公攤面積是購房人心裡的痛，我買100平米的房子，就有25平米不是我的，按照1萬/平米計算，我要為此多支付25萬元。

我買的房子為什麼會有公攤面積？那些面積又不是我的，為什麼還要花那麼多錢冤枉錢呢，開發商不講理。

比如這裡，這位網友就問，25%的公攤面積多嗎？這是不是很多，我們就來分析一下這個問題。

公攤建築面積就是指你所購買的整棟樓的產權人共同所有的，該樓公用部分的建築面積。

公攤建築面積具體包括整棟樓的安保用房、物業服務用房、電梯井、樓梯、一樓的入戶大廳、公共走廊、牆體等公用區域；

一樓如果沒有人居住是架空層，這架空層也屬於公攤面積。

公用建築面積和分攤的公用建築面積產權是屬於整棟樓購房人共有，購房人按照法律、法規的規定對其享有權利，承擔責任。

人防工程的地下室和半地下室以及地下車庫，不屬於公攤面積；

地面上的公共綠地和健身設施，地面的車位等，不屬於公攤面積；

公攤面積只侷限在一棟樓的範圍之內。

不同的建築，公攤面積是不一樣的，低層住宅由於樓層不多，電梯井、走廊等佔用的面積少，公攤面積也少；超高層建築的樓梯比較寬，電梯井和走廊佔用的面積也比較多，超高層的公攤面積可能會達到30%～35%；而高層住宅的公攤面積一般在25%左右，是因為高層比超高層的樓梯、電梯井、走廊等都要窄一點，樓層低，整個建築的公攤面積小，公攤的比例也就小。

如果是聯排別墅，就只有牆體是公共部分，沒有走廊和電梯等，公攤面積就小，一般在5%左右；低層住宅就是我們說的洋房，公攤面積一般在7%～13%；小高層也就是6～11層樓住宅，公攤在15%～20%，12層以上的高層住宅，公攤面積在20%～25%；如果是100米以上的超高層住宅，公攤面積在30%～35%。

由此可見，這位網友說的25%的公攤面積應該是高層住宅，這個公攤係數在高層住宅當中，是在合理的範圍之內。

公攤面積這麼多，開發商是不是會多計算面積呢？這有一個計算的方法，自己就可以計算，計算後你心裡就有底了。

計算的公式是：

第1步：計算公攤係數，公攤係數=需要公攤的公用面積之和/各套內建築面積之和=(總建築面積之和一各套內建築面積之和)/各戶套內建築面積之和；

如果你自己不會計算這個公攤係數，你可以向開發商索取這公攤係數，以便自己能夠更好地計算你的公攤面積。

第2步：公攤面積=公攤係數×建築面積。

很多人不喜歡公攤面積，說我購房就只有我的使用面積，公攤面積完全是花了冤枉錢，為開發商做貢獻。其實，這種思維完全是不瞭解公攤面積是什麼。

如果需要公攤面積更小，那麼你的電梯井、公共走廊、入戶大廳等面積就會更小，你每天進出是不是會感覺到空間的狹小、侷促、壓抑呢？

如果是大戶型住宅，公攤面積就應該大一點比較好，如果你的樓道、走廊太小了，戶型太大，那麼整個建築就顯得不協調。

前段時間重慶茶園某樓盤接房的時候，由於入戶大廳太小，有的業主很是不滿意，說入戶入戶門太小，像“狗洞”。可見，公共區域面積太小，業主自己都不會喜歡，犧牲了業主的居住品質和損害的是業主自己的利益。

很多人對公攤面積有不同的意見，開發商為了解決這個問題，會修建0公攤的房子，得房率在100%甚至會超過100%的住宅，是不是你就很喜歡？是不是就是一件好事兒呢？

答案是：不是！

0公攤是開發商更多的是“贈送”面積，用“贈送”面積抵消公攤面積，甚至“贈送”面積超過公攤面積，這就達到0公攤面積的目的。

而“贈送”面積是各位購房人所喜歡的，但這個“贈送”面積是損害購房人利益的面積，只不過購房人不懂得這“贈送”面積背後的邏輯。

各位在和開發商簽訂的《商品房買賣合同》中就有“公共部位與公用房屋分攤建築面積構成說明”，這個說明各位可以仔細看看其內容。

另外，為了更好地確定你購房的公攤面積，可以從以下幾個方面來確定你的公攤面積是否適當。

①、自己計算公攤面積。在簽訂商品房買賣合同的時候，購房人可以向開發商索取有關公攤的資料，包括整棟樓的建築面積，套內面積，公共區域的面積，來計算整棟樓的公攤係數，再計算你所購買面積的公攤面積。

