那要看你位置和所在城市還有你的資金量大小，一二線的城市還可以，三四線需要斟酌，城市定了城市之後，綜合來說就是看價效比，位置，價格，面積，發展潛力，投資回報比，等等因素。總體來說不建議盲目投資地產，回報率不會很高了。

1.體驗店的產生是種預示，商鋪潛力值大

現在電商的運營方針開始往線上線下雙渠道進行，而線下體驗店越來越多。其實不難想到這是一種預示。實體店是非常有必要性的，它不僅能讓顧客能實際體驗和感受物品的價值或者服務，還能增加一定購買量。換句話說，電商是不能取代實體商鋪的經營，因為本身實體店鋪的優勢是非常明顯的。許多電商已經瞄準了實體店鋪，連馬雲也不例外。今年11月，阿里巴巴28.8億美元投資大潤發。這也說名實體店是非常有發展潛力的，但是需要新的模式來經營。所以投資商鋪是肯定有潛力的，即使是美國這樣成熟的電商國家，實體的商鋪也是非常多的，還有不少百年老店屹立不倒。但是必須注意的是商鋪的經營模式需要與時俱進，更適應商業發展的運營方式進行，將商鋪“看得見摸得著”等的優勢充分運用。

2.一公里、大商圈是不能取代的

對於人們的生活來說，即便電商能滿足一切需求，但是在這幾個方面上不能滿足顧客的。首先是上文說的體驗感，其次是時效性（即便快遞越來越快，但是比起周邊店鋪，用時是多的），最後是新鮮性，比如瓜果蔬菜等產品最好在實體店購買。這也就造成如今商鋪大部分往這2個方向進行，一公里店和大商圈。一公里店主要是開在社群周圍的商鋪，以中小型商鋪為主。社群居民購買日常急需品，其實也是個非常大的市場。不妨假設一下，突然準備炒菜但突然發現食用油已經用完了，你是會選擇網路訂購食用油，還是直接下樓購買呢？你準備購買瓜果蔬菜，是會選擇上網購買還是實體店鋪自己挑選呢？而大商圈的店鋪更多的滿足人們休閒娛樂的體驗感。現在大商圈主要是走一站式運營方式，無論是購物、娛樂還是美食都能在大商圈找到。比如咱們熟悉的萬達，新建了不少大型時代廣場。

3.商鋪運營方式是核心

小商鋪肯定投資不了，要投就投大點的商鋪，500平米以上，不用在太旺地方(成本太高)，但要人流較多交通方便有相當停車位，今年我就在某新開發小區租了一塊空地自建商鋪(租地15年)，一千平米兩層，投資80萬左右，鋪門周邊可停60輛左右小車，現在已出租，租金兩年可回本，不錯吧

商鋪越建越多，空置率達60%，商鋪和房地產一樣價格很高，另外電商影響的商鋪經營，投資會有一定的風險，但是有的商鋪是有價值投資的，如果人流量特別多，這種商鋪可以投資。

要看什麼地段 只有一二線城市的黃金地段有價值 其他的地方都不怎麼樣 一般而言 很多小的門面不是賣吃的就是賣衣服 租金回報並不穩定 升值空間也是有限的

答案是肯定的。目前經濟環境單純的去區分實體店或者電商其實是一個很籠統的概念了，實體餐飲店做美團外賣，你說這個是實體還是電商？賣衣服開店又做淘寶，你說這個是實體還是電商？在電商如火如荼的90年代和近兩年，國外的經濟證明，網際網路洗禮過後的實體經濟是越發旺盛的，因為網際網路帶來了攬客渠道的擴大，而並非改變了行業性質，你總不能在網上畫個餅給客戶當早餐吧？所謂的競爭激烈就像是高考博弈，手段公平了，有些人成績好，有些人成績不好，完事賴競爭大。。。在線上線下結合愈加緊密的市場環境下，實體門面具有很多的不可替代性。你去做足浴不能在網上洗吧？你去吃東西不能看著圖片就吃完了吧？很多不可替代性的消費需要我們有一個固定場景去完成。門面的功能性將永不過時。淘寶雙十一一千多億的銷量，這是全國使用者，那麼換算下，全國實體商鋪一天零售額甩這個數幾條街吧。只是投資門面是一門學問，賺錢不賺錢取決於你學問高不高，在如今知識資料不斷變現的時代，你不學，不進步，幹啥都虧。跟投資的是不是商鋪，是不是貴金屬沒有任何關係。

