題主你好，你的這個問題有點意思，雖然只是冰山一角，但是卻折射出了地產開發過程中一些說不清道不明的事情。

首先，土地的一級整理，就不應該由企業來做！應該是政府出資整理完畢，將該塊土地收儲後，再掛牌出來進行拍賣。換句話來說，那個時候地都還沒有拍賣，哪個地產公司拿到都還沒有確定，憑什麼這家地產公司會出錢來弄？呵呵，大家發揮想象吧

近年來，隨著地產市場競爭日益激烈，土地供應市場作為源頭肯定也避免不了，所以土地的爭奪也是地產公司賴以生存的手段之一！目前，行業內有個專用名詞——勾地。至於這個勾地怎麼操作，我相信只有業內經歷過的人士才能知曉，其他人也只能知道個大概或者按照政府的要求去操作。題主所說的這個案例就很典型。

為什麼會出現這種現象呢？

這個說起來話就長了，地產從開始興起以來，和政府主管部門的關係就沒有明朗過，到底是市場決定了專案的建設還是政府指定了專案的建設，而且有時候政府確實也拿不出這筆資金來支撐這項工作，但迫於完成城市發展目標，各種PPP,EPC模式是不是就出現了，當然，這種模式下的專案畢竟有限，那沒有做進來卻又有能力可以為城市建設做出貢獻的公司怎麼辦呢？是不是有些專案就指定有什麼產業入駐的條件產生了，大家身邊這樣的案例肯定也見不少，比如某些專案要獲得審批，就必須有諸如教育、金融、醫療等資源進入的捆綁條件。

至於這部分投入，這裡切不可簡單的理解為企業之前出了一筆錢了，所以在招拍掛時就應該給予抵扣或者提前返還。政府如何返還、什麼時候返還就看企業和政府協商了，沒有定式的做法。

這個只是我基於自己的工作經驗對地產行業的理解，以上意見只是供大家探討的基礎，肯定有錯漏之處，還請大家指正。

明確講：企業在土地招拍掛之前的投資，不可以將前期土地整理投入返還給後期摘地的土地整理企業。

土地一級開發是毛地變淨地階段，這個階段的土地整理投入已經計入起拍價。

土地二級開發是土地按規劃用途使用的專案建設階段，如果將土地整理投入返還給企業，相當於降低了購買地價款。

土地一級開發整理土地，企業與國土簽定的協議是施工合同。

土地二級開發建設專案，企業與國土簽定的協議是土地使用權出讓合同。

如果將毛地招拍掛，由開發商代國土完成土地一級開發，土地整理投入可列入進項成本及進項稅。

解答到這兒吧，已經點得很深入了。

土地分成幾種形式：1、淨地：2、三通一平等。我只是說明房地產一般接觸的情況，而不是說二類居住用地、教育用地、醫療用地、工業工地等這些型別，所以請不要對號入座去刻意的挑剔我第一句話的問題。

土地出讓的前提是淨地，這個是需要經自然資源局確定的。在原土地未形成淨地之前，自然資源局代表政府對該土地進行整理，自然資源局作為業主，整理土地的具體單位為乙方，形成甲乙雙方之間的委託合同，委託內容一般是土地整理等，在一般性的城市裡面，這些大多數都是由當地城投處理的，而且城投一般還有一個特權也就是：土地出讓費用可用於支付城投公司前期一級土地開發整理的費用。所以在這個立場上，城投公司在為城市基礎建設的責任使命的同時有一定的優先補償權，具體需要視各地的政府財政情況而定。

至於前期無論是哪個單位對土地進行整理而投入的費用，最終會並同報批費用、規劃調整費用、指標購買費用等綜合的計入土地評估價，土地評估價是基於本地土地基準價的基礎上進行綜合評定的。

接下來就是土地招拍掛的程式。起拍價即為土地評估價，而且是不含稅的。

土地經招拍掛完成後，資源局代表政府與開發公司簽訂土地出讓協議，開發公司獲得建設用地使用權，對於住宅用地一般是70年使用權，目前是使用權到期後自動順延。

綜合這個問題，需要看具體的進行一級土地開發整理時簽訂的合同，這個原則上需要由合同具體明確，當然基於目前各地政府財政情況。

請慎重。

非常榮幸為題主作答。

可以明確回答您，在土地招拍掛之前，企業對整理土地的投入，政府不會返還給企業。不能返還的原因，可以從土地整理出讓流程、土地使用權出讓金收支兩條線等方面系統解釋。

一、土地整理出讓流程

一般，我們所說的土地整理出讓流程，就是生地變熟地、熟地再出讓的過程。

生地就是未滿足建設用地條件的土地。熟地就是滿足通水、通電、通氣、通排水等條件、且地上建築物已拆除達到建設用地條件的土地。

1、生地變熟地

也就是通常所說的土地一級開發整理。開發整理的物件不同，就可細分為舊城區改造、舊廠房整理和土地收儲等。

全國各地的土地一級開發政策大同小異，但通常分為前期手續、組織實施和土地入市三個階段。

（1）前期手續階段，一般由一級整理主體申請發改委的立項稽核、規劃部門的規劃條件審定、國土部門的土地規劃核驗。

（2）組織實施階段，一般要經過徵地、拆遷、收儲和市政建設幾個步驟，所需要的資金一般也看整理主體是誰，如果是市場化企業（即使是地方政府的城投平臺，也一樣），那就一般只能用自有資金或者其他途徑融資來的資金進行投入，政府最多也只會開辦事綠色通道。對於這個階段就是整理主體的純資金投入。

2、熟地再出讓

這就是土地入市階段，一般經過現場驗收、地價核定、招拍掛方式入市交易等過程。實質上就是熟地使用權出讓的變現過程。

二、土地使用權出讓金收支兩條線

2006年國務院辦公廳出臺《關於規範國有土地使用權出讓收支管理的通知》，明確將土地出讓收入全額納入預算，支出透過地方基金預算安排，實行“收支兩條線”管理。

2009年財政部、國土資源部、華人民銀行等聯合釋出《關於進一步加強土地出讓收支管理的通知》，實行徹底的“收支兩條線”管理。

因此，結合到地方土地一級開發整理專案來說，土地出讓金收入進入地方政府口袋，支出一律按照地方基金預算從土地出讓收入中予以安排。

舉個例子，理想的情況是，假設一個1000畝的土地整理專案，每畝100萬，土地出讓金收入可達10億（這筆錢可在土地出讓後全部進入政府口袋）。

假如國家計提2億、徵地拆遷安置費用2億、基礎設施建設費用3億、再扣除資金成本和稅費管理費1億後，可得2億元的增值收益（這就是約定收益分成部分）。

按道理，地方政府應該從土地儲備資金中按時支付土地一級開發成本，即做土地一級整理的開發商也應該能拿到錢。但實際地方政府財政資金往往比較緊張，無法在土地招拍掛前支出資金。

同時，政府投資是核准制，都要經得起審計、合法合規，保證“招標、合同、發票、銀行流水”的四合一。如果土地一級整理開發商無法做到上述四合一，也一樣無法確保資金投入後期得到有效補償。

土地一級整理水很深，這裡就大致分析了一下，希望對題主有參考意義。