定金是約束雙方繼續履行合同的擔保金，當您看中一套房源繳納定金後，您不能退，開發商也不能賣。

假如:您繳納了定金可以退，是不是房子漲價了，開發商以更高的價格賣給別人，您會不會同意呢，所以不是霸王條款。

作為專業的地產工作人員，跟您分享一下我的觀點。

首先期房只要具備銷售資格就可以正常銷售，那麼在這種情況下定金不退屬於合理現象！如不具備正常銷售資格的，那麼客戶有權要求退還定金，而且開發商需無條件配合！

我覺得從商品的交易角度而言，賣期房非常不合理！畢竟房子還不是其他東西，有的開發商甚至地基都沒打就開始賣房子了！那麼從合同角度出發，定金不退確實正常的。因為物權法規定交納定金之後，甲方有權不予退還！

那麼買房子本身手續就是不可逆的過程，什麼叫不可逆？就是購房手續一環扣一環，之前一步手續走不完就沒辦法繼續往下進行。

比如：

在辦貸款這塊就必須需要《商品房買賣合同》，籤合同就必須要交首付，而首付裡就包括定金！

那麼房產局規定，開發商所開發的商品房具備買賣資格就可以正常銷售。所謂的買賣資格是什麼?一般預設的是五證齊全、無抵押、無查封等法律糾紛。所以可以這麼說，政府允許賣期房，前提是手續齊全。而手續齊全的開發商，那麼你的買房步驟就會一環扣一環不可逆的進行！

一些開發商預售期房，定金不能退，是不是霸王條款？小菜認為，這個不能“一刀切”，還是要區分情況處理，有些情況不能退，有些情況必須要退。

01、什麼是商品房預售？

預售是與現售對應的概念，就是指開發商將正在建設中的商品房預先出售給買房人，由買房人支付定金或房價款的行為。

02、滿足什麼條件後，開發商可以預售

比較直觀的理解就是具備“五證”。

也就是土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建築工程施工許可證和商品房預售許可證。

不具備“五證”，手續不齊，開發商不能預售。一旦私自預售，會帶來不利法律後果。

根據國務院《商品房銷售管理辦法》規定，開發商預售可以採取收受定金或房價款兩種形式。

01、定金在什麼情況下可以退？

根據法律法規，買房人在以下情況下可以退回交給開發商的期房定金：

①開發商不具備預售條件

開發商不具備預售條件，違規與買房人訂立預售合同，並收取了期房定金。這種情況下，預售合同無效，定金應當如數退還給購房人。

②開發商具備預售條件

這種情況下，會比較複雜，情況也比較多。

A/因開發商的原因，導致預售合同無法訂立

比如，開發商將你想買的房子抵押給了第三方融資，這種情況下還收取了定金，但在約定期限內，抵押未能解除，無法實現訂立預售合同的約定，則定金雙倍返還。

B/開發商一方二賣

你看中的房子，交了定金，但開發商又把它賣給了別人，開發商喊你換一套。對不起，你可以讓他雙倍賠定金。

C/第三方原因

因第三方原因導致預售合同無法訂立，如果購房人要求，開發商應當退還定金。比如，管理部門喊開發商暫停銷售，你沒時間等，就可以要求退定金。

D/不可抗力

比如，地震導致期房毀損，短時間內無法恢復，你不能等，也可以要求退定金。

E/其他原因

比如，先交了定金，但後來雙方就交房時間、付款方式等預售合同條款達不成一致意見，存在重大分歧，但又不是哪方的原因造成的，這時也可以退定金。

02、定金在什麼情況下不能退？

透過上面的列舉，我們已經知道了可以退定金的情況。一般來說，如果不是上面說的這些情況，期房定金就很難退。

03、不退定金，是不是霸王條款？

小菜認為，定金是定金，按定金規則來；合同條款是合同條款，按法律法規對合同內容的規範性要求來，這是兩碼事。

定金退不出來，有很大可能是開發商想拴住客戶，儘量促成交易，不願意退。但是，如果有法律的明確規定在，加上買房人自己又掌握著對自己有利的證據，我想開發商是很難守得住定金的。

關於預售合同條款問題，法律有要素式規定，但每家開發商情況不同，法律只能做原則性規定，無法把每家開發商的情況都包含進去。

因此，買期房的話，交定金之前要特別慎重，把情況掌握好，並且要有開發商的白紙黑字和加蓋公章之類的書面承諾，這樣出現變故，定金也不會損失。而預售合同條款，更多還是政府部分規定的格式範本，有些明顯不公平的，可以不籤。

霸王條款不是現在才有的事情，也不是在期房預售這塊才有的。目前，大致有三個層面都在為避免霸王條款努力。

01、立法層面

法律法規都對預售合同內容規定了基本要素，沒有規定合同的詳細內容。這是技術層面的客觀限制，也是無法做到事事鉅細的。

比如，《商品房銷售管理辦法》第十六條，就對商品房買賣合同內容進行了要素式規定，要求商品房買賣合同應當具備13項內容。

02、管理層面

各地根據這個行政法規，制定了本地的實施細則和辦法，很多地方還制定了本地商品房買賣合同的格式範本，用於各家開發商在銷售時簽署，並用這個合同到房管局備案。

這在管理部門層面上，已經為防止霸王條款做了預防。

03、個人預防

在買房前，多考慮，想清楚了再交錢、籤合同。

在籤合同前，可以拿一份範本回去研究下，哪些條款不能接受的，哪些條款需要補充的？都可以想好，等準備籤的時候，向銷售顧問提出來。

銷售顧問整理好合同後，也不要馬上就籤，多看下，尤其是定金退還、付款方式和交房日期之類的，都很重要。

因此，跟開發商買期房，既要落實好樓盤手續，也要落實好合同細節，這些都沒有落實好，不宜盲目就交定金。

預售期分兩種，

一.五證不全，出售預定，這樣是違規銷售，是可以退的，如果不退就去房管局投訴。保準能退。

二.五證齊全的期房也是預售，這時候具備合法銷售的手續，買房會籤購房協議，如果協議上寫定房以後不退不調的話，那就是不好退了！就算退估計也得生氣鬧一鬧才行，

所以買房一定要用心，確實相中了再買，不要衝動交錢。

開發商無違約，無違規的情況下，可以不予退還！

開發商預售期房在取得預售許可證的情況下，符合交易條件的期房，可以向買家收取定金，並簽訂認購（購房）協議，同時認購協議上都有明確註明，買方違約的條款、定金不予退還，具有法律效應依據，因此不屬於霸王條款。

1、開發商違規的，在未取得商品房預售（銷售）許可證的情況下，違規向購房者收取任何名義上的購房訂金、定金的，可以退！

2、開發商存在違約行為的，如：“一房二賣”，對已收取購房者定金後，在購房者未確定該房屋是否購買的情況下，也並未告知購房者（告知的方式：電話含錄音、簡訊微信有明確回覆，書面告知律師函），再次以該套房源向其他購房者收取定金的或出售的，可以退！

3、開發商與購房者協商後達成一致的，可以退！具體以雙方協商為準！