首先要肯定的是網際網路衝擊的確對實體有一定壓力，但是你要看清未來形勢，做網際網路的老大，馬雲爸爸都已經在佈局實體，京東的劉大哥也在佈局實體，你還有什麼顧慮不買商鋪？

在我身邊所有的富人，都手裡握有3-5套的商鋪！我自己也在前幾年購入了2套商鋪！所以我是非常看好商鋪的！但我知道這是個持久戰~

我用親身例子和你講一些大實話吧。由於我是上海人，所以我買的鋪子也是上海和上海周邊的！由於上海黃金地段的商鋪是不會賣的，就算賣價格也高的離譜，所以我選擇了上海松江和崑山萬達！目前來說，兩套鋪子的現階段是以租抵債，每月還完貸款還有少許盈利！回報率在8%~

商鋪和房子不同，商鋪所收的稅費是非常昂貴的，如果你想透過升值來致富那我勸你放棄投資商鋪吧！商鋪是透過租金回報率來獲得收益的，一般來說是在8-10%一年，每年遞增！一般10年左右可以回本！到時候就是純利潤收入啦，這還沒算你商鋪的自身價值！

買商鋪就是買地段，其他統統往後站！我比較推薦一二線城市的商鋪，畢竟人流放在那裡的！並且買商鋪一定要買沿街的！許多商鋪可能因為位置不大理想而價格比較便宜，也有些位置只離介面10多米，但是價格差了好幾十萬！如果你要買鋪子，千萬不要因小失大，因為貴就有它貴的道理，不要揀了芝麻丟了西瓜！

商場裡的商鋪比較難控制，畢竟一切跟著商場走，如果商場人流不足那裡面的鋪子就全軍覆沒！所以如果你要買商場裡的鋪子一定要找資金雄厚的公司當靠山，因為商場的人流就是靠做活動和丟錢來維持的！並且一定要記住買一樓，我有幾個小夥伴因為資金問題買了二三樓的，只能借出可憐的價格！

很多鋪子銷售的時候附帶了一個條件就是包租，前期2：8後期1:9，其實是非常坑的，裡面有許多貓膩和暗箱操作！所以一定要儘量避免這類鋪子！其次就是要買能重餐飲的鋪子，因為現在絕大部分創業者都喜歡做美食類的！這可以大大提升你的租金和借出去的機率哦！

總之還是那句話，我見過許許多多手裡都握有幾套商鋪的有錢人，卻沒見過窮人有商鋪的！所以如果要投資，我寧願選擇跟著富人們去冒險，也不願意和窮人們一樣保守！前十年的選擇決定了你現在的生活，你現在的選擇決定了你10年後的生活，所以行動起來，該冒風險的時候還是需要冒一下的！在上海這個大都市，我見過許許多多的創業者走了一批又來了一批，確實不好做，但是很少見到街道兩旁的商鋪有空著的，就算有也是短期的！所以我願意相信我所看到的！

現在肯定沒有2011年嫩好的機會了，但是機會有嗎？答案是肯定的必須有，看你的膽量及資本了！

1.看位置 看潛力 商鋪的有沒有潛力，未來1-3年有沒有升值的空間！看該區域消費水平，房價，居住人口收入水平，商鋪生意的競爭環境等進行細分！

2.核算成本，核算投資回報率！

租金回報率法公式：(稅後月租金-按揭月供款)×12／(首期房款＋期房時間內的按揭款)。 　　案例分析：假設李先生首付100萬元，貸款60萬元，按揭20年，按照最新商業貸款上限貸款利率。套用上述計算公式：這個商鋪的投資回報率＝(14000-4277)*12/(1000000 +1026682)=5.76% 　

