針對房地產開發商為何不自己囤房子？這個問題，我的觀點如下：

第一，這個問題我有發言權，我就是從事房地產開發這個行業，我替老闆（房地產開發商）回答這個問題。

第二，我認為之所以房地產開發商自己不囤房子，主要基於以下原因：

A，因為許多房地產開發商他開發樓盤的時候大多是需要融資的，不管這個融資的錢，是從銀行用《土地證》抵押貸的，還是透過民間資金借的，或資本市場融資的，不管借款合同也好，融資協議也好，它都有一個明確還款的期限，到點必須要還（開發商要還錢只能透過賣樓賣房了），否則開發商就要承擔高額違約金。

B，房地產開發商，它開發樓盤核心的目標任務就是為了賣樓，如果房子建好不賣樓的話，那就不叫開發商。

C，當然在現實房地產開發商開發樓盤房子買賣過程當中，房地產開發商存在著“囤房”現象，這種囤房不同於常規理解，全部房子不賣了。而是平時每次推出一點量房源，然後市場一搶而空，形成供不應求的局面，開發商有意來抬高房價，讓所囤的房子賣個高價，賺取更多的額外利潤。

第三，當然囤房也講究一定的操作技巧。如果前期觸資或貸款的利息，都蓋過你囤房升值收益的話，那是得不償失，還不如不囤。

1：開發商靠的是在售價格減去建安成本以及拿地成本等以後的差價獲利

2：每個開發商都需要現金流來支撐專案的執行，那麼就涉及到一個問題，下一個專案的啟動資金需要上一個專案的回款

3：批發和零售的概念，開發商走的是量，他需要用量引起質的變化，資金回籠快一點，然後多做幾個樓盤遠遠不止屯起來拿點利益

綜上所述，所以…

房地產商的主要工作是建房銷售，快速的回籠資金，去開發下一家。

房地產商的資金週期一般是以半年為一個週期，如果囤房子，資金無法週轉不說，未來房價能漲到多少，是人為不能控制的，也是不可以預測到的。做企業來說，最大的風險就是未知的風險。

一、資金週轉

決定房地產商是否賺錢，有兩個因素，一個是房子的利潤率；另一個是資金的週轉效率。

正常的資金週轉為半年，如果在房子利潤不變的情況下，週轉資金的回籠時間變為一年，那麼，在這一年，房地產商的利潤就會下降一半。

再做假設，如果囤房半年，上正常的週轉期半年，而房子在半年的上漲的價格，沒有超過開發商開發房產的利潤率，對於房地產商來說，是不划算的。他的利潤是減少的。

二、房子的價可上漲未知

人們往往只能看清楚過往，卻很少有人能看到未來。房價也是一樣。例如在2008年東南亞金融危機期間，中國雖未受到波及，但房價是基本不上漲的。這種情況下，房地產商是不划算的。

三、從拿地到開發是有時限的

我們知道，從拿地到開發是有時限的，房地產商拿到地，不開發的話，會受到處罰，情況嚴重的，可能相關部門會把地收回，所以，時間對於開發商來說，很重要。只有在不斷開發中，才可能獲得豐厚的利潤。

最後，我們總結一下，開發商囤房不利於資金週轉，而且房子上漲多少不可以預測，從拿地到開發是有時間限制的，開發商只能在來斷的開發中，獲取利潤，現實中，不允許既開發，又囤房的。

你問的這個問題很好，房地產商大多數拿地成本，這個錢有可能是自己的也有可能是借的，可能借的銀行的也有可能是私人借貸，而且後期建設也需要大量的資金。如果一直持有房產而不出售就會面臨資金鍊緊張斷裂的風險。這樣的話可能連本錢都收不回來，所以很多開發商房子還沒蓋就急忙出售一方面是補充建設資金另一方面是降低債務風險補充流動資金。房子對於他們來說只是一種商品，只有賣出去變現才是硬道理。

未來不確定

有囤地的，囤房子這個也不知道將來能漲多少，這個賣房子就跟炒房一樣啊，你賣出一處房子，換回來的錢能用來開發兩處房子，那不是整的更多嗎？那你看那些炒房的是不是比囤房子掙得還多呀，從2000年過來的，你囤房子可能那個錢就能囤一套，可是你賣了以後這個錢又能整上三套。

