我認為，這個利率是合理的，如果按照房地產正常的盈利標準來算的話，這個利率還算低的，雖然說，現在房地產不是很景氣的時期，但是一年獲得七個點的收益，對於房地產來說還是很容易的，租房子都可以得到的收益，更不要說是用於買賣房屋所獲得的。

融資平均利率6.9%，看似並不高，但實際情況可比這複雜很多！而這個統計資料，也只覆蓋全國規模較大的房企而已，那些中小房企、融資渠道本來就窄，利率會更高的！

據我所知的情況，一般的小房企，其綜合融資成本不會低於10%的、甚至部分企業能高達15%、18%以上！

這是樂居財經推出《2019中國房企融資利率榜》中所顯示的資料，其統計了這些房企2019年所發行海外債、私募債、公司債、中期票據、定向工具、短融券，並進行橫向對比，所得出的結論。

而從單月發債量來看，1、4月發債規模較大，均突破千億，而12月規模最小。其發債平均利率，10月份最高，達到7.62%，而8月份最低，只有5.99%。

另外，我們從各大房企發債利率來看，萬科、華潤、保利、招商、中海等大規模房企，其融資利率普遍都在4%以下，而規模較小的中梁、佳兆業、泛海、融信，其融資利率幾乎都維持在10%左右，甚至最高可達到15.5%。

從相關的統計資料中，可以明顯看出，不同的融資渠道，不同體量、不同性質的房企，融資利率相差非常之大。

海外債發行規模高達4741.96億元，佔總規模的59.19%，但平均利率高達8.86%，超過10%以上的更是一大堆，其融資利率算是比較高的！而短融券的發行規模最小，只有342.4億元，可其平均利率只有4.24%，算是最低的！

同一融資渠道，規模越大的房企，融資規模越大、融資利率略低。國內千億級別以上的房企，其融資平均利率只有6.52%，而其他規模較小的房企，融資利率差不多要達到10%左右！

統計資料當中，只有121家房企而已，規模少則近千億、多則幾千億，而那些規模只在百億之間、甚至更小的房企，其融資利率更高，普遍都要超過10%以上！

一、首先這個資料只能反映頭部企業的融資情況，對於全行業來說嚴重失真

根據國家統計局2019年7月公佈的資料，截至2018年底，中國共有房地產開發企業97938家，近10萬家了，而在這10萬家中，雖然近2年來，部分企業的日子並不好過，但是至少有一半以上企業還是在經營的，而從房地產協會公佈的2019年銷售統計資料看，僅僅是銷售額在100億元以上的企業就多達150家，銷售過1000億的都有21家，所以題主提到的121家企業大多數都是這個行業的頭部企業，大量的小企業其實融資成本非常高。

樂居財經推出的《2019中國房企融資利率榜》顯示，從房企2019年所發行的海外債、私募債、公司債、中期票據、定向工具、短融券等各類融資綜合成本看，像萬科、中海、保利等公司的發債利率在4%以下，但是因為銀保監會的要求，最近幾年來很多房地產類的公司根本就得不到銀行、信託等常規融資渠道的支援，而頭部的上市公司不同，他們可以發行各類債券，甚至可以透過配股和增發的方式融資，另外由於其強大的背景，還可以海外融資，但小公司怎麼辦？據我所知，有些小的房地產公司甚至會去找小額貸款公司去融資，平均成本只要在20%以下就”有的談”，所以他們的融資成本平均要在15%以上。

融資成本相差這麼大，也加速了房地產行業的集中度提升，因此2019年度倒閉的房地產公司數量也創了歷史新高，個人認為這個其實是好事，當然了，如果開發商跑路了，那麼肯定會有買房人被犧牲，這個只能寄希望於當地的監管，以及大地產商的接盤了。

這些是做得比較大的企業，一般能夠發債的房企，總體的規模和品牌都是不錯的，畢竟中有數萬家房企，121家房企的從數量上佔的比例是比較低的，6.9%的利率並不高，不過這個也是平均利率。

萬科可以說是房企當中在財務經營上是最為穩健的企業，這個應該是沒有異議的，那麼萬科的的發債利率是多少？

萬科最近剛發了一批20億的信用債，大家猜利率是多少？相信你們都想不到，因為利率只有3.15%，這個利率是非常低的，而萬科並不是只有現在才這麼低，因為一直都是這麼低，下圖是萬科在2018年發行的債券，利率甚至低到3.13%。

所以，雖然今年對房地產開發商的融資收的很緊，但是這些頭部的企業依然是擁有比較順暢的融資渠道，而且利率是比較低的。

萬科之所以能夠被市場認可這麼低的發債利率，還是因為他經營的穩健，下圖是萬科過去4年的毛利率情況，從2016年的19.76%提高到2019年的27.11%，這個也說明萬科的品牌溢價能力，以及透過管理控制成本的能力是越來越強了。在銷售額最高的5家房企中，萬科的銷售均價也是最高的，超過了1.5萬/平米。

就這121家房企而言，利率最高的高達15%，分別有泰禾集團、明發集團和當代置業，房企的融資利率基本是和他的信用是相關的，泰禾集團在2017年是勇猛精進的，並且董事長號稱要在2018年衝擊2000億的目標，也正是因為這個目標，股票連續漲停，成為當時地產股的龍頭，但是2018年開始調控加緊，融資渠道也收緊，泰禾集團作為第二梯隊的房企資金風險就暴露出來了。

不過好在到目前為止都沒有爆發大的資金危機，不過從他的發債利率當中可以看得出來最資金是比較渴求的，所以才會有那麼高的利率。

能夠上榜這121家企業榜單的企業本身就是規模不小的，不是一線房企就是二線房企，但是中國有數萬房企，那些企業的融資利率不會比這121家企業的融資利率低的，甚至可以說不會比這121家企業的尾部企業的融資利率低。

房地產行業的成長性在放緩，未來都甚至可能負增長，房企都是在存量中競爭，競爭激烈程度只會越來越重，小型的房企被收購，或者破產，或者重組，這種事情會越來越多，房企的集中度還會繼續上升，比較排名第一的企業站的市場份額只有5%而已，房地產這麼大的一個行業，未來頭部第一的企業的佔比會不會超過10%？筆者認為這是完全有可能的，他們搶佔的市場就是那些中小型房企。

所以，房地產行業的發展可能放緩，但是頭部企業的發展不會停止。融資收緊，影響最大的是那些中小房企。

頭部企業的融資渠道比較豐富，比如萬科，截至2019年三季度末，待償還債務融資工具餘額是616億元，而其中的美元債券餘額高達46.41億美元，合計332億元人民幣，也就是說佔比超過50%，人民幣的債券待償餘額僅僅有284億人民幣。所以，這種融資收緊的方式會加快大魚吃小魚的節奏。

第二就是土地成本在不斷提高，從2013年到2018年，全國的平均樓面地價從2013年的2555元/平米上升到2018年的5525元/平米。複合年增長率高達16.68%。從下圖的土地周知面積也可以看出了，2013年到2018年的複合年增長率是-5.57%。

所以，大家覺得房價會跌嗎？