　透過計算，我們得出該套商鋪的投資回報率將是：5.76% 　　

點評：該計算方法的優點：考慮了租金、價格和前期主要投入，比租金回報率分析法適用範圍廣，可估算資金回收期長短。

不足：未考慮前期的其他投入、資金的時間效應。不能解決多套投資的現金分析問題。且由於其固有的片面性，不能作為理想的投資分析工具。

3.根據自己的實力情況，評估下自己投資的風險，做下風險預算，考慮到最後的最差的結果！

@明說零道，任何生意都是有風險的，進行合理的投資預算，判斷正確，好好去做，問題不大，現在出發，市場環境不好並不代表不能投資商鋪！

投資的原則是安全性、流動性和盈利性。在目前的經濟情況下，政府對於房地產行業的調控是嚴厲的、持續的、不間斷的；銀行及非銀行金融機構對於流入房地產行業的資金是審慎的，甚至是堵絕的。因此，就安全性角度著，投資商鋪會面臨政策性風險，而社會資金不能順利流入房地產行業，有可能導致價格下跌，使本金虧損。同時，貿易戰引發的市場動盪讓人無法預測其結果。所以投資商鋪具有一定的風險，不安全。就流動性而言，商鋪投資本身屬於固定資產投資，流動性差，變現能力弱，特別是成交量減少的當下，變現能力更差，一旦有好的投資機會的時候，就只能眼睜睜看著別人賺錢了。就盈利性而言，中國房地產行業的牛市已持續了十幾年，積累了很多的槓桿和泡沫，有引發金融風險的可能性，需要擠出泡沫，迴歸正常價值，這個過程，有可能導致價格不漲或是下跌，這就談不上盈利性了。所以，如果要投資商鋪需要慎重分析與決策。

謝謝邀請。可以投資有穩定人流量的商鋪。首先投資型的商鋪目的是出租，用出租的租金來實現收益。能夠持續出租的因素就是承租戶有長期上門客戶消費。消費的客戶裡面有固定客戶和流動客戶，在挑選商鋪時一定要做詳細調查，鋪面周圍的環境情況是以固定人群為主還是流動人群為主，早中晚流量如何，周邊人群穩定程度和性質，後期規劃發展如何。我這邊的步行街口幾個商亭，我觀察一下，每月收益可觀，流動人口數量非常大，夏季每天光賣水的純利就有幾千元，冬天還有烤香腸紅薯板栗收益可觀。如果商鋪能夠有穩定人流量，投資商鋪也是不錯的選擇。

你投資商鋪主要是靠收租金賺錢，你租金價格是多少？會有多少人去租？

如果你不知道有多少人租你的商鋪，你可以在你所居住的城市看一下。你所在的城市商鋪，是做生意基本上都賺錢？還是有很多商鋪在轉讓？你我和那些已經買了商鋪的人，多聊聊，問問他們在租商鋪的時候是什麼情況？

現在這些租商鋪做生意的，有幾個能賺錢？當這些創業者慢慢的迴歸理性的時候，商鋪就不好租了。

我不是房產公司的，所以我不贊成投資商鋪。

近年房地產發展迅速，也帶動了大量的商鋪。一鋪富三代的時代一去不復返，現在商鋪投資看城市和位置，賭的就是未來發展前景。

1.一二線城市商鋪基本沒有空鋪。這是事實，你覺得貌似商鋪的價值好像不如以往了，這只是一種感覺。在一線城市，只要將商鋪招租的資訊掛出去，根本就不會出現無人問津的情況。

2.三四線城市看常住人口和核心商業區。三四線城市對於商鋪的需求可能沒有那麼大，地段不好投資價值不大，但是人口密集的地區和核心商業區有很大投資價值。

3.其他城市價值就低。例如一些小縣城，大家的購買力上不去，做的也都是一些小生意，投資價值一定是上不去的。

4.看位置：新興商業區潛力大。很多的城市中的某些區域，都是接下來在政策的扶持之下要快速發展，全面分析的地區，這些地段的商鋪不但會有投資價值，而且升值潛力巨大，供不應求。