李嘉誠在上海有這種操作呀，地買了開發了十多年才賣，賺了不知道多少倍，人都是走一步看一步，現在回過頭來看，房子是長的太厲害了，2000年的時候也沒人能預料到房子長成這樣啊，這個風險也是存在的，還可能隨時產生調整，這調整也是回頭看是調整，當初也不能斷定就是調整還是下跌。

我在網上看固安的房子比之前跌了不少，燕郊也是有這種情況，很多城市的房子不那麼好賣了，二手放不好出手了，房地產公司也有貸款壓力了，你看最近要求房地產企業降低負債率，有的房地產負債都到100%了，甚至更高，他們想不買，可是貸款你怎麼還呢？房地產發展初期，有的公司就是圈一塊地，抵押給銀行貸出來款去建房，你沒錢你咋囤呢？貸款是要償還的，給你施工的建築企業是要結賬收工程款的。我想起了何不食肉糜，真沒有啊。

房地產商並非自己不囤房子，早些年房地產商自己囤房的現象很普遍，但17年後幾乎沒有人再這麼幹了。

房地產商是否會自己囤房主要取決於現金流是否緊張，早幾年融資比較容易，融資成本相對較低，房價升值較快時，房地產商並不缺乏現金流，所以大都樂意囤房，製造房源緊缺的氣氛，推動房價上漲。17年後國家對房產管控越發嚴格，銀行也收緊銀根，不願再給房地產商投錢，幾乎每個房地產商的現金流都很緊張（參照去年爆出的萬達王健林首負），每個房地產上都在追求現金的高週轉率（前幾天的碧桂園事件）。

很多人不理解，為什麼房價漲的那麼快，為什麼房地產不自己囤房待漲呢？下面我就告訴你你不知道的原因。一、國家政策不允許。國土資源部定期都會對開發商捂盤惜售、捂地不開發的行為進行嚴厲查處，開發商不敢公然違背國家政策，私自囤積房子，這樣風險很大；二、開發商融資成本高，需要儘快售出房子歸還貸款。眾所周知，開發商開發樓盤、競標土地，自有資金根本不夠，需要銀行貸款甚至高息借貸，如果不能儘快回籠資金，財務成本將會很高，吞食利潤，同時不能按時歸還貸款的話，還會影響到企業信用等級，為以後貸款拿地帶來不利影響。所以，目前的房地產公司大都採用快速開發、快速銷售，提高資金利用率，滾動發展的辦法，謀取利益最大化，同時使得企業規模、社會影響力迅速提高，國內典型的代表企業有恆大地產、融創地產等，這就是房地產商不囤房的主要原因！

這要分情況。上面幾個回答也都有這種情況。

一般開發商做了專案後，對於這個專案的未來是不確定的，既然投出了成本，肯定要快速把利益賺回來，所以這時候其實是需要各個公司的代理銷售們開啟市場，讓這個樓盤火起來。對於個人來說，房子是坐等升值的，但是這需要世界，就算漲的再快，也是一個長期等待的專案，但是對於房地產商來說，快速賣掉房子才是賺錢的快速來源，因為他也投出了太多成本，一般房地產公司都不是一個人所投資的。你說為何他不囤房，那不是肯定的，自己對於這個專案的未來性看到了，他肯定自己首選把好房子選上，然後一些三姑六婆，親朋好友都來優惠買房。

當然了關於這個問題，關於房地產上面的知識還有很多門道，不是一句兩句就能說透的，只能說只要不是那種完全爛尾的樓盤，基本上房價是不會減少的，未來錢越來越不值錢，房子當讓是越來越貴

其實，做房地產的老闆，一般自己都有囤房子的，只是他們自己不說而已。

像這樣的小區，他們也是要看當地的地理位置，如果有發展的潛力，靠近高鐵站，火車站或者大型商場的話，他們一般都會留幾套或幾棟房子在手裡，這就是為什麼很多業主去買房的時候，售樓部說，已經賣完的理由。

