新城的樓盤我都看完了，均價5萬左右，壹城廣場離醫藥港很近，交通也很好，就在地鐵口，價格也不貴1.8萬—2.2萬。門檻還是比較低。前兩天去買了一套，以後拿來出租

［尬聊］一下我對商住兩用房的看法。我看好商住房，原因是：1.商住房性質是“辦公用房”，發票上的名稱是這個，別問我怎麼知道的。辦公用房允許居住已經十多年了，北上廣深都有大量的寫字樓，現都稱為商住房。商住房由於是商業用地，產權40年，所以價格比住宅房要低很多。2.商住房自被允許有居住功能那一天起，就是城市潤滑劑和粘合劑，是打拼人群買住宅房前的踏板。30平方到100平方，層高4.米多，允許排油煙做飯，甚至有很多商住房有通煤氣和陽臺，現在紅標頭檔案允許把商用水電改為民用。說白了醉翁之意不在酒就是拿來住人的，別跟我扯什麼辦公。多少人從租房開始實現自有住房依靠的是商住房，面積小价格低買得起，而且還在繁華的商圈，衣食住行統統被超前滿足，這就是租房和住宅區之間的過渡，擁有私有獨立生活空間同時享受城市中心生活，當然付出一定的不舒適的代價和其他代價，相對租房和擁有房子，商住房好太多了。3.自從去年三月北京限制商住房起，只要稍微仔細閱讀相關政策和規定，很容易發現只是“新”的商住房的大門已經關上了，而現有的商住房成為絕版，“住”的功能非但沒有被拿掉而且還增加了“住”的其他權益。只要還有“住”的功能，而且又在商圈，人們追求的事少錢多離家近就實現了離家近，生活真的又近又方便。太多人的財富和生活繫結在商住房了，所以中央在下手時是非常為這些老百姓著想的，你們已經上車的就上了吧，這條線路從此停開。但是去的方向仍然是前進而增值的。深圳5.5萬套商住房5年內成交4.46萬套，去庫存率極高流動性也極高。商住成為絕版後漲價也是必然的。很簡單，商圈的居住空間永遠是稀缺的。

就我個人而言，非常值得購買，一個是公寓面積相對要小，總價就會低一些，而且一般的公寓，它的位置都是在核心位置，大家也知道，房地產最俗的三大口號就是，位置，位置，位置，所以好位置，好裝修的公寓，一定是值得購買的

作為一個房產經紀人的我，我分析我個人的見解。商住公寓樓還是值得購買的，隨著經濟飛速的發展，房價也隨之上漲，有的大城市還出現了限購政策，商業樓現在市面上到處都是，賣商住公寓樓有什麼好處呢？ 第一公寓面積小總價低適合急需在城市裡有個家的群體，住宅總價太高預算達不到，而公寓面積小總價低，很多人也願意買公寓暫時性過渡居住。第二 公寓租金往往比住宅高，一般租公寓的群體基本上是年輕人，所以對於比較追求品質的年輕人來租。第三 公寓不僅可以自住還可以辦公，註冊公司 做辦公室，租金往往比租自住高。第四 公寓拆遷賠付比例是1:3 住宅卻是1:1 。所以我覺得公寓是非常適合購買的。

不管是投資還是自主，都不建議你買，主要有以下原因：

1.既然是商住，那一般都在商業住宅綜合體中，位置就不是很好，自主太吵，沒有家的感覺。公攤高，一般面積就小的很，去掉公攤沒剩多少了，我曾經看到過一個公寓，公攤高達40%，雖然是少數，但至少也說明問題了。而投資稍微好一點，但位置很重要，買的不好就放那等著吧，除非你買多套，打通後能做個不錯的辦公室，只有一套很不好租，因為公寓裡面魚龍混雜。

2.開銷較大，水電什麼的都比住宅要貴，而且還貴不少

3.產權年限較低，一般都是40年，而且公寓的首付比例是50%，那些說買公寓先過度一下的人，你們是怎麼想的？

4.學區，大部分的公寓都是沒有學區的，偶爾有那麼幾個是政府規劃導致的強行商改住又學區，但居住環境很糟糕

5.賣房時，我有認識的人買了公寓後期要賣的，很難賣，主要原因就是公寓管理起來很混亂，住個幾年後，裡面跟大學宿舍一樣，買房的人看了都頭疼，更別提買了。

從銷售角度講得看你的需求和購買能力，如果你有能力或者短期3-5年內有能力買一套住宅的話，不建議你買商住公寓，公寓產品只適合作為宿舍或者臨時住所。

個人認為，你在如下幾種情況下可以購買，當然條件肯定要以住宅為主：

1、你要購買的區域限購，你沒有購房資質，但又必須在該區域購房，建議入手，因為限購說明該區域需求量大，公寓買了以後也不會虧，畢竟該區域發展好，不然也不會限購。

2、同區域住宅明顯比公寓價格高很多，自身首付低，收入也不高，而且住宅很難找到合適小面積房源，選擇小面積公寓，能滿足低首付，低月供的現狀。而且一般公寓地段也好，可以做為過渡。

3、自己本身有住宅，目前有在該城市創業的打算，公寓適合作為辦公使用，手頭資金也夠，可以考慮半自用半投資入手公寓。

4、有錢的純投資客，看好該區域發展，住宅投資投入太大（一般投資客都會涉及到被限購了或被限貸了），可以投點小錢買公寓，投資少，風險小，長期持有，然後出租是個不錯的選擇，適合有閒錢的投資客，但不適合短期投資。因為交易成本較高，公寓漲價速度較住宅慢。

商業公寓可以投資，不過要注意一下幾點：

第一，看價格。核算投資回報率，回報率是否在8%左右，避免價格虛高的商業公寓。

第二，看地段。是否位於城市核心區域，周邊配套如何？交通便利是否便捷？總的來說周邊是否有高階人群聚集或產業支撐的商業公寓回報。

第三，看供應。大家都懂價格受供求關係的影響，如果區域內同質化產品較多，一定會影響租金收益。

第四，看產品。產品要選那些有特色的，稀缺的，或者有一些獨家資源的商業公寓。

總結：商業公寓是有它獨特的投資優勢，主要看你如何選擇。