有很多人一竿子就將商鋪的全部投資價值予以否定，這樣的做法也是不對的，因為商鋪絕對不會完全失去了投資價值，只不過需要進行投資決策的時候更加註重選擇而已。閉著眼買就能賺錢的時代已經過去了。

我是李合偉：伯樂創投俱樂部創始人，創投商學院首席講師，著作《覺悟行果創業論》。幫助過300多位創業者創業成功。期待與您分享交流～～～

首先 我有幾套商鋪 也有住宅，我想說的是 商鋪真的真的和房價沒關係，商鋪在房本上就是商業，二手商鋪要想賣需要交高額的稅 高的嚇人所以幾乎沒人買二手商鋪。那商鋪和什麼有關係呢？1. 市場的需求說白了就是 買賣好乾不好乾，生意好乾 租客就多 租金你說了算，生意要是不好做 即使租客和你簽了5年合同 半年不到就不幹了 你就得空著等 自然租金就下來了。2.商鋪的價格和什麼有關 那就是 租金，你買商鋪也是衝著租金去的，買你商鋪的也是衝著租金來的 不可能買商鋪當住宅用！ 買家也會算，租金除以（商鋪的價格 ＋稅費＋中介費＋管理費 ）如果連5%都不到那真沒意思 買5年保本的理財比這都高！ 前幾年商鋪能漲價 是應為 市場的稀缺 租金上來了 商鋪價格也就漲了！那現在呢，房子越建越多 入住率越來越低 ，商鋪越建越多 犄角旮旯都建商鋪，再加上電子商務的衝擊 實體零售業都開不下去 有的資金流向餐飲 餐飲也供大於求，再加上 住宅房價越來越高 每個家庭為了還房貸 都捨不得花錢 內需也不好 ，有的人買了商鋪根本租不出去 。更可氣的是有的開發商包租幾年 其實都是虛的 羊毛出羊身上 商鋪高價賣給你 然後包租幾年 好點的開發商 拿你商鋪房價 抵你一部分租金，有的開發商 買了鋪子拍拍屁股走人。 總結:凡是不要人家說什麼你就信 多思考 複雜的問題簡單化 供求關係決定價格 老師教過吧！

曾幾何時，“一鋪養三代”的投資思路讓不少投資者收穫了豐厚的回報，但隨著網際網路的發展，電子商務的興起和住宅市場的火熱，使得近年來商業地產市場投資遭冷遇，投資增幅大幅下降。那麼商鋪投資還有價值嗎？有錢做何投資才是正確的選擇呢?

統計資料顯示，2017年商業地產開發投資額22401億元，增幅較2016年收窄7.4個百分點，曾經市場的“香餑餑”為何突然降溫了呢？究其原因，有以下兩點：

首先開先河的是淘寶，創新零售業的交易方式讓店鋪不再是交易的必要條件，這一點潘石屹在接受崔永元的採訪時也有提到。

而美團、糯米又將餐飲服務業的交易行為搬到了網際網路上，開啟了線上交易，線下消費的商業模式。餓了麼在方便消費者的同時，讓商鋪傳統意義上的地段、位置等價值要素變得不再那麼重要。

從宏觀資料來看，中國經濟持續增長過程中相當一部分來自於房地產，中期來看，房地產仍是支柱型產業。對於老百姓來說，住宅是剛需產品，住房作為民生之要，受到政策、市場的影響較大，10年間房價可以說是水漲船高，目前在調控下也是穩定中上漲。

從投資心理來看，大家都喜歡看著自己擁有的東西價格蹭蹭蹭往上漲。價格波動太大的，不僅不喜歡，對人的心理承受能力也是一種考驗。相對於商鋪來說，投資資金更傾向於流向住宅市場。

那麼商鋪是不是就沒有投資價值了呢？小編認為恰恰相反，其實，大部分商鋪的實際租售比都遠高於住宅，以租金計算的年投資回報率普遍高於5%，有的甚至高達8%以上，所以如果你計劃投資不動產而不是投機，也許相對冷清一點的商業地產市場反而是更好的選擇。