如果小區的房子，地理位置不好，交通不方便的話，他們自己是不會留房子的，他們自己也是很有戰略眼光的。

所以一般自己開發商建房子的時候，都會提前把這些考慮好的，這就是正在建設的房子，還沒建好，就可以先交錢，交定金，預定房子了！

開發商囤房子是經常做的？誰說開發商不囤積房子的？對房價有大幅度上漲預期和資金鍊不緊張的時候，開發商就會囤積房子了！“開發商捂盤惜售”，這幾個關鍵字你百度下，看看有多少條記錄！

這個問題好。筆者作為房地產業內人員，可以回答一下這個問題。首先，請允許我把你這個問題稍微修正一下，即為“房地產開發商大多數不囤房子，但會囤小部分房子”。其主要原因你一看便知，分如下幾種情況：

開發商不囤房子的3點主要原因：

1.企業運營成本高，現金回款才能保證企業生存

作為開發商，他們比一般人更明白，長期來看，都知道房產價格會上行。但是，開發商是企業，生存是第一位的。房地產行業作為資金密集行業，需要大量的資金週轉，比如拿地成本、管理成本、稅費、營銷費用、人力成本等，如果不賣房子，企業很難生存下去。

2.企業做大做強的保障。比如一些知名開發商企業，都主張“高週轉”。這個大家應都比較明白，因為把房子賣了，回款現金用來繼續買地，繼續開疆擴土，擴大自己的房地產勢力版圖。比如恆大一直倡導的住宅7個月銷售週期，碧桂園倡導的5個月銷售週期，即是說從土地招拍掛開始，短短几個月要開始銷售回籠資金。再比如近年發展迅猛中糧、祥生房產新貴，在各個地區先成立區域公司，然後以此為基地四處買地，甚至洽談併購。這些舉措都需要大量的真金白銀，如果房子囤著不賣，哪裡來的錢再去搞擴張。

3.符合政府監管需要。各地方政府都對招拍掛出去的土地作了規定，在規定的時間內必須開發，否則到期不開發，地方政府有權對土地進行回收。房地產開發商迫於壓力不得不開發。同時，一些地方政府也對開發週期進行了規定，也就是說不能有捂盤惜售情況。特別是在目前強監管的背景下，如果開發商遲遲不推盤，可能受到地方政府約談。

開發商也會適當囤些房子，主要表現為：

1.源於自身實力。開發商不敢明目張膽囤房子，但是對於一些現金充裕、實力強大的企業，在一些地方的房源可以不著急賣。不但囤房子，還能囤地，比如李嘉誠早些年一直在內陸拿地，由於資金雄厚，加上與地方政府的良好關係，囤地多年的他賺大發了。

最主要的原因就是開發商是借錢蓋樓的，借錢的時間越長利息就越高，所以開發商不追求的不是利潤的最大化，而是追求最快的銷售速度，從而降低借貸成本。而且越是資金偏緊的時候開發商就越需要加快去化節奏，就像現在一樣，前幾天碧桂園不是還召開會議強調要加快去化節奏嗎。

另外一方面，開發商做的不是一錘子買賣，也需要儘快的回款，這樣才有足夠的資金進行下一輪的開發，賺更多的錢。如果開發商也囤房炒作的話，那麼開發商很那有錢進行下一輪的專案執行，而且一旦開發商太黑心口碑差了的話，購房者也不願意繼續去哪裡購房了。

而且最重要的是，誰說開發商沒有囤房了？要知道在樓市行情好的時候，開發商也會故意吸盤捂盤，只要不影響整體銷售節奏，開發商也是願意把房價炒高點的。就好比在2016年的時候開發商吸盤捂盤現象多嚴重。

這個問題好，第一，開發商也並不相信房價能上漲，如果他知道房價能在一年之內上漲一倍，他們怎麼可能把房子賣出去？這個情況可以從潘石屹等人的言論中看出來。第二，開發商沒有這麼大的資金量，資金流動起來，才能賺錢，所以開發商要不斷的買地、蓋房、銷售，回籠資金對開發商來說尤為重要。第三，開發商的品牌在於他的開發能力，開發的越多，對開發商的品牌效應越好，以後就能幹更多的專案，事業就更大。

