第一，近兩年房地產市場景氣，房價持續走高，萬科作為房地產龍頭企業自然近水樓臺。

第二，萬科作為世界五百強企業，產品的質量有保證，後期的服務到位，而且做了很多促銷手段促進銷售量。

第三，二胎政策的放開，使得眾多家庭對房產的需求變高，兩居室升級為三居室，甚至另外再購置一套新房產，市場活躍度高了，成交量自然大，房地產公司利潤自然就水漲船高。

第四，國民收入和生活水平的提高使得人們已經不滿足現有的居住條件，改善性住房和投資性住房應運而生，同樣的是活躍了市場成交量，增加了房地產公司利潤。

第五，很多購房者只認準大開發商，大物業公司，從而使得萬科綠地這些大公司成交量高。

其實光看淨利潤的增長意義不大，淨利潤等於收入減支出，會包含很多折舊攤銷以及記賬期的問題，因此只看淨利潤的增長偏差較大，15%的淨利潤增長很容易用會計手法達到。

因此，要真的瞭解這家公司的表現，還是需要從年報的各個維度去看，看起資產負債結構，營收和支出的細專案，現金流等等，才可比較全面的分析。

對於萬科2019年的業績指標，不僅非常不符合我的預期，也不符合市場普遍預期，更加不符合王石的預期。

1、先看下萬科去年的業績：實現營收入3678.9 億元，同比增長23.6%；實現歸母淨利388.7億元，同比增長15.1%。業績公佈後，部分投行下調了萬科評級及目標價位。

透過近三年的業績對比，2019年時萬科的營收和淨利增速方向發展的拐點。此前都是同步發展，2019年則是增收不增利。

2、對比下王石此前的預期。2019年11月23日，王石在新書《我的改變：個人的現代化40年》釋出會上表示，萬科2019年的年報資料會非常好。受此影響，萬科次日股價大漲逾6%，市值增加逾180億元，漲勢一直持續到去年年底。

儘管王石退休已經兩年，但對於萬科的影響力依然巨大，這是鬱亮時代無法超越的存在。市場甚至一直存在王石迴歸的呼聲，不過，這也僅僅是股民的心聲和願望罷了。

3、萬科業績不及外界預期，年報披露後的首個交易日，萬科股價大跌近4%，市值蒸發接近130億元。王石向左，鬱亮向右。。。。。。沒有了王石的萬科只是“活下去”，卻活得不夠好。

4、萬科業績下滑的原因主要有兩個：

一是權益佔比下滑。

萬科2019年合同銷售額為6308.4億元，同比增長僅為3.94%，不僅低於全國商品房銷售金額6.5%的同比增速，更是遠低於行業16.67%的平均增速。

權益銷售額為4102.9億元，同比減少145.5億元，權益佔比則同比大降5個百分點至65%。

但這種下滑趨勢仍在延續。

2020年，萬科前兩個月的業績繼續走低，合同銷售額同比下滑9.92%至829.4億元。

值得注意的是，萬科2月份實現合同銷售金額280.3億元，同比大幅下滑35.10%，環比下挫48.95%，而銷售權益佔比出現再度同比下滑逾4%。

二是多元化戰略遇挫。

具體來看，萬科房地產及相關業務的營收為3526.5億元，佔總營收的比例95.9%；

物業服務的營收為127.0億元，佔總營收的比例3.5%；

其他業務的營收僅為25.4億元，同比大幅下滑22.14%。

其中除物業服務以外的多元化業務都包括在其他業務裡，但業績的下滑也直接反應了萬科多元化發展並不順利。特別是最為外界關注的長租公寓。儘管其長租公寓所在的租賃住宅業務規模同比增加5萬間至11萬間，但開業半年及以上的公寓平均出租率卻下滑2個百分點至90%。

#萬科2019年財報解讀# $萬科A(SZ000002)$ 釋出2019年度業績，該集團實現收入人民幣3678.94億元，同比增長23.84%；歸母淨利潤388.72億元，同比增長15.1%；基本每股收益3.47元。萬科擬每10股派送10.45元（含稅）現金股息，合計派發現金股利約118億元（含稅）。

其中，集團營業收入中，來自房地產及相關業務的營業收入為3526.5億元，佔比 95.9%;來自物業服務的營業收入為127.0億元，佔比3.5%。公告稱，2019年集團實現銷售面積4112.2萬平方米，銷售金額6308.4億元，分別增長1.8%和3.9%。

以今天收盤價計算，總市值為3177億，當前市盈率為8.17倍

當然符合預期，只是比王石的預期低了點。2019年11月，王石在自己的新書釋出會上表示，萬科的利潤非常好。下面結合萬科本身的經營情況、行業背景和主觀因素三個角度談一談我對這個問題的看法。

看一下萬科2019年的資料：

核心經營資料：

萬科15.1%的淨利潤增長率，比2018年的20.39%，增速下降了足足5.29%，比例看似不高，實則差距懸殊，要知道萬科是一家1.7萬億總資產的公司。與此同時，營業收入23.59%，比上一年增加1.01個百分點。那麼問題來了，營收增速增加，而利潤增速下降，其背後營業成本是個大問題。

2019年營業成本比上年增加26.90%，比上年增速增加了10.64%（上一年營業成本增速為16.26%）。與此同時2019年營業成本的增長比率也比營業收入增長率高出2.44個百分點。這背後折射的是房地產進入存量時代以後，投資對利潤拉動作用逐漸疲軟，以往拿地即賺錢的路徑正在發生改變。過去多年，房地產行業購銷兩旺，房子不愁賣出，只要有足夠的土地儲備，基本能保證企業衣食無憂，但照萬科目前的比例來看，未來單純依靠投資，就能拉動利潤的方式已經改變。其他房企就更不用說了，萬科歷年來的利潤質量是上市房企中最好的。

利潤演變之下，是行業大背景的變化，房地產行業最看重兩個指標：商品房銷售額和商品房銷售面積。根據統計局公佈的資料，2019年全國商品房銷售面積171558萬平米，最近5年來首次出現微降。

房地產是個砸錢的行業，規模上去了，利潤就上去了，即便利潤增速下滑，但利潤率仍在20%以上。但是萬科似乎不這樣想，萬科很早就做好轉型的準備，2014年公開喊出行業從黃金時代邁入白銀時代，打造成為“城市生活服務商”，2018年也是率先喊出活下去的龍頭房企。萬科這幾年透過規模的控制，淨負債率（有息負債減去貨幣現金除以淨資產，是衡量房企真實債務壓力的一個指標）始終保持在40%以下，2019年淨負債率約為33%，而行業平均都在40%以上。控制規模，降低風險，從而使得營收增速雖然與自己相比變化不大，但遠遠落後於碧桂園、融創、恆大等企業，從某種角度講，是萬科有意為之的結果。

行業背景在前，主觀意願在後，萬科的利潤增速下滑也就不足為怪了。