不過商鋪投資需要進行專業的評估，商鋪的盈利能力最主要是看人流量，其次看定位。人流量固然是越多越好，但是這種人流量必須是可以持續的。在投資商鋪時，可以借鑑以下幾點建議：

有商業規劃是指商務部門或者小區物業對區域內商鋪有統一的管理規劃，這種商鋪的好處在於可以最大程度上按照需求來佈局商鋪產業，最大限度避免過於慘烈的同業競爭，可以保證租賃的穩定性，同時也會給出租方省下許多麻煩。

經政府規劃的商圈，或者是需要配套居民區發展，有人流量的保障；或者是因為政府要重點發展某項產業，有政策支援。無論以上哪一種，都會獲得比其他商鋪更好的優勢。

以目前的市場情況來看，投資收益普遍比較高的主要為位於街口、小區入口、學校入口、大型商場入口、大型超市入口等的商鋪。

所以，2018商業不動產投資仍有機會，關鍵是你能否選到有持續性人流量的點位。

如今，消費行為已不再是單純的Shopping，

消費者則越來越多重視購物時精神層面的滿足感，

這使得受電商衝擊的商場帶來了新的生存空間。

在此背景下，

商業已經進入了體驗式消費時代。

……

體驗式消費為何這麼“火”?

2001年5月，第一家蘋果零售體驗店在弗吉尼亞州一高階購物中心開業。採用現代簡約設計且位於鬧市區的店面吸引了大批顧客前來體驗，其周客流量達到5400人，而競爭者的周客流量僅為250人。2004年蘋果零售體驗店的收入達到了12億美元。現如今，蘋果零售體驗店遍佈全球，每次釋出新品，其門前都是絡繹不絕。

GAODE

這一案例不僅讓懷疑體驗營銷效果的人閉上了嘴，也掀起了企業實行體驗營銷的浪潮。縱觀國內，近幾年來各大品牌體驗店如雨後春筍紛紛冒頭，不僅手機等電子科技產品開起了體驗店，宜家此類的家居品牌也透過開放家居展區，讓顧客盡情體驗家居產品。事實證明，採用體驗營銷的品牌許多都取得了不錯的成果，而消費者也越來越喜歡體驗式的消費方式。

在網際網路快速發展的現代社會，線下的體驗式營銷為什麼依舊能驅動消費呢?

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除了上述優勢，體驗式消費還可以給品牌創造更多塑造品牌形象的機會。品牌關係的形成與人際關係形成具有相似的過程，品牌及顧客雙方的相互交流是形成品牌關係的根本。品牌體驗作為消費者對品牌的感知和學習,是品牌在消費者心目中建立印象的策略之一。星巴克前CEO霍華德·舒爾茨說：管理品牌是一項終身的事業。品牌其實是很脆弱的，包括蘋果在內的所有品牌的成功，都不可能一步登天，品牌的培育需要透過每一次細緻入微的服務來保持和維護。顧客對品牌的認知是在每一個與品牌接觸的時刻中慢慢形成的;在顧客進行體驗的過程中，舒適的環境、貼心的服務、精闢的講解、優質的產品等都可以成為顧客為品牌形象加分的因素。所以，企業需要善於把握體驗式消費的時機，在與顧客互動的過程中，在其心目中樹立良好的品牌形象。

體驗式消費具有

線上消費和普通零售所不具備的優勢！

新興電商對傳統實體商業的衝擊更加要求實體業者以商品為素材，為消費者創造出值得回憶的感受，傳統經濟主要注重產品的功能強大、外型美觀、價格優勢，現在趨勢則是從生活與情境出發，塑造感官體驗及思維認同，以此抓住消費者的注意力，改變消費行為，併為產品找到新的生存價值與空間。如何推行體驗式消費？

體驗營銷的浪潮席捲全國，在這個過程中，許多企業取得了成功，營銷學家施密特等人在《體驗營銷》書中指出，體驗營銷一般由5個部分組成，即感官體驗、情感體驗、思考體驗、行動體驗和關聯體驗。管理研究表明，企業為顧客造、提供良好的品牌體驗，可以促進顧客品牌忠誠度的提升，即可以提高顧客的回購率和推薦率等。在實踐中運用體驗營銷，為顧客創造良好的體驗，企業應該注意以下三點：

