由於受到電商的強力衝擊，90％的格子鋪性質的商業地產，都是垃圾級資產。警惕售後反租，這是現在商業地產的通用騙客手段。不建議持有，除非已開業，並且地段、人流特別有吸引力。

不值得，現在商業體越開越多，但是慢慢發現到後來好的商場被更大的商場所吞併。如果你想投資，建議還是高校周邊的特色美食街弄個鋪子。那裡的人流更加穩定。

實體店的出路：即時消費與體驗升級

近些年，面對網路電商的激烈競爭，實體店的競爭日趨激烈，強如萬達廣場等大型商場也不乏日益凋零。可謂是舉步維艱。

那麼，未來所有的實體店和商場都沒有投資希望了嗎？也不盡然，適不適合投資要看所處的地段有沒有成熟的或可預期的銷售人群。還有商場的經營定位是否與消費群體相對應。

實體店相對於電商的優勢在於可以即時消費，並且親臨現場的體驗度遠遠大於電商，所以諸如餐飲和娛樂等消費場所主要還需立足於實體店，還有一些高階的服裝品牌也需要實體商店的體驗感。而一般的提袋式商品，就將面臨嚴重的生存危機。

所以，這種商鋪適不適合投資，關鍵還是看地段，有沒有成熟的消費群體和人流量。第二看商場的經營定位是否符合即時消費和注重體驗的品牌經營。如果符合以上兩點，投資回報應該還是不錯的。

目前的商鋪投資價值處於兩極分化的走勢，因為現在房價非常高，所以導致了大部分地區的商鋪其實投資價值較低。

就好比三四五線城市，人口紅利正在退去，但是房價卻非常高，這個時候你貿然去投資這裡的商鋪，就會以很高的價格接盤，並且出現有鋪無人租的情況，得不償失，脫手還十分困難。

而對於一線和新一線的商鋪來說，只要你能夠買到一些符合標準和門檻的鋪子，租售回報率還是不錯的。就好比：

1、必須是一樓沿街的商鋪；

2、必須是可以重餐飲的商鋪；

3、必須是可以自營的，不能是包租的商鋪；

4、不要商場類的商鋪；

5、最好是新鋪；

因為對於現在來說，電商衝擊實體的影響非常大，而只有體驗類和餐飲類的商鋪才有更好的租售市場和空間。所以購買一樓沿街、可以重餐飲的商鋪，競爭能力強，獲得租售回報率也會相對較高。

而另一方面，商場類的商鋪其實很容易因為開放商的實力而轉變，如果不是那些強大的開放商，比如萬達，萬科，百聯等，很難有大品牌入駐，更不會有資金維持活動，吸引人流。所以，如果買商場類商鋪，一旦選錯，就是整個“涼涼”的局面。

最後，就是要懂得看租售回報率，一般一線和新一線的商鋪租售回報率要在7%以上。一定要跑贏定存收益，接近通貨膨脹，達到保值甚至升值的結果。否則，低於7%回報率的商鋪是真的沒有太高投資價值。