房地產多年的瘋狂發展讓房子成為了很多人的賺錢"利器"，高槓杆炒房、低買高賣、賺的盆滿缽滿，在2018年年底西南財經大學中國家庭金融調查與研究中心（CHFS）釋出了《2018年三季度城鎮家庭資產指數報告》，對全國城鎮居民家庭購房目的有過精準的研究和測算。報告顯示：2018年三季度全國城鎮家庭新購房人群中投資用途佔58.2%，改善需求佔26.7%，而首次購房的剛需僅佔15.1%，投資客相當於剛需客的4倍。　

如果你還不能體會這個數字的話，我們就從2008年到2018年購房用途的對比來看一下近十年的變化究竟有多大，2008年的剛需購房者佔比69.7%，而2018年三季度降至15.1%；2008年的改善需求者佔比10.8%，而2018年三季度上升至26.7%；而2008年的投資客佔比是19.6%，到了2018年三季度上漲至58.2％，這個數字也許能反映出房價近十年瘋漲的原因，投機炒房客的增加讓樓市充滿了金融屬性，熱錢、人力、物力一股腦的湧進了樓市，把房價炒的越來越高。

但是俗話說風水輪流轉，隨著調控政策的深入，炒房客日賺鬥金的時代過去了，特別是很多城市施行了限售政策，大量炒房者將被套牢，無力變現的情況下，只能煎熬的等待，尤其是對於一些相對較差的專案來講，本地人無人問津，外來者更不可能接盤，最終只能是虧損的狀態。房價上漲時不顧房子本身的價值問題而盲目的投資，一旦樓市冷靜下來，從炒房者變成了接盤俠，這或許就是市場給予炒房者的懲罰。綜上所述，在樓市迴歸穩定之後，剛需購房者和投資客的比例將會出現大變化，讓真正需要住房的人買到房子、讓投資客遠離樓市，對於那些現在手裡還在投資多套房子的朋友來說，留給你們的時間不多了，儘快最佳化手裡的房產，別讓房子成為累贅。

2011年11月前剛需和炒房客佔比是30%:70%

2011年前基本上全國一線二線城市均為出臺限購政策，這時候有資產高收入和投機炒房的

這部分人就開始在一二線城市批次買入 尤其一線城市的投資客瘋狂加槓桿 那時候首付最低2成有的人幾個人合夥買一棟樓幾棟樓的不在少數，膽子大的 一個人買幾棟樓 然後在根據房價上漲的機會一套一套放出來 以房養貸 以租養貸如此類推 財富得到迅速積累。

2016年11月前剛需和炒房客佔比50%:50%

2011年11月30日後各大城市從一線開始相繼出臺限購措施 抑制房價上漲 這段時間隨著持有成本和投資其它產業 包括股市和實體在加上銀行政策出臺政策導致投資客開始出貨拋售手中物業 讓剛需得以喘息拿到優質改善型住房。

2017年至今剛需和炒房客的佔比是75%:25%

我是一名有著六年從業經驗的房產經紀人，剛需客和炒房客的佔比，是根據一個城市的大小和經濟決定的，那麼我來給你分析一下:

像北京上海這是超一線城市，因為城市的自帶的因素，這就決定著房價會在市場上很難降下去。

這時候就會有一批投機倒把的購房群體出現，這批群體就是炒房客，依靠低買高賣等手段賺取差價。

但是超一線城市的房價比較高，投資成本比較高，所以一般十個購房群體裡面剛需客有3個左右，而投資客只有1個左右。

杭州做為新一線城市的代表，近幾年來房價是突飛猛進啊，但是價格始終沒有北上廣深房價高，所以很多投資客會瞄準這種城市來。

一般十個購房人群裡面剛需6個左右，投資客4個左右。

這類城市的房價其實不會大漲，而且還有一定泡沫，基本上投資客會偏少，基本上十個裡面有6個剛需，投資客1個左右。

而這些投資客的賺錢方式主要是低買高賣和賺取裝修的差價來謀利。

最後總結一下:其實每個城市情況不一樣，沒有那麼絕對。因城市而異。

哪有什麼剛需，全部都是炒房客。

如果不信，不需要花裡胡哨的幾百本各種調控，就一個措施，【房子交易時不得高於初始購買時的價格，這樣全部打回原形】

一:【資本逐利是亙古不變的真理】

仔細看，房產跟股市是此消彼長的，中國的資本基本就在這兩個地方流動。房產熱時股市冷，股市熱時房產冷。2015年，股市大熱，先知先覺的人（其實哪有先知先覺，只是這小部分人掌控著大多數人所沒有的人脈資源資訊罷了）趁股市高點賺一筆錢立馬轉戰房市，正好抓住了2016那波房產高潮。而具有這種先知先覺能力及財力的人，在中國畢竟是小數，這就決定了炒房客的比例不會太高。除了有這個敏銳度你還要具備一定的財力！

