1、新舊房貸利率機制的轉換過程

舊的房貸利率計算方式為：房貸利率=貸款基準利率*（1±浮動比例）；

新的房貸利率加上方式為：房貸利率=LPR+點數；

在舊的房貸利率中，浮動比例是固定不變的（題主應該是上浮10%），在整個合同期限內都是固定的，只有在隨著貸款基準利率變化的時候，房貸利率才會隨之變化。

而在新的房貸利率中“點數”也是固定不變的，在整個合同期限中都是固定的，只是在規定的重新計算週期內才會根據最新的LPR重新計算房貸利率。

題主的“點數”就是：點數=5.39%-LPR=5.39%-4.8%=0.59%；

所以，題主如果按照最新的房貸利率計算公式那麼就有：房貸利率=LPR+0.59%；

從這個公式也可以看出，房貸利率未來的走勢是取決於LPR的走勢的。那麼LPR未來的走勢是什麼？

2、LPR未來的走勢什麼？

要明白LPR未來的走勢，那麼我們得需要明白LPR到底是什麼，LPR的全稱是貸款市場利率報價，是所有貸款的利率定價基準，那麼在此之前作為所有貸款利率定價基準的是誰？

其實就是“貸款基準利率”，現在用LPR代替了原來的“貸款基準利率”，兩者的作用和功能是一樣的，只是兩者的產生機制不同，說白了現在LPR就是以前的“貸款基準利率”，貸款基準利率在過去的十幾年是下降的趨勢的，中間雖然有起伏，但是趨勢是下降的。

在LPR去年誕生以後，它的走勢也是在不斷降低的，5年期LPR品種在剛開始的時候是4.85%，經歷了兩次下調，現在是4.75%。

LPR是貸款基準利率，是所有貸款利率的定價基準，可以說就是利率之母，那麼利率和什麼相關？利率說白了是資金的成本，那麼只有當社會的整體收益率在升高的時候才能承擔較高的資金成本，相反，當社會的整體收益率下降的時候，那麼能夠承擔的資金成本也會降低。而社會的整體收益率是和社會的經濟發展速度是相關的，當經濟的發展增速高的時候，那麼社會的整體收益率也會高，當經濟發展增速下降的時候，那麼社會整體收益率也會下降。

所以，要判斷未來LPR的走勢，主要就是要看未來經濟發展走勢。

你這5點多的利率，很高了，建議選擇轉換。

2019年12月央行公佈的5年期LPR為4.8%，就在4月20日，再次從3月的4.75%下調到4.65%，短短几個月時間連續下調3次。

在當前這樣一個低利率環境裡面，LPR未來大幅上漲的可能性是很低的。

要知道，日本以及西方國家發達國家都在1個多點，甚至是負利率，當前中國的利率已經是很高的了。

只要我們可以判定未來LPR大機率是會跌的，那麼就需糾結“要不要轉LPR”這個問題，直接轉了就好。

目前來看，是有必要的。

4月20日，央行公佈了最新的貸款市場報價利率（LPR）。1年期貸款市場報價利率（LPR）為3.85%，預期3.85%，前值為4.05%。5年期貸款市場報價利率（LPR）為4.65%，預期4.65%，前值為4.75%。

此次降息，符合目前市場主流判斷，受疫情影響，中國一季度GDP為負增長，不過從股市一片紅中，我們可以發現市場對後市充滿了希望，當然，老妹也認為在中國一系列有效刺激政策下，後期會得到很快恢復與發展。

但目前來看，利率下行會是短期內的必然趨勢，所以建議大家儘量都轉換為LPR浮動利率。

有必要。

從長期來看，lpr長期下調是大勢。美元不斷降息，馬上都0息，甚至負利了，那其他國家不降，就要吃虧了。

正常的貸款利率由兩部分組成=LPR+n，你申請貸款時推行的政策，可能是折扣政策，也可能是基準利率上浮政策，之前都是一個固定的比率，不管是4%還是5%。LPR浮動利率，只在重定價日進行調整。重定價日一般是每年1月1日。2月20日，央行釋出的1年期LPR為4.05%，與前期數值相比下調10個基點；5年期以上LPR為4.75%，與前期數值相比下調5個基點。

歐洲一些國家和日本已經出現負利率，負利率就是政府希望你們不要存錢到銀行，要去經營企業或者消費，存進去要到付利息給銀行。在經濟持續蕭條的時期，或許是個趨勢。

所以收到銀行讓你確認是否調整為LPR簡訊的時候，還是要思考一下，哪種選擇對自己更有利？若最新的LPR較上次定價日降低，那麼你就可以享受降息優惠；反之，利息就會增加。如果仍然選擇固定利率，利率水平就保持不變，LPR下降時，也就享受不到降息的優惠。

但是LPR會不會上升呢？雖然目前看來大趨勢是下降，但是就像新冠病毒肺炎一樣，總是會出現一些黑天鵝事件，影響到整個世界的經濟格局。所以，大家要結合自己的貸款利率和未來預期，去決定哪種選擇。

關於是不是需要把房貸的還款方式轉為LPR利率方式，老亮2天前才寫過一篇文章做了非常詳細的分析，有興趣可以翻看一下，這裡給你做一個簡要的回答。

房貸的還款方式有且只有一次轉換的機會，如果錯過了，那也就是錯過了，我給你的建議是轉為LPR利率還款方式進行還款。從短期來看，全球的經濟都在受到疫情的影響，為了推動經濟發展，降息是必然。

從長期來看，老亮分析了近20年的房貸利率，目前的房貸利率處於週期內的較高水平，從這一點來看，未來也會降息的機率也要遠遠待遇加息。

2019年12月28日，華人民銀行在官網重磅釋出《華人民銀行公告〔2019〕第30號》，公告規定：自2020年3月1日起，金融機構應與存量浮動利率貸款客戶就定價基準轉換條款進行協商，將原合同約定的利率定價方式轉換為以貸款市場報價利率（以下簡稱“LPR”）為定價基準加點形成（加點可為負值），加點數值在合同剩餘期限內固定不變；也可轉換為固定利率，原則上應於2020年8月31日前完成。那麼在3月1日我們就必須做出選擇，要麼選固定不變，要麼選LPR。固定利率很簡單，你的是5.537%，那麼以後的28年都是5.537%。而選擇轉LPR就不一樣了。

LPR定價的利率其實和原來的基準利率上下浮動差不多多，LPR的調整，參考的是你當時籤合同時的LPR基準值。如果你原來跟銀行簽訂的是基準利率上浮10%，即你當前貸款利率為5.537%，2019年12月銀行間同業市場釋出的五年期LPR值為4.8%，5.537%就相當於LPR+73.7BP（73.7BP=0.737%），所以3月1日起，你重籤選擇LPR定價方式的話，你的貸款利率就變為了LPR+73.7BP,在後續整個貸款期間內73.7BP的加點值不會在變，你的貸款利息會增加還是減少取決於LPR的變動情況，LPR提高了，你的貸款利率變高，利息就增加了，LPR降低了，你的貸款利率跟著下降，你的貸款利率就跟著下降。

總之，如果我們能確信以後的LPR是下降的，那麼選擇轉LPR確實會優惠很多。就目前的趨勢來看，最近幾年LPR的趨勢勢必是逐步降低的。就我個人看來，以後中國的經濟肯定會更加繁榮，那麼中的LPR肯定比現在會更加低。所以選轉LPR會更換好一些。