1、在體驗中傳遞情感

人是感性的動物，雖然經濟學中假定消費者都是理性的，但研究表明在實際消費中，往往都是感性因素促使消費者作出購買決策。在這一點上海底撈廣受好評：海底撈不僅為等待的顧客提供美甲、護理等服務，還會為獨自用餐的顧客貼心地擺上一隻玩偶小熊陪伴，過生日的顧客甚至還可以收到來自海底撈的意外驚喜。所以，企業在體驗式消費的過程中應盡力與消費者建立情感紐帶，譬如透過可靠的產品與消費者之間建立信任的情感，或透過貼心的服務為消費者傳遞關懷，等等。

2、在體驗中傳遞認知價值

企業在照顧到消費者的情感感受之後，也要試圖抓住消費者的理智;這一點可以透過價值的創造和傳遞來實現。比如在美妝產品的銷售過程中，消費者不僅可以現場體驗到美妝產品的效果，還可以在導購人員的口中得到許多美妝知識。如此一來，消費者心目中所感知到的產品價值就在無形中得到了提升。

3、在體驗中傳遞文化和價值觀

前文提到了仿造旅遊小鎮的反例，可見體驗式消費中如果只有表象，而沒有文化內涵，品牌便會經不起消費者的反覆推敲。在傳遞文化這一點上，星巴克咖啡可以為我們所借鑑。很多人說，星巴克賣的不是咖啡，是“第三空間”，是生活方式，是精英文化。因為消費星巴克咖啡的人，大多數都是來自都市的白領精英，他們利用喝咖啡的時間以及星巴克提供的空間進行商談、分享、交流;在星巴克，消費者體驗到的是一種崇尚知識、注重情感的文化，星巴克成為了精英文化和品位的象徵。將文化、價值觀融於體驗式消費之中，是體驗時代下品牌管理的創新方式之一。

需要注意

不同的行業、不同的品牌、不同的地區、面對不同的目標市場群體，所採取的具體體驗營銷策略也會有所不同，需根據具體市場情況對策略進行調整。商品是有形的，服務是無形的，而創造出來的體驗是令人難忘的。體驗經濟，這也恰恰是許多實體商業的逆境生存之道。因為越來越多的消費者渴望得到體驗，愈來愈多的企業精心設計、銷售體驗。按照目前的大趨勢，實體店的逆襲時代即將來臨了，新的機會也展現在面前。

一、專案與產品分析

（一）交通優勢利好

專案位於星沙大道與遠大一路的交匯處，距離市中心與星沙城中心距離近，空鐵雙引擎的交通配套，由住宅、酒店、配套商業和綜合商業體組成。

地理位置：星沙大道與遠大一路交匯處

商鋪可售面積：1272.6㎡

商鋪面積分佈： 65.93㎡、206.86㎡、103.43㎡、465.43㎡、86.19㎡、172.38㎡、172.38㎡

（二）功能配套

停車場:地下停車位、廣場停車位

政策扶持：東部雙引擎—臨空經濟區及高鐵會展新城

酒店配套：樂天樂怡酒店、鑫達貴都大酒店等

商業配套：智趣G98、匯一城商業、九大專業市場、自身社群底商

教育配套：湖南農業大學、湖南師範大學等九大高校

（三）大交通

專案位於芙蓉區與星沙板塊交界處，自帶五維立體交通——空港、高鐵、火車站、高速、公交構建五維立體交通網路，未來將為專案帶來龐大的消費人流。

（四）產品定位

面積區間跨度大，戶型結構較為平整，緊挨小區大門與專案廣場，臨近兩個大型綜合體之間。裙樓上邊有酒店，有紐帶和橋頭堡的商業價值。

適合購買人群：大宗不動產投資客、自購自營客戶、商企業客戶。

經營業態建議：銀行、餐飲、醫療、培訓及娛樂業態。

優勢：成熟小區，並有酒店入駐。位於兩個綜合之間，並自帶活動廣場，商業價值凸顯。酒店二樓展示性強。