考慮經濟一點房源。裝修完後房間的空置情況，也是企業最擔心的。這個“度”怎麼把我，也很考驗企業能力。

3.租客的需求都不一樣，現在很多公寓外觀看起來很有特性，實際上卻同質化比較嚴重，廣告上宣傳的特色實體上壓根沒有突顯出來，這也是讓不少租客期望而來，失望而歸。

小結：國內市場的特性決定了長租公寓的前景非常可觀，國家政策的支援也給這個萌芽市場一針興奮劑，但不要忘了任何的驚喜與刺激過後，還是得迴歸到本質上來。良好解決市場需求不是一個容易問題，也不是一個短時間問題！未來，還有很長的路要走！

公寓一般分為長租和短租兩種形式。其中，長租公寓分為集中式和分散式。

集中式長租公寓是指獨立成棟的出租房源，它有可能是運營商以二房東的模式租下經營來賺取現金差價的，也有可能是運營商重金收購持有運營，或者是房企自有專案轉售為租，比如魔方、YOU+、泊寓、瓴寓；但分散式長租公寓往往是運營商透過與小業主簽約獲取小區民宅，進行統一裝修出租，比如自如、相寓。