具體差多少，一看你選擇的還款方式，二看你是否會提前還款。

比如，以房貸100萬，貸款期限20年為例。如果選擇等額本息，那麼首套房20年下來的總利息為570665.72元；二套房的總利息為789375.53元，兩者相差21.8萬餘元。

如果選擇等額本金，首套房貸20年總利息為492041.67元；二套房貸總利息為652708.33元，兩者相差16萬餘元。

當然，如果你選擇提前還款，那麼實際差額就沒有這麼大。不過，這是粗略的計算而已，因為現實中，如果有一套在供的話，對二套房的首付要求也不一樣，這個首付款產生的投資回報也要計算的話，那相差就更大了。

這個問題的答案會根據貸款期限及還款方式的不同而差別巨大，但由於1.6%的利率差距，故兩種不同利率下的還款差額在任何情況下都是一個不小的數額。下面，我們假設貸款總額為100萬元，透過不同期限和不同還款方式分別測算實際還款額。

一、15年貸款期限

1.等額本息還款方式

4.9利率情況下總還款額為1414069.59元，6.5利率情況下還款總額為1567993.25元，兩者相差153923.66元。

2.等額本金還款方式

4.9利率情況下總還款額為1369541.67元，6.5利率情況下還款總額為1490208.33元，兩者相差120666.66元。

二、30年貸款年限

1.等額本息還款方式

4.9利率情況下總還款額為1910616.19元，6.5利率情況下還款總額為2275444.88元，兩者相差364828.69元。

2.等額本金還款方式

4.9利率情況下總還款額為1737041.67元，6.5利率情況下還款總額為1977708.33元，兩者相差240666.66元。

三、總結

透過以上計算可以發現：1.等額本息償還方式下，不同利率還款差額較大；2.貸款期限越長，不同利率的還款差額越大。

當透過等額本息還款方式，貸足30年的情況下，100萬元貸款的最終還款總額相差達到了30萬元以上。

差別還是非常大的，目前貸款好多都是以等額本息貸款也就是說每月的月供相同，以貸款30年為例.

第一，月供每月相差1600

等額本息的月供等於貸款的額度乘以利率的點數

例如貸款100萬，利率為4.9，則月供為4900每月。

貸款100萬，利率為6.5，則月供為6500每月。

也就是說貸款一百萬等額本息30年計。利率4.9和利率6.5月供每一個月相差1600元，

第二，30年還款額度相差57.6萬。

貸款100萬，利率為4.9，月供4900元，一年還款58800元，30年一共為176.4萬。

貸款100萬，利率為6.5，月供為6500元，一年還款78000，30年一共為234萬。

利率4.9和利率6.5，30年下來相差57.6萬

綜上所述，貸款100萬，利率4.9和6.5，30年下來還款額度相差57.6萬，月供相差1600，這是不牽扯其他因素的情況，例如提前還款還款。

57.6萬隻是一個賬面數字，現實情況有很多因素導致這個數字沒有這麼高的價值。

1，在所有貸款形式中，房貸利率是最低的，年限最長的，2018年網路借貸行業總體綜合利率收益在9.81%，2019年也在9%到10%徘徊。

2，57.6萬這個數字幾乎不會大變化，但是通貨在膨脹，買房能成為近十年最佳投資就是它的漲幅可以跑贏通貨膨脹。

3，真要是感覺壓力大，感覺一輩子給銀行打工了，可以提前還款，一般來說還款一到兩年以後就可以向銀行申請提前還款，一次還款個一到兩萬的也是可以的。

4，因為工作原因見太多賣家，但是沒有一家堅持還款30年的，根據資料統計平均8年房子就行置換一次。特別是一些年輕人，從小換大，從無學區到有學區，從底端到高階。這都是兩到三套房子才可以完成的。

首套個人住房按揭貸款利率4.9%，第二套房利率6.5%能差多少錢。。。簡單來說不管選擇的是等額本息還是等額本金，兩者之間均是有著相當大的差距，因為兩者之間利率相差1.6%，對於借貸利率而言同金額，同期限，同一款產品，相同的還款方式，兩者之間差距已經非常明顯（按照個人住房貸款100萬元計算）。

等額本息差距第一套房：利率4.9%，10年總利息26.69萬元，20年57.06萬，30年91.06萬；第二套房：利率6.5%，10年總利息36.25萬元，20年78.93萬，30年127.54萬；

可明顯的看出再在還款期限越長的時候，所需要支付的利率差距也是越來越高，10年的情況下相差10萬元，20年相差21.84，30年相差36.48萬，雖說隨著還款期限越長我們所需要支付的利息越多；但是從多方面考慮不建議廣大居民選擇提前結清個人住房貸款，因為即便是利率達到了6.5%，我們稍微選擇一些風險適中或穩健性理財產品，根據自身情況混合分散搭配理財，在加上每年的貨幣貶值率以及通貨膨脹的變化，個人按揭住房貸款還款期限越長反而越合適，畢竟10年前的1萬元與當下的1萬元的差距天壤之別。。。

等額本金差距第一套房：利率4.9%，10年總利息24.70萬元，20年49.20萬，30年73.70萬；第二套房：利率6.5%，10年總利息32.77萬元，20年65.27萬，30年97.77萬；

同樣期限越長所需要支付的利息越多，但是在辦理個人住房貸款的時候能選擇等額本金還款的儘量選擇這種還款方式，因為等額本金隨著每月還款本金的減少，利息也是越來越低越來越少，而等額本息還款就不同了，從第一期直至結清個人住房貸款月供不會發生任何變化（等額本息還款方式唯一缺點就是前期還款壓力較大，隨著時間的推移還款負擔才會逐月遞減）。

不同的還款方式差距第一套房（等額本息）：利率4.9%，10年總利息26.69萬元，20年57.06萬，30年91.06萬；第二套房（等額本金）：利率6.5%，10年總利息32.77萬元，20年65.27萬，30年97.77萬；

透過以上的對於相信廣大居民應該都有了選擇，第一套房選擇的是等額本息的情況下，第二套住房必然是要選擇等額本金還款，簡單來說選擇等額本金還款，其實就用等於變相的降低了個人住房貸款利率。

為什麼二套房利率高？

第二套個人住房貸款利率高於第一套個人住房，其實也是因為近幾年中國的房地產飛速發展，大大小小的房產中介透過各種手段與方法炒房，導致國內房價近5年內出現了極大的變化，讓國內的住房失去了原有的價值（房是用來住而不是用來炒的價值觀），國家為了保護房地產業以及其他行業的穩健發展，箝制惡意炒房與投資房產的人群，也是推出了相應的限制政策，所以第二套住房貸款利率要高於第一套房。

綜上：在剛需的情況下，必須認購第二套住房的情況下，個人建議廣大居民不管第一套房是那種還款方式，利率較高的第二套住房貸款，優先考慮等額本金還款方式，因為這樣我們所支付的利息較低（首套房利率4.9%二套房利率6.5%同期限，同還款方式的情況下相差較大，但是不同的還款方式對比下相差較少，因為計息方式不同）。