②、查詢資料。你可以到當地的建築檔案館查詢建築單位、規劃單位、規劃部門等機構的相關檔案，計算出最終的公攤係數，從而計算你所購房的公攤面積。

從上面的分析來看，

公攤面積是一棟建築的必須的面積，不同的建築有不同的公攤係數，而高層的公攤係數就是在25%左右。

公攤面積不是越大越好，也不是越小越好，如果你是居住的大戶型住宅，那麼入戶大廳、走廊、電梯井這些面積就比較寬闊，公攤面積就比較大；

如果你購買的是小戶型住宅，公攤面積就會小一點，是因為走廊、樓梯等公共部分寬窄要小一點，從而影響公攤面積。

你們的幸福去吧，哈爾濱的房子看一看，80多平米使用50的。 160多平米使用不到一百的。 百分之50地產都這樣

樓房高低不影響公攤，就是高階的樓盤共用的面積大，低端的共用面積小。人家的樓梯門洞又寬敞又大，這樣的公攤面積也大。你的回遷房樓道又窄，就沒有多少公攤面積。

實話實說不多，正常。

我們裝過太多的房子，基本是建築面積100平方，套內面積就75平方左右，建築面積在130的房子，套內基本在100左右，公攤都是在百分之25左右，

所以如果你家房子公攤在百分之二十五話，也別太氣憤，因為估計整個中國的公攤都是在差不多這個比例的。

公攤主要體現在：大門廳，走廊，管道井，水井房，電錶房，電梯井，牆體厚度等等一系列公共基礎設施上。

一般遵循的規律是：獨棟別墅＜小高層或者多層＜高層。

所以說高層的公攤是最大的。基本在百分之20到百分之30之間。

其實公攤面積也就是開發商，變相讓業主掏的公共設施的費用錢。這個就仁者見仁，智者見智啦。不過多解釋啦。

最近我總結了一套詳細的施工工藝和驗收標準ppt，在裡面大家可以很清楚的看到裡面各個工序的詳細施工工藝和驗收標準。

以上是ppt的部分內容，全部下來有120多頁，非常通俗，簡單明瞭。

算多了，原則上25％是上限了，比這多也有，一般這麼大公攤都是高層雙電梯的住宅了，當然也有些商住房也是高公攤的。

相信現在很多購買樓房的朋友都聽說過公攤面積這個代名詞，可是大部分的朋友只能籠統的知道公攤面積是整棟樓共用部分的建築面積，而對於我們很多人來說我們都是隻能測量我們家裡的室內面積，但是對於公攤面積該怎麼算呢？對於公攤面積可不是隻有電梯和我們使用的公共過道的面積，而對於我們常說的百分之二十五的公攤面積又是多少呢？所以今天我們特意根據這個問題來好好說一下，看看這其中到底存在多少貓膩。

對於我們所說的公攤面積其實是包括門廳、大堂、過道、前室、電梯、樓梯、管井、屋面間、電梯間、外牆和保溫等，以上這些就是公攤面積的組成部分，其實在這些組成部分中有很多是多餘存在的，就比如說：門廳、大堂等。

但是還是有很多地方是需要我們注意的，像多棟建築服務的警務亭、物業管理的管理用房、機動車和非機動車庫、倉庫、車道、地下室以及一些其他獨立使用空間等這些是不算在房屋公攤面積的。

而對於公攤面積來說也是要遵循這樣的規則：獨棟別墅<小高層或者多層<高層，所以這樣綜合來看的話，在我們購買房屋的時候還要數高層的公攤面積最大了，基本上也都是在20%-30%左右了。

1、計算分攤係數=需要分攤的公用面積之和/各套內建築面積之和/=（總建築面積之和-各套內建築面積之和）/各套內建築面積之和。

2、各套房的公用分攤面積=分攤係數X各套內建築面積，而對於百分之二十五的公攤面積是主要針對30層以上的高層建築而言的，這也主要是因為電梯數量的增加，所以說25%的公攤面積對於我們住宅來說確實是有一點高了，但是如果說我們購買的是豪宅的話，樓房裡面配有大面積的公共空間或者是入戶大廳的話，也是可以理解的，畢竟我們需要富麗堂皇的感覺也是要付出代價的，反之房子的面積越小，那麼公攤的面積也是越小的。

相信看到這裡的話，也會有朋友這樣認為，是不是我們購買房子的時候，公攤的面積越小越好呢？這樣的話就不需要我們多花費冤枉錢了。

但是其實並不是這樣的，如果公攤面積過小的話，那麼公用的過道、樓梯等也會變得狹窄的，這樣的話肯定會影響我們使用的舒適度的，而且也關係整棟樓的美觀性，而對於電梯井、管井、外牆和保溫等也是和我們生活息息相關的，這些部分如果說我們為了刻意剩下公攤面積的話而出現偷工減料的話，公攤面積是省下來了，但是我們的生活體驗肯定也降低下來了。

而且對於很多公共設施其實並不算在公攤面積的，也不代表公攤面積大我們就可以吃啞巴虧的，所以說在購買房子的時候如果你夠仔細的話，在簽訂購房合同的時候最好要看一些這些裝置的分攤明細表是比較合適的。