二:【什麼是炒房客？】

那些手裡有點閒錢，多買兩套房的人充其量只能算投資客，根本算不上炒房客。“炒房客”往大里說:當年的溫州炒房團算，2011年國家第一次限購時，有個哥們在一線城市有680套房也算；真正的炒房客買房是整棟樓整棟樓買的！往小裡說，各大城市的小中介每年倒騰10套房以上算小打小鬧的炒房客（很多小中介就靠這活著）。

先搞清楚“炒房客”的定義，可以更好的回答您這個問題。群體限定住了，就決定了它的比例肯定不會太大。有錢的不一定懂這個行業，真有錢的瞧不上這點小錢（人家有回報率更高的事做），沒錢的就是剛需唄，這部分群體在中國乃至世界是最大的！人沒有高低貴賤之分，但肯定是分層次的！

三:【國家政策大勢所趨】

“房住不炒，持有周期變為5年”，政府釋放的訊號就是在打擊炒房客。而天下大勢順之者昌逆之者亡，在此大勢下，誰還去炒房？誰去做這最後一棒的“接盤俠”？前面我說過，本身能稱為炒房客的人，手裡都掌控者大多數人所沒有的人脈資源資訊，他們對“風向標”的判斷不是常人所能及的。所以，這也註定了，炒房客的人群會越來越少。而當下，尤其是一二線城市，為了買房而努力打拼的人卻大有人在，這部分人群統稱為“剛需”。

所以，最終結論:炒房客會逐漸淡出樓市，剛需是主流。未來中國樓市，可能會兩極分化，象今天的新加坡一樣，形成富人區與窮人區。有錢人購買商品房，沒錢的選擇政府安置房，或者租房。

大城市大概接近28比率。真正因養育子女或工作等原因的不超過20%，其他都是因為有富餘資金，其次有一定居住價值。進行投資自住的選擇。

等半年後就發現喊的再響的剛需，也會在價格合適的時候賣房。

剛需和炒房客佔比多少？

我們按照華人口比例來分配的話！可以細化就會得到這一結論。

華人口現在大約15億，我們必須除去一半的人口，因為老人和小孩，青少年除開的話，剩下的佔比沒多少了。

剩下7億多人口除去有一部人在農村，我們初略估計還剩5億人口。那麼剩下的這群人口剛需自住4億，投資客一億人口！

不排除後期有轉換的。

應該說，2016年是一個重要的分水嶺，這一年，全國性的限購出臺，極度擠壓了炒房的空間，炒房客的佔比急劇下降。

如今，剛需和炒房客的佔比，大約5：1左右，剛需和改善（二套房）的佔比，大約5：4左右，炒房，生存空間會越來越小，並會隨著市場的飽和，最終退出歷史舞臺。

近四五年，剛需和改善是房市絕對的主角，兩者的佔比不相上下，政策制定、樓盤銷售策略、產品打造，都是圍繞這兩者展開的。

這兩者的比例，會在很長一段時間（10年）保持穩定，同時還會不斷擠壓炒房客空間。至少在10年以後，改善會逐漸佔據上風，屆時，中國的房市已經非常成熟了。

不過，當下炒房的潛在力量極大，現在是因為政策的壓制，無法實現而已，試想，房地產經歷20多年的飛速發展，還從來沒有下跌過，那些曾經淘到過金的、沒淘到整天流口水的人有多少？

房產，在大多數人眼裡，早就是金融理財型工具，是實現增值保值的最佳、最穩手段。大家可以看看這兩年，法拍房這麼火爆，就一清二楚了，有些法拍房，拍出的價格，甚至高出市場評估價。

可能很多人不大關注這塊，那些去拍的，大多都是投資客，手上房多、已無購買資格、享受過房價暴漲的紅利，法拍是最佳的、重回炒房領域的渠道。

這也是剛需、改善、炒房三者佔比中，炒房客仍有1的主要因素。

總之，剛需、改善、炒房三者目前的佔比，大概是5：4：1左右，未來，只要政策不出現大的變動，這個比例會長期存在。