自己屯風險太大，沒有不透風的牆。利用中介或者炒房客同樣能達到房價一路高歌，這就是為什麼一個小區要分幾期來建設。

我就在房地產公司工作，我來跟你探討一下這個問題。

最近特別火的碧桂園你都聽說了吧，拿地當天出圖紙，三個月後就把房子蓋到+-0,然後就開盤賣，人家萬科恆大最快也要半年才能開盤。房地產商賺錢不是靠囤貨，也不是靠低進高賣來賺錢的，賺錢就是靠錢流動起來才賺錢的，要是囤貨的話，開發商早倒了，我舉個例子啊，現在一塊普通的地在二線城市吧，要20億，現在一般開發商的槓桿率已經到400%。這裡面有15億就全是銀行的，後期的建築成本也全是從銀行裡面貸的。所以啊，之後以每天開發商至少要還50萬的利息，是每天50萬。

開發商為了少還利息之後就瘋狂的趕進度，越早開盤越好。開完盤之後，錢不就回來了，這叫回款，開發商賺不賺錢很重要的一個指標的叫回款率，你自己算一下從投錢到見到回頭錢只用三四個月的時間，這賺錢效率多高，之後在拿錢，再買地，再三四個月之後見到回頭錢兒，就轉起來了。試想一個開發商從哪裡到開盤賣房，要是兩年的時間，他是不是早賠的連衣服都沒有了？

會做生意的，只要有利益，資金週轉越快越掙錢，囤房子是囤錢，囤房子不屬資金週轉範圍。囤商品有風險，有的發財，有的賠本，沒有很多錢的人，不要做投機取巧的生意。

開發商完全可以自己囤房子，但是有兩個先決條件。

第一，自有資金足夠雄厚，不依靠形式的貸款，自有現金流可以跨越2-3年，甚至更長時間的房地產漲跌週期。這樣才能保證有錢賺，而不是一年之後沒錢倒閉了。

為什麼現在所有開發商都要玩高週轉，就是要充分釋放資金的流動性，降低貸款的資金成本。原來借100元，我一年用一次，賺了170元，扣掉本金100元和利息20元，我能賺50元。現在週轉快了，我一年能用兩次，能賺340元，本金和利息還是120元，但是我能賺220元了，是不是利潤就翻了好幾倍。

只有這樣，才能實現借雞生蛋，將自有資金越滾越大。

第二，佛繫心態，不以規模擴張為目的，不發展，不充排名，不求公司體量，完全就是聽天由命。

人性的本質就是索取，當你自有資金有1萬的時候，當然想著能不能變成1億，所以必然要擴張，只有不斷擴張，才能把一個1萬，更多的1萬。

要想快速擴張說白了就是融資貸款，更多的錢買更多的地，開發更多的專案，這個規模擴張的速度，賺錢的效應，遠遠比你囤一個專案原地臥倒，快得多的多。

更何況中國的開發商沒幾家能具備這兩個先決條件的。沒錢的貪心，有錢的更貪心。眼前的快錢不賺，等著兩三年後還不知道靠譜不靠譜的慢錢，那不是傻嘛？

房地產商一定有囤自己房子的一種需求和需要，不是不囤房子是一定囤房，

但是他首先要把大量的房子分期分批的賣出去首先要規還銀行的貸款，購買土地資金一系列的配套設施和建築施工材料成本的一些費用，以後會用分期分批的賣出得到大量資金，把這些費用付清把成本拋除。這種變相的分期分批，實際上就是短期的一種捂盤惜售，囤積囤集房源坐地起價的一種惡劣的做法，使房地產商有形無形有意無意之中繞開了政策的限制規定得到了巨大的利益財富，使自己從短期的囤房中得到了巨大的利潤，財富和金錢得到巨大的增值增加。在房價的上漲上什中得到巨大的利益和財富。它這種變相的短期對房子的囤積利用時間差，快進快出迅速銷售獲得無形之中的鉅額的增值財富和利益，所以地產商不是不囤房子，是他們的操作手法和手段，不像我們個人囤房者是買下房子囤很長的時間，等待升值等待房子漲價才能賣出自己手中的房子。 才能使自己把房子變現實現財富，金錢，利益的價值價格最大化。現在的房地產商一棟樓，一棟樓的賣一期一期的賣，每棟樓和每棟樓的價格不一樣。每期和每期賣出的價值和價Grand SantaFe來越高。，這是確確實實的囤房過程產生的利益和財富。無形之中就是在捂盤惜售。炒作房價牟取不當的利益和財富的過程就囤房的過程。