我們其實可以舉例子說明的，就比如說建築面積是100平方的房子，套內實際使用面積在75平，建築面積在130平方的房子，套內實際使用面積在100平，公攤面積都是在25%左右，總之來說的話，我們購買的房子樓層越多的話，公攤的面積就越大。

所以對於別墅來說公攤面積在8%，多層樓房的公攤面積在7%-12%,20-30層的高層公攤面積在10%-24%這些都是屬於合理範圍的，所以這樣的話，如果說為了確認25%的公攤面積合不合適，我們最好要看看我們的房子是不是屬於高層。

建築型別不一樣，公攤的面積標準不一樣，25%的公攤面積在高層建築中屬於合理的，在多層建築（總層數低於7樓的樓梯房）中，25%的公攤面積就非常不合理。我在後面會列出各種型別的住宅建築，合理公攤面積的標準。

住建部推出的商品房銷售面積計算與建築面積分攤規則，主要只是明確了哪些面積可以算做公攤，以及公攤面積的計算方式，但是，對於公攤不應大於多少面積或小於多少面積是沒有明確要求的。現在只有行業內一般標準，是行業內自發形成的經驗標準。一般被認為合理的住宅公攤面積標準：

別墅類，公攤面積一般在1-7%內。

7層以下，公攤面積一般在7%-12%內，這種多層建築公攤面積市場多見低於10%。

7-11層屬於小高層，公攤面積一般在10%-16%內。

11-33層屬於高層建築，公攤面積一般在14%-24%內。

33層以上屬於超高層建築，公攤一般在25%以上，隨著高度增加，公攤面積比例也在增加。

公攤面積在建築中承擔了很多公共部分的重要作用，過少的公攤面積，會讓樓棟入戶門廳，公共走道，電梯井以及樓梯間顯得狹窄，反而會降低住宅的舒適度。

1，公攤面積存在是合理的，因為建築需要這樣的公共面積，實現公共部位的功能。

2，公攤面積計入銷售價格是不合理的。公攤面積整個專案是可以準確測量，但是分攤到具體樓棟，具體住戶，就不能是精準的，簡單講，所有住戶加起來的公攤面積會大於整個專案的實際公攤面積。

3，公攤面積計價，繳稅、物業以及各種按購買面積收費的稅費，購房者都需要多交。

4，公攤面積取消不代表房價要上漲。總價100萬的房子，100平米的房子按建築面積計價，單價為1萬/平米。假設公攤50%，建築面積100平米，現在按套內面積，50平米計價，單價2萬/平米，你認為漲價了？可是實際上，房價還是100萬。所以，按套內面積計價和按建築面積計價只是計算方式不一樣，和房價漲不漲沒關係。

公攤面積是由香港開發商發明，但是現在香港早就廢除了這種計價方式，據查，目前全世界，只有中國內地房地產商在實行這種計價方式。按公攤面積計價 ，你說合不合理？

25%的公攤面積真的不算高的了，目前有很多新的配套完善的小區的公攤比例已經高達32%了。

不過，和灣灣比起來，大陸可要幸福多了，臺灣的平均得房率，只有區區50%~70%，買一套房子，一半都是公攤，近10年的新房，平均會攤掉35%的建築面積。

不過購房可不僅僅只有公攤這麼簡單，下面幾個概念大家一定要弄清楚。

真正可以擺傢俱的的面積，香港叫“地毯面積”，顧名思義就是地面上能鋪地毯的空間（包括廚房和衛生間）。一般是不計算窗臺、露臺和開放式陽臺的。

在使用面積上，加上了牆體的厚度。因為套內面積和使用面積相差不大，經常被混為一談。日本買房就按套內面積計算，但不包括陽臺。

所謂的公攤，就是整個大樓的公共區域加起來，分攤到每戶頭上，分別有多少面積。國內每個地區對於公攤具體怎麼算，還有不一樣的規定。像是樓梯、大堂、電梯井，統統都算在公攤裡。

全國除開重慶是計算套內面積之外，都是按照建築面積計價，房產證上標準的也是建築面積。

很正常，一般高層住宅差不多都是這麼個比例。

得房率：是指可供住戶支配的面積（也就是套內建築面積）與每戶建築面積（也就是銷售面積）之比。

計算方法編輯

套內建築面積=套內使用面積+套內牆體面積+陽臺面積

銷售面積（也稱套型建築面積）=套內建築面積 +分攤的公用建築面積（俗說“公攤面積”）。

得房率是買房比較重要的一個指標。計算房屋面積時，計算的是建築面積，所以得房率太低，不實惠；太高，不方便。因為得房率越高，公共部分的面積就越少，住戶也會感到壓抑。一般，得房率在80%左右比較合適，公共部分既寬敞氣派，分攤的面積也不會太多，比較實惠。

一般多層的建築物得房率為88%，高層的建築物得房率為72%，而辦公樓為55%。

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